二套房以上等价交换免契税 无需核查购房资格

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近日，国家税务总局对外表示，房屋等价交换可免契税，而差额交换，仅按差额缴纳契税。现在二手房交易进入“高税时代”，而国家税务总局的政策让不少人看到了省钱的“曙光”。记者在一些房屋交易网站的论坛上也看到，有一些人贴出自己房子的情况和换房的要求，希望有合适的房源可以交换，也有一些亲戚之间想交换房屋但又不知如何操作的，为此记者特地进行了一番调查了解。

以房易房无需购房资格

房屋交换并非直接换房本名字那么简单，也是有一套流程需要走。

记者从北京市东城区房屋权属登记了解到，如果是一个区的两套房，步需要在当地房管局查清房屋的现状，查明是否存在纠纷，是否有抵押。如果产权明晰，则可进行第二个步骤，就是到地税部门核税，对于需要缴纳营业税、差额契税等税费的业主，在缴纳完相关税费后，就可以到房屋权属登记互换房本了。

如果两套房不在一个区，情况就复杂一点，但大体流程基本一致，只是要去两个区的房管局和地税局各办理一次相关手续。如果是外地户口，除带上房主的身份证外，还需要带暂住证。

东城区房屋权属登记工作人员告诉记者，房屋交换是不需要核查购房资格的，业主是以房易房，不是新购房，手中房子的数量没有增加。这对于想换房，又没有购房资格的人来说，或许是一个好途径。

除契税外的其他税费等同买卖

房屋等价交换可免契税，而差额交换，仅按差额交税，如果采用房屋交换的方式，能为购房人省多少税费呢？

12366纳税服务热线北京地税工作人员告诉记者，首先地税人员会对交换房屋双方的房屋报价进行核实，参照的标准是各地区的二手房交易指导价，如果报价太离谱，或许核税的标准就将以二手房交易指导价为准了。如果被认定为等价交换，则双方可免契税；如果是差额交换，仅按差额交税。

如果是差额交换，契税的税率为3%，如果交换的房屋为首套住房，还可享受契税优惠，即90平米以下契税为房屋总价的1%，90-144平米契税为1.5%，144平米以上则无优惠。

另据记者了解，由于房屋交换不需要核查购房资格，即使是业主的第三套房进行等价交换也可以免契税。

此外，北京地税工作人员还表示，房屋交换时，其他税费也是等同于买卖交易来缴纳。如房屋交换时缴纳的个税、营业税与二手房交易是一致的。

置换难找配对房源

事实上，国税总局对房屋等价交换免契税的说法也是老政策重提。根据1997年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

记者从链家、我爱我家、中原地产等中介机构获悉，目前基本上没有房屋交换的业务。“干中介10年也没碰到过这种情况”，一位中介资深人士告诉记者。

北京中原地产分析师向记者表示，在福利分房时代，房屋户型也基本一致，出现了一些交换房屋的需求。但商品房时代，房型多样化，需求也多样化，很难找到两个很匹配的房屋。

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等价换房免契税，没那么简单

10月8日，国家税务总局纳税服务司针对近期纳税咨询热点 “房屋交换是否缴纳契税”进行了解答。据纳税服务司介绍：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

目前，对于房屋交易是如何收取契税的呢？在上海，购买90平方米以内的普通住房，按1%缴纳契税；购买普通住房，按1.5%缴纳契税；购买非普通住房，按3%缴纳契税。如按照上述“等价换房可免契税”，则意味着交换相等价值的房屋，可省下数千至数万元的交易成本。至于如何鉴定是否属于等价换房，房报记者咨询交易接待人员，回答是：由需要交换的双方向所属地税部门提交申请，经核查后来认定。而对于房屋价格，工作人员表示并非双方协议的价格，而是按照房管局对于房屋的评估价格为准。

成功换房，几乎没有可能

这样一种限定范围内的税费减免，是否会给市场带来利好？房报记者询问了多位从事中介行业多年德佑地产门店经理，他们均表示没有遇到过业主互换房产的情况。

目前的置换性需求一般都是将原本面积较小、位置较为偏远的房产置换成面积较大、区位较为优越的房产，想要找到愿意互换房产的买家，其几率之小，可想而知。德佑地产营运总监刘伍洋表示，房屋等价交换免契税政策并非是一项新规定，早已出台多年。根据1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。之所以这项出台多年的规定近日才被国税总局老调重弹，主要原因还是现实之中以屋换屋的情况太少，因此该规定长期处于被人遗忘的角落。

从工作人员的言语中，房报记者也发现，中介机构似乎对于换房这项业务并不热衷，中介机构既没有登记换房的交易平台，而且对于前来咨询此项业务的业主，工作人员也会往 “卖房再买房”的方向去引导。对于为何不做房屋交换业务，一位有多年从业经验的工作人员表示：“能够交换房产的双方一般都是亲戚或者邻居，已经谈好了，这种业务利润太低，所以我们不做。 ”

纳税解答，无关政策松绑

业内人士表示，国税总局的这一表态，可以看作是对现实中少数房屋交换案例咨询的一种解释回答，很难被认为是对房地产调控政策的松绑之举。由于这是一项早已有的规定，并且现实当中的受众面较为狭窄，因此对楼市的影响十分有限。

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