【搜房深圳二手房讯】尽管深圳楼市的“金九”成色不足、“银十”开门受挫、媒体一片悲观之声，但中原地产、世联地产等主流研究机构仍看好四季度深圳楼市。他们认为国庆周的真实成交情况远好于政府公布的数据，主要是因为长假扰乱了市场正常的签约节奏，导致备案的成效数据滞后。目前购房者信心指数已连续三个季度提升，并处于2011年以来的水平，四季度通胀预期下降将有助于改善流动性，深圳楼市推盘量和成交量都将有较大幅度的提升。
楼市走向？
虽然10月存在财政存款以及逆回购到期的挑战，但研究机构普遍认为央行会采取相关措施积极应对。整体上，四季度流动性将好于三季度，这对于房地产成交量而言至关重要。
2012年三季度世联购房者信心指数为56.6，较上季度提升了1.4，表明购房者对未来房地产总体走势的乐观程度较二季度明显改善。从购房者的预期变化趋势来看，接近一半（46.5%）的购房者预期未来成交量将会上涨，超六成购房者看涨未来房价，创“新国八条”调控以来新高。
根据世联地产的观点，四季度资金面上可能会好于三季度，在购房者信心持续向好等因素的刺激下，四季度成交量预期乐观，深圳楼市可能会出现“暖冬”。
房价上涨乏力量价趋稳或成常态
多地房价上涨乏力
中指研究院(微博)发布的数据显示，2012年9月，100个城市的新建住宅平均价格为8753元／平方米，环比上涨0.17%。虽然是自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。
“‘金九’似乎并没有出现井喷式的增长，基本保持了平稳。”中指研究院天津分院研究总监钟文辉说。
记者采访中了解到，今年6月以来，随着刚性需求和改善型需求持续释放，以及开发商积极推盘以价换量，多个城市楼市成交量创年内新高。但与以往不同的是，本轮回暖不仅持续时间短，也未能引发楼市价格的大幅上涨。
数据显示，深圳9月份商品住宅成交2614套，成交面积24.65万平方米，环比下跌33.82%，均价20790元／平方米，环比下跌3.61%；上海9月份商品住宅成交量环比上涨，但成交均价环比下跌9.09%。
位于天津市西青区的某楼盘销售人员告诉记者：“实际售价一直慢慢下调，已从刚开盘时的每平方米1.6万元，下降到1.3万元左右。”
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调控不放松让供需博弈加剧
指出，在房地产市场调控政策坚决不放松的背景下，供需双方的博弈仍在继续。一方面，楼市局部成交回暖，让开发商倾向于收紧优惠，但面对较大的去库存压力，“以价换量”的做法仍要持续；另一方面，对控政策实施效果的期待，也让暂时不急于出手的购房者，继续选择持币观望。
记者从某房地产企业的一份内部报告上看到，房地产调控政策的实施，不仅让企业面临销售困境，各项税费及开发成本的上升，也使得企业的利润不断被挤压，企业只能被迫采取以价换量的销售策略。
某房地产研究院发布的报告显示，截至9月28日，一、二、三线20大城市新建商品住宅库存总量分别为3031、2850、2493万平方米，与去年同期相比分别增长7%、18%、54%。
钟文辉分析，近段时间市场价格相对平稳的原因在于，当前市场仍是刚需主导市场，价格敏感性极强，当一些楼盘收紧优惠政策后，购房者的观望情绪不断加深。另外，当楼市经历了“红五月、热六月、火七月”之后，部分购买力已经被市场逐渐稀释，进入8、9月份以来，市场表现相对平淡。
在天津一所高校任职的吕晶综合比较几个楼盘后，决定暂时不出手。“现在房价优惠不足，对我的吸引力有限。”吕晶说，“房价上涨的幅度正在减小，未来，房价趋稳、甚至下降都是有可能的，所以我还是再等等。”
量价趋稳或成楼市常态
购房顾问网主编苏步超表示，调控以来房价并未出现大幅上涨，表明调控成果已经显现。未来，保持楼市稳定仍是调控主基调。
不少业内人士判断，6月份以来，部分地区出现回暖迹象，与货币及调控政策的微调、开发商以价换量以及刚性需求释放等因素有关。但目前市场仍处于库存消化、稳步回调阶段，只要继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购政策，房价不具备大幅反弹的条件。
