资本盯上商业地产 投身之前请系“安全带”

来自高力国际的统计报告显示，2011年四大住宅地产中的三大巨头（万科、保利和金地）都明确表示公司将增加商业地产方面的额比例至20%左右。包括龙湖、仁恒置地和恒大地产在内的一些开发商也越来越关注商业地产板块，他们都已宣布了增加商业地产的意向，就连一直在北方开发商业地产的中国，也在去年一年里，在上海豪掷170亿拿项目。

商业地产缘何能够一呼百应？商业地产“十年”又是否真的遍地？这究竟是一次候鸟式的迁徙还是对行业“过冬”的出路探索？这个看上去很美的市场，其实需要企业保持冷静，尽管城市化进程的大势不可改变，但商业地产“时代”的含金量和边际效应可能因集体进军被不断摊薄，个别企业的盲目介入更会增加行业风险，提前系好“安全带”并非多此一举。

表现：

各路资本奏响“冲锋号”

商业地产不在本轮宏观调控范围内，开发商又能通过调整租售比，轻松过上“地主”的好日子，纷纷进入也就不足为奇了,更多此前专注于住宅开发的房企,也从涉及住宅配套的社区商业起步,逐渐介入复合型的商业地产开发。大华集团就是其中之一,不仅通过大华社区、锦绣华城社区、大华新界三大社区板块，实现了社区商业、邻里和街坊商业的组合,近几年更是成功开发了以大虹桥华商时代广场、马鞍山大华国际广场、光启城等为代表的独立商业项目，形成了完善的商业地产开发、策划、规划设计、招商和运营管理的运作模式；已经成功上市的三湘股份，在专注于科技住宅开发的同时，也瞄准了商业地产的进军机会，继成功开发三湘商业广场后，沿长江南路、郁江巷路、淞肇路呈“U”字型打造的三湘海尚·财富街区，成为2011年集团在商业地产领域的又一力作。

同时，由于商业地产是长线，非地产类企业也开始逆势进军地产开发。2011年，国美电器通过港交所发布公告表示，旗下全资附属公司鹏泽、北京鹏润及北京国美已经于2011年9月27日签订合营协议，从事物业开发及业务；杉杉集团董事长郑永则是直接明了举吹响了进军地产的“冲锋号”，日前，他斥资97亿元开发浙江高楼“宁波”，明确表示不动产将成为集团的重要项目之一。

成因：

挤出资金“盯上”诱人前景

大量资金投身商业地产，除了政策调控对于住宅市场的“挤出效应”，企业更多的是看中城市化发展中商业地产的诱人前景。sf

据上海统计局的数据显示，2011年前九个月城镇居民人均可支配收入同比增长13.3%，达人民币27,166元；社会消费品零售总额达人民币4,973亿元，同比增长11.6%。2011年上海经济持续增长。截止9月底，地区生产总值达到人民币13,726亿元，比去年同期增长8.3%，其中服务业占总产量的57%。城镇居民人均可支配收入的持续增长拉动了居民对生活消费品需求的增长。

在企业看来，虽然2011年中国的城市化进程相当快，但大部分城市的城市化率还没有达到50%，尤其是现在的限购限贷环境下，中国城市化进程向大型及特大型城市集中的情况正在改变，可能形成多发展，处处都有机会开发的商业地产项目。

来自戴德梁行部数据，更一步证明了各界对商业地产的追捧，2011年上海房地产市场活跃，总成交金额达350亿元，同比增长50%。人民币基金和国内险资将成为未来活跃者。目的从上海来看，2011年住宅额所占大宗交易的比重由2010年的31%下降至4%，商业地产的比重大幅增加。并预计2012年商业地产市场仍然是的热点。

隐忧：

“抢食”局面或增加风险

当然，在大型房企加速转战商业地产，更多外资资本介入商业地产的形势下，更多非房产行业的巨头，如周大福、比亚迪、雅戈尔等也纷纷对商业地产“下手”，以求分得一杯羹。事实上，从去年起在北京、上海、广州等一线城市的土地出让中，非房企拿地的占比已超过半数，除了数量增多外，的变化便是跨国企业、制造业总部基地以及金融企业拿地总量加大。各路资本“抢食”商业地产的局面已然形成，且将在2012年得到延续。令人担心的是，这些缺乏商业地产开发、运营、管理经验的开发商，如何避免盲目规划建设，招商过程中会不会出现“急功近利”的现象，又如何使商业地产的运营达到合理健康的状态?

