深圳前海区域二手房报价已经下降了3~5个百分点

股市下跌冲击深圳楼市，或报价下调或有价无市

股市楼市冷传导

受股市影响，深圳楼市也开始“降温”。

受近期股市深幅调整的影响，深圳楼市也开始“降温”。从6月底开始，深圳楼市的成交量明显下降，二手房市场放盘量增加，报价也开始下调，如前海区域二手房报价已经下降了3~5个百分点。（据房天下深圳二手房网数据显示，前海二手房目前的市场挂牌均价是48471元一平）

财富缩水影响楼市

有知情人士称，尽管目前多个楼盘出现客户退房的现象，但开发商也不愿意接手，客户便委托开发商转卖。不止是住宅，连刚需盘也受到影响。

“部分购房者确实是因股市被套出现资金问题，原准备在股市高位套现买房，结果没来得及跑路，一步步被深套。”有一知情人士称，这波牛市行情的特点就是利用炒股，很多人在场外通过民间借款或银行融资后又去场内从券商处配资，一旦被平仓，财富缩水、资金出现问题后就难以负担购房资金。

从以往股市与楼市的变化关系来看，深圳楼市与股市同起同落的联动性。2007年深圳也是房价，2008年金融危机后，深圳楼市则与股市一样遭遇罕见大跌，率先出现购房者退房潮。此后股市表现平淡，而深圳楼市在2009年出现反弹后，房价也并未大涨，直到去年“9·30”政策放开房贷后，股市一路向上，深圳楼市也再次，并出现的业主违约潮。

二手房有价无市

与此同时，深圳二手房市场也开始有价无市。“近两周放盘量确实增加了不少，有的业主急于卖房套现。”至祥地产置业顾问小朱告诉记者，日前龙华金地上塘道就有3个业主同时放盘，都要求买家一次性付款且一个星期内资金要到位。不过，价值几百万的房子不能贷款，这种买家难找，因此房子也没有成交。

7月首周，中原地产业主报价指数为63.6%，较上周大幅下降8.3个百分点，分来看，南山南区、坂田、龙华、宝安南区报价均出现下降，前期大幅提高报价的业主面临成交压力。

“现在还是有看房的客户，但放盘价格虚高，已是有价无市。”小朱说，6月20日之后，龙华的成交量就迅速减少了，价格太高买家无法接受。

中原地产前海置业经理表示目前二手房成交价格比6月份下降了3%～5%，“6月之前，前海客占比达到一半，但房价短期不可能再大幅上涨，因此失去客就只能靠刚需和改善需求，但现在购房者对价格比较敏感，报高价没人买。”

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深圳上半年小户型成交“热”

小户型备受青睐。

深圳都市报讯 据深圳新闻网报道，根据深圳中原地产统计数据显示，今年上半年深圳成交的物业中占比逾50％，面积60平方米以内的小户型交易中，客占比达到了3成左右。对此，有业内人士向记者表示，今年上半年受到各项楼市优惠政策的刺激，大量客涌入深圳新房、二手房市场，小户型风险小，易受到客青睐。

“小户型受到客青睐的原因主要是目前物业中，它的风险小。”有业内人士表示，一方面，小户型大部分位于城市商务区，交通较为便捷，周边配套比较完善，符合目前深圳租房市场租客的要求，容易租出去；另一方面，小户型总价低，对于购房者而言，购房的经济压力相对较小，同时也比较好转手。

从成交上看，今年上半年福田区、罗湖区、龙岗区客占比多。记者从深圳中原地产获悉，福田八卦岭今年上半年的物业成交中，55.7％购房者为客。此外，罗湖百仕达、龙岗坂田在今年上半年的成交中，客占比均超过了3成。

深圳中原地产相关负责人告诉记者，在一系列利好政策的影响下，今年下半年，住宅市场仍旧是者们的必争之地，但伴随着高烧不退的创业热潮，商业楼，尤其是商务也会受到楼市者更多的关注。

回首楼市的

前海概念让宝安区有了底气一年涨130万

前海，这个概念在深圳已经深入人心。前海在哪里？根据百度百科的解释，前海深港合作区全称“前海深港现代服务业合作区”，位于深圳南山半岛西部，伶仃洋东侧，珠江口东岸，由双界河、月亮湾大道、妈湾大道、宝安大道和西部岸线合围而成。这个地方将被打造成为中国的“曼哈顿”。

