二手房交易涉及的税费种类介绍
深圳套二手房也好，还是在祖国的各地，其实买二手房道理相同，下面一起看看有什么的税费！
话题一：文化地产论坛：等价换房免征契税
主持人：这里是fm106.6文艺之声，大家此刻收听到的是每天下午16：00到17：00的文化地产活动，我是小马。今天来到我们直播间两位朋友是：
21世纪不动产北京安信瑞德交易管理经理袁彬先生
名扬先生
先请两位跟我们的听众朋友打一个招呼。
务名扬：主持人好，听众朋友大家好，我是务名扬。
袁彬：大家好，我是袁彬。
套二手房要缴纳什么样的税费与税种呢？
主持人：今天我们跟大家聊的话题很专业，我们力争深入浅出的跟大家说清楚。今天讨论的主题是来自于一条新闻，先请我们的媒体观察员名扬给大家介绍一下这个新闻。
务名扬：10月8日纳税司集中回复了有关税率的问题，有人提出房屋交易是否需要纳税，根据我们国家契税暂行条例以及实施细则的规定解释是土地使用权的交换，房屋交换，交换价格不相等的时候是要由多付货币或者获取利益的一方缴纳税款，如果交换价格相等免征契税。这个信息出来以后，让很多未来有这种二手房买卖的双方眼前一亮。也有媒体借这个新闻背景给大家算了一下帐，比如说甲乙双方交换，甲方90万元，乙方是100万元，如果交换缴税的话，甲方要缴纳的是3000元，契税缴纳是按3%算的，乙方不需要缴纳，如果按照正常的交易流程先卖掉再买房，双方在一系列的过程中要缴纳的契税达到5.7万元，甲乙双方一共较缴纳的契税是这么多。
主持人：我们日常生活当中哪一种情况比较多，交易的多还是换房的多？
袁彬：买卖的占多数。
主持人：就这个新闻来说，交换价格相等或者差不多的免征契税的情况是很少见的？
袁彬：我本人做这行六年时间，还没有遇到一单这样的例子，原因是什么呢，这个交换在契税缴纳当中有这么一个规定，以前就有，这次相当是老政策新关注，97年的契税条例里面就有这样的规定，为什么一直没有被大家关注，原因是实际操作当中，这种交易的形式少，少见的原因是由于这种换房必须说我们两个人都有出售房屋的意愿，并且都有买房的需求，同时第三个需要满足对方要卖的房子正好是我所中意的，而我所卖的房子又是对方所看中的，这种配对的几率是低的，造成在实践当中这种交易是少见的。
务名扬：这个事情太有难度了，我俩的房子彼此都中意，因为房子的产品太特殊了，朝向、楼层，你周边需要菜市场还是都有区别，你这个时候想换到这样的房子是难的。
主持人：我们今天从这个点说开，说一下大家日常生活当中比较常见的情况，我们刚才已经介绍了，二手房业主交换价格相等房屋免征契税，具体的交换，价格相等，免征契税怎么算？
袁彬：依据我们契税暂行条例实施细则第十条分两个情况，个如果交换的房屋价格相等，契税是零，第二种情况，如果交换的两套房屋的价值不相等，比如说刚才说的例子，一个90万，一个100万，这种情况下需要多缴纳房款的这方缴纳契税，是差额的部分乘以税率缴纳税额。
主持人：结合大家的问题，我们之前做了一些征集，比如说有两套房子，总价相等，但是均价不等，现在要换房子，可以免征契税吗？
袁彬：依据暂行条例的话，是可以的，关注的是房屋的总价，单价是否相同是不关注的。
主持人：这个说明他们的面积是不一样？
袁彬：面积，朝向，区域位置都有所不同，但是总价有可能是相同的。
务名扬：有可能我在四环的房子要换三环以内的房子，这个时候你的三环的面积肯定会降低了。
主持人：有一套房子180万，要换220万的房子，这种情况下除了支付对方40万以外，相关的契税怎么算？
袁彬：这个也是依据我们契税的征收管理办法，差额，就是220减到180万，40万乘以契税的税率，一般就是3%，得到的金额就是我们所需要缴纳的契税。
主持人：名扬，其实契税只是交易过程当中一种税种，还有其他应该注意的问题吗？
务名扬：在税费上除了契税还有个人所得税，营业税，还有以及在二手房交易过程当中需要支付给中介机构的服务费，一系列的税种加起来，所以大家不要只关注契税的问题，涉及的税费比契税还要高很多。
主持人：袁总也给我们介绍一下，二手房交易的过程当中大家会遇到的各种税率的情况，包括个人所得税还有其他的。
