各地调控政策不松绑 楼市"过冬"开发商"放价"

本报记者近日调查广东各限购限价城市

佛山楼市开始

各地调控政策不松绑，开发商“以价换量” 业内人士称春节楼市可能继续“淡”下去。

岁末年关，关于楼市调控的话题再次成为关注焦点。从到地方政府，近日纷纷表态：紧抓楼市调控不放松。

本报记者连日来兵分多路，深入广东各限购、限价城市了解到，深圳、佛山、珠海、韶关近期都没有对调控政策进行松绑的明确时间表。中山明年可能继续实施“限购”。

许多开发商则表示：“楼市寒冬真的来了。”他们不得不使出浑身解数，花样百出来“过冬”。但购房者的消费信心仍不充足，即将到来的传统新年楼市淡季可能继续颓势不改。

各地调控政策：

佛深珠韶确定不松绑 中山明年继续“限购”

佛山、深圳、珠海、韶关等市有关部门均肯定地表示，当地一直都在严格执行限价或者限购令，近期暂无调整计划。而之前出台有明确时间表“限价令”的中山，则很有可能在明年继续实施“限购”。

昨日，记者就中山“限价令”是否延期电话采访了中山市住建局副调研员陈晖东，他表示，“目前暂时还没有新的政策。”不过记者从一位政府相关部门的负责人处获悉，目前中山虽然还没有收到住建部正式发文，但“限价令”明年还将继续，只是具体以什么标准执行，将持续多久还不得而知。

业内人士提醒有意购买新建商品住房的人士，要留意所购商品住房价格是否与限价政策相冲突，并随时关注政府相关政策变动。

为了应对“楼市寒冬”，许多城市开发商“八仙过海，各显神通”，采取了花样百出的“过冬”策略来刺激消费。

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开发商“熬”不住了！

直接“放价”

为了可以在年底冲刺增加销售量，“9.5折”、“9.2折”、“多重优惠折上折”等折扣在深圳楼市比比皆是，甚至有 “宝马”，送商务车等优惠。

中山不少楼盘不像以前那样羞羞答答地搞98折、96折之类的小幅了，大有一降到底，一步到位之势，城区范围内“4字头”的价格频现。

主推毛坯房

许多城市限价政策中并没有区分装修房和毛坯房，主推价格相对较低的毛坯房成为开发商应对限价手段之一。珠海很多在售楼盘主动推出限价以下的特价户型，如一楼盘近日推出10多套134~160平方米毛坯房单位，预计售价11000元/平方米起，该楼盘均价为14500元/平方米。

中山一些楼盘干脆将装修价格和毛坯价格分开，与客户签订两个合同，一份毛坯房销售合同，一份装修合同。“总价低了可以少交不少契税。”

“差价补偿”

针对购房者担心买楼后楼价下跌的心理，开发商不约而同选择了差价补偿的方式。

上，深圳某楼盘开盘，打出“购房三年原价回购”的购房口号，意思是不论房价是涨或跌，只要业主提出申请，开发商都可依照合同原价回购。但业内人士认为，开发商这一营销策略目前深圳楼市这样动荡低迷的时候，确实是给一些购房者一颗“定心丸”，但也很虚幻。

中山开发商大信置业也在上月限价令出台后推出价格保障计划，承诺客户购房一年后若价格下跌补差价，但市场反应并不强烈,对于客户来说，还是实实在在的优惠吸引力大。

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深圳

新房均价连降4个月

自8月份以来，深圳新房价格呈一路下行。11月份深圳一手住宅成交1685套，环比10月份下跌了23.79%。成交面积为14.5万平方米，成交均价为18757元/平方米，比10月份下跌了1.89%。与去年全年均价相比，降幅为7.6％。

这已经是深圳新房均价连续4个月下降。

佛山

市区盘比年初降两成

市区盘对比年初价格下调了约20%左右。进入12月，多数楼盘都祭出价格旗，集中的潮即将到来。位于季华路的卓远景峰，是禅桂区明确打出“5”字头的项目。

据悉，还有多个项目都在酝酿价格调整，12月份调价的阵营将更庞大。

拐点真的来了吗？

珠海：

低于万元楼盘重出江湖

多数楼盘都推出特价房(以毛坯为主)，售价普遍在11000元/平方米左右，市区低于万元的楼盘也重出江湖。

中山：

镇区楼盘成交大幅攀升

11月该市共网签新建商品房3470宗，面积约34.2万平方米，环比10月份分别下跌33.5%和36.1%，无论网签宗数还是面积均是全年值。其中，5800元/平方米左右的热门镇区楼盘借限价令之机促销之后成交大幅攀升。