同策咨询研究总监张宏伟指出其中的风险所在：“一是城市化进程中政府政策鼓励，如新疆喀什规划开建18个综合体项目；二是企业多元化发展策略，平衡资金风险，如星河湾‘兼职’做白酒生意；三是住宅市场遇冷之下，房企转型。以上因素导致资金涌入商业地产领域，同时也面临着项目布局过早、市场培育期过长、融资模式不成熟、人才储备不够等风险。”

出路：

抱团开发或提升专业度

如何让非房地产进入商业地产开发，或者住宅开发商转型之路更为平坦？有业内人士指出与有商业地产开发经验的企业强强联合也成为这些企业站稳脚跟，汲取更多经验的一种方式，即便是一直专注于商业地产开发的中国，在进入上海市场的短短两年多时间内，已经坐拥10个项目，其中7个为收购项目，基本完成了多个商业圈的布局，其新近拿下的外滩金融地块，浮出水面的第三方也有大连万达集团的身影；去年，雅戈尔置业一个重要事件就是再度牵手中海地产，共同开发位于江苏的中海雅戈尔姑苏公馆项目。此前雅戈尔置业在杭州的个名为“篁外”的项目也是与中海联袂打造的；同样在2011年上半年，家居行业龙头红星美凯龙与绿地以71952万底价竞得上海一宗经营性用地，折合楼面价3845元/平米，早在2010年年初，双方签署战略合作协议，在各地现代服务业综合体开发建设中开展全面合作。

业内人士表示，一些非房企和龙头房企业强强联合现象其实是专业房企技术输出的一种表现。外行参与地产会立即面临管理于技术的问题，如能够与成熟的房企合作，在合作过程习先进的管理经验，可以为日后“单飞”打下基础。

事实上，表面的房地产行业技术含量低，只要拿到土地，无论是地产的设计、施工、推广甚至是的销售都有其他专业机构可以帮助完成，这一切都让人们淡忘甚至是轻视了一个行业所固有的风险和专业能力，是商业地产项目，对于专业运营的要求更高，例如目前比较成熟的万达“订单”模式、鹏欣“水游城”模式、中粮“大悦城”模式和华润“万象城”模式，都凝聚了企业专业打造的作品系列，所以，无论是抱团开发还是独立介入商业地产开发的企业，专业运营始终是一条必不可少的“安全带”。

声音·反思

商业地产存在局部过热

上海证大房地产有限公司董事 吴洋

商业地产中国发展之路起码还有10年良性的高速发展。其春天并非因调控而产生，城市化进程和经济发展才是商业地产的生命力。值得注意的是，商业地产当前出现了局部过热，原因是不正常的方向转变，调控后，很多房企也一窝蜂从住宅市场转向商业地产领域。然而商业地产是需要整合全产业链的行业，是复杂的系列工程。有些开发商在融资体系、人才的梯队方面都没有准备好就盲目进入，是要出问题的。此外，某些城市在商业规划格局方面并不完备。可以说，当前一线城市是处在商业地产的提升阶段，已相对成熟；二线城市在完善阶段，发展商业地产需慎重，几乎有一半城市的商业地产供给量已偏多；三、四线城市正在发展阶段，谈不上完整的商业格局，目前还未进入到需要建造大型综合体的阶段。，从产品战略来看，文化和旅游地产相结合是未来商业地产乃至整个房地产市场的发展方向。

二线城市巨型购物有隐患

莱坊中国区董事 孙俊安

国内个人消费占国内生产总值的比值与国际标准相比偏低，说明了中国的个人消费领域还有很大的发展空间。这刺激了零售商和零售物业开发商在近几年加速拓展国内市场。但中国零售商业地产发展的结构性关键问题也浮出水面，部分区域存在过度发展隐患。例如我们的调查显示，二线城市购物的单体平均面积约为8万平米，比一线城市的约6.8万平米高出18%以上，作为对比，中国香港只有六个购物超过了10万平米，且多数分期开发，二线城市巨型购物很有可能在未来需要为过度扩张买单。

未来购物酝酿模式创新

K11中国区营运助理经理 李震

在传统百货逐渐被大型购物模式所取代的同时，上海零售商业在朝着与国际化接轨方向良性发展，纵观全球销售前十的零售商中，已有8家先后抢滩上海的A级商圈地段，其租赁店铺的面积体量也在不断增加。K11看好上海零售业未来的发展，除了已经的香港广场，并不排除通过集团自身拓展项目的可能，在选择商圈进入时，南京东路、南京西路、静安寺、徐家汇等核心商圈，此外，世博商圈和辐射范围显著的大虹桥商务区等，也在集团考虑的范围内。