袁彬：二手房交易涉及的税费种类很多，因为房产权属的复杂性，以及我们国家对于契税规定的一些优惠政策的差异性导致一些税费相对复杂，一般来说，就目前的政策，一个正常的二手房交易涉及的税费有三个，一个是契税，还有营业税，第三个是个人所得税。其实之前还有一个印花税和土地税，但是在08年的一次新政里面有所体现，个人之间买卖房屋，印花税是暂免的，土地税也是个人出售也免征了，主要的是契税、个人所得税和营业税。
下面我们具体的一个一个跟大家做一个介绍，先说一下契税，契税其实在我们国家按照契税暂行条例以及实施细则的规定，税率应该是3%到5%之间，具体的是由各个省份，自治区，直辖市根据自己区域的特点进行征收。比如说有一些省份4%，我们拿北京为例，北京02年之前契税也是4%，2002年以后，北京市修正了契税管理办法，由4%调整到3%，这是税率。
除此之外，政府在2008年的时候发布了一个关于契税优惠的政策，当时也是为了刺激楼市做的税费方面的调控的政策，具体的政策体现在，如果是个人购买，属于家庭住房的普通住宅减半征收，1.5%。还有一种情况，个人购买90平米以下，家庭住房的普通住房税率是1%。回头我们看契税这边，在实践操作当中税率可能有三种情况，一个是3%，还有1.5%，还有1%。
主持人：您在说的时候我一直想，我们为了给大家更形象的介绍，比如说我们100万的房子，都给大家分别的计算一下，到底该出多少钱？
袁彬：我们先拿1%的情况来说，1%首先要符合几个条件，你是购房，并且是个人，如果是单位或者一家公司购房的话，面积再小也不可能享受到1%的优惠，首先是个人。第二个必须是购房，家庭没有其他的住房；第三个条件就是面积在90平米以下。这三个条件同时满足的情况下，契税的税率可以按1%缴纳。比如说我们现在家庭名下已经有一套住房，现在买了一套房子是80平米的，这种情况契税按正常来计算应该是3%，原因就是我现在买的房子不是家庭名下住房，还有一套。如果我家庭名下没有房子，我现在套80平米的住房，契税的税率就可以按1%的税率计算。
务名扬：100万的房子交一万块钱的契税，这是全家的住房，面积在90平米以下。
袁彬：第二个1.5%，大的前提条件毕竟是家庭住房，第二个就是购房的面积在90平米到140平米之间，满足这两个条件，还有一个概括性的，你房屋的性质必须是住宅，而不能是商业、写字楼。
第三个3%，也是契税当中的比例的情况，这种情况主要是针对非普通住宅，也就是面积在140平米以上的，包括虽然面积没有在140平米以上，但是容积率或者房屋的成交价格高于同区域住房价格的1.2倍，由普通住宅转为非普通住宅，这种情况下必须按照3%缴纳契税。
务名扬：容积率是1.0为界限，1.0以下的就是低密度住宅，别墅、洋房就算这样的范畴，一般交易的这种大家住的塔楼，高板，他的容积率一般都在2左右，有的更高一些，这样的住宅就可以算在普通住宅的范围之内。
主持人：各位此刻锁定的FM106.6文艺之声文化地产活动，稍候我们请两位继续跟我们分享。二手房业主房屋交换的过程中免征契税是在什么情况下计算的，刚才袁总简单的介绍一下契税的计算方法，接下来我们聊一下个人所得税以及营业税。
袁彬：先说一下营业税，营业税主要分五年之内还是五年之外，另外会结合普通住宅和非普通住宅的标准区分，五年内的普通住宅和非普通住宅目前纳税政策是一致的，都是按照成交价乘以5.6%，按照这个价格缴纳营业税，如果是五年外的普通住宅，这个时候国家也会有一个优惠的政策，是免征营业税的。而如果是五年外的非普通住宅，这个时候计算方式会有一个变化，需要成交价减去原购买价乘以5.6%，是这样的。
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还是以北京为例，5.6%的比例是针对老城八区的房子，而对于郊区，比如说通州、大兴，他的营业税是5.5%。可能会有一个城内和郊区的一个区别。
个人所得税也主要是通过看这个房子是否满五年来判断，如果是五年之内，营业税有两种缴纳的方式，一个是成交价乘以1%，另外一个方式，差额征收，差额就是这次的成交价减去原来的购买价得出差额，乘以20%，这是五年之内的两种方式。
而五年之外也分两种情况，如果这套房子是属于业主家庭住房的话，这个时候个人所得税是免征的，当然了，如果不是住房，那么这个时候仍然需要缴纳1%的个人所得税。
主持人：这是二手房交易过程当中我们会遇到的一些税种。今天我们回到刚才说到的主体内容，房屋契税的情况，刚才两位都已经介绍了目前在市场上这类的房屋成交，应该说是比较罕见，比较少见的，所以这个政策对于二手房市场几乎没有什么影响，可以这么理解吗？