天津搜房网的一份购房者心态调查显示，38.36%的购房者认为2012年第四季度的天津楼市中，房价将持续趋稳；有28.77%的购房者认为房价将出现下跌；16.44%的购房者则表示，不对房价的走势表态。
我爱我家市场研究认为，当前购房者的观望情绪仍然较浓，面对卖方的价格波动，多数购房者更加理性，因此短期内市场成交放量的现象不会出现。预计未来一段时间，二手房市场交易量仍将保持量价平稳的特征。
天津财经大学经济学院副院长丛屹认为，政策调控的核心目标，本质上是稳定房价，这有利于去除房地产市场泡沫，理顺供求结构关系，促进房价合理回归。此外，稳定房价对于稳定经济形势、克服经济风险也重要。
关注
楼市调控松绑短期无望 开发商宁囤现金不拿地
广州市国土房管局日前下发文件重申境外人士在广州不能再购买商用物业，并表示只是强调对相关规定的贯彻执行，并非政策调整。而前日上海宝山对成年未婚子女购房资格的规定也遭到上海房管局“澄清”不单独拥有产权住房的成年未婚子女可以再套房。
广州房管局强调：
严格执行商业地产“限外令”
本报讯(记者 张忠安)广州国土房管局昨日表示，近期下发文件要求严格执行房地产调控相关政策，境外人士在广州买商业地产将被拒。业内人士表示，这个不是政策本身升级，而是执行升级。这意味着地方政府楼市调控松绑短期无望，开发商要么暂缓买地，要么赶紧筹钱。实际上，已经有不少大型开发商出现“零买地”。
重申政策
境外人士禁购商业地产
广州国土房管局昨日晚间通过官方微博 表示，近期确实下发了《印发关于进一步加强房地产市场工作的意见的通知》(穗国房字〔2012〕188号，下称《通知》)，从规范商品房销售行为、规范二手房交易市场、严厉查处违法违规行为等方面，强调进一步加强房地产市场工作；同时，《通知》也重申了严格执行各项房地产调控政策的相关工作要求。关于境外机构和个人购买商品房的问题，房管局表示，只是引述了国家相关文件。
“这个不能算是新的政策，只是对过去政策的严格执行而已。”广州房地产交易工作人员对记者表示。“境外人士不能再购买商用物业。符合条件的也只能购买住宅，而且只能套。”
中国房地产经济研究院院长谢逸枫告诉记者，这个不能看做是调控政策升级，只能是执行升级，可能会造成商业地产供应量和库存量形成“双高峰”，使得政策调控由住宅市场波及到商业地产。不过，中原地产项目部总经理黄韬认为，外籍人士一直都不可以买，要买住宅都要通过很严格的手续才能套。“这次强调这个政策是澄清近有放松限购的传言。”
市场影响
心理冲击大于实际影响
“对部分商业地产占比过大的发展商可能会有影响，对我们的实际影响很小。”一位大型上市房企人士告诉记者。
广州楼市“限外令”执行升级，对于广州以商业地产开发为主的开发商具有一定的影响。受住宅市场调控步步趋紧的影响，很多开发商都转型做商业项目。其中，富力(富力又一城 富力盛悦居) 目前商业地产占比较大。“富力地产在商业地产方面确实走在行业的前面，但这次限外令升级应该不会有太大负面影响。”有中介表示。也有业内人士称，目前在广州商铺市场中香港客较多，但是拥有的物业数量和面积并不多，而外籍人士在广州商铺及类物业占比更小，一般均以公司名义买入。
房企动向
万科上月“零”拿地
“这对心理影响更大。”上述大型上市房企人士表示，目前整体拿地情绪不高，很多开发商都在储备现金。万科披露的2月销售业绩中也未见有新增项目。这是该公司33个月后，再次单月零拿地。今年1月，万科仅拿下一个位于广州的城中村项目，规划建筑面积39.4万平方米，意味着今年前两个月万科买地数量只相当于前两年同期的零头。保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)今年以来发布的买地公告也明显减少。
数据显示，2月300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均达到14%。其中，北京、深圳、杭州等多地住宅地入市面积为零。
上海房管局澄清：
不单独拥有产权住房的成年
