深圳二手房“回暖”势弱 成交量同比下降10.79%

部分：2012年全年深圳房地产市场政策及调查

1. 2012年全年深圳房地产市场概况

2012年楼市在调控持续不放松的形势下，深圳二手房呈平稳发展趋势。整体来讲，2012年深圳二手房市场成交量不够乐观，挂牌均价同比2011年呈微涨趋势。

在过去的2012年，房地产市场没有大起大落，经历了从年初的“冰冷“，到年中的不断回暖，再到年末的”暖冬“持续的过程，总体来讲，房地产政策相对2011年较少，主要有三次降低存款准备金率、一次降低存贷款基准利率、多次强调限购不放松政策、多次提及征收房产税政策、深圳市住房公积金贷款业务正式上线、深圳非住宅交易开始执行按评估价征税、深圳市土地管理制度改革总体方案等等政策措施，总体来说，国家及地方的这些房地产政策都是围绕在实施遏制房价过快上涨、调控不动摇目的而展开的，这些都表明一个态度，国家将对2013年楼市调控从紧从严，继续坚定不移地搞好房地产市场调控，实行限购措施，坚决抑制投机、性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。

2. 2012年全年楼市新出台政策盘点

2.1 2012年房地产政策盘点

2012年1月31日 温家宝：继续完善抑制楼市投机性需求措施

【提要】：国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，提出巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。

2011年2月24日 央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点

【提要】：中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继去年12月5日之后的第二次下调。调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20.5%和17.0%的存款准备金率。预计此举将释放4到5千亿流动性。

2012年5月18日 中国央行决定年内第二次下调存准率0.5个百分点

【提要】：中国人民银行12日宣布，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年次正式下调存款准备金近三个月。此次调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率。

2012年6月27日 央行和住建部:房贷政策没变化 限购政策不放开

【提要】：“限购政策短时间内不会放开。”住建部政策研究副主任珏林27日在“第十届城市竞争力国际论坛”间隙接受《经济参考报》记者采访时表示，为了巩固房地产调控效果，至少限购政策短时间内不会放开。

2012年6月8日 央行：明起下调存贷款基准利率0.25个百分点

【提要】：中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

2012年7月26日 财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策

【提要】：财政部部长谢旭人26日部署下半年财政工作重点时指出，要继续实施积极的财政政策，促进经济稳定增长。谢旭人还指出，下半年严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机性购房需求。

2012年 7月7日 温家宝半年五论房价 决不能让房价反弹造成功亏一篑

【提要】：面对各地楼市节节攀升的成交量，初现端倪的恐慌购房和房价反弹，决策层终于不再沉默。7月7日，国务院总理温家宝在江苏常州调研时明确表示：“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。”

2012年7月6日 存准率再次下调！央行四年来“不对称降息”

【提要】：中国人民银行5日宣布今年第二次降息，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。此次“出招”距上一次6月8日降息还不足一个月。此间人士表示，近期央行频繁出手为市场注资，意在缓解流动性紧张的局面，从而引导银行加大对特定领域的信贷支持。

2012年8月23日 房地产"十二五"规划初稿已上报 支持开征房产税

【提要】：就在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》(以下简称《通知》)。与此同时，有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。

2012年10月9日 国税总局：房屋交换价格相等可以免除缴契税

【提要】：国家税务总局今天就纳税热点问题在其官网进行了答复。其中，就纳税人提出房屋交换是否缴纳契税一问明确，房屋交换价格相等的，免征契税。

2012年10月8日 住建部决定在开通12329住房公积金热线

【提要】：据住房和城乡建设部网站消息，为提高住房公积金管理效率和服务水平，各地将按照《12329住房公积金热线服务导则》的要求，建设12329住房公积金热线，主要以人工语音方式提供业务咨询、投诉建议、回访调查等基础服务，并根据当地实际情况，以人工语音和自助语音方式，提供业务指南、业务查询、业务受理等扩展服务。