务名扬：反正在我看来这个政策，刚才袁总也说了，是老政策新关注，其实它对于整个楼市的影响可以说是微乎其微的，因为这个情况在楼市交易过程当中罕见，袁总六年从业经历，我做房地产传媒报道八年时间，也没有做过相应的选题，之前没有人提过这种东西，也没有购房者咨询这个事情。
主持人：那么现行的所谓二手房的契税的政策对于二手房的市场您怎么理解？
袁彬：现行的政策相当于还是区别对待的，它实际上是对于购房，刚需需求的购房者还是有优惠的，刚才我们谈到的1%的情况和1.5%的比例都是按照如果是家庭住房，并且是面积在140平米以下，会在征收的比例上有所减少。如果买的是非普通住宅，140平米以上的，或者不是家庭住房的，买二套或者三套的时候，这个时候就会按照严格的契税的规定缴纳。
主持人：我们结合大家的问题聊一下，换房交易与二手房交易相比，能介绍多少契税？比如说90万换100万的？
袁彬：这个问题一开始的时候我们已经谈到了，换房交易，因为换房交易和正常的二手房交易，我们觉得应该就是一种特殊的二手房交易，原因在于换房虽然表面上是换，但是并不是赠与或者继承的方式，也是有价的，只是特定的主体之间进行了买卖的交易，节省契税这块可能就是计算方式的差别，如果是换，通过换房的方式缴税的话，就看这两个房子的价格，如果相等契税就是零，如果有区别，就是有多房款的一方征收差额的契税，90万换100万就是10万的这方承担相应的税率，如果二手房交易90万的房子和100万的房子就是两单买卖交易，就是两个契税，如果都按3%的契税征收，两套房子加起来应该是5.7万，按换房来算只有3000，节省了将近5.4万。
主持人：有一个朋友有这样的问题，家庭名下现在已经有一套住房了，想购套80平米的房屋，这个契税怎么算？
袁彬：这个刚才我们统一介绍契税政策的时候已经谈到，如果是家庭已有一套住房，现在购买，虽然是80平米的房子，但是契税仍然是按3%征收，原因就是不是家庭名下的住房，要想享受1%的优惠，必须是的住房才可以。
主持人：日常交易过程当中，仅仅是契税本身也有很多种情况，大家要注意。现在我们了解到二手房的交易，好象近我们在刚刚播的新闻里面说过，10月份刚刚开始的时候并没有火爆，就其原因，您个人怎么看这个问题？
袁彬：我们公司之前也统计过这样的数据，9月份的时候北京市二手房交易量是1.4万套左右，环比跌了16%，新房成交可能是在1.6万套左右，环比跌了15%，这个可能是在今年七月份达到小的成交的高潮以后，连续两个月下滑的趋势，主要原因我们分析就是前期的刚性的需求在上半年得到集中的释放，造成了后期传统的金九银十有一点乏力。
主持人：现在进行二手房交易的还是挺多的。
务名扬：大家的需求还是很旺盛的。
主持人：所以我们接下来广告回来以后请袁总介绍一下二手房交易过程当中大家应该注意什么问题。
袁彬：由于二手房交易的复杂性，我们操作二手房交易的时候需要很多的关注，有几个问题，个问题首先是购房者的购房资格问题，限购政策在2011年2月份出台以后，对市场这边产生了很大的影响，我们在日常操作当中也碰到了一些个案，他可能是觉得我是符合这个限购要求的，我是符合这个购买条件的，但是就在这种情况下直接签了买卖合同，签了合同以后，真正的做资质审核的时候被卡住了，可能社保少了一年，纳税单位可能没有及时缴纳，造成了后面的合同没有办法履行，造成了购房者的违约。我们建议买房之前一定要审查一下自己的购房资格到底具备不具备，了解了这一点以后，再看到合适的房子再签合同，更大的规避了交易的风险。
主持人：我觉得我们今天聊的话题，包括二手房的交易，如果你没有亲身实地的有这样的经验，可能永远也搞不清楚。
务名扬：是这样的，大家平时都是坐在室里面，了解的都是纸面上的东西，真正到市场上你会发现各种情况，千奇百怪，每个人买房的经历也不同，所以到那个时候还真的是需要一些，很好的经纪人帮你服务，这是比较省心的。
主持人：所以说这个行业真的很有必要需要经纪人。
务名扬：我个人觉得是有必要的，因为不管是我们同事租房还是买房，我更多的还是建议他们去要买房的周边的门店找经纪人聊一下，看看真实的市场行情，有比较可靠的经纪人就可以保持联系，让他们推荐房源，这是比较快的买房和租房的过程，前提是必须要找到比较好的有诚信的经纪公司。
