“中联地产·小平饭局”栏目简介:小平饭局专栏
小平饭局——深圳二手房房天下
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精彩观点

肖小平:租赁白热化引发“房中房”
  
调查显示,很多今年来深圳求职的90后毕业生,都选择租单间而不跟别人合租,尤其是交通便利地段,单间供不应求。鉴于这种需求白热化,部分 者开始想办法改造“房中房”。……[更多]

肖小平:要量体裁衣,思考周全
 
不管什么样的 都是需要承担一定风险的。越来越多的人开始在租赁市场寻求 点,说明 和租赁结合还是有利可循的,但是仍得量体裁衣,思考周全。……[更多]

对话实录

我国防止租金上涨政策上的壁垒主要在哪里?
【肖小平】
:以前大家提到房产或者是 房产,可能很多人都是从买进卖出这个角度去做文章,就算 是有涉及到这种出租,其实更多的操作方法都是少投入,或者我原来怎么样我就怎么样,因为我终的目的还是要然后卖出去的。

小平饭局研讨现场

主理人:肖小平
所以这就导致可能以前大家对于租赁如何获取租赁不是太在乎,市场上也有很多我们的顾客他会在租房的市场中,可能发现适合自己的物业不是那么好找,比如说大户型,或者是那种装修实在看不上眼的,稍微看得上眼的可能又开出一个偏离市场价的价格来。针对这种现象其实我们发现在目前“两限”的政策都没有放开的前提下,有一部分的 客已经开始转向重视租金的,如何在物业的现有情况下,我通过一些小小的投入令到他的租金可以上升,这个可能是房东的出发点,业主的出发点。 另一方面我们对于租客的了解,他们可能也会发现市场上有一些产品是更符合他们的胃口了、更符合他们的需求了,比如说前一段时间我们做了一个调研,发现现在这种90后他地不喜欢跟人合租,宁愿租一个只有洗手间没有厨房的那种单房他也不愿意跟人合租,可能这一代他们有自己的个性。 这种情况下其实有很多的产品也应运而生,今天我们这个话题就叫做《量体裁衣租好房》,如何地去为租客提供更好的产品,终满足他们的需求,同时也提高自己的租赁。这里面可能有很多一些政策上的壁垒 ,我们就先从大的方面讲,一些政策上的壁垒主要在哪里?

这两年来,深圳大规模城市更新,租金上涨得快

【顾总】我先谈一下我总的看法,可以说一直到2010年深圳这种租金上涨的幅度都是比较稳定的,就没有出现这种突然一年时间可以 个20%甚至30%的现象,所以在那个时候实际上对于 来说在很大程度上,你做房产 地产,我以前有一个说法地产的人其实在某种程度上是在补贴租客。比如说一个三房一个四房租金也就是四千出头,很多的人他买入每个月的月工可能7、8千甚至是上万,这个月工里面他支付的 利息可能都不止这4千块钱,在那种情况下实际上 客他搏房产,同时他为市场在提供一种价格相对比较 低的这种租房的资源,他实际上你从经济学角度来说,可以换个角度来看,他其实是在补贴租客。 但是这两年情况就感觉发生变化,我觉得这个和深圳现在这种大规模的城市更新是有很大的原因的, 比如说像岗厦这种,原来可能一个岗厦村里面住着十几万二十几万的外来人口,岗厦拆掉以后建起来的是豪宅 ,这些二十万的人口必然要往周边的上沙、下沙、新洲这些地方蔓延,然后蔓延之后才导致这种供不应求,所以接下来整个让这个租金涨得快,包括大冲,大冲一拆以后整个白石洲的租金立马就涨。 另外一点像现在说的,很多人就觉得因为现在这种限购限贷政策,包括五年之内交易税费比较高,所以现 在的成本其实比以前增加了很多。所以越来越多人开始在关注房租的,也开始想一些办法怎么来提升,比如说每平米的租金,一方面我觉得也是满足市场的需求,另一方面他们会开始追求这种更稳定的 。