2010年8月，国务院批复原则统一《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的时候，前海概念就已经被开发商们用得熟络。初的方案中，前海只作为，规划中并没有过多提及住宅。“大前海”的概念就在这个时候应运而生。

从的定位中剥离出来，距离前海近的宝安区房价也就因此开始飞升。二手房范本中曾引人瞩目的龙光天悦龙庭2006年开盘价格在6000元/平方米，不少业内人士提及该楼盘都记忆犹新，因为按照当时宝安的房价水平，龙光天悦龙庭开盘价格高出市场太多。如今，天悦龙庭的均价却早已翻10倍，每平方米卖到6万左右。中原宝安区域销售经理向记者介绍，2010年在前海概念没热炒之前，像天悦龙庭之中典型的宝安区标杆性楼盘价格也就在2万元左右。

宝安区距离前海只有一条月亮湾道的距离，大约2013年，前海区域划分时发生变化，“大前海”，概念慢慢淡出，取而代之的是真正的“前海概念”房价也就随着概念进化。根据中联数据，从2010年开始，宝安区、西乡和前海中，富通好旺角、诺德假日花园等不少个盘价格翻两番。根据中原研究给出的二手房住宅价格走势，前海住宅的走势并不亚于蛇口，甚至略微领先。

业内人士称随着前海概念的落地，宝安也将在“深圳”的概念上与其他一较长短。

案例

仅一年，100平方米的三房就涨了130多万

李大妈，去年买了龙光天悦龙庭的一套三室一厅，面积102平方米，价格在430万上下，而如今天悦龙庭类似户型的也已经卖到560多万了。李大妈表示：“自己也是买来用，看中的就是前海概念，其实距离南山还是有点远的，而且上下班高峰期，去南山堵车也很要命。”

“本想着早点买，可是之前觉得打什么大前海啊，有点虚高，现在看我是买对了。”一线销售人员告诉记者，宝安区土地几乎已经趋于饱和状态，除了已经在建新盘外，很快会因为前海的原因，出现供不应求的情况。加之旁边壹方不久将会入市，如今的二手房放盘业主几乎一个价，水涨船高，而就在旁边的尚都价格早已“破6”。

观点

隐性因素是基本面，显性因素是概念

肖小平，中联链家二手房研究院总经理

从房价上涨的因素来看，可以分隐性和显性两种。隐性因素决定买不买，是楼市的基本面，显性因素决定买哪里，是概念，是楼市上涨的导火索。

在深圳，供需关系紧张是它与北上广相比更加敏感的根本因素。其他三座一线城市每年的新增供应在10万套左右，而深圳仅为5万套。在人口差距并不大的情况下，供需矛盾就由此显现。另外，深圳的人口结构偏年轻化，且多为移民，根据此前的统计，深圳居民住房的自有率不过30%，购房需求旺盛，对房屋需求的类型也集中，令楼市有足够支撑。

另一方面，深圳楼市的氛围浓郁。如鲶鱼一般存在的客，在深圳如鱼得水，发挥出奇妙的作用，这种情况在广州就很少见。而且，具有分享精神的这一批客，在自媒体盛行的时代，更加开放，成功的案例也吸引了一批粉丝向他们学习，产生了宣传和集群效应，成为深圳楼市一股不可忽视的力量。

再次，从多年表现来看，政策对于深圳的影响更大，其中金融政策则是有效、敏感的。深圳楼市从去年“9·30”回暖，就是由银行放宽贷款额度、放松限贷政策的利好开始的。

在这些隐性因素之外，、自贸区显然是看得见的显性因素，在客、中介的推波助澜之下，规划利好会在短时间内过分放大，推动房价整体快速上涨。值得注意的是，如果各区域平衡发展，那么上涨反而不会这么迅猛，因为平衡会带来稳定的买卖关系，并不急迫。但由于政策或者规划对于部分物业或热门的影响更强，会使得这部分业主产生更高的预期，率先提价，剩下的业主又会找机会，给先的业主带来下一波的借口。不断的互相攀比，给人们提供了接受房价大涨的理由。