主持人：我们的节目也需要承担这样的功能，电波那边的朋友我们可以请一些给你支招，让你在交易的过程中有的放矢。
袁彬：还有一种情况，很多的购房者都需要按揭贷款的，自己承担一部分首付，剩下的需要银行贷款或者公积金的方式贷款，贷款的环节相对来说流程也是比较长，涉及到一些专业性的东西比较多，比如说你要贷80万，你能否贷到80万，跟房子有关系，跟您个人的资信也有很大的关系，这块也需要在购房之前做一个清楚的调查。包括刚才说的购房的资质确认的问题，包括贷款资质确认的问题，这块都可以向一些大型的房地产中介公司咨询，哪怕你没有购买意向的时候也可以跟他们提出这样的业务的需求，他们都可以给您做这样的审核的工作，也为了方便后续签约之后可以顺利的履行这个合同。而不是等到签约以后具体办的时候再看某一个环节不符合这个要求，那就被动了。
另外还涉及到合同的履行，履行这块就是物业的交割，因为是这样的，二手房交易这块还存在一个问题，就是固定的交易环节，买卖双方过户以后，需要对于房子的物业情况做一个交验，除了交房对物业，水电费，物业费需要进行一个查验，而我们的实际操作当中碰到了很多的案例是这样的，这个户过完了，该交房了，但是某客户要去装修，去物业办理装修手续的时候，物业公司这边说，你这个房子还欠了两万块钱的物业费用，必须要交这个钱才可以装修，这个时候对客户来说就的冤枉了，这个债务人不是他，而是原业主。为了规避这个交易的风险，我们公司在实际操作过程中建议买卖双方一定要在过户之前，首先对于房屋的物业情况做个查验，先明确是否有欠款，如果有欠款说明这个欠款由谁承担，先把这个事情调查清楚，双方都认可了再继续交易。
主持人：调查清楚这个工作谁来做？
袁彬：这个工作实际上是三方一同完成的，这个主导的工作可能是由中介公司的经纪人员带领买卖双方一同去物业这块做调查。
主持人：他有这方面的义务？
袁彬：是的。
主持人：这个买方太重要了。
务名扬：房子还没有住就欠了一屁股债，一定很冤枉。还有产权上的，乱七八糟的事儿都要问清楚，甚至包括卖家家里对于这套房子会不会有自己内部的问题，别搬进来了，人家把钱拿走了，业主的二姐来了说这个房子没有搞清楚怎么一回事，那时候一脑门子的官司更麻烦。
袁彬：刚才说的购房资质，贷款、物业、交验，这是我们交易过程当中碰到的比较集中的问题，当然了，二手房交易详细来说，再有一个也很难说清楚。另外我大概总结一下，在签约本身，因为二手房交易还不同于其他的买卖合同业务，因为他的标地高，房屋的权属性质各种各样的都有，复杂。所以签约的时候要的慎重，建议我们的业主或者购房的客户签约的时候一定要慎重的去看，阅读这个合同，并且把双方在谈判的时候口头约定的内容落到书面上，补充到合同当中，双方签字确认。
我们也听到过这样的案例，当时在谈判的时候，双方聊的好，越聊越投机，恨不得不签合同都成，但是可能就是这样的氛围导致了双方某一些细节都不太关注，什么时候过户，什么时候打尾款，口头都有约定，但是没有落实到书面上，一旦后期出现纠纷 ，双方都会严格的看这个合同，有没有针对这个事项做详细的明确的规定，如果没有的话，不诚信的一方就会不认可之前的口头的约定，也不利用合同的履行。所以我们建议在签买卖合同的时候一定要仔细的去阅读这些条款，另外同时双方口头约定的内容和细节一定要落实到书面上，以备后患，将来万一有纠纷的时候，做到有据可查。
主持人：曾经有一个听众打电话过来问，他的问题很有意思，他说异地换房的情况，他有一套房子在天津，还是在市区比较繁华的地方，他想有没有人换，他想在北京换一套房子，多远都可以。这种情况在日常的交易当中肯定是少的，可以吗？
袁彬：就目前的政策来讲，我们还需要进一步去落实，首先实践当中我们也了解了一些，做节目之前我们专门走访了北京几个地税局，都没有对这个问题给出明确的答复，虽然有政策，但是实际过程当中都没有实际操作过。像刚才这位听众的问题，我们觉得可能实际操作过程当中存在一定的问题，换房，首先两套房子不在一个区域之内，契税都是有房屋所在地的地税部门或者财政部门他们收取的，你一旦跨的区过大的话，在一些协同方面或者方面，政策方面也会存在差异化，在实操方面可能比较困难。
主持人：所幸这种个案也比较少，今天我们其实是从契税聊到整个二手房交易过程当中遇到的的问题，感谢两位作客我们的直播间，说了这么多大家可能也是一头雾水，有什么具体的问题可以通过短信、微博，热线电话的方式跟我们随时保持联络，我们给大家解决问题会更方便一些，今天感谢二位作客直播间，也感谢电波那边的朋友收听我们今天的文化地产节目。
