深圳位居一线城市房地产发展前景的“风险之首”

房地产发展前景测评：深圳居一线城市风险之首

【搜房深圳二手房讯——】10月10日，2012年三季度地产金融形势发布会在上海举办，会上发布中国城市房地产市场风险排行榜及测评报告。报告显示，城市房地产市场风险前五十位的全部为三四线城市，其中酒泉、呼伦贝尔和黑河被评为房地产市场风险的三个城市。而在一线城市中，深圳位列市场风险位，其次为北京、上海、杭州、广州、成都等地。

报告认为，一、二线城市由于土地资源有限，房地产市场整体呈现供不应求的局面，风险较小。从房价收入比层面上看一线城市确实偏高，但考虑到其激烈的市场供求矛盾，高房价所带来的风险仍然是可控的。

对于三四线城市，报告指出，这些城市的需求体量并不足以形成支撑，未来风险正集中展现。“泰安、保定、沧州、济宁这些地方相对来说风险较大，”某(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，三线城市近些年的土地供应量很大，存在较大风险。对于这些城市来说的解决方案就是土地供应上面进行合理的控制，只有控制相对比较好的三线城市，可能还有值得的机会。

此外，风险榜单前50名还包括了41个四线城市，其中资源型城市鄂尔多斯的房地产崩盘风险已引发业界高度关注。鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。此次发布的榜单中，鄂尔多斯位居第6位。

近三年的房地产调控对房地产行业造成的影响是深远的，在此背景下，市场需求正在从“单一的刚性需求主导”向“多元化需求并重”的方向转变。房地产企业不断分化，企业城市布局面临着严峻的考验，业界出现了“进军三四线”、“回归一二线”等不同的发展思路。

“在决策的过程当中，如何能够进行风险的提示，这是研究报告所想揭示的核心内容。”某房地产研究院院长、华东师范大学教授、博士生导师张永岳表示。

据悉，本次发布会由中国房地产业协会市场委员会、某(中国)控股有限公司、上海某房地产研究院主办。2012中国城市房地产发展前景测评包括了城市分类、城市前景、城市风险三个板块，从五大二级指标、十一大三级指标出发，从供应关系、供应需求等要素判断整体房地产市场的风险。

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商品房预售审批权下放 房价上涨埋下惊雷

当前楼市观望态势正在蔓延，买卖双方的博弈明显，对预售许可审批权的下放政策的不同解读，或将通过对市场预期的影响传导楼市。

虽然北京市房协秘书长陈志表示，下放审批权无关楼市调控政策。但被喻为房地产市场制度两大基石之一的商品房预售制度的改革仍牵动了当中国建筑下大小房企的脆弱神经，业内部分研究人士也担心这可能成为变相提升房价的诱因，采访了相关，对此进行解读。

房价：总体影响甚小 或为埋雷

资料显示，我国内地商品房预售制度始于1994年，俗称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者，并由购房者支付定金或者房价款。

此前“商品房预售”的审批权集中在县级以上地方人民政府房地产管理部门，而在昨(10月10日)国务院下发的《关于第六批取消和调整审批项目的决定》中，明确将审批权下放到“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。

“商品房预售许可审批权下放，这其实是审批方面的一次改革，对大城市的房地产市场影响有限。”燕京华侨大长华生表示，目前，中国的房地产主要集中在一二线城市，如果对这些城市的房地产没有太大影响的话，那基本对中国房地产市场影响就不大。

而对于意欲在小城市打拼一番的房地产开发商来说，“商品房预售许可审批权下放”似乎是一个好消息。华生认为，这体现了国家对中小城市发展的扶持。

外界则猜测，商品房预售许可审批权下放至县级人民政府房地产管理部门，政策的意图可能是在目前严厉的调控制度下，减少审批程序，加快商品房供应速度，增加供应量，平衡房地产价格。

同策资讯研究总监张宏伟则表示，“金九”成色不佳，预计地方政府在操作上可能会利用预售权力的下放，适当放松预售资格审查，以促使开发企业提前进行销售，推动市场成交量有所回升，通过变相放松预售来刺激房地产市场成交量的回升。

但亚太城市发展研究会政策研究主任谢逸枫，商品房预售许可审批权下放对楼市没有实质性影响，不会导致房价上涨。此项决定一方面在一定程度上增加商品房供应、促进成交，另一方面减少因供应短缺而引起的市场房价上涨的心理预期。

