中原地产：2013年2月深圳市商业物业市场综述

一、月度市场概述

本月深圳的商业市场假期效应凸显，不仅全月没有项目批售、推售，成交也大幅下降，一手商业仅成交17 套，成交面积0.13 万㎡，环比都下降了9 成以上。成交均价保持稳定走势，为34453 元/㎡，环比微降1.32%。二手成交同样受到影响，全月成交二手商业127 套，比上月减少53.82%，成交面积1.59 万㎡，环比下降25.67%。

二、一手商业市场综述

1、市场供应分析——年关零供应再现2 月正值春节假期，深圳房地产市场供应骤然减少，去年同期商业零预售的境况再度出现。

图1 深圳商业物业预售面积走势（2012～2013 年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2、市场成交分析——成交急转直下

据深圳中原市场研究部统计，2 月深圳房地产商业市场成交一手商业17 套，环比减少94.01%，成交面积0.13 万㎡，较上月下降93.34%。

图2 深圳一手商业物业成交面积走势图（2012～2013 年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

假期带来的冷淡市场，使全市成交跌至谷底，全市也只有宝安、龙岗、福田三个区有少量项目成交，其中宝安成交份额。

本月宝安共有两个项目成交，成交面积789.87 ㎡，占全市6 成比例。其中万科翡丽郡花园共录得成交7 套，成交面积715.77 ㎡，成为本月区域乃至全市的成交主力；芷峪澜湾花园本月录得成交2 套，面积74.1 ㎡。

龙岗成交了4 个项目，成交面积为420.71 ㎡，占全市的32.00%。其中嘉宏湾花园二期、东晟时代花园各成交2 套，面积分别为206.17 ㎡、117.49 ㎡；横岗花半里雅筑、瑞泽佳园(小区网 论坛)各成交1 套，面积分别为37.81 ㎡、59.24 ㎡。

福田只有君临天下名苑备案2 套单位，面积共104.00 ㎡，仅占全市的7.91%。

本月社区商业成交比例为95.49%；其他类的瑞泽佳园成交占比为4.51%。

图3 2013 年2 月深圳一手商业物业各区成交占比

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

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2 月深圳一手商业的成交均价为34453 元/㎡，环比微降1.32%，较上月保持较平稳的走势。

图4 深圳一手商业物业成交价格走势图（2012～2013 年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

各区均价由于受个盘物业及成交单位影响很大，成交缺乏稳定性和连续性，波动较大。本月有项目成交的区域本身较少，除宝安和龙岗均价分别出现下降和上升外，其他区域价格与前期持平。

图5 各区一手商业物业成交均价走势图（2012～2013 年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

个盘物业售价方面，由于商铺位置、户型等因素影响，不同单位售价差别较大，难以形成有效的比较。

本月因无新项目入市，个盘成交也不活跃，价格较前期变化不大。

表3 2013 年2 月一手商业主要在售项目成交均价

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

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三、二手商业市场综述——成交环比下滑

本月二手商业成交同样受到春节假期影响，全月共成交二手商业127 套，比上月减少53.82%，成交

面积1.59 万㎡，环比下降25.67%。

本月各区的二手商业成交中，罗湖成交了0.85 万㎡，占全市的53.46%，超过了半数比例；福田位居第二，但与罗湖的差距已较大，共成交0.25 万㎡，占全市15.72%；宝安紧随其后，成交0.21 万㎡；其次为南山、龙岗，盐田本月无成交。

图8 2013 年2 月深圳二手商业物业各区成交占比

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

二手商业价格因受成交项目的影响较大，每月价格走势波动也较明显。根据深圳中原市场研究部对全市多个样本物业各月的成交价格监控显示，近一年全市的二手商业价格在2.5万/㎡-13万元/㎡间波动，本月二手商业成交，对整体价格基本无影响，因此价格维持上月的25185元/㎡。

各区近一年的价格水平中，罗湖因东门等传统成熟商圈的价格支撑，均价在4.3-29.2万/㎡；由于受福田区、车公庙等区域高价物业的带动，福田区的价格水平在6.1-13.2万/㎡；而南山文化商业氛围的日趋成熟，也使得南山商业价格逐渐上涨，价格区间在2.125.6万/㎡；宝安商业价格区间在2.9 -8.8万/㎡；龙岗商业价值较为低洼，为0.6-5.0万/㎡。

四、后市展望——商业节后渐恢复

本月商业市场整体表现较为低迷，但随着春节对市场影响逐渐减弱，市场供应将逐渐恢复，成交也将顺势回升。

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