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21世纪不动产北京安信瑞德交易管理经理袁彬先生
名扬先生
先请两位跟我们的听众朋友打一个招呼。
务名扬：主持人好，听众朋友大家好，我是务名扬。
袁彬：大家好，我是袁彬。
套二手房要缴纳什么样的税费与税种呢？
主持人：今天我们跟大家聊的话题很专业，我们力争深入浅出的跟大家说清楚。今天讨论的主题是来自于一条新闻，先请我们的媒体观察员名扬给大家介绍一下这个新闻。
务名扬：10月8日纳税司集中回复了有关税率的问题，有人提出房屋交易是否需要纳税，根据我们国家契税暂行条例以及实施细则的规定解释是土地使用权的交换，房屋交换，交换价格不相等的时候是要由多付货币或者获取利益的一方缴纳税款，如果交换价格相等免征契税。这个信息出来以后，让很多未来有这种二手房买卖的双方眼前一亮。也有媒体借这个新闻背景给大家算了一下帐，比如说甲乙双方交换，甲方90万元，乙方是100万元，如果交换缴税的话，甲方要缴纳的是3000元，契税缴纳是按3%算的，乙方不需要缴纳，如果按照正常的交易流程先卖掉再买房，双方在一系列的过程中要缴纳的契税达到5.7万元，甲乙双方一共较缴纳的契税是这么多。
主持人：我们日常生活当中哪一种情况比较多，交易的多还是换房的多？
袁彬：买卖的占多数。
主持人：就这个新闻来说，交换价格相等或者差不多的免征契税的情况是很少见的？
袁彬：我本人做这行六年时间，还没有遇到一单这样的例子，原因是什么呢，这个交换在契税缴纳当中有这么一个规定，以前就有，这次相当是老政策新关注，97年的契税条例里面就有这样的规定，为什么一直没有被大家关注，原因是实际操作当中，这种交易的形式少，少见的原因是由于这种换房必须说我们两个人都有出售房屋的意愿，并且都有买房的需求，同时第三个需要满足对方要卖的房子正好是我所中意的，而我所卖的房子又是对方所看中的，这种配对的几率是低的，造成在实践当中这种交易是少见的。
务名扬：这个事情太有难度了，我俩的房子彼此都中意，因为房子的产品太特殊了，朝向、楼层，你周边需要菜市场还是都有区别，你这个时候想换到这样的房子是难的。
主持人：我们今天从这个点说开，说一下大家日常生活当中比较常见的情况，我们刚才已经介绍了，二手房业主交换价格相等房屋免征契税，具体的交换，价格相等，免征契税怎么算？
袁彬：依据我们契税暂行条例实施细则第十条分两个情况，个如果交换的房屋价格相等，契税是零，第二种情况，如果交换的两套房屋的价值不相等，比如说刚才说的例子，一个90万，一个100万，这种情况下需要多缴纳房款的这方缴纳契税，是差额的部分乘以税率缴纳税额。
主持人：结合大家的问题，我们之前做了一些征集，比如说有两套房子，总价相等，但是均价不等，现在要换房子，可以免征契税吗？
袁彬：依据暂行条例的话，是可以的，关注的是房屋的总价，单价是否相同是不关注的。
主持人：这个说明他们的面积是不一样？
袁彬：面积，朝向，区域位置都有所不同，但是总价有可能是相同的。
务名扬：有可能我在四环的房子要换三环以内的房子，这个时候你的三环的面积肯定会降低了。
主持人：有一套房子180万，要换220万的房子，这种情况下除了支付对方40万以外，相关的契税怎么算？
袁彬：这个也是依据我们契税的征收管理办法，差额，就是220减到180万，40万乘以契税的税率，一般就是3%，得到的金额就是我们所需要缴纳的契税。
主持人：名扬，其实契税只是交易过程当中一种税种，还有其他应该注意的问题吗？
务名扬：在税费上除了契税还有个人所得税，营业税，还有以及在二手房交易过程当中需要支付给中介机构的服务费，一系列的税种加起来，所以大家不要只关注契税的问题，涉及的税费比契税还要高很多。
二手房交易涉及的税费种类介绍
主持人：袁总也给我们介绍一下，二手房交易的过程当中大家会遇到的各种税率的情况，包括个人所得税还有其他的。
