秋市之判 论道2011深圳"金九银十"楼市(图文直播）

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大话经纪第65起：秋市之判 论道2011深圳“金九银十”楼市（视频）

主持人：大家好！房天下大话经纪第65期搬到秋交会现场，首先我代表二手房谢谢大家的光临。首先我做一个自我介绍，我是深圳房天下二手房的销售部副总经理，我叫叶志攀。谢谢。

房天下二手房集团深圳公司销售副总经理 叶志攀（主持人）

这一期大话经纪荣幸邀请到以下几位嘉宾，让我们以热烈的掌声欢迎：

置业18商业部总监曾海明

美联物业研究部副主任何倩茹女士

世洲地产区域经理李永峰先生

这期大话经纪是第65期，房天下大话经纪从2005年开始，到2011年秋交会已经是65期了，平均每个月一期，大话经纪这么多年来深受广大网友的喜爱，大家在论坛上邀请了业内给大家做一个答疑。大话经纪不是辩论赛，我们的嘉宾可以畅所欲言，我们求同存异。

今天天气转凉了，与深圳二手房市场相似，1-8月二手房销售量是61763套，刚刚过去的9月份是3449套，而8月份的二手房成交数字更是创造了5年来的低量，8月份的成交数字是2384套。所以，想让现场几位业内的嘉宾跟我们聊聊前9个月市场回顾，给我们一个明显的透析。首先有请美联物业的研究部副主任何倩茹女士从专业的角度有什么可以与我们分享的地方。

论道楼市

何倩茹：大家好！很高兴在这里跟大家分享我们对这个市场的看法。我们可以看到从2011年开始，无论是住宅也好，工商铺也好，二手成交量下降得很厉害，在8月份的时候，一个月二手住宅成交量才1500套左右，应该是近十年来的低点，我们中介可以感觉到市场一片惨淡的情况，甚至传得很厉害，有一些中介的倒闭潮，也是由于本地的成交量所引起的。

大话现场

但是，这么低的成交量，在我们看来是因为7月份刚刚出了评估价过户的政策，导致了深圳住宅成交量一落千丈。其实在7月份的时候已经冲高过一次的，这个低谷是我们可以预期的，是制度前冲高后的回落。到了9月份，每个星期的成交量慢慢在攀升，到了过去的一至两周，每天的成交量有120套左右。虽然它根据以往的历史数据来看还是处于比较低的点，但我们可以看到市场信心在慢慢恢复当中，我们有信心在10月份、11月份住宅成交量会慢慢往上攀升。可以预期的是第四季度，甚至到2012年的季度应该是二手房成交低位徘徊的阶段，价格预期我们在明年一季度会见底。如果大家有兴趣置业，今年第四季度和明年季度是挺好的时机，谢谢。 

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主持人：何主任简单回顾了2011年的成交数字，深圳每年对这样的市场判断都有充足的准备，对深圳美联来说，它的操作或者说对网友的建议也是有见地的，我们再次谢谢何主任。世洲地产在罗湖是有不少网点的大公司，现场的嘉宾是世洲地产区域经理李勇峰先生，我们想请李经理谈一谈2011年1-7月份罗湖二手房成交市场做一个简单的回顾，或者说李区个人的透视，谢谢李区。

李永峰：大家好，我是世洲地产深圳南区的区域经理。刚才房天下的叶总说到，世洲地产现在在罗湖有很多网点的大公司，当然不如旁边何倩茹的美联物业相提并论。原因是这样的，公司原来做一手的开发，从清远、潮州，后来我们在做二级市场、三级市场的二手楼这一块，原因我们在罗湖有7、8年的时间，而且我们对于网点的设置有我们自己的想法。

