楼市深度调控持续 品牌房企 中小房企难熬

近两周，随着楼市深度调控持续，一些五十强房企的楼盘开盘价明降，降幅达每平方米1000元。同时记者调查发现，仍有部分房企虽然房子卖不动，但价格也没降。不同的选择，背后是对楼市走势的不同判断。有市场人士担心，到年底，或许有两成的房企被兼并。

房地产走向纠结

品牌房企打折促销

在楼市的深度调控下，品牌房企的一举一动备受关注。近，九龙坡区一楼盘开盘，周边价格都在建面每平方米7500元以上，该楼盘起价5000多元，均价不到7000元,降幅约1000元。而且该楼盘由一家品牌房企开发。

在鸿恩寺，另一品牌房企开发的项目，目前建面成交均价7000多元。“购房者喊我们，再降就要亏本了。”该项目一位负责人告诉记者，该宗土地于2009年获得，每平方米的土地成本超过2500元，为了营造好的景观，每平方米投入1000元左右，再加上2500元左右的建安成本，每平方米的成本差不多6000元，再算上营销、人力成本和日常开支，利润不到10%。

一家在香港上市的型房企，其在九龙坡区的一楼盘，购房就200元每平方米的装修。

记者了解到，不仅是性的房企“以价换量”，本地一些品牌房企也在优惠促销。本土一家前五强的房企，其一处江景房就打出8.5折的优惠。

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部分房企价格“假摔”

不过，也有部分房企价格“假摔”。南岸区一楼盘，一期的开盘价打出“总价多优惠15万元”的口号。记者调查发现，新一期开盘的价格比上一期的开盘价格高，算下来，价格实际并没有降，比如其中一套100平方米左右的房源，总价95万元，优惠后为80万元。但上期开盘时，同楼层同户型的房源也只要79.8万元。

“很多房企都不会明着。”一位不愿意透露姓名的房企营销总监告诉记者，“假摔”的楼盘，一方面可以应付“一房一价”的检查；另一方面，推广上有优惠，可吸引客户。

“还是有风险的。”空港新区一楼盘负责人说，并不是一客户就多了，“后面临两个困境，新客户会不会买涨不买跌；老客户会找你扯皮，所以我们不敢轻易。”

市场上也有一部分房企还在观望。昨日记者在多家房产交易网站上发现，近期开盘销售的楼盘超过100个，针对按揭付款的客户，超过40个楼盘给出了2个百分点以内的优惠。

未来走势存分歧

重庆康维顾问有限公司常务副总经理陈华睿说，型的房企，市场接触面广，对政策的研究和把握较深，他们开始冲量，可以反射出他们对未来走势的判断。

目前，一些国际机构开始预测中国房价下跌。上周三国际评级机构标普预测中国房价将下跌11%到14%。摩根士丹利也发布分析报告，预测三季度开发商将加大推盘力度，中国主要城市的房屋销售均价将进一步下调。

重庆一房企负责人说，重庆的公租房建设，将逐步发挥稳定房价的威力。“‘限购’政策只是把需求抑制住，细水长流，对开发商来说是好事；但公租房将直接增加市场供应，不仅打击了投机需求，还减少了购房需求。”

重庆工商大长杨继瑞教授认为，现在地价、建房成本没有下降，开发商要，只能是“割肉”，的阻力很大。再从货币政策上看，虽然多次提高存款准备金率，收紧银根，但整个社会并不缺钱，其它行业无法消化这些资金，终还会流到有甜头的房地产中来。

但是另一方面，居高不下的CPI，给了不少房企不的理由。“5月份的CPI超过5%，6月份很可能超过6%，现在猪肉价格创新高，通胀压力不减。”一品牌房企的市场研究总监说，即便今年再加息一个百分点，还是无法改变“负利率”的局面，在此背景下，资本到楼市寻求保值的动机就仍然存在。