嘉宾发言

学欧洲、学德国搞限租令不现实,那时租房可能还要出茶水费

【顾总】这个话题很敏感,前两天我们主编约了做租金这一块很好的朋友,就在7月份北京刚刚出了一个政策,禁止做房中房,或者是严查房中房,有一个规定每一个人居住空间不能少于5平方米。第二,一个单间里面多住两个人,还有规定不能做上下铺这些,所以这些话题就很敏感。包括现在全国各地很多的媒体都跟进报道这个事 情,让我感觉很奇怪,我今天专门查了一下新闻,这个新闻显示的是发现长沙这种可以说是三线城市现在都出 现这种房中房的情况,因为在我们很多的印象中觉得北上广深这种需求多,外来人口多容易出现这种 情况。但是长沙我们觉得他的土地供应很充足的,但是也发现出现这种现象。 长沙前不久《潇湘晨报》联合做了一个调查,说长沙现在也出现这样的一些二房东的现象,每套房有的一个月可以获得稳定的租金的差价2千来块钱,长沙的价格其实现在据我了解和深圳的差距不是大,深圳打一个比方我了解的,有的在居民小区有的也做上下铺,有的一个铺位大概是500来块钱,如果条件好一点的装修得 好一点的,或者是有空调这些会更贵一点。但是长沙我刚刚看到的数据是有不少达到450、470一个铺。以前我们只知道香港有房中房、“笼屋”,但是现在全国一线城市、二线城市都开始出现这种现象,政府的这一块我们感觉应该是有一个误区,这个东西你怎么来通过政策来防止,这个东西一操作起来很困难,第二你真的操作之后,其实我们感觉可能市场的效果不一定很好,他反而可能会起一个副作用。因为一他会减少供应,可能房租会更高。第二如果比如说现在有些人说要学欧洲、学德国,我要搞一个限租令,我你租金不能涨,你租金只能在哪个幅度内,但是这个限租令我觉得在中国操作的话,你可能到时候就变成你要租房可能还要出茶水费, 你租个房子提前还要给个2万块钱的喝茶费。
【肖小平】或者是转让费。
【顾总】对。
【肖小平】如果把限价这一招用到了租赁市场的话很被动。
【顾总】因为现在深圳包括后海雅园(音)这些楼盘现在不是限价嘛,限价之后就出现了天价的喝茶费七八十万,如果你在中国你租金限制也有可能会出现这种现象。
【肖小平】对,因为他供不应求。
【顾总】对。

租客关系的维护有哪些创新?

【肖小平】所以现在其实目前看来,比如说我们政策上应该是说对这个现象还是有一些抑制的感觉,至少方向是在抑制,但事实上市场上这种需求和供应之间甚至是供不应求。前一段时间我了解到有一个90后的小朋 友,刚刚出来工作的,他说他住在华侨城里面,我不知道他是自己租的还是单位替他租的,一个上下铺的床位 是800块,他觉得很好。可能以他的条件也是可以自己去租一个单房之类的,去到白石洲,但是问他为什么要这 样,他说是觉得比较安全,因为房东他会每天打理那个房子,而且会搞卫生,他不需要去做很多烦琐的事 情。现在其实有一些90后也是出于这个原因,可能我们有一些二房东也好或者是业主也好,他可能给他们提供 了一些以前我们没有办法想像的服务,因为房东以前给我们的感觉总是很强势的,到那个时间了我就过来收租 ,也没有考虑给你提供什么样的服务,如果不交租就把你赶出去,但是现在房东也给他们提供了一些我们觉得 是蛮贴心的服务。比如说打扫卫生,甚至有一些还可以一起做饭,他有一些刚好也住在那儿的,然后我听说有 一些比较好的房东在新进来的时候还会给这个租客送绿色植物之类的,蛮贴心的。如果是他们搬走了比较愉快 的话,有些可能还会帮他们联系这种叫车各种的服务。这种在以前是很难想像的。 其实在某种程度上我觉得也说明了我们的房东和业主,他们其实也是在用自己的服务、自己的付出去换取 一些,所以对于这种我觉得不应该一味地打压,其实你是有这种的需求,要不然会像现在的一些酒店 式也好,或者是以单位名义的那种类似于这种,可能是一个企业在管的那种,他们其实所提供的服务也是 多样的,比如说有干洗或者是其他清洁的各种服务,这些也是比较受到现在90后的一些欢迎。因为顾总这 边也是跟我们很多做这方面的 客都很熟,他们在对租客的关系的维护,或者是服务的提供商,目前据你了解有什么比较多的创新的一些方面吗?

