深圳写字楼市场“放量井喷”5年将增600万平米

“过剩”、“供过于求”、“风险大”……日前，一则《福田未来5年“再造”74座招行大厦》的微博引发了地产业内人士对深圳写字楼巨量供应的热议，甚至有客直指现在写字楼是“陷阱”。部分写字楼市场的空置率上升，租金下跌，令业内对于未来写字楼新增巨量供应的担忧情绪更加浓厚。大量上马以及酝酿中的商业地产项目，到底将给深圳市场带来多少写字楼面积？按照深圳的经济发展速度，会否消化不良？高空置率甚至烂尾的隐患，会否成为者的噩梦？

深圳写字楼市场“放量井喷”5年将增600万平米

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现状：写字楼项目放量开发

近日，有媒体报道了福田区城市更新的进展，15个城市重大项目集中开工，大金沙改造（沙嘴、沙尾、上沙、下沙4个典型的城中村和金地工业区）打响枪。未来5年，福田区通过推进重大项目建设，可提供产业空间875万平方米，相当于再造74座招商银行大厦。单是深圳CBD范围，就有25个重大项目包括楼宇项目同时在建。

虽然上述仅仅是福田一个区的供应，但此则消息一放上微博，立即引起业内人士的热议。

事实上，今年以来，由于经济增速放缓，写字楼租金下滑，在深圳的客圈子里，对于写字楼供给过剩的讨论已经甚嚣尘上，甚至直指是“陷阱”、“严重不看好”等。“现在写字楼和住宅的价格倒挂现象已经消失了。未来市场的供应量太大，福田CBD的地段以及聚集了很多金融企业，我还比较看好。但南山区的写字楼，我实在不敢买。”对写字楼情有独钟的客Jacky对深圳商报记者说，尤其是科技园的土地上，将会冒出一大堆翻新或重建的楼以及廉租厂房，政府为了扶持高新科技企业，很多厂房或写字楼的租金到只需要几十元/平方米，对周边商业楼的租金形成极大压力，而南山后海区明年的写字楼供应也将井喷。

巨量供应今年已经初见端倪。根据深圳中原地产的数据，2012年上半年，全市共有7个写字楼项目取得预售许可证，总批售面积达27.6 万平方米，超过去年上半年写字楼批售面积的8倍，其中厂房式写字楼占据半壁江山。

“未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而每年深圳市场对写字楼的消化量将小于80万平方米。”世联地产工商写字楼事业部总经理张栩哲分析。

高纬环球深圳董事董韶川也认为，未来三至五年，写字楼将集中放量上市。届时，南山后海、科技园、福田CBD以及罗湖旧改、甚至宝安、龙岗等写字楼项目将遍地开花。

当然，业内对于写字楼“过剩论”也有分歧。“深圳写字楼市场明年新增供应估计将近63万平方米，但新增供应有很大一部分是企业总部大厦。”荣超地产相关负责人接受深圳商报记者采访时表示，光区就有10多座总部大厦在建，但真正投放到市场进行租售的物业只是少量，不会影响现有项目的消化。

另外，一线城市写字楼产品“只租不售”已经形成趋势，未来开发商更多是持有物业经营，将令市场上可流通的写字楼产品稀缺。

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原因：城市更新和工厂改建

上述新增600万平方米的写字楼建筑面积，主要来源于两方面。

首先是城市更新。张栩哲表示，为了限度地提高土地利用综合效益，城市更新项目的容积率都会提高，而写字楼的高密度特性，成为“种高产田、出高效益”规划不可缺少的品种。

事实上，目前大多数城市更新项目，也都是走基本同一条路：建集商务、商业、居住、文化休闲为一体的新型都市综合体。譬如，正在改造的岗厦河园现已大规模上塔吊。据公开资料显示，改造后，住宅比例34%，商业比例30%，比例33%，公共配套设施3%。项目其中有一座375米高的/住宅大楼，预计2016年竣工。

写字楼不仅可以打造成一个城市的地标性工程，还能带动就业、税收、土地等。例如，在上述《福田未来5年“再造”74座招行大厦》的报道中，2010年福田区50栋“亿元楼”一年产生的税收总额达311亿余元，占辖区总税收的六成以上。未来福田区在楼宇经济方面的新目标是，在五年内“亿元楼”从50栋增加到60栋。新增“亿元楼”既来自存量商务楼，也来自大批新建写字楼。

写字楼供应的另一个重要来源，则是工厂改写字楼。张栩哲表示，为了盘活存量土地，解决老企业规模扩张和新企业发展用地问题，原特区内、外都将有一大批工业用地“变身”商业用地，原来的厂房被拆除重建成为写字楼。

以罗湖笋岗-清水河的改造为例，今年4月公示的规划显示，该占地约5.34平方公里，定位为“面向区域的国际时尚消费”，开发计划仍然以商业写字楼、物流以及零售构成的强大基础为根本，有超过半数的开发面积这些核心用途使用。

根据《深圳市工业区升级改造总体规划纲要（2007～2020）》，到2020年，全市工业区升级改造的总规模将达到101平方公里，其中拆除重建约12平方公里，综合整治约89平方公里；在空间分布上，特区内升级改造的工业用地规模为5平方公里，特区外为96平方公里。

