2013展望:调控政策脉络清晰 限购等措施难放松

【编者按】2012年，中国房地产市场经历从“冷”到“热”的巨大转变，“回暖”、“以价换量”、“供不应求”等关键词成为一年来楼市的缩影。2013年，楼市调控政策是否有新的调整，成为百姓关注的焦点。中国网财经频道值此年终之际，盘点中国经济年内十大关键词，特邀国内经济领域学者，从更专业视角，梳理这一年来发展的脉络，探讨个中问题，并对未来前景指点方向。

2012年房地产市场形势及2013年展望

上海社会科学院房地产业研究 陈则明

“坚持房地产调控不放松”很长一段时间不会改变，长期、常态调控可能不会是影响市场的因素，更大的影响因素可能来自土地制度和房地产税收制度。2009年到2012年房地产市场的销售量、额、房地产价格和房地产开发企业的业绩表现等指标来看，房地产企业和社会对房地产业的较快发展越来越适应，对房地产调控的应对越来越理性。

2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网一手房交易价格指数显示，截止到11月，房价已经连涨6月，房价已经回到调控前水平。

限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。今年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入下半年之后，尤其是进入四季度后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大之后的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。

11月房地产额7143亿元，同比增速加快至28.5%，前十一个月累计增速加快至16.7%，反映出增速止跌回升；房地产开发景气指数为95.71，较10月小幅回升1.15个百分点，回稳迹象显著；房屋新开工面积同比环比均出现增长，累计同比降幅也明显收窄；土地购置面积环比增长明显，累计同比降幅显著缩小，反映出年关，各地推地进加大；11月销售再创今年新高，受销售回笼资金良好，企业资金状况也加速好转。11月销售再创年内新高，累计实现正增长。11月商品房销售面积12962万平方米，环比增25.8%，同比增30.4%；销售额7225亿元，环比增21.5%，同比增38.4%。其中住宅销售面积11408万平方米，环比增23.9%，同比增31.6%；销售额5958亿元，环比增18.3%，同比增43.1%，均创今年单月新高。11月商品房、住宅的销售环比、同比均出现20%以上的增幅，且自9月以来已连续三个月销售量在1亿平方米以上。正是在销售持续回暖带动下，前11个月商品房销售面积突破9亿平方，同比增长2.4%。

从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的，在调控中的经营策略合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。在前20名的企业中，2009-2012年间企业销售额业绩复合增长率为40.33%，增速快于行业平均水平，在经历了2011年冷淡的市场之后，2012年对机会的把握也更为准确，业绩增速达到了37.20%，远远超过20平均水平的14.64%。

2012年规模企业业绩持续增长，千亿企业有望过五。今年龙头房企持续发力，紧抓市场窗口期，通过快速调整经营策略、符合市场需求，从而实现企业规模不断扩大，销售业绩保持持续增长。万科、绿地、保利、中海、万达的销售金额都可能超过千亿。

房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园(小区网 论坛)等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。

2013年，限购、限贷等调控放松的可能性不大。自12月以来，高层就已经多次发出了调控不松、巩固效果的信号。12月4日，政治局会议就提出了要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日，经济工作会议再次明确了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部又对土地市场出台系列政策以遏制的不断出现。再到25日住建部的表态，一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控。2013年的调控政策脉络清晰。

11月25日，住建部部长姜伟新在年度工作会上表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。此外，对放松调控导致房价过快上涨的城市，住建部要继续采取措施，并将会同监察部对其进行约谈。由此可见，2013年的楼市调控基本已定调，那就是继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。

房地产业仍将是经济的重要支柱，但是保障房会保持一个合理水平。十八大后我国经济回升的基础并不牢固，各地都以转型发展、创新驱动为理念，但是企业生产经营成本迅速上升，创新能力和动力远远不足，无法依靠创新吸纳成本上升的压力，产能过剩并为解决。过去长时间依靠拉动经济增长，大量货币发行导致潜在金融风险加剧。环境污染、食品安全、低碳绿色等对经济发展都提出了约束性要求。今年年底经济筑底回升，但经济回升的基础并不牢固，明年经济主调仍是稳中求进，GDP增速保持在7.5%左右。房地产约占全社会固定资产三分之一左右，房地产业的平稳发展是经济回升的重要因素。

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12月4日召开的中共政治局会议提出 “积极稳妥推进城镇化”，将为房地产的发展带来重大发展契机。要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。人口市民化，也就意味着城镇化人口将必须有户籍，必须拥有或租赁住房。城镇化过程中，农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各中小城市人口向大城市转移，进而城镇总量，扩大城镇规模，带动城镇购房需求。从2000年到2010年，中国城市化率从36.22%提高到49.68%，提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。

2013年保障房指标或下调至600万套。保障房的开工量目前已经呈现出逐年下调的趋势，2011年开工了1000万套，2012年原定目标为1000万套，后来下调到700万套，而根据蒋部长目前透露出来的讯息，2013年保障房的新开工目标将在今年的基础上再度下调至600万套。如果按照政府定的“十二五”期间3600万套的政治任务，2014-2015年平均每年需要开工650万套。

影响房地产的因素可能是土地制度改革。国务院副总理李克强两度就城镇化表态，强调“城镇化就是的内需，要把这个发挥出来，还要靠改革”。11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，听取农业和农村工作汇报，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。草案对农民集体土地征收补偿制度作了修改，目前具体修改条款并未公开，根据推测，征地补偿提高额度可能至少为现行标准的10倍。修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》尽快出台铺平道路。。这意味着中国城镇化将面临着一个高成本的时代，而依托城镇化进程快速发展的房地产业的土地成本也将进一步推高，行业发展面临着新的变局。

房产税推广还需要法律和技术的支撑。今年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。截至目前，40个重点城市个人住房信息系统已完成联网，30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。上海和重庆试行房产税已22个月有余，但业界对两种不同模式仍旧评价不一，日前社科院又抛出“人均40平米起征点”的建议，更是招来不少质疑声。

此前的11月20日，财政部部长谢旭人在《经济日报》上撰文指出：“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。”社会解读为房产税将要推广。但是，谢旭人的原文已经讲明条件不成熟，一是总结上海、重庆的经验，上海和重庆的房产税到目前还没有归纳出一套成功的经验。二是房产税改革也没有进行，目前的房产税是在80年代的房产税收条例上恢复征收，既没有通过上升为房产税法，也突破了只向经营性物业征收的规定。房产税的推广起码要在立法上得以改革。