细节的把握,以租抵供

【顾总】我这边了解到的像这种酒店式服务的相对会少一点,但是他们会很重要的一点,其实现在政府很担心的一点是会不会出现香港笼屋的现象,那种笼屋显示了贫富差距触目惊心的这种感觉,因为现在深圳出现了顶多就是上下铺,还不会出现那种上下可能四层、五层的那种,他就是一个小笼子你就住进去,然后你什么衣服的生活用品都是在那个小笼子里面。我觉得深圳现在还没有出现这种现象,现在我这边了解到很多主流的更多的可能是这种房中房,我这边接触了一些朋友他可能是采取这种房子,比如说他会买下这个房子 ,他不是二房东,然后进行改造,比如说三房两厅一厨一卫,他有可能改成六个小单间,每个单间会配一个洗手间,有的是在房间里面,比如说原来只有一个洗手间,他会改成三到四个洗手间,但是你每个房子就对应一 个洗手间,这种模式。 这种模式有一些他可能都不是上下铺,像现在他上面是铺,下面他会给你做一个书桌、做一个衣柜,他会 有配套的服务。这种有的是一个房间只有一个人,有的就是一个房间有两个人,两个人可能就是你的同学或者 是很好的朋友你们都一起住。他这种实际上他整个的装修风格也都是蛮小清新的感觉,他不像很多人想像中的这种房中房一定是脏乱差的感觉,因为现在这些年轻人他可能看电视都看得很少了,但是对网络的依赖很强, 他有可能我这一个房间给你提供100M的网络,速度快,可能你一群人在里面上网可能都跟网吧差不多。这些东西对于90后这些就很有吸引力。
【肖小平】细节的把握。
【顾总】如果有的他房间的户型很不错的话他可能会做一些小客厅出来,摆一个桌子、摆一个椅子、摆一个小凳子,这样品质更高了,然后他也会在房间里面放一些绿植,也会配一些画这些东西。我接触到这几个人他为什么三房两厅一厨一卫能够做出六个房间出来呢?他其实是不要厨房,现在很多的年轻人自己在家做饭的 很少了,有明火的话容易出现安全隐患,所以他干脆就把厨房打掉,厨房也变成一个单间,那也就降低了他消 防上的危险。比如说这种三房两厅他的厅可以隔出两个房间出来,以前很多的二房东他可能就是用木板隔起来 ,那样也容易有安全隐患,还有是私密性不强,现在他就是用砖我把歌厅隔成两隔,再加上一个厨房,再加上 三个房间就变成六个房间。如果六个房间在地段比较好的地方比如在口,他里面可能有一个主卧房间会比 较大一点,他可能摆一张大床,可以一对情侣住或者是两个人住,里面自带一个卫生间这种,他的租金租到2千 块钱都没有问题。有一些比如房间大一点两个铺位,上面是床下面可能是书桌、衣柜这些东西,两个铺位每个 铺位可以租800到900块钱。 这些东西实际上他做的很轻易的,比如说像这种三房,因为有的人会找这种老房子,他原有的租金可能就4 千来块钱,但是这样做了以后他的租金可以达到8千到9千,所以这个是可以的。所以有的这种房子他买下来之后,如果他的租金能够达到8千到9千,他有可能就能够以租抵供,所以他这个整个的运作模式就稳健 、成功。

带点酒店运营公司性质的租房服务也会出现

【肖小平】因为深圳目前如果我们按照普通的没有加以改造我们按均价来算,我们算了一下今年上半年住宅的租金是2.73%是相当低的,如果的话是5%多了,那就诱惑力大了。刚才顾总提供了很多他们在这 一块产品上的创新,其实关于对这么多的租客住在同一套房子里面的管理,包括比如说对他们提供的一些软性的服务,这方面他们有没有什么经验?
【顾总】我感觉服务这块相对会弱一些,因为现在还处于一个供不应求的现象,因为现在有很多他不愿意住这种上下铺了,就因为他不愿意几个人一起,比如说因为前几年有很多的二房东,我可能租一套房子,然后 隔成几个大房间,一个房间可以住5个人、6个人,这种其实他的租金是的,因为他一个铺位可以租400 块钱。比如说一个大一点的房间他住4个人或者是5个人,他的租金一下子涨起来了,这种租金其实是的。 但是现在很多的人他更注重私密性,所以他反而不太愿意住这种,像这种方式他对房价的损坏又比较大,住的人太多了,现在一些 客你看以前专门的,但是现在他来买这个房子然后这样来做,他就会在中间寻找 一个平衡点,我租金也不错,但是我把我对房子的这种伤害降到,然后我管理上又不至于发生太大的安全隐患。所以这种产品我可能隔成小单间,一个单间可能就是一个人或者是你男女朋友住,或者你两个很要好的朋友一起住,但是这种产品现在比较少,基本上我感觉处于供不应求的现象。 但是他们接下来有可能会采取这种方式,就比如说我可能就在这一片地方可能慢慢收30—40套,我可能慢慢变成一个带点酒店运营公司的性质,比如我就在楼下大堂设一个前台,如果他规模以后他的软件服务这些肯定会慢慢跟上。
【肖小平】这样就会更有吸引力了。
【顾总】对。

买农民房更有?