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两成中小房企恐被兼并

楼市深度调控下，中小企业备受煎熬。陈华睿说，在目前的艰难局势下，一些型大开发商宁愿“断臂求生”，拿几万十几万平方米的物业出来低价销售，回笼资金。但是对中小开发商来说，不，可能会面临资金链断裂；，整个项目就会亏本。如果调控持续下去，到年底，恐怕两成的中小开发商会被兼并。

“现在中小房企的资金较为紧张，虽然大家知道咬牙等两年，成交量就会上升，但我们等不起。”一位中小开发商告诉记者，他的楼盘销售了九成，但是银行还没有把按揭款打到公司账上。

亿房研究主任郑军华说，目前市场上购房已经销声匿迹，二套房的首付和利率提高，又限制了改善型住房需求，不少房企都在为年初的激进计划后悔。

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观点

国世平:今年房价可能跌一半

一个股市，一个楼市，是老百姓关心的两种理财方式，但今年走势都很“纠结”。日前，国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授深度剖析楼市时语出惊人：“今年房地产跌一半很正常，一定要卖掉多余的房子买股票！”

“2007年的时候，我号召深圳居民把多余的房子卖掉。而当时北京一教授说房子还要涨20年。，2008年深圳房价跌了30%。”

国世平曾经预测1997年香港房价会下跌30%，那时没人当真，跌了80%。“2007年的时候，我号召深圳居民把多余的房子卖掉。而当时北京一教授说房子还要涨20年。，2008年深圳房价跌了30%。”国世平说，“今年房地产会走得差，甚至跌一半也很正常。”他认为，今年房地产“变盘”很快要见分晓。

“房产税一铺开，房子价格会应声而落。”

“现在很多人认为房价不会跌，房地产商也不认为会跌。”国世平说，然而，现在是温水煮青蛙，逐渐加大成本，当然，调控不会希望房价直线掉下来，而是慢慢地掉。如果明年存量优惠取消，再加三次息，贷100万加上利息约要200万。另外一个“重拳”就是房产税，房产税在国外一推出，没有一个国家靠房子赚钱，房子价值基本没了，“房产税一铺开，房子价格会应声而落。”

“中国者坏的一个毛病是哪个贵买哪个，现在房子贵，就拼命买房子。”

“中国者坏的一个毛病是哪个贵买哪个，现在房子贵，就拼命买房子，我有一个学生在东莞买了680套房子。”中国老百姓典型特征是，越跌越不买，越涨越买。“现在的钱都流到了房产业去了。”国世平建议，一般者现在千万不要买房，不然很可能成为一棒。现在买房要观望一下，应该等到真正跌下去再抄底。

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纵深 调控刺破泡沫楼市深度博弈

近两年来，通州房产市场成为京城楼市的“带头大哥”。随着去年上半年通州多个楼盘价格由１万多元／平方米上涨至25000元／平方米，其他区域也跟风。而受到调控政策的持续发力，当前通州多楼盘价格大幅下探，均价下降10%以上。不过，仍然有些楼盘价格坚挺，多城市楼市均呈现僵持态势。

“通州区域前期较快的项目出现房价下跌是必然的，整体来看，当前通州区的房价处于虚高的位置，尤其是去年以来，其房价涨幅巨大，已经形成了一个巨大泡沫。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。

而国内堪称严的楼市调控措施无疑扮演了刺破泡沫的角色。北京市房协副秘书长陈志表示。据了解，当前京城楼市中九成购房人为刚性自住需求，投机需求基本被挤出。

通州楼市传递出一种信号，邻近通州区域的北京东五环已经有不少项目近期将价格下调了20％左右。不过，仍然有一些楼盘价格并未发生实质性松动。杨少锋表示：“这表明开发商、消费者仍处于观望与博弈之中。”

纵观北京市乃至多个城市，均呈现出楼市量跌价不跌的局面，市场处于深度博弈状态。陈志认为，这表明目前开发商的资金链仍然能够正常运转，在持续收紧的信贷政策下，预计今年房地产市场会呈现出更明显的变化。据新华社

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