简单来讲，从今年1月份到现在，我们所面临的市场，除了百仕达以及我们所处的以外。大家知道，罗湖百仕达是真正意义上的豪宅区，而柏林是综合产业比较复杂的，而且楼房配置的结构不是很合理的情况，受到了一定的影响。综合数据大家可以看到，无论是一手还是二手房，这是毋庸置疑的，因为国家的宏观政策和经济发展，一定有原因。我们一路走来到上个月的成交量，二手房中大户型和自住型的需求又有了，这部分客户对接下来房价的综合走势不是太过于敏感。重要的是我们现在如何整理手上的资源。另外，对目前的客户来讲，针对二手房主要是您现在的置业目的是什么？我手上的钱放在银行没有用，没有出路，是为了还是为了自住？我认为在罗湖，包括调控、市场经济等发展到这一步，我觉得现在来讲已经是对这个需求，无论是、住家，已经有了一定的压抑性。很多置业者现在有一个明显的感觉，现在在限贷这一块部分银行的政策已经比较明朗也比较灵活了。

我本人的观点，如果您要置业，重点是您做长线、短线的还是要自住，而且要看。像我们覆盖的罗湖，火车站、东门、百仕达，一直到水贝珠宝的，我可以说房价在一段时间有较大程度的跌，这种可能比较效果。或者目前有自住的需求，现在是出手比较好的机会，因为现在有很大的议价空间，有很多选择。以前的买方都是花很长时间看一套房子，现在不会了，现在供应量比较充足，尤其是自住购房客户较好的时机，谢谢大家。

主持人：我记得罗湖是全深圳很重要的区域，如果网友有的咨询也可以到世洲地产咨询李区。下面还有一位重要的嘉宾是置业18，置业18是香港的企业，今天有幸请到置业18的曾总，请您看看目前商业铺的市场回顾。

曾海明：今天很高兴能够参加房天下举办的大话经纪论坛。刚才听了何主任和李区说到楼市的状况，我是负责商业这一块，我今年也见证了从住宅政策调控到客户从住宅转向商业的转变。像这类话题，我想应该是广大市民，或者是地产行业从业人员想了解或者知道它终情况是什么样子的，为什么要转型？商业下一步面临的商机和机会是什么样子的？这些机会我们用简短的时间回顾和总结一下，接下来下半年商业市场的走势怎么样。

大家都知道2011年出台了相关政策，限购、限贷、限价，在这么强硬的政策之下，我们很多客人确实有一些转型。当然，我们今天的话题说的是我们如何看待“金九银十”？我本人看来，“金九银十”其实已经过去了，再也没有这种市场。我说“银九铜十”，不知道大家认不认可，市场需要大家一起努力，才可能创造更多的奇迹。

现在比较头疼的是中小企业和开发企业，因为面临限贷的压力，还有年底的资金压力，以及还贷压力，相对而言在这些中小企业和开发企业里面，应该说困难重重。我刚刚说到的住宅转型这一块有什么商机？其实在商业这一块，我在福田比较多。可以看到今年整体的经济环境也算是比较理想，在经济增幅也没有明显的减速。在这种情况下，我们也看到通胀的高企会导致下一步在商业政策没有从宽的迹象。所以，从住宅转型到商业的过程当中，我相信应该是波客户会尝到了一些甜头。由于本土资金和外来资金的充斥之下，在未来第二波、第三波我认为会有平稳的过度。目前我们所在的福田CBD，目前在9月份落到的成交单价接近7万元/平方米，在前几个月单一产权的，像这么大的开发商，还有大中华，大家可能没有了解他们在几个月前的动向。他们其实几个月前就有计划，打算出手手上的物业，也想赶在这个时间惜货，他们可能遇到了后面的市场，所以他们宁可守在这里。所以导致区、福田CBD的房价也有上涨的趋势。原因是由于租金的支撑，再加上目前经济的稳定性，导致了一些在这里。

刚刚说到了住宅的一些问题，今年的秋交会，大家可以在未来几天可以看到它的成果如何。通过10月1日，或者到今天10月2日，差不多快两天的时间，我想昨天1号各大开发商、参展商在这次参展当中成绩都不是很理想，他们的成交套数我估计都在30套以内。看看2日之后成果如何，我也呼吁在二手市场，现在形成了一手楼价格高发的情况，现在的时候是广大市民和消费者入手的时机。在商业市场也提出个人的看法，在未来1年时间商业市场的价值有它的稳定因素，因为有三大块支柱在支撑它的价格。由于经济的利好因素，还有金融行业、证券业、保险业、电子行业、通讯企业在下半年也会有一些扩充的需求。下半年商业市场会有新的行业支撑，所以在一年时间的商业地产，如果想广大市民想象的有价格回落，我觉得可能性不大。但我的预计，下半年的商业市场会有小幅度的调整，我们可以初步判断它为量跌价稳的态势。所以，大家应该积极关注商业市场，积极关注在沿线的商业物业，它在未来的商业会有很大的商机，谢谢大家。