【肖小平】我们知道这里面有一些包租的二房东,但是你要征得原业主的同意做这么大的改动其实有时候是比较困难的事情,所以像有些资金实力比较强的 客他都愿意买,买了之后愿意怎么搞怎么搞。因为我刚刚出来之前专门查了一下关于房价,商品房和非商品房之间的价差,然后又再查了一下商品房和非商品房租金之间的价差,你会发现租金之间的价差可能是10—20%的差别,但是如果是购买的话那就大的价差,基本上你看像布吉、莲塘目前的这种主流的农民房基本上是6、7千都有蛮多的,如果你是整栋购买价格可以更低,他们有一些单套拿出来卖可能是6、7千这种。这种跟商品房相比大概是商品房的1/3,比如说他有这方面的 打算,不是为了买进卖出的 方式,他是不是选择这样的产品会更有?
【顾总】会更有。
【肖小平】那他们有没有倾向选择这样的产品?

限购下深圳小产权房火

【顾总】因为这两年深圳限购,所以现在深圳的小产权火,尤其是沿线的小产权房火。实际上现在这帮搞 的朋友其实现在也在试着跟一些小产权的开发商在沟通,他们有没有可能比如说我专门开发 一栋房子,我这个房子可能就是三房两厅,可能我开发商可以变成六间小的,我就提前给你做好,然后装修也 给你装好,就带点单身性质的,比如说我可能几个 客或者是一个很有实力的 客找小产权的开发商 我来订制,我整个买下来之后,然后我我就赚这个租金。因为对于这帮人来说他为什么会买下房子做这些东西呢?按照他们的说法就是白天赚租金,晚上你的房子还会,就是这种概念。 其实现在已经出现个别的这种案例了,比如说龙华那边清湖的口其实就已经出现这种案例了,就 是有的这种 公司或者是这种机构,他会把站的厂房买下来或者是租下来,然后全面改造,就改造 成这种单身。就是一个房间,一个小厅,一个洗手间,有的还带一个很小的厨房,整个大概20平米左右到 30平米左右这种,也是长线持有收租。 为什么这两年你感觉这种一房一厅的租赁市场火,以前比方说餐厅的服务员,比如名典的服务员,可 能是老板租一套房摆很多的床位,整个餐厅的员工就住在里面,或者我就两套房,一套住男生,一套住女生。 但是这两年随着这帮人他们的收入水平涨得很快,原来一个月他可能2千来块钱,现在很多好的4、5千,包括现 在很多有些快递员他都可以拿到7、8千,对于他来说比如说他以前如果只有2、3千的时候他会满足公司的宿舍 ,但是现在他的工资收入到了6、7千甚至更高的时候,他可能就要考虑我自己要有一个自己的小空间,这个是 市场的需求一下子膨胀起来了,随着这一帮人他的收入的增加。 包括清湖的口他把厂房改成小出租,里面有50%、60%是富士康的员工他不愿意住宿舍了,比如两个人谈恋爱的他们会租在这里,月租大概是1.1千到1.2千,他们也能负担。但是你把厂房变成这个东西,比如 你厂房要租很不好租,你租金可能十几块钱一平米,但是这个30平米能够租到一千块钱,他的租金一下子变成 原来的3倍。 我不知道这两位朋友是不是对这一块比较感兴趣?

租房 哪项是核心的呢?

