深圳房价不怕“冷”？上门量减少一半依然“大涨”

【搜房深圳二手房讯】金秋开局失色 房价不抑反扬

深圳房价不怕“冷”？

“十一”长假结束后，深圳楼市成交一片惨淡，来自中原地产的统计数据显示，10月1~7日，深圳市一手住宅成交套数为312套，环比下降了26.76%，成交面积为3.01万平方米。从各区看，罗湖与盐田继续呈零成交状态；宝安比假前一周的成交套数减少了2套，其他各区的成交量都大幅下滑，福田、南山的成交套数下降至个位数。看来，悠长假期对楼市并非利好。

上门量减少一半

今年的周有8天假期，再加上高速免费，以致出行人数大大提高，这对旅游或者相关行业来说，确实是一桩好事，但对楼市则是个坏消息。出行人数增多，直接导致假期楼盘的上门量变低，即使一些热销的楼盘，在长假期间也出现门可罗雀的清冷局面。前海某楼盘的售楼小姐对记者说，“十一”假期这些天，该楼盘的上门量锐减，比起平日少了一半。而该楼盘过往的销售业绩并不差，连续7、8、9三月均跻身宝安区楼盘销售龙虎榜前十。售楼小姐说：“长假对我们的销售真是一个打击，我们虽然没参加秋交会，但是也在售楼现场搞了一些活动，可是人不来，我们也没有办法了。”

就深圳整体的成交数据来看，该楼盘的遭遇并非个案。来自中原地产的统计数据显示，10月1~7日，深圳市一手住宅成交套数为312套，环比下降了26.76%，成交面积为3.01万平方米。从各区看，罗湖与盐田继续呈零成交状态；宝安比假前一周的成交套数减少了2套，其他各区的成交量都大幅下滑，福田、南山的成交套数下降至个位数。

二手市场持续维稳

而在二手市场方面，由于“十一”假期未有二手住宅的数据录入，因此只能参考前一周的表现，根据深圳中原地产的监测，9月24~29日期间，二手住宅成交1678套，成交面积为14.63万平方米。从各区看，龙岗、宝安仍旧是全市成交量的区域，其他各区都保持比较稳定的成交量。成交价格方面，这段时间的成交均价为22762元/平方米，基本上与前一周持平。从各区看，除宝安外，其他各区的成交均价都有所上升。

“十一”假期内未有二手住宅的成交数据，但从假前一周的成交数据来看，二手住宅相对来说仍旧维稳，价格也未出现太大幅度的波动。深圳中原市场研究部认为，节后推盘量将有所上升，成交也将随之有较大幅度的提升，价格将保持在2万左右的水平上下波动；二手住宅的量价也将基本上维持目前稳定水平。

量跌不影响价升

排除“十一”长假的影响，楼市成交数字的变化是否意味着接下来的市场会更为严峻？对此，不仅是消费者，就连业内人士也很难达成一致意见。在9月份成为宝安区销售的勤诚达22世纪楼盘现场，深圳市瑞恒发展有限公司总经理廖衍平对记者说，在目前的情况下，对楼市做任何预测都没有太大的意义。廖衍平认为，决定楼市走向的是政策，而揣测或预估政策的变动，有太多赌运气的成分，并不利于楼盘营销的开展。因此，他的策略是顺应市场的变化，及时调整营销节奏。

虽然金九成色不足，银十开局惨淡，但大多数企业并不认为第四季度无可作为。一方面，为了完成年底销售业绩，10月将成为多数企业决战的期限。这种来自企业内部的压力，迫使操盘手们不得不打起精神，严阵以待。而另一方面，来自楼盘营销一线的声音表示，虽然假期成交数据低迷，但成交价格却未受丝毫影响。