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主持人：曾总谈到商业地产，商业地产和住宅地产在某一个阶段会不会是翘翘板的作用？

曾海明：会有，大家可以看到，今年一手住宅和一手商业的放量很大，反而大家应该清楚，对于商业地产今年也面临很大的放量，但商业地产目前为止消化量达到70%-80%，但住宅的一手放量开发商头疼，因为住宅涉及到民生，商业是属于商业产品，很肯定的商业地产有很大的经济支柱。我们可以通过一手的商业项目明显的看到，开发商为什么采取单一产权，为什么只租不卖，会延续到什么时候呢？未来3-5年开发商肯定是的，这样住宅和商品的比例会有、明显的区别。所以，商业的大型客户始终还是会追捧商业地产的。

主持人：谢谢，刚才美联何主任谈到8月份是近10年以来的低量，8月份整体包括工商、包括住宅，二手房成交是2339套。我想顺便问一下何主任，能够透露一下8月份和9月份，我们深圳美联大概的收入、营业额是多少吗？

何倩茹：这个属于公司的商业机密，可能就不方便透露。可以跟大家讲，我们公司即使在这2个月这么艰难，但我们公司还是盈利的。可能主要是我们公司作为上市企业，资金的来源还是很充足的，我们具有一定的资金实力。所以，在这么艰难的情况下，关铺在我们公司不会发生，可能有时候会调整一些铺位。因为趁这个时间，小型的中介会退出市场，我们会选择一些好地方换一下地铺，扩充一下我们的市场占有率。另外，我们公司也会趁着这个机会，向一手的住宅市场拓展，就是代理一手房。这是我们公司比较稳定的资金来源，同时像曾总所说的，工商铺和香港住宅是我们公司近期住宅的项目。

主持人：我记得美联物业从8月份在香港的一手代理对深圳美联业绩贡献有很大的比例。

何倩茹：是的，在二、三级市场联动，深圳带了很多客户去香港，为他们介绍了相当好的物业，他们也喜欢。也是这样，香港发展商还是认可美联物业的，有一些盘给我们公司代理，对我们公司来说算是良性循环吧。

主持人：香港一手房占到深圳美联业绩的百分之多少？

何倩茹：这2个月是超过一半的。 

主持人：刚才何主任直接谈到了第二个话题，目前比较冷、疲软市场上的品牌二手楼中介如何生存和求变？我想问一下世洲地产的李区，世洲地产的铺均达到多少业绩？

李永峰：我们主要集中在罗湖，8、月份的铺均，这个数字是可以考证的，在我们有三家门店平均达到23万以上，其他的综合起来达到18万以上的业绩。就我们大概了解的同行来讲，这不是的业绩，但是在这样的政策背景下，我们对我们的业绩数还是比较满意的。因为我们在罗湖待得比较久，而且有，我们接下来会继续努力。