未婚子女可再套房
本报上海讯(记者 周裕妩)针对上海宝山区“从2月28日起，上海户籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房产的，不可再买第二套房”的做法，上海市房管局昨日做出官方回应称，这是少数区房地产交易解读有误，不单独拥有产权住房的成年未婚子女可以再套房。
官方回应：
少数区解读有误
2月28日，上海方面发布《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》(下称“7号文”)，其中，第四条第三款规定“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行”。
此后，坊间传言上海部分区县限制成年未婚子女买二套房，记者也从上海宝山区房产交易得到证实，从2月28日起，上海户籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房产的，不可再买第二套房。但嘉定和长宁等上海其他区县都明确表示政策没有变化，仍然是以家庭单位，符合条件的家庭还可以再套房，包括成年未婚子女。
昨日傍晚，上海房管局做出官方回应称，对7号文中“该子女无产权住房”少数区房地产交易解读有误，引起媒体和市民的关注，为此，作如下解释：“该子女无产权住房”是指子女个人不单独拥有产权住房。有业内人士昨晚表示，这一解释意味着，如果成年未婚子女是和父母共有房产的，还可以单独再套房。上海房管局方面表示，目前已通知相关区房地产交易按此口径解读。
业内观点：
避免限购政策一刀切
3月6日，北京市住建委相关人士表示，北京户籍家庭购房资格认定上明确，所谓家庭是指“父母及未成年子女”，成年未婚子女视为另一家庭。成年未婚子女如果名下已经有一套共有或单独拥有的住房，可再购一套；但是名下有两套以及两套以上的住房，则限购第三套。
对于上海和北京对“家庭”概念的解释，上海同策咨询研究总监张宏伟认为，这将避免限购政策一刀切，楼市限购走向定向宽松。从京沪对于家庭概念的解释来看，在政策层面已经明确新婚家庭或成年未婚子女在一定的条件下可再购置房产，政策层面已经对这部分人群采取定向宽松的限购措施。
“如上海的‘该子女无产权住房’是指子女个人不单独拥有产权住房，可让一部分人群具有购房资格，同时，这些人群中一部分可以降低首付比例，降低这些人群的购房门槛，以首套房名义购房”，张宏伟如是说。他认为，在一定程度上，此举可以带动当地区域自住需求市场成交量的回暖，对于当前“小阳春”市场来讲是利好消息。
上周上海楼市价量齐升
数据显示，2月27日至3月4日，上海新建商品住宅共计成交1853套、20.2万平方米，环比分别提升44.5%、43.5%，成交均价为2.05万元/㎡，环比提升5.1%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，近期上海楼市的成交量、供应量皆创下新纪录，首套房贷利率可能调整的利好预期对刚需购房者的刺激将更强烈。
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2012年三季度世联购房者信心指数为56.6，较上季度提升了1.4，表明购房者对未来房地产总体走势的乐观程度较二季度明显改善。从购房者的预期变化趋势来看，接近一半（46.5%）的购房者预期未来成交量将会上涨，超六成购房者看涨未来房价，创“新国八条”调控以来新高。
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数据显示，深圳9月份商品住宅成交2614套，成交面积24.65万平方米，环比下跌33.82%，均价20790元／平方米，环比下跌3.61%；上海9月份商品住宅成交量环比上涨，但成交均价环比下跌9.09%。
位于天津市西青区的某楼盘销售人员告诉记者：“实际售价一直慢慢下调，已从刚开盘时的每平方米1.6万元，下降到1.3万元左右。”