“这将会极大丰富写字楼的供应格局。”张栩哲表示。

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影响：开发商短期将吃苦头

未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而每年深圳市场对写字楼的消化量小于80万平方米

2012 年上半年，全市共有7个写字楼项目取得预售许可证，总批售面积达27.6 万平方米，超过去年上半年写字楼批售面积的8倍

去年以来，由于受到经济大环境的影响，深圳写字楼市场并不景气，高档写字楼市场竞争激烈。就连深圳新地标京基100大厦，招商时也感到“的压力”。在京基地产日前出版的一期企业内刊中，有一篇文章讲述京基100在招商时遭遇各种挑战与曲折，终赢得了可观的出租率的过程：他们一改等客户上门的态度，选择主动出击……采用点对点的行销手法，逐一拜访目标客户，又称‘扫楼’。

众所周知，写字楼投入大、周期长，对于企业资金实力是个挑战。今年上半年，为了筹集资金用于包括岗厦、后海、梅林等5个综合体项目的开发，有“写字楼”之称的地产，将位于CBD的世纪1号楼出售，令业内大跌眼镜。

对于未来写字楼市场，置业集团执行总裁张远在今年8月博鳌房地产论坛接受采访时表示，目前，各地方政府在招商引资、城市经营过程中，过分强调写字楼和商业综合体的比例要求，只要是在CBD拿地，开发商都被政府要求建标志性摩天大楼。“这样下来，就会供应过剩。这不是市场选择的结果，而是政府官员要求的结果。可能会有开发商短期内在这方面吃苦头，也会影响企业发展。”张远感慨。

高纬环球深圳董事董韶川介绍说，不少城市的规划，开发商拿地时，往往被要求在住宅区旁加建一栋写字楼，显得很尴尬：一来增加开发商的建设成本；二来也为以后的高空置率埋下隐患。

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应对：长期持有经营是上策

“太多开发商在开发写字楼和商业地产时，往往是‘短平快’的住宅开发思维，将写字楼分割成小单位拿到三级市场上销售。”张栩哲说，开发商一般只是销售整栋写字楼的一部分，但这将给后期持续良性的经营带来负面影响，在市场巨量供应的背景下，物业的市场竞争力将大大削弱。

在CBD有多栋写字楼的荣超地产，早年项目深圳国际商会、荣超经贸也是销售模式，但近几年开发的写字楼都是单一产权纯租赁模式，其推出的荣超大厦，也是纯租赁的精品写字楼。对于这样的转变，荣超地产相关负责人表示，越是激烈的市场环境，越要坚持持有经营，摒弃过去“一卖了之”的短视行为，才更有利于塑造品牌和企业盈利。

据荣超地产介绍，发展商对写字楼拥有单一产权自主经营，现在已成为深圳市场的趋势，尤其是福田CBD，99%都是单一产权物业。随着写字楼市场的发展，客户对写字楼的整体品质、硬件水平和服务需求不断提高，分散业权的写字楼无法满足客户的要求；而单一产权物业，客户可以有较大的自主性。同时，开发商能够控制进驻企业的业态，保持物业的品质，帮助企业稳定经营。

“长期持有，才是商业写字楼的良性发展之路。 ”据了解，转变模式后，荣超商务的经营情况十分稳定，汇聚了中国中投证券、友利银行等大批国内外企业租户。

深圳存量商业地产交易出新规

深圳市相关部门8月29日发出通知，自10月1日起，对存量非住宅类房产实行按计税参考价格征税。这是深圳自去年实行存量住宅按评估价格征税之后，对存量房地产市场出台的又一项调控政策，也是深圳此轮调控中出台的项针对存量商业地产的调控政策。

彻底阻击“阴阳合同”

如果说深圳去年出台的二手住宅交易新规消灭了住宅市场规避交易税费的“阴阳合同”，那么即将施行的存量非住宅房产交易按参考价格计税，就将深圳存量市场的“阴阳合同”问题彻底阻击。

由深圳地税局、深圳规划和国土资源委员会颁布的《关于实施非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（下称《通告》）规定，“存量非住宅类房产交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征交易环节各项税款。”

关于参考计税价格的制定，《通告》指出，“存量非住宅类房产交易计税参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。”不过，深圳地产业内人士指出，非住宅类房产交易按照参考价格计税真正落实还需要制定进一步的细则。

效果还有待观察

虽然从表面上看，非住宅房产交易按参考价格计税增加了其交易成本，但是能否起到抑制商业地产过热的效果还是个未知数。

去年7月深圳实行二手住宅按评估价征税之后，二手住宅交易量大降，随后引发深圳二手中介门店的关门潮，二手住宅的价格也随之松动。不过，随着今年上半年楼市成交的回暖，深圳二手住宅的成交量也出现反弹，截至7月深圳二手房的成交量已经恢复至二手住宅交易新规出台前的水平。

实际上，目前深圳二手住宅按评估价征税的执行力度并没有当初业内人士想象的那样严格。有深圳二手中介人士介绍，一般住宅的评估价为市场价格的7成左右，并且深圳目前还有大量在业主手中满5年的二手住宅，这部分住宅的交易受按评估价征税的影响不大。与住宅相比，二手商业地产的价格更为复杂，相邻街区的两个商铺的单价可能相差数倍，这意味存量非住宅类房产参考价格的制定可能并不简单。

此轮调控实施以来，由于没有纳入限购和限贷范围，商业地产成为楼市炒家追逐的热点，商铺写字楼的价格节节攀升，新的泡沫也开始滋生。上海市的银监部门已经出台规定在贷款环节对商业地产的进行限制，此次深圳在商业地产的交易环节进行调控，表明商业地产已经引起了部门的注意。

深圳房地产海滨表示，对存量商业地产交易按参考价格征税，即使不能立即抑制过热的商业炒作，至少能提供一种心理预期。“对之前征税漏洞的修正实际上是对市场化调控手段的确认，这是一种比手段更为常态化的调控方式。增加交易成本的目的是不让客获利，是房地产的使用属性回归。”