主持人：世洲地产这2个月应该都在盈利的状态吧？

李永峰：今年我们也有香港楼盘在做，度假代理了平湖的，那个月我们支出的综合费用比较高，那个月是保本，其他月份是保持盈利的，这个可以确定。

主持人：目前的市场上世洲地产还有什么其他的做法，或者说我们有没有求变得措施呢？

李永峰：根据自身的情况，我们首先巩固自身的资源，自身的部分不能丢失。在我们就是，这是我们主抓的。另外通过现有资源的转借模式来做，现在我们的模式，水贝有4家店，基本覆盖了这个面。另外我们会主动出击，通过收集企业信息，收集企业具体的宣传策划、负责部门的信息，通过综合交易会，还有一些大型的综合交易展厅，我们会定期的收集，通过统一的发送信息的方式。另外一点，一手楼这一块大的中介企业在做，我们也有在做。像鸿荣源的公园大地，我所了解的美联等同行都做得很不错。我们上个月也领了奖，说明我们代理一手楼做得不错，我们比较注重的，在水贝，大家首先知道是购买力，而且购买欲望比较强。另外一点，真正严格意义上来讲，他们对于价高价低不是很敏感，重要是给好房子给他，重要的一点一手楼是必须做的，新秀、龙岗、东莞、惠阳、香港都有在做，由于资源、规模的受限，但我相信接下来对我们整体中介的价值提升肯定有帮助。

主持人：李区讲得重要的观点——主动出击。在目前的市场当中，主动出击是重要的。刚才李区也讲到，罗湖的购房者关注的不是价格，关注的是有没有房子，有没有带的房子，这才是罗湖购房者的需求。我想补充一下问李区，世洲地产在第四季度有没有调整铺位的计划？

李永峰：我们预计少有新增3家门店，有2家门店已经在下单当中，如果没有变化我们计划新增3家门店，但我们对地段的要求苛刻，目前是洪湖，还有珠宝和百仕达，预计在一个季度在三个，我们每个会新增一家店，是这样的情况。 

主持人：世洲地产在第四季度反而会增加3个铺位。我想请教一下曾总，目前疲软的市场，置业18有没有什么应对措施？从置业18整个公司的层面给我们一个介绍，谢谢。

曾海明：大家前一段时间看到一些负面的信息，受公司委托我在这里做一个简单的澄清。置业18总公司在香港，在香港是度和品牌有一定影响力的公司，深圳置业18作为中国大陆地区、华北地区的跳板，深圳是窗口，重中之重。我们在上一次的负面报道之后，确实我们公司收了一些门店，因为大家都知道在这种市场下，每家公司求生存，都会关闭效益比较差的一些店铺，也有一些裁员的行为，这都是公司的合理调整。

目前置业18在海南、温州、重庆、上海都有据点，置业18在年中的时候就有布局大中华的想法和计划，设置很多设点都做好了，没想到遇到市场的拐点，公司在拓展计划上会延后步伐。对于置业18在下半年或者明年的部署，公司已经制定了一些方案，目前在二手住宅市场受冷的情况下，置业18以一手项目为主。目前据我了解，已经跟四大开发商签订了一年的合作战略协议，在未来的一年时间协助四大开发商做一个清盘或楼盘销售的计划。

在商业这一块，我们也没有说放弃了这个想法。在商业这一块因为今年我们都看到，从上半年做商业以来，整个市场有一个下调的趋势。明显有2-3家，比如说美联、中原，他们在后半年有一个业绩的稳步。上半年有一个增长势头，下半年有一个下滑势头，这是整个行业的趋势。接下来我想每一个公司在下一步都会有一定的调整步伐，大家都希望能够把资源用在一些有的项目上，或者把资源、精力投在开发商和公司觉得重中之重的项目上，这样才能维持公司的经营，也能够达到创收的水平。

主持人：曾总介绍了置业18今年以来一直都在布局全中国。目前置业18在深圳的网点情况，还有目前服务团队的情况是什么样的？

曾海明：现在置业18的总部在财富大厦，我们在会展有一个地铺。在公司的布局来讲，每一个必须要有网点，这是公司的部署。当然，他不能说会退出某一个，也不能在某一个保持太多的分行，目前在南山海悦有一个分行，区有三个网点，公司也刚刚租了新的室。上个月公司和惠州比较大型的开发商租了一个室，在星海国际16楼。刚才我说的，这是置业18未来与四大开发商的合作、定位会什么样，如果这个计划顺利的话，对置业18明年的开拓计划不会有太大的影响。