袁彬：二手房交易涉及的税费种类很多，因为房产权属的复杂性，以及我们国家对于契税规定的一些优惠政策的差异性导致一些税费相对复杂，一般来说，就目前的政策，一个正常的二手房交易涉及的税费有三个，一个是契税，还有营业税，第三个是个人所得税。其实之前还有一个印花税和土地税，但是在08年的一次新政里面有所体现，个人之间买卖房屋，印花税是暂免的，土地税也是个人出售也免征了，主要的是契税、个人所得税和营业税。
下面我们具体的一个一个跟大家做一个介绍，先说一下契税，契税其实在我们国家按照契税暂行条例以及实施细则的规定，税率应该是3%到5%之间，具体的是由各个省份，自治区，直辖市根据自己区域的特点进行征收。比如说有一些省份4%，我们拿北京为例，北京02年之前契税也是4%，2002年以后，北京市修正了契税管理办法，由4%调整到3%，这是税率。
除此之外，政府在2008年的时候发布了一个关于契税优惠的政策，当时也是为了刺激楼市做的税费方面的调控的政策，具体的政策体现在，如果是个人购买，属于家庭住房的普通住宅减半征收，1.5%。还有一种情况，个人购买90平米以下，家庭住房的普通住房税率是1%。回头我们看契税这边，在实践操作当中税率可能有三种情况，一个是3%，还有1.5%，还有1%。
主持人：您在说的时候我一直想，我们为了给大家更形象的介绍，比如说我们100万的房子，都给大家分别的计算一下，到底该出多少钱？
袁彬：我们先拿1%的情况来说，1%首先要符合几个条件，你是购房，并且是个人，如果是单位或者一家公司购房的话，面积再小也不可能享受到1%的优惠，首先是个人。第二个必须是购房，家庭没有其他的住房；第三个条件就是面积在90平米以下。这三个条件同时满足的情况下，契税的税率可以按1%缴纳。比如说我们现在家庭名下已经有一套住房，现在买了一套房子是80平米的，这种情况契税按正常来计算应该是3%，原因就是我现在买的房子不是家庭名下住房，还有一套。如果我家庭名下没有房子，我现在套80平米的住房，契税的税率就可以按1%的税率计算。
务名扬：100万的房子交一万块钱的契税，这是全家的住房，面积在90平米以下。
袁彬：第二个1.5%，大的前提条件毕竟是家庭住房，第二个就是购房的面积在90平米到140平米之间，满足这两个条件，还有一个概括性的，你房屋的性质必须是住宅，而不能是商业、写字楼。
第三个3%，也是契税当中的比例的情况，这种情况主要是针对非普通住宅，也就是面积在140平米以上的，包括虽然面积没有在140平米以上，但是容积率或者房屋的成交价格高于同区域住房价格的1.2倍，由普通住宅转为非普通住宅，这种情况下必须按照3%缴纳契税。
务名扬：容积率是1.0为界限，1.0以下的就是低密度住宅，别墅、洋房就算这样的范畴，一般交易的这种大家住的塔楼，高板，他的容积率一般都在2左右，有的更高一些，这样的住宅就可以算在普通住宅的范围之内。
主持人：各位此刻锁定的FM106.6文艺之声文化地产活动，稍候我们请两位继续跟我们分享。二手房业主房屋交换的过程中免征契税是在什么情况下计算的，刚才袁总简单的介绍一下契税的计算方法，接下来我们聊一下个人所得税以及营业税。
袁彬：先说一下营业税，营业税主要分五年之内还是五年之外，另外会结合普通住宅和非普通住宅的标准区分，五年内的普通住宅和非普通住宅目前纳税政策是一致的，都是按照成交价乘以5.6%，按照这个价格缴纳营业税，如果是五年外的普通住宅，这个时候国家也会有一个优惠的政策，是免征营业税的。而如果是五年外的非普通住宅，这个时候计算方式会有一个变化，需要成交价减去原购买价乘以5.6%，是这样的。
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个人所得税也主要是通过看这个房子是否满五年来判断，如果是五年之内，营业税有两种缴纳的方式，一个是成交价乘以1%，另外一个方式，差额征收，差额就是这次的成交价减去原来的购买价得出差额，乘以20%，这是五年之内的两种方式。
而五年之外也分两种情况，如果这套房子是属于业主家庭住房的话，这个时候个人所得税是免征的，当然了，如果不是住房，那么这个时候仍然需要缴纳1%的个人所得税。
主持人：这是二手房交易过程当中我们会遇到的一些税种。今天我们回到刚才说到的主体内容，房屋契税的情况，刚才两位都已经介绍了目前在市场上这类的房屋成交，应该说是比较罕见，比较少见的，所以这个政策对于二手房市场几乎没有什么影响，可以这么理解吗？
