保障性住房建设：信贷投入应与政策配套并重

在加大对保障性住房信贷支持力度的同时，风险可控性和商业可持续性成为银行业推动安居工程持续健康发展的重要保障。目前各大银行金融机构在为保障性住房建设提供贷款时，要使银行放心进入放贷的环节，健全还款保障机制是关键。只有协调好风险与效益、财政政策与货币政策的关系，对保障性住房建设的信贷支持才能走得更远。

记者程瑞华2月27日上午，国务院总理温家宝在做客新华网和中国政府网时表示，计划在今后5年，新建保障性住房3600万套，建成后，保障房的覆盖率可达20%。在今年“两会”代表、委员的议案提案中，房地产调控也已成为焦点问题。事实上，结合今年住建部制定的1000万套保障房建设计划不难看出，未来几年间，保障房建设将持续成为外界关注的热点。

作为“十二五”的开局之年，住有所居依然是保障民生、建设全面小康社会的重中之重。建立多层次的住房供求体系，健全多元化的房屋租赁体系势在必行。2010年6月，六部委联合发布的《关于做好住房保障规划编制工作的通知》将加快建设保障性住房明确提上日程。作为经济发展方式转变的重要环节，房地产发展方式的转变一直是人们关注的热点问题，市场化和保障性住房制度“两条腿走路”将推动房地产走上健康发展道路。加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。

加快保障性住房建设，资金投入是关键。银监会日前公布的统计数据显示，截至2010年11月末，主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额751亿元，同比增长32%，高于全部房产开发贷款增幅8个百分点；个人购买经济适用房贷款余额198亿元，同比增长42%，高于全部个人按揭贷款增幅10个百分点。同时银行业金融机构还为棚户区改造、廉租房、工租房建设、普通商品住房的保障房配建提供大量信贷支持。由此不难看出，信贷资金已经在保障性住房建设方面下工夫了。

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当前房地产宏观调控的两个重要着力点，一是抑制机构性住房需求，二是增加保障性住房和中小套型普通住房供应。对此，银监会表示将继续认真落实国家对房地产市场的宏观调控精神，督促引导银行业金融机构在有效把握风险的基础上继续加大对保障型住房的信贷支持力度。前不久，在银监会举办的“加强保障性住房建设通气会”上，五大商业银行相关负责人集体表态，将在2011年继续积极响应关于加大保障性住房建设力度的政策，并回顾了保障性住房贷款的基本情况及相关措施。至2010年底，工行累计发放保障性住房开发贷款94．15亿元，较上一年增长55%，年末贷款余额144．28亿元，同比增长43%；建行2010年累计发放保障性住房开发贷款44．3亿元，比年初增加31．4亿元，年末贷款余额113．25亿元，其中84．87%为经济适用房开发项目；交通银行（601328）2010年批准保障性住房建设开发贷款308亿元，年末余额173．5亿元，较年初增长123%，不良率仅为0．02%；中行在北京、河南等地试点开展连接住房和城乡建设部、公积金的保障性住房建设贷款业务。其中中行北京分行2010年保障性住房贷款总额达到30．06亿元；2008年至今，农行累计发放了各类保障性住房贷款126亿元，支持项目160余个。

在政策指导、制度规范、试点建设、业务创新、风险管理等几个重要环节上，五大行均大力推动了保障性住房贷款业务的发展。其中，建设银行（601939）推出了从土地储备、开发建设到居民的一条龙服务，并进行多方探索，与德国施威比豪尔住房储蓄银行共同建立了专业从事住房储蓄业务的中德住房储蓄银行，承诺未来3年为天津市保障性住房建设提供200亿元的金融支持。国开行有关负责人表示，2011年该行将安排保障性住房新增贷款规模1000亿元，充分发挥中长期投融资和“投、贷、债、租”全方位金融服务的，不断完善和优化融资模式，引导各类资金投向保障性安居工程，为保障性住房建设提供有力的资金支持。

此外，据相关业内人士介绍，现在商品房与保障性住房配建是较为典型的做法。保障性住房配建的比例也成为土地出让时在同等条件下优先考虑的条件之一。但值得进一步深思的是，配建一方面有利于避免出现像国外一些城市“贫民窟”现象，在一定程度上有利于社会的稳定和谐；另一方面，“配建”之后的“贫富混居”也对城镇化建设、社会基础设施建设等相关政策提出新的挑战。