2012年11月29日 国务院修改征地补偿标准 数额可能至少提高10倍

【提要】：在11月28日召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体土地征收补偿制度作了修改。

2012年11月30日 中国社科院报告建议人均住房超40m2征房产税

【提要】：中国社科院财经战略研究院28日发布《中国财政政策报告2012/2013—新型城市化背景下的住房保障》报告，报告从财税视角设计了一套适应中国新型城市化进程的住房保障政策框架，简称“财经院方案”。

2012年11月15日 十八大：决定楼市调控坚持调控“不放松”

【提要】：在回答城镇保障性住房建设进展的问题时，姜伟新说，他还强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。

2012年11月14日 《住房保障档案管理办法》将于明年1月1日起施行

【提要】：住房城乡建设部网站14日发布了关于印发《住房保障档案管理办法》的通知。通知显示，《住房保障档案管理办法》（以下简称《办法》）将于2013年1月1日起施行。《办法》规定，各地可以参照本办法建立棚户区改造安置对象的相关档案；另外，各地可以根据本办法，并结合当地实际，制定具体实施办法。

2012年12月25日 住建部：明年将坚定执行限购政策 坚持不动摇

【提要】：在25日举行的住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部长姜伟新表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，明年将继续坚定地执行限购政策。

2012年12月18日 2013年元旦起房贷减负 年利率下调0.5个百分点

【提要】：按照惯例，利率调整将在次年的1月1日起开始执行。也就是说，下月起，房贷可以减负了。那么，按照新利率标准，老房贷客户月供将减少多少呢？提前还贷合算吗？

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2.2 2012年深圳房地产政策盘点

2012年2月7日 《深圳市城市更新办法实施细则》的出台

【提要】：《实施细则》中作出明确规定：城市更新单元内要有大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等。《实施细则》还明确规定，在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。

2012年3月26日 深圳试点将“农民房”纳入“保障房”供应体系

【提要】：深圳市公布的《住房建设规划２０１２年度实施计划》称，今年深圳将新增安排筹集建设保障性住房４万套，并“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。同时，还将“研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策”。

2012年4月18日 深圳4000套安居房将入市

【提要】：深圳市在3月底公布的《关于落实我市2012年保障性安居工程任务的实施方案》中透露，西乡安居项目、中海阅景馨园(小区网 论坛)和富通永福苑三个安居房项目将在第二季度对外发售，总计房源4000套。

2012年5月25日 国土资源部、广东省政府宣布批准实施《深圳市土地管理制度改革总体方案》

【提要】：深圳25日召开土地管理制度改革工作会议，国土资源部、广东省政府宣布批准实施《深圳市土地管理制度改革总体方案》，并确定八大改革重点和二十个改革事项。《方案》提出将“开展土地使用权使用期满后后续相关权益的研究”。此次土地改革亮点就是产权制度创新，值得关注的是，小产权房，或是本轮深圳土地产权制度改革的看点。

2012年6月26日 深圳将调整基准地价 2006年时福田地价仅为942元

【提要】：市规划国土委26日举行国有土地管理工作相关问题在线访谈，该委有关负责人在访谈中透露，我市正在积极研究基准地价的调整工作。

2012年8月31日 深圳存量商业地产交易将按参考价计税

【提要】：深圳市相关部门8月29日发出通知，自10月1日起，对存量非住宅类房产实行按计税参考价格征税。这是深圳自去年实行存量住宅按评估价格征税之后，对存量房地产市场出台的又一项调控政策。也是深圳此轮调控中出台的项针对存量商业地产的调控政策。

2012年9月28日 深圳市住房公积金贷款业务正式上线

【提要】：根据此前发布的《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》，账户余额的倍数将从10倍提高至12倍，公积金贷款可贷额度将从80万提高至90万；申请人个人申请的，可贷额度维持50万不变。且明确规定户籍和非户籍职工均可以申请公积金贷款。