韶关：

10~11月成交量剧减七成

市区11月成交179套住宅，成交楼房均价为5065元/平方米。10月的市区成交量是618套，成交均价为4810元/平方米。前后两个月成交量剧减约七成。

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开发商“吐苦水”

被迫以价换量

某上市房企佛山营销部负责人透露，“目前大约完成了年度任务的80%。12月我们会推一些低价促销单位。据我了解，佛山还是有相当一部分房企没有完成2011年的年度销售指标的。”

“今年我们算是已经完成了年度销售指标，但是售价方面和预期有相当大的差距，以价换量。”另外一家品牌房企的副总经理称。

对“松绑”不抱希望

韶关一家本地房企老总直言不讳：“本人对近期限购松动不抱任何希望。我们现在是走一步，看一步。”

“如果明年第二季度松动的话，那我可能会熬到那时再说。如果是明年年底才松动，毫无疑问大多数公司都一定要跑量。”

地产中介“大胆”预测

明年1~3季现底部？

佛山中原地产董事总经理余鸿认为，“促销力度大是预料之中的。‘拐点’指的是90度下滑，而我觉得，‘U’字形可能更为准确些。”

“近期开始出现大力度的促销，一是业绩的要求，二是大家对于明年1季度的楼市不是很乐观。大家都希望在第4季度多回收现金。”

他认为，此次楼市调整的底部可能会在明年1季度到3季度之间出现。

加大优惠 成交就会回升

合富辉煌西部区域中山分公司项目总监张道平表示，“现在卖得好的都是性价比较高的项目，说明购房需求仍在，一旦开发商加大优惠力度，成交就会回升。”

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库存增长翻番 加速楼市“拐点”到来

今年，主要大中城市商品房市场在调控政策下，一方面面临成交持续疲软；另一方面呈现库存的不断上升。时值年末，北京的期房住宅库存将逾9万套，创下新高。而明年上半年，35个重点城市住宅潜在供应仍有2.56亿平方米。在“限购”仍将持续的政策形势下，新增需求愈发有限，而日益加大的库存积压形成的资金压力将加速楼市拐点的到来。

据链家地产统计，截至12月5日，北京商品期房住宅库存总量为89725套，今年期房住宅库存高涨趋势与2008-2009年的楼市低迷时段相比，库存增长速度几乎加快一倍，消化时间延长八个月。

除了“限购”为严厉的北京在岁尾的11月间商品住宅可售量增加57.67万平方米，许多主要城市库存量也均有所上升。据北京中原的统计，上海商品住宅可售量增加53.32万平方米，南京商品住宅可售面积增加57.76万平方米，苏州可售量增加51.11万平方米，青岛可售量增加76.93万平方米；深圳、广州等可售量较上月也都有所增加。

根据统计局及各城市统计局发布的在建住宅面积及近1年的新开工面积数值，中原地产推算，明年上半年，主要的35个楼市热点城市供应量将明显上涨，合计潜在供应面积可达2.56亿平米。按照其中80%为住宅实际出让面积，单套住宅100平方米计算，仅明年上半年这35个城市的潜在供应面积将可以提供住宅超过200万套。在新推盘增加和成交放缓的影响下，后市商品住房的可售存量还会上升。

今年前10月住宅新开工面积为12.4亿平方米，而同期住宅的销售面积则为7.1亿平方米，差额高达5.3亿平方米。

业内人士分析，按照在建面积半年到一年转化为可售，预计在今年底到明年初将出现明显的可售激涨，性的库存积压高点可能在明年3月左右。

值得注意的是，此轮库存增长的大户多为上市房企。三季报数据统计显示，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。被视为行业龙头的“招保万金”4家公司库存总额达到4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，占到上市房企库存的近四成。

业内人士认为，尽管大型品牌房企在从紧政策下抗压能力相对较大，但在扩充融资难度增加的背景下，是政府已明确持续“限购”，房地产调控政策仍将从紧，开发商对政策松绑的期盼短时内恐难于实现，这将迫使房地产商加快楼市去库存速度，从而加速楼市拐点的到来。