主持人：针对这个问题我想问一下美联的何主任。深圳美联8、9月份的离职率是正常水平吗？

何倩茹：是一个正常水平，而且根据我们开会的时候看到的数据，还比之前低一些。

主持人：也就是说深圳美联铺位也没有调整的计划，人员相对来说是比较好的情况？

何倩茹：是的，我刚刚已经说了，我们调整铺位只是在换一些位置更好的铺，毕竟美联本身就主攻关内三个主区，在关外的布点还比较少。我们在未来一段时间在宝安、龙岗的布点会增加，所以我们还是存在着扩张的需要，对于人员的需求也是稳定增加的。 

主持人：好，因为二级市场主要就是人力资源，人力稳定才是行业信心的保障，谢谢三位嘉宾。房天下7月29日开了一个新闻发布会，电子商务网上平台正式上线。房天下二手房在8月29日推出了一个重要的产品叫做房天下店，我们也请现场三位嘉宾跟我们谈谈对于房地产电商营销时代的创新，谢谢。首先有请置业18的曾总聊一聊房地产电商营销的看法。

曾海明：二手房推出电商的模式是一种创新的思维。我记得在国外，网络销售模式也是很热门的。在中国的经纪行业，其实一直都是以人力的劳动力为主导，设计网络平台这一块，或者21世纪这个科技时代，我觉得人应该学会转变，学会怎么样经营自己的市场份额。如果大家有留意的话，在网络时代可以看到在网上惊人的成交量，在每一个月份，每一个季度，每一个年度所占的比例、比重占主要成交里面相当大的比重。所以，这也正是在经纪行业里面缺乏的，网店也是下一步能够营造很大商机的时代。所以，我觉得应该加以利用、充分发挥，或者说有一些专门以网络销售为主的团队，好好运用它，这应该是下一步创收很好的机会。

主持人：拥抱了互联网会拥抱未来，这也是房天下一直与大家分享的话题。房天下的房天下店，房天下打造像中介地铺的实体店一样，地铺做的委托、看楼，甚至的成交，在房天下店都是力争实现的目标。下面有请深圳美联的何主任聊一聊，因为美联是香港上市公司，香港市场在互联网中介营销这一块有没有比较好的做法？有没有前瞻性可以让我们借鉴的地方？

何倩茹：刚刚我看到我们所说房地产电子商务，我个人觉得这个说法在目前是不正确的，目前应该是处于网络营销的阶段，电子商务跟网络营销的区别在哪里呢？电子商务需要的是电子交易，是支付的过程，我相信叶总也是很清楚的，所以我们应该处于初级阶段，目前更应该关注的是我们怎么样利用网络去推广我们的房地产。在香港据我了解，反而利用互联网营销做得没有国内好，其实我们国家使用互联网的人口近年增长速度快，我们看到房天下的出现对于推动一手房、二手房的成交都有很大的作用，我们肯定这一点。所以，从目前的情况来讲我们应该更多的解决开始了这样一个好头以后，怎么样利用网络更好地把房地产介绍给各个需要的客户，让他们购买。我个人的看法是房地产这个商品比较特殊，不像一般在网上购置衣服、鞋子，因为他们的同质性很强，你可以在实体店试鞋，在网上购买问题都不大。但是买房子没有实际了解过，你看不出房子是好还是坏。

前几天我们去龙岗看了一个楼盘，按照我们一般对房子的认知，房子应该是朝南比朝北的好，但是这个项目朝南的是看花园景观，看自己小区的楼房；朝北的是看山景，郁郁葱葱的山景。你站在那里就可以看到，朝北比朝南更好，而且光线方面朝北也比朝南的更好。我们是中午过去的，朝南的房子有点黑，需要开灯，朝北的房子没有这个问题。像这些情况你没有实地了解是不会知道的，我们知道利用互联网推广是相对来讲比较单向的媒介，当我们互联网这一方，发展商想给客户什么资料，他们就只能接收到这些资料，不可能更多的了解其他的东西。所以，在目前来讲互联网的网络营销是我们房地产一个很重要的推广手段，但是我也希望将来可以更多的利用网络去完成房地产交易的很多环节，这应该是利民很大的措施。 