2012年10月1日 深圳非住宅交易开始执行按评估价征税

【提要】：从10月1日起，我市存量房评估的范围正式扩大至非住宅类房产。9月28日，市地税局发布了非住宅类存量房评估征税政策细则，规定个人转让存量非住宅类房产将按核实征收和核定征收两种方式计征土地税和个人所得税。

2012年12月29日 深圳市两部委发文明年起取消房屋租赁管理费！

【提要】：昨晚获悉，深圳财政委、发改委联合发文，宣布将积极贯彻落实国家政策，2013年1月1日起取消和免征涉及深圳的12项事业性收费项目，其中包括为市民关注的房屋租赁管理费。

2012年12月19日 深圳率先在国内实施住房公积金缴存利息补贴

【提要】：深圳已于2012年12月19日起实施住房公积金利息补贴政策。据了解，深圳是率先在国内实施住房公积金缴存利息补贴的城市。

第二部分：2012年全年深圳二手房住宅市场整体运行状况

1. 2012年全年深圳二手房住宅市场概况

据房天下深圳二手房监控数据显示，2012年深圳全年二手房挂牌价同比去年上涨0.13%，整体上与去年的均价基本持平，但价格走势与2011年具有很大的异同，2011年的价格走势呈先涨后降的趋势，年尾达到了位，而2012年1-12月份深圳二手房挂牌均价呈现以涨为主的趋势，尤其是下半年一直处于不断上升趋势，到12月份达到了位，挂牌均价接近20000元/平方米，超过了2011年的任何月份；成交量方面，据房天下深圳二手房统计数据显示，2012年全年深圳二手房成交共成交65803套，相比2011年的全年成交73765套，同比下降了10.79%。2011年上半年的成交量明显好于下半年成交量，而2012年相反，下半年的成交量远远好于上半年的成交量，这主要是因为今年限购等一些房地产政策依然没有放松，很多有资金的客被限制，下半年的房贷政策有所放松，刚需们开始从观望中考虑购房，促使下半年的成交量得到一定的上涨空间，但整体上来说，2012年深圳二手房成交量依然不乐观，甚至低于2011年及2010年的成交量水平。

2. 2012年全年二手房住宅深圳地区搜索情况分析

2.1、2012年全年受网友关注的区域是宝安区，被搜索比例占22.95%

据房天下二手房数据监控数据统计，2012年全年区县搜索前三甲是宝安、福田、南山，搜索比例分别占22.95%、20.09%、20.06%。随着编制的《深圳市总体规划草案（2007-2020）》的提出，宝安区、南山前海、后海与福田均列为深圳市城区。

2.2、2012年全年深圳商圈搜索20前三甲是布吉、龙华、龙岗城

2.3 2012年全年深圳关注度楼盘是桃源居，搜索比例为0.62%

据房天下二手房数据监控数据显示，2012年全年深圳市二手住宅楼盘中，宝安区的桃源居、龙岗区的中海大山地及桂芳园位居前三，搜索比例分别为0.62%、0.57%和0.42%。从上表中不难发现，进入20的楼盘中，龙岗区的楼盘占70%。

宝安区

福田区

罗湖区

龙岗区

南山区

盐田区

2.4 2012年全年100万元以下的二手房搜索比例过半

数据来源：房天下二手房数据监控

房天下二手房数据监控数据显示，2012年全年，100万元以下的二手房受网友关注，搜索比例过半，其次为100-150万元的二手房，搜索比例占17.17%，,150-200万的二手房搜索比例为6.10%，位居第三。

2.5 网友关注2居室所占比例为43.28%

根据房天下二手房数据监控数据显示，深圳市2012年网友搜索2居室的比例高达43.28%，其次为3居，搜索比例占35.83%，1居位于第三位，所占比例为11.65%。