务名扬：反正在我看来这个政策，刚才袁总也说了，是老政策新关注，其实它对于整个楼市的影响可以说是微乎其微的，因为这个情况在楼市交易过程当中罕见，袁总六年从业经历，我做房地产传媒报道八年时间，也没有做过相应的选题，之前没有人提过这种东西，也没有购房者咨询这个事情。
主持人：那么现行的所谓二手房的契税的政策对于二手房的市场您怎么理解？
袁彬：现行的政策相当于还是区别对待的，它实际上是对于购房，刚需需求的购房者还是有优惠的，刚才我们谈到的1%的情况和1.5%的比例都是按照如果是家庭住房，并且是面积在140平米以下，会在征收的比例上有所减少。如果买的是非普通住宅，140平米以上的，或者不是家庭住房的，买二套或者三套的时候，这个时候就会按照严格的契税的规定缴纳。
主持人：我们结合大家的问题聊一下，换房交易与二手房交易相比，能介绍多少契税？比如说90万换100万的？
袁彬：这个问题一开始的时候我们已经谈到了，换房交易，因为换房交易和正常的二手房交易，我们觉得应该就是一种特殊的二手房交易，原因在于换房虽然表面上是换，但是并不是赠与或者继承的方式，也是有价的，只是特定的主体之间进行了买卖的交易，节省契税这块可能就是计算方式的差别，如果是换，通过换房的方式缴税的话，就看这两个房子的价格，如果相等契税就是零，如果有区别，就是有多房款的一方征收差额的契税，90万换100万就是10万的这方承担相应的税率，如果二手房交易90万的房子和100万的房子就是两单买卖交易，就是两个契税，如果都按3%的契税征收，两套房子加起来应该是5.7万，按换房来算只有3000，节省了将近5.4万。
主持人：有一个朋友有这样的问题，家庭名下现在已经有一套住房了，想购套80平米的房屋，这个契税怎么算？
袁彬：这个刚才我们统一介绍契税政策的时候已经谈到，如果是家庭已有一套住房，现在购买，虽然是80平米的房子，但是契税仍然是按3%征收，原因就是不是家庭名下的住房，要想享受1%的优惠，必须是的住房才可以。
主持人：日常交易过程当中，仅仅是契税本身也有很多种情况，大家要注意。现在我们了解到二手房的交易，好象近我们在刚刚播的新闻里面说过，10月份刚刚开始的时候并没有火爆，就其原因，您个人怎么看这个问题？
袁彬：我们公司之前也统计过这样的数据，9月份的时候北京市二手房交易量是1.4万套左右，环比跌了16%，新房成交可能是在1.6万套左右，环比跌了15%，这个可能是在今年七月份达到小的成交的高潮以后，连续两个月下滑的趋势，主要原因我们分析就是前期的刚性的需求在上半年得到集中的释放，造成了后期传统的金九银十有一点乏力。
主持人：现在进行二手房交易的还是挺多的。
务名扬：大家的需求还是很旺盛的。
主持人：所以我们接下来广告回来以后请袁总介绍一下二手房交易过程当中大家应该注意什么问题。
袁彬：由于二手房交易的复杂性，我们操作二手房交易的时候需要很多的关注，有几个问题，个问题首先是购房者的购房资格问题，限购政策在2011年2月份出台以后，对市场这边产生了很大的影响，我们在日常操作当中也碰到了一些个案，他可能是觉得我是符合这个限购要求的，我是符合这个购买条件的，但是就在这种情况下直接签了买卖合同，签了合同以后，真正的做资质审核的时候被卡住了，可能社保少了一年，纳税单位可能没有及时缴纳，造成了后面的合同没有办法履行，造成了购房者的违约。我们建议买房之前一定要审查一下自己的购房资格到底具备不具备，了解了这一点以后，再看到合适的房子再签合同，更大的规避了交易的风险。
主持人：我觉得我们今天聊的话题，包括二手房的交易，如果你没有亲身实地的有这样的经验，可能永远也搞不清楚。
务名扬：是这样的，大家平时都是坐在室里面，了解的都是纸面上的东西，真正到市场上你会发现各种情况，千奇百怪，每个人买房的经历也不同，所以到那个时候还真的是需要一些，很好的经纪人帮你服务，这是比较省心的。
主持人：所以说这个行业真的很有必要需要经纪人。
务名扬：我个人觉得是有必要的，因为不管是我们同事租房还是买房，我更多的还是建议他们去要买房的周边的门店找经纪人聊一下，看看真实的市场行情，有比较可靠的经纪人就可以保持联系，让他们推荐房源，这是比较快的买房和租房的过程，前提是必须要找到比较好的有诚信的经纪公司。
主持人：我们的节目也需要承担这样的功能，电波那边的朋友我们可以请一些给你支招，让你在交易的过程中有的放矢。
