深圳商业地产竞争“白热化” 超高写字楼井喷将至

200米以上超高层建筑数或超香港，商业泛化成必然——

近两年，商业地产大热，深圳也不例外。有数据显示，深圳写字楼存量将达到287.8万平方米，而未来5年深圳1万平方米以上集中商业供应量将达504万平方米。写字楼和商业的供应量都呈“井喷”，势必将加剧市场竞争，催生市场“白热化”。

超高写字楼井喷将至

年初，一则深圳未来将有111座“摩天大楼”的消息，引发业界对超高写字楼未来发展的高度关注。报道称深圳200米以上的超高层建筑为例，规划或在建的共有74座，将超过香港的40座和上海的63座。随着京基金融和深圳证交所共34.5万平方米的写字楼进入租赁市场，深圳写字楼存量将达到287.8万平方米。

记者了解，2012年深圳至少将新增加5座写字楼，其中福田CBD依然是供应的主战场，分别有嘉里建设广场第三座、荣超国际、世纪汇和深圳证券交易所大楼。而位于福田CBD的世纪，也陆陆续续在推货。

有市场消息称，近世纪采取了“提价降佣”的市场策略。“世纪的第三批写字楼单位价格近又提了5%-8%。同时代理费下降2%。”一位商铺一线的中介人员透露：“开发商又推出了一批偏高层单位，近市场好，自然不愁卖。”而记者采访相关负责人得知，7-8月以来，世纪认购近7个亿。综合有几个利好原因：世纪目前是深圳福田CBD不多的高品质城市综合体，产品具有一定稀缺性；区目前没有高区销售，地标意义对客户具有心理；产品周边配套完善，交通区域明显。

据悉，为吸引客户，世纪还推出了主题为“产品联合展示”的活动，主题为车展、品、古玩字画等。此外南山的田厦国际和三湘海尚近期也成交活跃。

相比之下二手写字楼市场显得相对沉静。 “商业存量要评估税过户，对于二手写字楼影响很严重，成交乏力。” 业内人士分析道。在深圳10月起对非住宅类房产将按评估价征税收后，写字楼市场呈现“买家观望，卖家“的态势。

商业泛化加剧

据机构调查显示，2009年初至今年6月，中国商业地产额月均同比增长32%，增速是同期住宅开发的1.3倍。多个城市商业地产开发火爆。未来5年深圳1万平方米以上集中商业供应量将达504万平方米，宝安区增长率为177%；龙岗城增长率为160%；福田区增长率为77%；南山这增长率为60%。此外罗湖、龙坂也都有30%以上的增长。总量由现有的577万平方米增加到1081万平方米，体量。深圳商业竞争进入白热化，并揭示着深圳商业泛化将成为必然，宝安、龙岗将升级为城市商业的副。短时间内的供应量爆发式增长将加剧商业购物的品牌同质化竞争。

预计，未来数年内深圳都将是大型城市综合体项目争相爆发的时期。其主要原因是深圳本地经济增长快，内需刺激明显。其中福田、南山是激烈的两大主战场，较受关注的则是中航城的龙头物业——中航明年的问世。作为中航城综合功能板块之一，中航以其强大的门户地位与，承载着中航地产对未来的期许，更是为深圳贡献一座具备地利与国际体验的超写字楼。还有建面6.5万平方米的东海国际广场购物、世纪汇以及皇庭IA Mall、金百汇、宝能太古城、华侨城欢乐海岸，可谓强者云集。

业内人士仍乐观分析，虽深圳本地经济增速有所放缓，但仍保持相对平稳态势；同时，“刺激内需”并借此减少对“外向型”经济的过度依赖，也是经济转型重要方向之一。社会消费仍会延续一个较快增长速度，促进商业发展。

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商业仍需谨慎

为何商业地产短短几年为成为市场开发的“宠儿”？有市场观点分析：商业地产不受调控限制，同时开发企业认为商业地产有高额、稳定的，还能平衡土地税。此外，政府对城市形象的需求升级，以及住宅开发商企业形象的诉求，都是商业地产开发提速的推力。