2.6 70-90平米户型二手房搜索量，占比23.79%

根据房天下二手房数据监控数据统计，2012年全年70-90平米的二手房搜索百分比，为23.79%，50-70平米的二手房搜索比例占21.45%，位居第二。这类面积的二手房多以两居、小两居、大一居为主，50平米以下的二手房搜索比例占14.68%。

2.7 2012年全年1号线搜索量，占比30.81%

1号线沿线二手房受网友追捧，搜索比例占30.81%，其次是3号线，搜索量占比24.03%，4号线位居第三，所占比例为17.43%。 

3. 2012年全年深圳二手房房源均价及成交情况

3.1. 2012年全年房天下深圳二手房市场价格情况

2012年深圳全市二手房挂牌价同比去年上涨0.13%、全年挂牌均价总体呈平稳发展趋势

2012年年初受春节假期及2011年的房地产不利的市场环境影响，楼市进入一种“休眠期、冰冻期”，市场消耗的楼盘主要以笋盘为主，造成挂牌均价处于一年中位，随着三月份旺季的到来及“多次下调存贷款基准利率”、“深圳住房公积金政策“等种种利好消息的影响下，深圳楼市迎来了一丝活力，看房客逐渐增多，成交量也明显上涨。同时随着去年的笋盘基本消耗完及种种利好信号的传导，原先悲观的业主反而收回盘源或是反价，心理日趋加重，议价空间收窄；另外，大户型、针对改善型刚需的住宅成交增多，又刺激价格结构性上涨。总体来讲，2012年深圳二手房挂牌均价呈平稳上升趋势，年底达到了价位，2012年12月深圳二手房挂牌均价为19994元/平方米，同比去年12月上涨18.20%。

3.2 2012年全年房天下深圳二手房成交量情况

根据深圳市国土局统计的数据显示，2012年深圳二手房总成交量为65803套，与2011年总成交量73765套，同比下降10.79%，总体成交趋势呈缓慢上涨到平稳发展，年初1-2月份低位运行，成交量均不足2000套，1月份成为深圳一年来“销售冷月”，仅成交1402套，3月-9月份处于一直上涨趋势，9月份受改善性、二次置业需求开始进入市场影响，成交量达到一年中位，成交8521套，十月份受假期影响有所下降，11-12月份再次回升。总体上来说，2012年下半年的成交状态比上半年占，这主要是因为下半年银行贷款政策有所放松，如多次降息，一定程度上降低了购房成本，很多上半年观望的刚需开始陆续入市，随着楼市回暖的特征有所显露，购房者置业热情上涨，造成下半年同比2011年下半年的成交量有较大上涨。

3.3 2012年热点区县二手房成交及网签情况

楼市总结：

从2012年的深圳二手房总成交量及挂牌均价来看，相比2011年仍然处于一种平稳发展状态，成交量相比往年总体偏低，挂牌均价保持平稳上升趋势，下半年出现些许回暖迹象，如11月的“反季升温”及12月的楼市“暖冬”持续。针对下半年楼市明显回暖迹象的回应，国家对此表态要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹。对于2013年的房地产市场走势，或将有很高的不确定性，很大程度上决定于当年各项改革措施的推进程度，如土地政策、财税政策等措施的推进。从近期的国家对2013年楼市调控从紧从严的表态，可看出明年房地产政策放松的可能性不大，也意味着房地产大涨的条件不够充分，稳定发展仍然是一种趋势。

综合以上观点可以看出，“调控不放松，稳定发展“仍将成为2013年深圳二手房楼市主要特点。

第三部分：2012年全年深圳租房住宅市场整体运行状况

1. 2012年全年深圳租房住宅市场概况

2012年深圳二手房出售市场受限购、限贷等房地产政策的影响，成交量如2011年一样，相当冷淡，相反租赁市场却仍然是红红火火，不管是成交量还是租赁价格都可观，从2011年年末到2012年8月份租赁市场挂牌均价一直处于上涨趋势。其中原因一部分是本年出售二手房成交量很低，大部分刚需还是选择租房过渡，另一部分是2012年多条线的建立及完善，带动了周边很多住宅物业的租金价格上涨。