主持人：谢谢。何主任讲到重要的一个点，目前房产的电子商务还没有做到交易。房天下也在推出了新房狂拍团，也是已经有成交的。在某某其他的电子商务平台也涉及到房产的成交，也就是说整个互联网行业在探索，寻找一个支付过程的阶段。刚才何主任从刚才看房的实例当中说商的平台还需要很大方面的改进，这也是对我们的寄语。我们房天下店会推出720度实地看房的感受，这也是一个发展的过程。随着技术不断地创新，从网络营销向电子商务转移也是有可能实现的，这是我们房天下的目标。

接下来请世洲地产的李区聊一聊，因为世洲地产在房天下的网络营销也是做得比较好的企业，我想问一下李区你们在应用过程中，或者对于房天下刚刚推出的房天下店有什么建议？对实用的角度和一线业务需求来说，我们的产品应该向哪个方面发展？谢谢。

李永峰：无论对于使用者，也就是更多的中介人员，或者对客户而言，我觉得房天下之前做得好，首先它具备了影响力，我觉得具备了影响力之后才能细分产品。近推出的新产品房天下店，我认为它更进一步细分了置业的操作，还有房天下的产品，我对此抱以支持态度。首先更专业了，比如说有置业等等，我觉得板块更细分了以后，对于真正有心想要利用房天下这个平台更好地找到更多的客户，甚至达到成交的，对真正的使用者而言是有好处的。另外对于客户而言，如果要进一步细分到板块，并不是的客户对于互联网都是精通的，可能我去网上找房只是一个概念化的东西，具体怎么找呢？还有，如果在网上找房子只是单一的模式，在网上会有不知头绪的感觉。随着房天下新产品不断开发，只要我们新产品做得好，我觉得对于消费者来说要达到什么效果？这个目的好。另外，对于置业者来讲我需要什么房子，我的买房需求是什么？通过简单的操作，相应的板块也可以体现出来。我觉得无论是产品、服务都进一步细分，更贴近于市场需求，这都是任何企业的发展之道，我觉得房天下做得好，我支持，谢谢。

主持人：李区从购房者的角度，对房天下提出了很好的建议。其实房天下的产品都是我们的合作方和置业者共同推进、共同打造的产品，所以房天下产品的需求研发都有赖于各位网友、各位置业者，你们的支持才是我们的动力，谢谢你们。曾总对这个问题有所补充，我们有请曾总。

曾海明：刚才无论是李区和何主任都讲到关于商务平台和网络营销的事情。过往我们不陌生的话，可以看到在国土部门、拍卖行电子商务的公告。如果房天下商务平台这一块，就像叶总所说的一样，将来应该可以发展得很好，但发展这条路应该怎么走？这个关键。现在对于消费者和商品房是比较特殊的产品，它是如何界定？如何规范？出了问题的时候如何解决问题？这些一系列的问题是否可以得到解决，是否可以得到保障？这是消费者通过商务平台了解和买房终的选择。如果说平台能够做得规范，有部门监督，通过很多成功的案例，不能说马上，应该说逐步的迈入发展时期，并成功的走下去。如果说没有这种规范，如果出了一个问题，争议就很多，或者在经济上的纠纷也会多，谢谢。 

主持人：曾总讲的这一点重要，中国的互联网电子商务大哥——阿里巴巴推出了支付宝，解决了电子商务支付的保障平台。当然房天下也在这一块即将会推出租房或者是买卖房保证金制度，也在推进我们这个行业更规范、更专业、更安全的交易保障，这是房天下下一阶段的做法。所以，曾总提到这个问题我顺便补充一下房天下的做法。

根据刚才的说法，何主任是美联物业研究部，我想问一下何主任，在电子商务时代还没有到来的情况下，美联物业的销售比例，网客比例是多少？网客能够成交的比例有多少？研究部有没有这个数字？

何倩茹：具体数据我不是清楚，但美联使用房天下帮和使用网络经纪人，据他们的反应效果还是很好的。毕竟目前年轻一代购房，他们习惯使用互联网，他们也会通过网络对房子进行了解。相对比起店铺上门客来讲，从网络过来的客人比上门客还要多。