不过，某商业评论家也指出：“商业地产开发一哄而上的做法，同时给商业地产业带来了很大的风险。某些商业地产开发就是简单的一卖了之，缺乏明确和可行的盈利模式，终可能导致中国商业地产的“十年”在短短的两三年内就消失。

同时也提醒：与住宅地产相比，商业地产应该更加理性，者应该严格地计算投入和产出，否则容易陷入亏损的泥淖。目前，我国大量的商业地产开发已出现亏损和失败的案例，商业地产有风险，入市仍需谨慎。

先发是 商业地产成功秘诀

荣超地产营销部经理温浩铭

尽管国内外经济形势复杂，但随着广深港客运专线通车，以及区写字楼的稀缺，2012深圳的商业仍将保持攀升势头。一方面住宅市场受政策影响挤压，使得房地产开发资金缓缓转向商业地产项目；另一方面，深圳本地经济的发展以及社会消费总量连续数年保持较快速增长的态势，也刺激了商业地产项目扩张的信心。笔者认为，只有发掘城市发展先机，抢占城市核心资源，才能在这波商业地产开发浪潮中独占鳌头。

作为深圳专业的写字楼开发企业之一，荣超地产是与“写字楼”、“深圳CBD”联系紧密的开发商。1999年我们以先行者的魄力和勇气，率先拉开了福田区写字楼序幕，深圳国际商会大厦A、B座项目将“CBD商务区”概念引入写字楼开发。随后，荣超在福田区还相继开发了深圳国际商会、荣超经贸、荣超商务等经典写字楼，加上刚封顶的荣超大厦，七栋荣超出品的写字楼在福田区矗立。2008年响应深圳“城市双”发展战略，荣超启动宝安区首座(小区网 论坛)纯写字楼荣超滨海大厦，提升了商务价值。2012年荣超正式进军龙岗城，荣超英隆大厦在龙岗城商务区的落子，是荣超地产发展历程上的重要一步。

这些项目的成功，正是对抢占“先机”的佐证，先到先得，商业地产的经营和成熟，需要时间积累，先发才能获得竞争，获得区域、项目的巨大空间。未来几年深圳写字楼市场将进入集中爆发阶段，如何占得先机是商业地产成功的秘诀。

戴德梁行预计

北京写字楼租金将居之首

墨者

近日，戴德梁行发布《2012年中国写字楼市场中期回顾与展望》报告，认为写字楼市场前景乐观，有望扩张以国内市场为首的整体写字楼吸纳量，而部分城市（如北京）租赁需求强劲而供应量有限。反观二线城市则出现新增供应量相对现有存量比例不均衡现象。

需求方面数据显示，写字楼物业总净吸纳量连续四个季度低於三年来的季度平均值。总体而言，易受外部冲击影响的跨国公司和出口企业更加谨慎小心。写字楼库存主要为国内公司和国有企业所吸纳。

北京2012年上半年新增吸纳量为328889平方米，居市场领先地位。相比之下，上海的公司多为更容易受外部不确定因素影响的金融机构和跨国公司，其上半年的净吸纳量明显较低，仅为143248平方米。许多二线城市，尤其是高度集中了出口导向型产业的城市写字楼净吸纳量也较低，其中杭州仅为1036平方米。

供应量方面，2012年上半年北京市场新增供应量仅为246400平方米，导致其在今年上半年末期在城市中总体空置率，仅为2.45%。相较北京而言，上海和广州上半年的新增供应量则大得多，分别为 372006平方米和309500 平方米。因此这两个城市的总体空置率於上半年末期分别攀升至8.8%和12.9%。从现在到2014年，许多二线城市也将出现巨大的写字楼供应量。是南京将新增1839283平方米供应量，相当於其目前的总库存量的153%，在城市中位列。

因此，在租金需求强劲，而供应量又有限的情况下，北京的写字楼租金增幅将居首位，预计北京的租金将在2012年整体增加29%，租金将在2013年超过上海。而在广州，由于珠江新城区供应量巨大，租金水平连续两个季度呈下滑趋势。