【杨先生】其实有很多可以交流,我想首先一个,在我们看来这种项目他的核心就是,个你寻找项目的能力,然后改造项目的能力,后是出售的能力。刚才听您介绍感觉供不应求,市场也就是一定还在的。现在对于已经开展这些项目来说,前面那些能力哪项算是核心的呢?
【顾总】其实我个人感觉前面两项应该都蛮核心的。
【杨先生】有没有一些条件或者是模型,或者是这些已经基本上得到市场验证了?
【顾总】我就说一些条件,因为具体的案例我不大好说,因为有一些朋友他是打算长时间在那里要收的, 所以我们必须要保密,因为说出去之后他的价格就会影响到他们整个的运营。首先,城是,然后是口,然后是接近白领大量上班的地方,比如说南山科技园,比如说车公庙,比如说福田区这种地段,如果在关外对的要求会更高。 第二,因为他们很多都是买的,他们一定会挑选远低于市场价的,这个楼盘他的价值远远低于市场价的, 比如说福田大量的房价是3万块钱,二手房都是3万块钱,比如说100平米你拿下来就是300万,300万如果你改造 之后租出去,好的可能租1万块钱,但是这个租金率还是不够。他更多会选择一些本身有缺陷的楼盘他的价 格上不去,比如说2万多块钱有硬伤的楼盘,他们的这种操作空间就会更大,租金会更大,这是选择项目很 重要的一点。 改造这一点也是蛮重要的,首先很多的这种房子他很多都是二手房,他之所以价格卖不上去也是因为他有 各种各样的缺陷,有的是户型不好,比如说一些户型居家很痛苦,如果完全把他改成居家的出租你不太好租, 但是这中间你要具备我怎么把这种坏户型能够把他做好的这种。 这中间还要有快速的运作能力,比如说我这一套拿下来之后,我可能在看房的时候我拿到户型图,接下我 来的装修方案就出来了,我看到户型图我就大概知道我到时候应该怎么改了,怎么改来保障。因为这种房中房 很重要的一点就是你要保证他的通风和采光,否则如果你一个房间完全没有窗户很痛苦,也租不起价。所以他要有这种组合考虑的能力。
【肖小平】这种方案都是他本人做起来的还是有这种团队?
【顾总】本人做,他们完全就是精心地在研究这个东西,全身心地在研究这个东西。然后包括这些房间怎 么分割,包括还有一个我快速装修的能力,比如我拿下来之后,我可能在一个月时间之内交房了,我一个月时 间之内我的房子就要装修得很好,就已经可以对外出租了,然后并且我这个装修费用还要控制在一个的比 例,所以这些东西都是蛮考验人的。实际上包括前一段时间他们出了一本书,现在有可能不会再出第二本了, 怕竞争对手太多了,里面有太多细节的东西了。 但是实际上我们跟他们开玩笑,这个东西可能也不用太紧张,因为很多人做不下来,因为这些东西很烦琐 。比如说你比如有5套房子、6套房子这个样子,你时不时要收租,或者要这里坏了要修,那里要整,很多的房 东很烦就受不了了,如果他没有专业化的操作模式,可能他的这些装修费用成本很难控制住,所以这里面应该 是整个的能力应该是一个系统化的工程,因为对于他们来说更大的可能来说,因为这帮人都被限购了,所以他们只能用公司的名义来操作,如果做大了可能带一点酒店管理公司、管理公司的性质来做。
【杨先生】您刚才说大部分的房子都是买的,市里的这些商品房不也是被限购了吗?
【肖小平】他用公司名义买的。
【杨先生】成长来说应该是你博取租金的差异,或者是你对房子的,看起来买变成一个重资产的行业很难扩大规模,不知道这一块怎么考虑,还是说跟业主去谈长租会比较难?

深圳做二房东的人也很多,有些也做得不错

【顾总】其实做二房东的人也很多,有些也做得不错,包括南山深大有很多这种案例,他可能租一套房子我就把他改造。这中间因为这几年房租涨得很厉害,所以很难有房东愿意跟你签一年以上的合同。第二, 可能二房东如果进行大的改造他算帐是算不过来的,所他一般只能尽量维持原状,或者用尽量少的成本来对这 个房子进行改造。打一个比方你在客厅里面要隔一堵墙起来,比如说把客厅拆分成两个房间,二房东很难操作 ,或者你操作就是用铝合板或者是木板这些东西搭起来,简易型的,如果是这样很多业主会有意见。 我觉得从根本上来说,二房东这个行业也可以做,尤其是在开始你的资金积累还没有到一定程度的时候 可以做,但是这中间你的租金成本无法控制,打一个比方如果你要对一个房子进行改造比如要花3万块钱、4万 块钱,你必须要有两年、三年租约的支撑才能够来花这个钱来进行改造,但是这个租约你很难控制。第二,现 在很少有房东愿意让你对他的房间进行改造,因为这种对房间的伤害还是蛮大的。尤其这里面有的还涉及到, 比如说他们如果要把租金化,就要把厨房打掉,厨房变成一间房,你在做二房东的话你无法操作。还有就 是他要做出比如说5、6个洗手间出来,你二房东也很难操作,所以二房东会有一定的限制,但是现在二房东他现在也有大量的成功案例,但是他们针对的客户群会更低一些。他们很多是针对那种短租客,就是我大学毕业 了,然后我要来深圳找工作,我可能要住一个月这种,他的流动性会比较大。然后更多地他们可能就是采取这种上下铺的方式,我把床摆多一点,我可能客厅就用个什么东西隔一下,客厅变成一个大房间,这边住5、6个 人,这种方式。他相对低端一些,他的客户群稳定度会差一些,可能他管理上也会更麻烦一点。