主持人：网络客的比例已 过了上门客的比例？

何倩茹：是的，所以对于网络营销，我们是很支持的。只是希望如果以后有更进一步的向电子商务的发展，那就更好，我们也是一样支持的。 

主持人：谢谢。前几个话题各位嘉宾都对2011年第四季度有一定的预判，我们接下来想请各位嘉宾谈一谈第四季度置业者应该怎么办？我们是不是应该出手了，或者应该持币观望，或者应该把手中的房子卖出去呢？首先请世洲地产的李区为我们做一个规划。

李永峰：规划不敢当，我只能谈谈个人的观点，因为我本人从事这个行业，我本人也是置业者，我接下来要马上考虑买房、结婚的问题。我会设身处地站在普通老百姓的角度来讲。现在综合来讲，大的经济气候怎么样？你无论想不想关注，我们在电视、主流媒体上讲到经济危机问题，包括希腊债务危机和中国高通胀的问题。现在的让人头痛的问题，这些老百姓总觉得把钱放在银行安全，事实恰恰相反。我们看到很多产业说，对于政府来说政策一松一紧的问题，原来在银行的100元到今天变成了75元、80元。我认为不需要太专业，较长时间对经济预测来讲，如何让手上的资产能够安全的保值，这个重要，毋庸置疑肯定是房产。近25年的时间，房产没有真正意义上大跌过，这是个问题。还有股市、、期货等等，目前大的经济环境怎么样，大家都比我更明白，这是我的个观点。

第二个观点，我们毕竟所处于深圳这样一个有别于其他地方的城市，无论是生活节奏还是经济发展速度。所以我个人的观点，无论国家怎么调控、怎么收缩银根，能够买得起房子的人依然能够买得起，买不起房子的人并不是说调控完毕以后才能够买得起，只能导致两极分化。老百姓都希望，如果国家干预，通过职能部门调控，想着今天1万元，明天6000元就可以了，我觉得这是理想化了。所以期待房价大幅度跌下来的可能性不存在。

还需要进一步细分的，你所买房子，这个物业所处而定。如果我现在有这个计划，或者我手上的钱还有其他的事情再做，还有，你可以观望。如果你已经有这样的需求，我觉得第四季度存在很多出手的机会。第四季度一手楼、二手房的供应量进一步加大，所以购房者有更多的机会选择、对比。

综合三方面的因素，无论是的需求还是自住的需求，第四季度只要您认认真真的看，通过对不同的综合了解，我觉得第四季度是比较适合的出手机会，这是我个人比较浅薄的看法。如果我是置业者，第四季度我会出手，谢谢。

主持人：何主任给我们置业者、购房者把把关，我们该怎么办？

何倩茹：我觉得买不买房，重要还是看你有没有这样的需求。因为前几年经过房价快速的攀升，很多人都变成了盲从，觉得大家买房，我也应该套，很多人根本不了解房地产是什么样的产品就进入了这个房市。目前来讲我觉得我们应该更理性的看待房地产市场，所以首先要认清楚是不是需要买房？因为我们不买房，在深圳这个城市租房方便，也是很普遍的现象，并不显得租房的人就比有房的人层次会低，根本不需要有这样的想法，主要还是看自己的需要。

如果真正有买房需要的话，我们建议如果是25岁至35岁之间比较年轻的一代，可以买200万以下的房子。200万以下主要考虑什么呢？自己是否可以负担得起房子的首期、月供，可能位置不是重要的，重要的是买了房子之后，让自己的生活不要变得比以前差很多，这是我建议大家考虑的一点。不要因为买了房子生活质量急剧下降，这样房子买来对你一点好处都没有。35岁至45岁之间是换房，可以选择购些，或者是区一点的，可以选择自己有需要的，或者靠海、靠山的都可以换，这些价格就会高一些，可以换更大户型的房子。

如果真的觉得有资金在手上，想房地产的话，我们的判断是住宅的快速增长阶段已经过去了，我们要看工商铺这一块。曾总清楚，我们可以给大家一些建议，我们可以看一下，不单单把视线停留在深圳，其实广州写字楼的高于5，比深圳很多物业都高，这也是可以选择的。如果你广州很远，深圳的低一些，3%-4%，写字楼也是比较好的项目。我建议商铺要慎重，因为商铺市场的水有点深，大家不要随便进去。

