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2011年是房地产行业的一个“政策年”。“新国八条”出台,紧接着限购、限价以及地方细则的跟进,给楼市带来了一次又一次的震荡。两年的调控政策终于在2011年有了明显的效果,楼市出现了逆转局面,住宅成交量大幅萎缩,房价有了明显的下降趋势。“新国八条”、限价令、限购令、限贷、商品房明码标价、加息等政策密急而来且掷地有声,而中央稳定房地产调控的决心毅然不动摇。国务院总理温家宝多次强调要坚定不要搞好楼市调控,且地方政府稳定房价不定降被追责。 ......

调控之年,深圳楼市继续演绎着“动如脱兔”般令人目不暇接的剧情,从政策的延续性到市场的趋势,从个人购房投资风向到开发商与政府的博弈,伴随着房价的上涨,对开发商暴利的质疑、对政府降房价的期盼,深圳二手房市场历经十年绚灿之后,也在逐渐走向市场经济与回归民生这一理性道路。 .....【详细】

2011年加强房地产市场管理相关政策
时间 措施 要点
2011.12.05 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行周三(11月30日)宣布,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,为近三年以来的首次。

2011.12.05 深圳市规划国土委表示将继续严格执行深圳关于限制购房的有关政策。

对深圳户籍居民家庭,限购2套住房。对能够提供在深圳1年想•以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房,对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的,必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。对不符合条件的,市产权登记部门将不予以办理合同备案及过户等相关手续。

2011.08.31 夫妻房产证加名“免征契税” 8月31日,财政部、国家税务总局发布关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知,《通知》指出,婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。
2011.08.12 人民法院发布《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》 新司法解释规定,婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产;婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。
2011.07.19 深圳市住房公积金管理委员会发布最新《住房公积金提取管理暂行规定》。 《提取规定》优化调整的内容包括:市民租房、购房、还贷提取住房公积金的条件不仅降低,时间限制也大尺度放宽;原社保住房公积金存量资金的提取也将采取“老钱老办法”,住房公积金还可用来交装修费、物业专项维修资金等费用。规定自2011年9月1日起施行,有效期两年。
2011.07.11 深圳7月11日起实施二手房核定计税

6月9日上午10时,深圳市地税局召开的存量房(二手房)评估征税政策新闻发布会,公布新的二手房税收政策:深圳二手房交易按核实价和核定价两种方式征收个人所得税,其中普通住宅将按核定价1%征税,非普通住宅税率是1.5%。自用满5年(含5年)且是家庭唯一住房的免征个人所得税。

2011.06.28 国土资源部正式印发《国土资源“十二五”规划纲要》 明确了土地、矿产、地质、海洋、测绘等方面13项重大指标,确定了未来五年国土资源管理的总体目标。《纲要》说明新增建设用地总量控制在3450万亩,单位国内生产总值建设用地面积降低30%。
2011.06.20 央行年内第六次上调存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定,从2011年6月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。而这是这是央行年内第六次上调存款准备金率0.5个百分点!此次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位。据估算,此次上调后,可一次性冻结银行资金3700多亿元。

2010.06.03 住建部发《国有土地上房屋征收评估办法》

《办法》规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2011.05.18 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行昨日宣布,从2011年5月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。

2011.05.04 国资委明确要求央企争取多种途径参与地方保障房建设

央企在保障房建设上的力度一直很大,占全国保障房销售面积的13%。有券商数据表明,保障房的净利润率大约4%-6%,由于保障房的售价与商品房相比较低,房地产开发商更倾向于开发后者。

2011.05.01 商品房明码标价 违者最高可罚500万

5月1日,深圳将对商品房销售明码标价进行专项检查。对违反规定未明码标价的,将进行处罚。如果发现房地产开发商或地产中介出现相互串通、操纵市场价格,捏造、散布涨价信息、哄抬价格的,最高可罚款500万元。

2011.04.27 公布《深圳市人才安居暂行办法》6月1日起施行

领军人才在深圳工作满10年可转让所享受购房补贴的房屋产权;高、中初级人才租住公共租赁住房或领租房补贴不超过3年。

2011.04.21 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行宣布,从2011年4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.04.06 上调金融机构人民币存贷款准备金率。

4月5日傍晚中国人民银行发布公告,决定自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款准备金率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

2011.03.29 深圳公布2011房价控制目标 涨幅将不超过10%

3月29日,深圳市规划和国土资源委员会确定深圳2011年房价控制目标,2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。根据相关的统计,2011年深圳全市新建住房价格涨幅将不得超过10%。

2011.03.02 继续严格执行 (深府办〔2010〕82号)规定的商品住房限购措施

对深圳户籍居民家庭,限购2套住房。对能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房,对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的,必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。对不符合条件的,市产权登记部门将不予以办理合同备案及过户等相关手续。

2011.03.02 国家开发银行与住房和城乡建设部在京签署合作协议

国开行今年将新增1000亿元贷款规模,专项用于保障性安居工程项目建设。

2011.03.25 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

3月18日央行宣布,从2011年3月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年第三次上调存款准备金率。

2011.03 从5月1日起《商品房销售明码标价规定》

2011年3月,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》,明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

2011.02.21 《保障性住房目标责任书》

从2月21日开始,住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》,完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

2011.02.24 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2月24日起中国央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后,内地大型金融机构存款准备金率将达到19.5%,又创历史新高。
2011.02.09 上调金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2011.01.27 沪、渝版房产税落地