前文提到的售楼小姐就表示，从今年三月份以来，该楼盘的价格一直在稳步上扬。这里面既有楼盘自身销售节奏的因素，也有市场作用的因素。

来自世联地产的研究数据表明，上两周深圳一手房市场共成交738套，环比上升38.7%；成交面积7.29万平方米，环比上升47.57%；一手房成交均价为22050元/平方米，环比上涨6.3%；二手房市场共成交1678套，环比上升9.7%；成交面积为14.63万平方米，环比上升15.11%。一、二手房总成交套数为2416套，总成交量环比上升17.17%。在成交均价方面，上两周南山区全市为46455元/平方米，龙岗区全市为13899元/平方米。

也许6.3%的涨幅有点不动声色，所以未能引起置业者甚至观察人士的注意，但营销一线人员的脸上喜色，却已说明了一切。

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房价连续上涨4个月 涨幅收窄

张宏伟：购房者已错过购房“时间窗”

根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2012年9月，100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。

A

市场始终处于“阶段性”观望状态

在房价连续4个月上涨的市场背景下，政策层面的微妙变化值得关注。一方面多地在没有实质性改变限购的前提下，通过阶段性的、小范围的局部放松限购政策，来刺激楼市成交量回升，限购政策基本上呈现出“明紧暗松”的市场特征；另一方面，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去化”，尽管市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。

从市场买卖双方心态来看，目前市场始终处于“阶段性”观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在微调政策的刺激下，开发商采取“以价换量”策略，市场成交量被激活，成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解，的动力就会逐步消失，终会选择房价降幅收窄或。

十一前后的房地产市场成交状况亦是如此。具体而言，当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因：

、市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收入，倒逼地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。

第二、部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场预期，及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。

B

楼市博弈中房价缘何连续4月上涨？

缘何2012年9月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第4个月环比上涨？

、从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，尽管的房地产同比去年同期出现回升的迹象，开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。成交量的持续回升导致市场“基本面”开始好转，1-9月整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。

第二、成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄甚至小幅也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。

第三、以一线城市为代表的重点城市房价环比上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。

数据显示，2012年9月十大城市住宅均价为15573元/平方米，环比上月上涨0.22%。具体来看，广州、武汉分别上涨0.93%和0.77%，涨幅相对较高，南京、成都、北京、天津涨幅在0.1%-0.5%之间，杭州、上海、重庆（主城区）、深圳涨幅在0.1%以内。

从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面状况也会逐渐得到缓解，但是，由于“去化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。

C

购房者已经错过购房“时间窗”

那么，未来尤其是第四季度房地产市场量价走势如何？

从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，百城房价连续4月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅的市场环境。

一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间大幅的购房“时间窗”。尽管在“去化”调控政策的影响下，房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅的购房时间窗口。

在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始时再买涨不买跌。

从成交量趋势来看，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升。

D

大型房企四季度仍然要坚持“跑得快”

在未来，房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据方可有立足之地。

规模是重要的，这意味着市场占有率以及影响力。同时，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为，以把握市场主动权。原因如下：

、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。从高周转类型企业来看，这些企业并没有因为上半年完成销售业绩指标而止步，而是继续以价换量。其中，除了行业龙头万科，中海地产和保利地产(600048,股吧)正在全力冲击中国房地产行业的“千亿俱乐部”。

第二、把握好现在，没有来得及跑的企业，在2012年剩余的4个月里还有机会进行“复活”。

第三、大型开发企业率先“跑得快”，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。

楼市没有加时赛，2012“跑得快”不会错，“跑得快”企业赢未来。当前市场当中幅度收窄甚至个别项目的行为，势必会影响这些项目的去化速度，从这个角度来讲，幅度收窄、行为不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景跑赢市场。幅度收窄、行为这种博弈市场的做法或许会获得短期内的利益，但是，在“买涨不买跌”难以形成的市场背景下，相对于“以价换量”以时间换取发展空间的做法，幅度收窄甚至个别项目的行为只能让现有项目停滞不前，降低项目及企业的资金周转率，因此有可能会丧失更多的发展机会。

不过，在企业“跑得快”的同时，我们也不应该忽视企业利润率这个比较关键的因素。

房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得关键。在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。开发企业应注重修炼内功，包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。

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