短时间内销售的能力

【肖小平】他们上哪找这么多的客户啊?
【杨先生】刚才那个问题第三项能力,短时间内销售的能力。
【顾总】我举一个例子,他们首先会有选择,比如说深大,比如说车公庙,比如说福田区附 近。深大他有两个群体,一个是学生,很多的深大毕业生他在这个生活惯了,他刚刚毕业他不能住宿 舍了,但是他的很多朋友圈还是在这个校园里面,包括很多人他真的要去深大泡MM、泡图书馆、泡食堂这些东 西,所以他更愿意在深大。你在深大的BBS或者是58同城有时候发一条信息出来,两三个星期之内你的房间 就租满了,现在这种是供不应求的,尤其是在7、8月份或者是春节过后这种旺季。
【杨先生】刚才的那种模式,比如说在龙华这种地方,他的营销方式是不是现在看起来都不会有太大的问 题?
【顾总】问题都不太大。
【杨先生】看起来把重心放在客户这一端,更考虑90后怎么想的房型像他们倾斜之类的并不是重要, 而是说你首先要拿到房子把他做出来。
【顾总】对,我现在的感觉应该是这样的。甚至包括我有朋友他现在是农民房,因为很多的农民房没有空 调,条件比较差,然后房东也不会给你房间搞得多漂亮之类的。比如说我在农民房租一个三房,然后他用二房 东的这种方式,但是每个房间我给你配空调,第二我把房间粉刷之后布置得温馨一点、漂亮一点,一套房 比如说这种三房两个星期左右可以住到80%到90%。
【肖小平】直接在58同城赶集网上发一发?
【顾总】对,有的可能是派点小卡片这种。
【肖小平】他的农民房比较集中就可以了。
【顾总】对。
【肖小平】有没有通过中介成交的?
【顾总】这个东西租应该通过中介成交很少,因为他要控制成本。比如说你这个公司有这么个年轻人你过 来租我的房子,你带客,带一个人过来,你现在的房租是500块钱一个月,你带一个人过来我给你少100。
【肖小华】口碑营销。
【杨先生】现在出现的这些也没有说跟公司合作,没必要,全都是走散客的形式。
【顾总】现在也有企业来找这种房东我来租这个房子,现在这种情况蛮多的。
【杨先生】我的感觉从 者的角度来说,假设市场是无所谓的供不应求的,但是是不是不倾向于跟这种群体整体性比如说跟企业去合作?
【顾总】其实现在这些人跟企业去合作是有可无可,比如说企业现在要5个床位,这种他会要求打折的,他 谈价格。谈价格实际上对不管是二房东还是这个房主来说,我这个房子也不愁出租,当然企业会更稳定一些, 但是这是属于无可无不可的,你来也可以。
【肖小平】如果只压一点点我就成交了,如果太多了我就算了。
【顾总】对。
【杨先生】刚才说的大部分是以买为主,二房东已经不普遍了?
【顾总】也普遍,我为什么刚才会谈到买的会一点,就是因为以前 房产这帮人是不会干这种活的。
【肖小平】辛苦钱。
【顾总】对,这是辛苦钱。但是现在他会愿意干这个活了,这个趋势会更明显。另外一点,因为租赁市场 他的需求是很多的,他们定位会更中端一点,比二房东会更一些,算是一个比较全新的现象。 【杨先生】通常两端的押付的方式是什么样的?比如说出租的时候一般都要二押还是三押?
【顾总】有的可能就是押一付一。
【杨先生】两端基本上是对等的,你住下来给你放出去,这对现金流应该没什么帮助。
【顾总】没太大的帮助,因为这些人他支付能力是有限的,他的这帮租客他的支付能力是有限的,并且他 们这种还是有蛮强的流动性,尤其比如说是二房东这一块,他很多我就是住一个月,或者是住两三个月,你这 个时候让我押两个月的租金或者是三个月的租金怎么样,他是不干的。有不少可能就是来深圳找工作,我如果 找了两个月没找到合适了我就走了,属于这种。
【肖小平】所以押一的比较多。
【黄先生】据我了解到,租房的比整个深圳大概是2.73左右,如果他把房子这个翻了一倍5.4, 如果这个采取买的形式看起来这个还是不高,因为如果没有财务的话没有用其他的资金 的话,资金的成本实际上现在也比较高。然后这个时候如果你是才公司的形式运作,你还有一些家具的成 本,还有一些装修的成本,包括公司后面会产生一些税费后面避免不了。这个环节完了以后,我们假设他的核 心竞争力比如说在运作这一块、装修运营这一块,他可能比普通的二房东押一些空间出来,把人工和成本打平 的话,看起来的这一部分仍然比较有限,看起来比较能够获益的还是房产的。
【顾总】我这么说吧,首先这帮人他看重的肯定还是房产的,所以他们首先选择这些户型,因为现 在在某种程度上也是带点被迫性质,你现在房产如果5年之内出手税费会很高,所以他们更多会中长期持有,但 是中长期他就一定要把租金做上去,这中间所以我说他们选标的其实也是蛮考验他们自己眼光的,所以他 其实还是在寻找这些洼地、笋盘的感觉,但是很重要的一点他把笋盘拿住。第二点,用公司名义他可以做金融 出来,打一个比方我套房子全款付了拿住,我用公司拿住之后可以抵押,对于他来说他不一定追求月 租抵月工,他只要这个月租能够覆盖他每个月的利息成本就OK了,他其实是可以覆盖的。