1月27日,重庆市市长黄奇帆在重庆市新闻发布会上介绍了重庆房产税征收方案5大要点:其中征税对象是独栋别墅和高档公寓,以及在渝的三无人员(无工作无户口无投资)购买的第二套房。个人新购高档住房征税税率为0.5%起。同样在27日,沪房产税试点暂行办法出台,上海市居民新购第二套及外地居民新购首套住房为征收对象,税率暂定为0.6%。

2011.01.26 “新国八条”出炉

国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

2011.01.25

出台《房地产经纪管理办法》(8号令)

1月25日,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部日前联合出台《房地产经纪管理办法》(8号令)。该办法是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。根据该办法,房地产经纪机构赚取差价、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为,可遭到罚款以至停业整顿等行政处罚。
2011.01.20 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

1月14日傍晚,中国人民银行宣布,从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

关键词:房产税
2011年1月27日,上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税,其中上海税率为0.6%,重庆征收税率为0.5-1.2%,至此有关房产税的各种传闻不复存在。
解读:实际上,从去年12月开始,有关房产税出台时间和方案的传言就一直未断。但事实上房产税并不能直接影响房价,更谈不上遏制房价,房产税的作用只是遏制炒楼,深层次调整楼市里的供求结构。推出房产税,增加房屋保有环节的成本,可以有效遏制炒楼那一部分的需求,调整整个楼市供求结构,从而间接地对房价产生影响。换而言之,出台房产税的目的根本不是遏制房价。【详细】
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关键词:加息
2011年7月7日金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整后,金融机构人民币一年期存款利率3.5%,一年期贷款利率6.56%。央行年内已经6次提高存款准备金率,合计3个百分点;已经累计加息3次,合计0.75个百分点。
解读:如果一位市民采取等额本息法贷款100万元商业贷款,20年还清的话, 明年元旦起将按7.05%执行,每月需还7783元,增加386元。如果一位市民采取等额本息法贷款50万元公积金,10年还清的话,明年元旦起将按4.9%执行,每月需还6544元,增加325元。【详细】
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关键词:首套房贷利率上调
中国工商银行向全国各分行下发通知,从2010年4月1日起,首套房贷款首付两成至三成、利率8.5折,首付三成以上则利率8折。在二套房贷方面,工行规定首付一律为4成,并对各类申请划定了信用等级,执行的贷款利率根据信用等级不同,对应基准利率上浮10%的标准。
解读:以贷款60万元、期限20年、等额本息还款方式为例,5年以上基准利率5.94%。若以打7折后的4.158%计算,月供为3686.03元,总利息支出为284646.97。倘若恢复到之前的8.5折,则利率为5.05%,月供为3976.33元,增加了290.3元,总利息为354318.20元,增加了69671.23元。【详细】
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关键词:限购扩至二三线城市
为了进一步遏制投机投资性购房需求,国务院总理温家宝12日主持召开的国务院常务会议在住房限购措施方面还提出了新的要求:对已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,同时房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
解读:权威人士表示,此次国务院常务会议明确了下半年楼市调控的方向和力度。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态,一方面要继续加大保障房和普通商品住房供应;另一方面要坚定不移地抑制不合理需求,保持供求关系基本平衡,促进房价逐步回归到合理水平。【详细】
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第一条:进一步落实地方政府责任

政策:
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。


第二条:加大保障性安居工程建设力度

政策:
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。


第三条:调整完善相关税收政策

政策:
调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。

第四条:强化差别化住房信贷政策

政策:
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

第五条:严格住房用地供应管理

政策:
各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。


第六条:合理引导住房需求

政策:
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房

第七条:落实住房保障工作的约谈问责机制

政策:
未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。


第八条:坚持和强化舆论引导

政策:
对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。


征收方式

   核实价和核定价。核实计税即按实际交易价格为税基来计算各项税款,该方式要求要提供买卖凭证及相关证明,并且要不低于政府的参考价;核定计税即是按评估价征税,对交易价格明显偏低且无正当理由的二手房,实行按政府参考价格计征各项税款。【详细
涉及税种

   营业税及附加、个人所得税及契税等税费。使用范围暂限于住宅部分。个人所得税的变化是此次政策的重点。【详细
计税价格(税基)

   合同成交价或评估价。一是合同成交价。二是计税参考价格,即评估价,由深圳市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心依照房地产评估相关规范和评估标准得出。【详细
计税税率
   营业税、契税税率保持之前政策,个人所得税按差价和总价两种方式征收。一是选择核实征收方式,按合同实际买卖差价计算,个人所得税按(差价-相关费用)*20%征收。合同价明显过低的,按核定价征税,按总价*税率来计算,税率为:普通住宅1%,非普通住宅1.5%,拍卖房3%。自用满5年(含5年)且是家庭唯一住房的免征个人所得税。【详细
对楼市的短期影响
   政策执行后,原本二手房市场就已经面临着双限令和新房分流客源的双重影响,现在又面临税费增加的重大压力,深圳二手房成交跌入低谷。而房价方面,购房成本增加理论上将推高房价,但是由于卖家强势程度大不如前,价格博弈将更为激烈,导致不降价房难以获得刚需青睐,而议价空间打开的盘源有利于对冲税费增加的影响,房价趋向下行。【详细
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