链家地产市场研究部亦认为，国务院决定下放"商品房预售许可"审批权，影响范围有限。房企：缩短审批时间 开发商或从中受益

华生表示，《关于第六批取消和调整审批项目的决定》实际上是审批项目瘦身措施，主要是深化市场经济的改革，是一揽子的而不是针对楼市的。但“商品房预售许可审批权下放，相关企业办理业务时间将缩短，减少时间成本对企业来说是好事。”

链家地产市场研究部也认为，审批权下放后，区域的自主权增大，对于预售项目的管理可能更为灵活，预售项目的审批实效也会明显加快，开发商会从中受益。

不过，影响没有坊间想象的那样大。链家地产市场研究部认为，根据实际情况来看，此前经过上一级单位的下放，大多数县级都拥有预售项目的审批权。

链家地产市场研究部张絮表示，商品房预售许可审批权的下放至设区的市级、县级人民政府房地产管理部门，主要的变化在于进一步明确了县级人民政府管理部门的审批权限。

华生表示，审批权下放，但是审批标准并无变化。

房地产开发经营企业申请商品房预售许可证，依旧需要递交申请报告、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、土地使用权出让合同和房地产权证、建设工程规划许可证等等。“投入资金达到工程总的25%以上。”华生表示，商品房预售许可证申请标准没有变，“到哪里申请、向谁申请、谁审批”都一样，所以对房企没有实质影响。

政策：预售短期不取消 考验地方把控能力

关于“商品房预售制存废”的争论一直是楼市调控的热门话题。社科院就在《中国住房发展(2012年中)报告》中建议，政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。

而此次国务院明确预售许审批权的下放，也证明短期内我国预售许可制度并不会取消。

谢逸枫，取消或者不取消预售许可制度，政府都要承担责任，“以我国国情看，现阶段不适合取消，未来也不会取消。”

那么，在宏观调控大背景下，将审批机关下放到县市级房管部门，是否意味着项目上市量将增加？地方能否保障房地产市场秩序？

链家地产市场研究部认为，预售审批权的下放究竟能不能有利于楼市调控，关键看执行情况，“这将考验地方政府对房地产市场的把控能力，毕竟成交受新房供应量影响较大。”

链家地产市场研究部建议，虽然预售许可审批权下放，但相关的工作也应尽快到位。

银行消息

央行：中国9月新增人民币贷款6232亿元

央行网站今日发布2012年前三季度社会融资规模统计数据报告。初步统计，2012年9月份社会融资规模为1.65万亿元，分别比上月和上年同期多4041亿元和1.22万亿元。其中，人民币贷款增加6232亿元，同比多增1539亿元。

初步统计，2012年9月份社会融资规模为1.65万亿元，分别比上月和上年同期多4041亿元和1.22万亿元。其中，人民币贷款增加6232亿元，同比多增1539亿元；外币贷款折合人民币增加1764亿元，同比多增739亿元；委托贷款增加1449亿元，同比多增441亿元；信托贷款增加2024亿元，同比多增2247亿元；未贴现的银行承兑汇票增加2163亿元，同比多增5524亿元；企业债券净融资2278亿元，同比多1758亿元；非金融企业境内股票融资158亿元，同比少78亿元。

2012年前三季度社会融资规模为11.73万亿元，比上年同期多1.92万亿元。其中，人民币贷款增加6.72万亿元，同比多增1.04万亿元；外币贷款折合人民币增加5343亿元，同比多增573亿元；委托贷款增加8600亿元，同比少增2076亿元；信托贷款增加7015亿元，同比多增6176亿元；未贴现的银行承兑汇票增加7631亿元，同比少增2202亿元；企业债券净融资1.56万亿元，同比多7186亿元；非金融企业境内股票融资2177亿元，同比少1338亿元。

从结构看，前三季度人民币贷款占社会融资规模的57.3%，同比低0.6个百分点；外币贷款占比4.6%，同比低0.3个百分点；委托贷款占比7.3%，同比低3.6个百分点；信托贷款占比6.0%，同比高5.1个百分点；未贴现的银行承兑汇票占比6.5%，同比低3.5个百分点；企业债券占比13.3%，同比高4.7个百分点；非金融企业境内股票融资占比1.9%，同比低1.7个百分点。

注1：社会融资规模统计数据来源于人民银行、发改委、证监会、保监会、国债登记结算有限责任公司和银行间市场交易商协会等部门。

注2：当期数据为初步统计数，同比增减数额均用可比口径数据计算得到。