【黄先生】我们看这个结构如果按照全买下来,按照现在这个的话,他差不多要二十年,因为5%几 。
【顾总】这里面再补充一点他也看好租金的上涨。
【黄先生】如果按照这个标的进来的话,租金每年应该增长20%才是一个合适的 标的,如果要回本的话 ,如果按照这个增长的速度,因为房东看到每年房子的增长会有20%,这个结构里面是一个微利的东西。
【顾总】现在房产的暴利时代可能现在慢慢过去了,所以他们现在更多地是追求这种稳定的而不是一 种暴利,大家都很清楚酒店的净资产这些东西都是很低的,他们这种其实他也没有谋求每年租金能 够达到10%或者是这种概率,但是他会打得过去,然后另外我认为房价还会继续涨,租金还会继续涨。如果租金 一年涨12%的话,等于6年以后租金就了,我原来的 比如说现在是5%,6年以后就是10%,他很多 富利的概率因素会考虑进来。还有他会考虑现在这套房子是150万买回来的,现在抵押出去可以贷到105万,我 可以把这105万都拿回来。但是比如说五年之后,这套房子说不定市场评估价已经到300万或者是200多万,我还 可以再融资。所以公司化运作他很多的东西是滚动的,但是这个东西的预期还是建立在他们对中国楼市的这种 相对乐观的预期基础上。
【肖小平】单纯是为了赚这个租金可能不会考虑买商品房,农民房是的选择。
【顾总】对。
【黄先生】你做其他的小产权还是有系统性的风险,所以单纯从 的角度来看,就觉得可能两种模式无非现在看起来我的租赁模式抵一些成本。
【顾总】我觉得应该会抵掉一些成本还会更多一些,因为按照我的个人判断,现在深圳福田的有一些一房 一厅的单身,有的租金已经到2800了甚至是3千,好一点、新一点的小区,不排除2年滞后、3年之后,我们 发现这种一房一厅甚至会租到4千块钱,如果这种一房一厅可以租到4千块钱,他们做的这种单房有的带洗手间 的,不就可以租到3千块钱吗?他们也是建立在租金上涨的预期上,他的租金上涨之后,现在可能我只能覆盖我 的利息成本,但是将来租金上涨,因为他们很多的放的是长线,比如5年、7、8年的概念,5年之后我的租金上 涨那我可能就有了。他现在追求我把成本打平,然后这种实际上虽然公司化运作,但是实际上他需要的管 理人员不多。打一个比方现在一栋农民房一个阿姨就管了,他这种他会相对比较集中,我在这一个区域,如果 有可能我有20套、我有30套,我可能2个人就管理了,所以他的这种管理成本其实是不高的。包括管理人员,我 甚至也可以提供你住宿,所以我给你的工资也可以相对降低一点。
【杨先生】如果是 加租赁的模式还是OK,这个事看起来还是比较可行。因为我前面在想如果是纯二房东纯租赁的模式,同样是一家公司或者是一拨人去操作,我们从上往下说可以选商业也可以选写字楼,也可以选租赁,看起来因为你整体的后台的投入是一样的,同样需要这几个人,同样需要对房地产的判断,同样需要对整个装修这一块的运营。对于同一个项目来说,你付出的成本是一样的,你就应该去做那些更大一些的项目 ,或者是获利空间更高一些的项目,显然商业会更好。所以也不是说得过去,我干这个事我就从商业起步 ,主要是在于需求比较旺盛。
【肖小平】我觉得写字楼商业还是有需求的问题。
【黄先生】按财务测算的话,这个标的我们讲20倍的市盈率来算的话,这个价格是必须得保证每年在20%左 右的一个增长,其实这是有一个测算的公式大概是这样的。但是 是合适的,这建立在房子往上涨的阶段, 但是如果这个房子分拆过,短时间出手的概率很小,你不可能把房子拆掉,你不可能一间间卖,你只能整体卖 ,所以一定是至少在五年之内、在几年之内,在装修的周期预计的成本的周期内。
【顾总】他们是做自己持有然后改造出租,很大程度上做的是长期的打算。包括现在其实深圳因为我在块 朋友比较多所以了解得比较多一些,现在很多出现这种状况,有一些不错的楼盘,他里面可能单身比较多 ,现在也有这种酒店公司这种机构,我大量地和业主签长租协议,然后我把他当成酒店来运营,就是这样的模 式。然后也有这种我大量地买,买下来之后我把他当酒店运营。酒店运营我把里面装修搞好一点,我可能 200多块钱这样对外出租,他的租金也可以做得比较高。但是这中间就像如果你认为中国房价还是会往下走 ,那这种模式都是不成立的,如果整个房价市场往下走的话,你的这种租金是完全无法覆盖他的房价下降 的降幅。
【黄先生】如果是符合了 就是这样,如果纯租赁的赚取的是两端那个是同上同下的,所以看起来不符 合 就不会承担这方面的风险。