（墨者）

置业帮

“置业帮”——就是帮你选房、帮你买房、帮你解决置业路上大小问题、疑难杂症……本周刊“置业帮”栏目每周精选置业问题，公布专业解答。从即日起有任何置业难题请在新浪微博@深圳商报地产周刊；或登陆深圳22度社区花房子频道留言http://22do.com/

本期解答嘉宾：

美联物业研究 林锐华

世华地产分行经理 杨俊波

本周问题：

1. （22°社区网友“别问莴是谁”提问：）目前手头积蓄也就20万元左右，就算再厚着脸皮“啃啃老”，多也就能多筹10万元，也就是自己能筹到的首付只有30万元。至于月供能力，按的建议，不超过家庭月收入的1/3，自己多能承受的上限也就4000元左右。如果在深圳买新房，小一点的小三房，交了首付，装修还得一大笔钱，再简单的装修也得10万元吧。想想后面还要生小孩、买奶粉……还是觉得二手房实际点。由于家里有老人要同住，必须要小三房啊。有没有推荐二手房？地点可以偏点，交通方便就行。

林锐华解答：月供4000元左右，按目前5年期以上银行贷款基准利率为6.55%、等额本息还款按揭30年期来计算，总贷款额度约为60万，加上首付30万，所购房产总价在90万左右，顶多不超过100万。从楼盘性价比、交通便利、周边配套设施等方面比较，我们认为布心、布吉(社区网 论坛 商铺)是一个不错的选择，且都较原关内。以下是具体推荐楼盘：

楼盘名称：紫荆花园(小区网 论坛)

建筑面积：80多平方米

售价：98万元

楼层：高层

优点：高层视野开阔，通风、采光一流；

名校：翠园幼儿园、翠茵、东湖、深圳等；

周边配套齐全：万佳百货、华润万家、罗湖区妇幼儿童医院等；

离草埔站、布吉检查站仅5的。

楼盘名称：谱心苑(小区网 论坛)

建筑面积：78平方米

售价：95万元

楼层： 多层

优点：多层实用面积大，户型方方正正且物业管理费低；

离布心站仅10左右的。

楼盘名称：龙珠花园(小区网 论坛)

建筑面积：76平方米

售价：78万元

地理位置：岗深惠路与龙珠路交汇处，布吉镇南门

优点：交通方便：多趟公交车路过，站；

名校：龙珠幼儿园、春蕾、深圳布吉大芬书画院、湖南工业大学（深圳点）等；

周边配套：新一佳、沃尔玛、百合商务酒店、布吉人民医院 、中海医院等。

楼盘名称：国展苑(小区网 论坛)

建筑面积：86平方米

售价：90万元

地理位置：龙岗龙岗区布吉镇吉荣路（荣超花园公交站）

优点：交通方便：多趟公交车路过，站；

名校：国展幼儿园、深圳、春雷、深圳大学师范学院第二附属等；

周边配套：永丰百货、华润万家、罗岗医院、布吉人民医院。

杨俊波解答：推荐物业：泓瀚苑。位于坂田路口旁，万科四季花城，距离坂田站5，3楼总共8楼，老社区、无电梯，管理费1元，周边生活配套较好：大兴百货、国会康、麦当劳、国美电器等。

2.（22°社区网友“Luca不固执”提问：）老公婚前在深圳贷款买了个47平方米的1房1厅，现在打算生孩子不够住了，需要换大一点的房子。准备把小房子卖掉换大房，现在房子的贷款目前还没换清。这种情况算二套房么？目前手头上资金比较紧张，我们这种情况，怎样处理能付少些首付呢？过程中要注意些什么？

杨俊波解答：由于当前限购政策，深户和非深户有不同的情形：深户可以买两套（以家庭为单位），如果套有贷款记录那么还是算第二套房，需要首付六成；非深户（以家庭为单位）只能套如果想换房必须先卖掉原先的，但再买还是要首付六成。此外，对于降低首付，目前市场并未有相应的可操作方法。