袁彬：还有一种情况，很多的购房者都需要按揭贷款的，自己承担一部分首付，剩下的需要银行贷款或者公积金的方式贷款，贷款的环节相对来说流程也是比较长，涉及到一些专业性的东西比较多，比如说你要贷80万，你能否贷到80万，跟房子有关系，跟您个人的资信也有很大的关系，这块也需要在购房之前做一个清楚的调查。包括刚才说的购房的资质确认的问题，包括贷款资质确认的问题，这块都可以向一些大型的房地产中介公司咨询，哪怕你没有购买意向的时候也可以跟他们提出这样的业务的需求，他们都可以给您做这样的审核的工作，也为了方便后续签约之后可以顺利的履行这个合同。而不是等到签约以后具体办的时候再看某一个环节不符合这个要求，那就被动了。
另外还涉及到合同的履行，履行这块就是物业的交割，因为是这样的，二手房交易这块还存在一个问题，就是固定的交易环节，买卖双方过户以后，需要对于房子的物业情况做一个交验，除了交房对物业，水电费，物业费需要进行一个查验，而我们的实际操作当中碰到了很多的案例是这样的，这个户过完了，该交房了，但是某客户要去装修，去物业办理装修手续的时候，物业公司这边说，你这个房子还欠了两万块钱的物业费用，必须要交这个钱才可以装修，这个时候对客户来说就的冤枉了，这个债务人不是他，而是原业主。为了规避这个交易的风险，我们公司在实际操作过程中建议买卖双方一定要在过户之前，首先对于房屋的物业情况做个查验，先明确是否有欠款，如果有欠款说明这个欠款由谁承担，先把这个事情调查清楚，双方都认可了再继续交易。
主持人：调查清楚这个工作谁来做？
袁彬：这个工作实际上是三方一同完成的，这个主导的工作可能是由中介公司的经纪人员带领买卖双方一同去物业这块做调查。
主持人：他有这方面的义务？
袁彬：是的。
主持人：这个买方太重要了。
务名扬：房子还没有住就欠了一屁股债，一定很冤枉。还有产权上的，乱七八糟的事儿都要问清楚，甚至包括卖家家里对于这套房子会不会有自己内部的问题，别搬进来了，人家把钱拿走了，业主的二姐来了说这个房子没有搞清楚怎么一回事，那时候一脑门子的官司更麻烦。
袁彬：刚才说的购房资质，贷款、物业、交验，这是我们交易过程当中碰到的比较集中的问题，当然了，二手房交易详细来说，再有一个也很难说清楚。另外我大概总结一下，在签约本身，因为二手房交易还不同于其他的买卖合同业务，因为他的标地高，房屋的权属性质各种各样的都有，复杂。所以签约的时候要的慎重，建议我们的业主或者购房的客户签约的时候一定要慎重的去看，阅读这个合同，并且把双方在谈判的时候口头约定的内容落到书面上，补充到合同当中，双方签字确认。
我们也听到过这样的案例，当时在谈判的时候，双方聊的好，越聊越投机，恨不得不签合同都成，但是可能就是这样的氛围导致了双方某一些细节都不太关注，什么时候过户，什么时候打尾款，口头都有约定，但是没有落实到书面上，一旦后期出现纠纷 ，双方都会严格的看这个合同，有没有针对这个事项做详细的明确的规定，如果没有的话，不诚信的一方就会不认可之前的口头的约定，也不利用合同的履行。所以我们建议在签买卖合同的时候一定要仔细的去阅读这些条款，另外同时双方口头约定的内容和细节一定要落实到书面上，以备后患，将来万一有纠纷的时候，做到有据可查。
主持人：曾经有一个听众打电话过来问，他的问题很有意思，他说异地换房的情况，他有一套房子在天津，还是在市区比较繁华的地方，他想有没有人换，他想在北京换一套房子，多远都可以。这种情况在日常的交易当中肯定是少的，可以吗？
袁彬：就目前的政策来讲，我们还需要进一步去落实，首先实践当中我们也了解了一些，做节目之前我们专门走访了北京几个地税局，都没有对这个问题给出明确的答复，虽然有政策，但是实际过程当中都没有实际操作过。像刚才这位听众的问题，我们觉得可能实际操作过程当中存在一定的问题，换房，首先两套房子不在一个区域之内，契税都是有房屋所在地的地税部门或者财政部门他们收取的，你一旦跨的区过大的话，在一些协同方面或者方面，政策方面也会存在差异化，在实操方面可能比较困难。
主持人：所幸这种个案也比较少，今天我们其实是从契税聊到整个二手房交易过程当中遇到的的问题，感谢两位作客我们的直播间，说了这么多大家可能也是一头雾水，有什么具体的问题可以通过短信、微博，热线电话的方式跟我们随时保持联络，我们给大家解决问题会更方便一些，今天感谢二位作客直播间，也感谢电波那边的朋友收听我们今天的文化地产节目。