中国的 渠道还是太少

【顾总】很重要的一点这帮人为什么会做这个东西,还是回到一个基本的原因,中国的 渠道还是太少 ,这里面很多人他原来是开工厂的,我听到有的案例去年一年营业额可以达到7、8亿,利润为0,都出现这种现 象。对于他们来说做工厂的复杂程度比做这个要大多了,要管几千个员工,我要应付各种政府的政策,税费、 养老金等等各种各样的东西,然后我要做市场。如果做出口的现在还要考虑汇率的问题,各种各样的问题。 做这个东西,我有资金我买下来,我改造装修,我请两三个人管理,对他来说从外人来看做这个东西很烦 琐,但是我要一套房子可能将来有10个租客,我每个月要来收租搞这些东西觉得很烦琐,甚至这里面万一人家 打架这种问题都有可能,但是对他们做实业的人来说太简单了,你们做比较,你们有10%或者更高的才能打 得过来,感觉才有吸引力,但是对于他们来说我原来做8亿的流水利润是0,但是现在我能够覆盖我的成本,可 能还能赚到不少的钱,他觉得是可以的,所以这个东西看你和什么做比较。
【肖小平】是不是建立在他们本身的基金实力比较强的前提下?
【顾总】那肯定的。
【肖小平】他本来也不知道拿这笔钱干什么的,反正我也不干工厂了。
【黄先生】没有比较标准,没有机会成本。
【顾总】对。
【杨先生】现在装修改造这个房子会去到每平米多少?
【顾总】看情况,应该700、800吧。
【杨先生】如果是40平米的话,就要3万块钱。
【顾总】可能再加一点简单的家具。
【肖小平】7、8百不包软装?
【顾总】他的软装很简单,他其实不需要太多的家私,包括他的床位这些东西,他有可能我直接在厂家订 制。
【肖小平】我们上次测算了一个项目也是按800,就是香蜜湖香梅路那边,我们给他计算成本,不是问 的我们是自己观察以后,我们觉得800块钱可以打住了。
【顾总】这两年装修的材料价格也在降,因为房地产不太景气,他那种也不需要装得太精美,我就要瓷砖 、墙面刷得比较漂亮,关键的是洗手间的改造。
【肖小平】因为这些东西涉及到水啊什么的。
【顾总】对,可能这里面7、8百块钱里面人力成本占的比重会比较大,因为现在装修工人比较贵。
【肖小平】设计就是他们自己搞的,他们就不需要请设计?
【顾总】不需要。
【杨先生】辛苦活,的东西都是自己做的,自己是设计师,自己就是工程。
【顾总】他们本身自己对这些东西感兴趣,钻进去了。 (结束)

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