主持人：感谢何主任全方位给需求层面的购房者、者一个很好的建议。下面请置业18的曾总从商业，也可以从住宅的角度看一下第四季度市场将会怎么走，购房者该出手还是应该怎么样？

曾海明：谢谢叶总，何主任说了很多我都表示赞同，买房一定要分阶段，不能盲目的入手。大家可以看到政府做了很多动作，我们现在的交通网络、轨道建设做得很不错，很多地方都通了，三通一平。作为置业的广大市民来讲，可以选择二、三线区域，不要盲目的追逐一线区域。等到你有一定基础的时候，需要进入换房的时候，可以再往一线区域推进。所以说，买房真的不能降低生活质量，不能成为房奴。现在说得比较多的话题是裸婚，为什么导致人人想有房，一个大学生刚刚毕业也想买房。它也是一种间接性的推手作用，我觉得不要轻信炒作、盲目跟风，楼市炒作也有一定的风险。我记得我身边很多朋友都到惠州、大亚湾买房子，这也是有一种跟风的现象，这几年下来大家知道涨幅有限，需要等待市场机会，需要等待交通网络的到位，需要等城市规划的到位，所以不要因为买房而影响了自己的生活、学习、工作、家庭、社会的各个环节。

说到商业市场又如何？我觉得商业产品不是普通老百姓可以介入的产品。首先它的门槛比较高；第二，它的银码比较大，出去你手上没有充足的资金不要盲目的投放这个市场，否则你很快就被套住。刚才何主任也讲到了，现在商业地产的并不高，并不像2007年那样的水平。现在无论是商铺还是写字楼的率，其实都维持在4%-5%左右，6%的很少，也会有一些炒作，像7-8%的，甚至高出10%的，如果市场上有这样的盘推出来，大家要很深思，花时间做一些调研，因为有些数据是虚假的。如果这时候你购买了，说不定下一步会对你造成很大的经济上的影响。所以提醒一下广大市民，盲目入市会导致什么后果。

还有一点要和大家分享的，为什么有钱要进入房地产？2008年我们经历了金融海啸，在市场上也有人在传，今年会不会是金融海啸？大家知道近时间欧洲的次贷危机，会不会影响中国市场，新一轮的金融风暴会不会来临，这些问题在消费者、者心目中产生很大的疑虑。以我个人的观点，金股地这三个板块都离不开，这三个板块任何时候都离不开。股市波动会影响时代，也会影响楼市市场，股市跌了也能进来，政府也有救市措施，欧洲央行近时间也会出手救市。在这三个板块我们都不是专业的人士，如果它波动我们不要担心，因为我们控制不了。我们可以把这种波动理解成为正常的波动，不要太过于急躁。如果说大家经历了深圳的规划了解，如果能够透彻的了解，对于深圳的房地产，乃至于刚性需求，我本人都有信心。我对深圳未来10年发展、30年发展有信心。我觉得大家不要太过担心，因为政府更担心，因为深圳正在进行产业改革，正在进行服务转型。所以，这些一系列的转型是从电子产业开始，布局整个深圳。包括前一段时间的拓关，包括产业链的改变，以及提升服务质量，包括政府把基建、交通轨道逐步完善。一步、一步下来都给消费者，给真正深圳市民带来利好的因素。下一步在未来的十年，我们可以更加清楚看到在深圳旧城改造的项目，如果说大家可以看到国土的规划，可以看到城市规划，大家买房的冲动会更有信心。我们见证了深圳过去30年是怎么过来，未来30年我也有信心。

主持人：感谢曾总，曾总从更宏观、更长远的规划给置业者很好的建议。在这次以热烈掌声感谢三位嘉宾给出这么专业的建议，谢谢大家。本期大话经纪65期秋交会现场到此结束，再次感谢百忙之中抽出时间过来的三位嘉宾，再次以热烈掌声感谢他们。