房天下二手房数据监控发布了2012年深圳租赁市场被网友搜索的数据，为业内呈现2012年全年受租房客关注的区县、商圈、楼盘、户型面积、租金区间及轨道交通线。

2. 2012年全年租房住宅深圳地区搜索情况分析

2.1 2012年全年租赁市场受关注度的为福田区，搜索量比例占27.83%

据房天下二手房数据监控数据显示，2012年全年福田、南山及宝安是租赁市场受关注的三大区域，宝安区今年取代了去年第三的罗湖区，福田区被搜索比例为27.83%，南山区为24.60%，宝安区为17.24%。

2.2 2012年全年租赁市场二手房商圈搜索比例的为布吉

据房天下二手房数据监控统计，2012年全年深圳市租房住宅商圈搜索占比的是布吉，位居第二、第三位的是龙华、西乡。

2.3 2012年全年租赁市场二手房楼盘搜索比例的为白石洲，占0.94%

据房天下二手房数据监控统计，2012年全年深圳市租赁市场楼盘中搜索量前三甲是白石洲、皇御苑、益田村，搜索百分比分别为0.94%、0.49%和0.49%。

宝安区

福田区

罗湖区

龙岗区

南山区

盐田区

2.4 2012年全年深圳市租赁市场1号线搜索量比例，为37.68%

从2012年深圳市各线搜索情况看，1号线搜索占比，为37.68%，其次为4号线和3号线，搜索占比分别为18.14%、18.02%。

2.5 2012年全年租赁市场中1居室受网友关注，搜索占比高达44.13%

在2012年全年深圳市二手租赁市场中，1居的户型更受网友关注，搜索比例为44.13%，其次是2居室，搜索比例占37.05%。从2012年全年的深圳市租赁市场各户型搜索情况看，一居、二居是租赁市场的主体，相反，户型越大，关注度越低。

2.7 2012年全年深圳市租房站桃园站搜索比例，为7.96%

据房天下二手房数据监控数据显示，2012年全年深圳市租房站搜索前三甲为桃园站、白石龙站、白石洲站，属1号线及4号线的停靠站。

3. 2012年全年深圳住宅租赁市场租房价格

3.1 2012年全年深圳租赁市场价格情况

2012年深圳二手房租赁市场呈现从年初的不断上涨到年中、年尾的持续居高不下的趋势，1-8月份深圳租赁市场一直保持上涨趋势，8月份达到顶峰，挂牌均价高达3509元/套.月，同比上涨8.57%。尽管第四季度是历年的租赁淡季，挂牌均价有所下跌，但今年年底的租赁价格仍然远远高于年初的价格。总体来说，2012年深圳二手房出售市场依然不乐观，但租赁市场依然是一片“艳阳天“，挂牌均价居高不下，整年挂牌均价达到了3315元/平米。

3.2 2012年全年深圳租赁均价持续在3315元/月.套左右，同比上涨6.08%

房天下二手房数据监控发布的年度数据显示，租赁均价在2013年5月之后就一直保持在3300元/月.套以上，2012年8月深圳租赁均价全年，8月租金达3509元/月•套，同比去年8月上涨了8.57%。

3.3 2012年全年深圳租赁市场各户型租赁均价走势（单位：元/月）

房天下二手房数据监控数据显示，2012年全年，深圳二手房租赁各户型均价整体上呈现从年初的缓慢上涨到年中、年尾的居高不下的趋势，其中一居室9月份的挂牌均价，高达2498元/套.月，同比上涨9.42%，两居室8月份的挂牌均价，高达3223元/套.月，同比上涨8.77%，三居室8月份的挂牌均价，高达3946元/套.月，同比上涨8.14%。