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钟文辉分析，近段时间市场价格相对平稳的原因在于，当前市场仍是刚需主导市场，价格敏感性极强，当一些楼盘收紧优惠政策后，购房者的观望情绪不断加深。另外，当楼市经历了“红五月、热六月、火七月”之后，部分购买力已经被市场逐渐稀释，进入8、9月份以来，市场表现相对平淡。
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购房顾问网主编苏步超表示，调控以来房价并未出现大幅上涨，表明调控成果已经显现。未来，保持楼市稳定仍是调控主基调。
不少业内人士判断，6月份以来，部分地区出现回暖迹象，与货币及调控政策的微调、开发商以价换量以及刚性需求释放等因素有关。但目前市场仍处于库存消化、稳步回调阶段，只要继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购政策，房价不具备大幅反弹的条件。
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我爱我家市场研究认为，当前购房者的观望情绪仍然较浓，面对卖方的价格波动，多数购房者更加理性，因此短期内市场成交放量的现象不会出现。预计未来一段时间，二手房市场交易量仍将保持量价平稳的特征。
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“这个不能算是新的政策，只是对过去政策的严格执行而已。”广州房地产交易工作人员对记者表示。“境外人士不能再购买商用物业。符合条件的也只能购买住宅，而且只能套。”
中国房地产经济研究院院长谢逸枫告诉记者，这个不能看做是调控政策升级，只能是执行升级，可能会造成商业地产供应量和库存量形成“双高峰”，使得政策调控由住宅市场波及到商业地产。不过，中原地产项目部总经理黄韬认为，外籍人士一直都不可以买，要买住宅都要通过很严格的手续才能套。“这次强调这个政策是澄清近有放松限购的传言。”
市场影响
心理冲击大于实际影响
“对部分商业地产占比过大的发展商可能会有影响，对我们的实际影响很小。”一位大型上市房企人士告诉记者。
广州楼市“限外令”执行升级，对于广州以商业地产开发为主的开发商具有一定的影响。受住宅市场调控步步趋紧的影响，很多开发商都转型做商业项目。其中，富力(富力又一城 富力盛悦居) 目前商业地产占比较大。“富力地产在商业地产方面确实走在行业的前面，但这次限外令升级应该不会有太大负面影响。”有中介表示。也有业内人士称，目前在广州商铺市场中香港客较多，但是拥有的物业数量和面积并不多，而外籍人士在广州商铺及类物业占比更小，一般均以公司名义买入。
房企动向
万科上月“零”拿地
“这对心理影响更大。”上述大型上市房企人士表示，目前整体拿地情绪不高，很多开发商都在储备现金。万科披露的2月销售业绩中也未见有新增项目。这是该公司33个月后，再次单月零拿地。今年1月，万科仅拿下一个位于广州的城中村项目，规划建筑面积39.4万平方米，意味着今年前两个月万科买地数量只相当于前两年同期的零头。保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)今年以来发布的买地公告也明显减少。
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“如上海的‘该子女无产权住房’是指子女个人不单独拥有产权住房，可让一部分人群具有购房资格，同时，这些人群中一部分可以降低首付比例，降低这些人群的购房门槛，以首套房名义购房”，张宏伟如是说。他认为，在一定程度上，此举可以带动当地区域自住需求市场成交量的回暖，对于当前“小阳春”市场来讲是利好消息。
上周上海楼市价量齐升
数据显示，2月27日至3月4日，上海新建商品住宅共计成交1853套、20.2万平方米，环比分别提升44.5%、43.5%，成交均价为2.05万元/㎡，环比提升5.1%。
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