银行业金融机构服务民生、回馈社会的姿态有目共睹。对安居工程的信贷投入不仅体现在力度上，还要将加强保障性住房建设作为信贷结构调整中的一环作整体把握。银行信贷投放要转变发展方式，加快经济结构战略性调整。优化信贷结构，加大对“三农”、中小企业，保障型住房等薄弱环节的金融支持，大力发展消费信贷，支持重点产业调整振兴和新兴战略性产业发展，促进自主创新、兼并重组、产业转移和区域经济协调发展。

在加大对保障性住房信贷支持力度的同时，风险可控性和商业可持续性成为银行业推动安居工程持续健康发展的重要保障。银监会厅有关负责人认为，目前各大银行金融机构在为保障性住房建设提供贷款时，要使银行放心进入放贷的环节，健全还款保障机制是关键。其中廉租房的回购问题，公租房的资金回流问题都需要和有关部门进一步研究探索。在住建部提出今年要建设1000万套保障性住房之后，政府下一步如何出台配套性的政策将起到关键作用。只有协调好风险与效益、财政政策与货币政策的关系，对保障性住房建设的信贷支持才能走得更远。

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对于今年要建造1000万套保障性住房，这应该是一个相当大的量，也是一件好事，说明政府对房地产市场调控的决心。因为，如果每套保障性住房平均面积为60平方米，1000万套住房就有6亿平方米。而2010年一年住房销售只不过是9.3亿平方米。

2011年建造1000万套保障性住房，相当2010年住房销售面积的64.5%。其增加的住房供应量不可谓不大。也就是说，2011年大量的保障性住房的建造，它将对住房市场的影响与冲击肯定是巨大的。

现在的问题是，这1000万套保障性住房建造如何来完成。尽管今年《政府工作报告》要求各地方政府对建造保障性住房要承担责任，政府并与地方政府签订责任书，也计划拨款1000多亿元。但是，这1000万套保障性住房概算需要1.3万亿元~1.4万亿元。有分析认为，财政拨入（1000亿元）、土地出让金10%提取（2900亿元）、住房公积金的使用及发行2000亿元国债等，2011年1000万套保障住房的资金投入不会有太大的问题。其实，并非如此，一是概算是否要追加，二是所预算的资金能否到位。因此，1000万套保障性住房的资金缺口估计会不小，而其资金缺口只能通过金融市场来融集。而通过金融市场来融集资金就得如何让率与中低收入者对保障性住房可承受的负担平衡。如果率过低，我们的银行及其他金融机构是否愿意进入？

不过，大造保障性住房对住房的影响却是巨大的。因为，2010年一年住房销售达到9.3亿平方米，创历史新高。由于住房市场不仅是一手房为主导，而且完全是预售制，2010年住房销售创历史新高，那么2011年住房开发又会处于较快的增长水平（2010年住房开发增长达33%以上，而住房的开发往往会滞后6~12个月）。如果加上相当于2010年住房销售面积64.5%的1000万套保障性住房的建造与开发，那么2011年的住房开发增长速度可能会高于2010年。仅这两个方面，对增长的影响决不可低估。在这种情况下，2011年的经济增长速度要想降下来并非易事。

还有，大造保障性住房对2011年住房价格冲击能有多大、商业银行的风险有多高？建造1000万套保障性住房相对于一年住房销售来说是一个巨大的量，但是这1000万保障性包括了400万套各类棚户区改造房、200万套左右经济适用房的双限房、160多万套廉租屋及220多万套的公租房等，这些住房建造主要解决那些完全没有支付能力进入住房市场的居民。而且由于早几年保障性住房体系严重不足，因此保障性的住房建造需要一个较长时间才让那些低收入居民的住房条件有所改善。可见，2011年保障性住房大量建造对住房市场需求的冲击可能不会太大。

而且我们可以看到，尽管今年的“新国八条”对遏制过高房价十分强调，也把房地产宏观调控的重点放在抑制住房不合理的需求上或遏制住房投机需求上。但是，“新国八条”能够对当前住房投机炒作真正起作用仅是住房按揭贷款的差别化信贷政策（利率上调及率降低），对于住房限购令不仅许多城市政府根本就没有意愿这样做，即使这样做，这种限购令对住房投机炒作的遏制作用也十分有限。而对住房的投机炒作能够真正起遏制作用的住房税收政策却十分软弱。比如，香港住房交易有一套严格的税制。住房交易税率为4.25%，近为了打击住房投机炒作还出台了住房交易附加税，即住房交易在半年内交易的增加住房税15%，一年内交易的加10%，两年内交易加5%（而中国的住房交易税维持在1.5%~3%的水平，而且住房交易的“阴阳合同”盛行）。住房交易所得税是以综合所得税的方式缴交，除超过减免部分外，其税率为15%（而中国住房交易所得税为1%）。还有香港的住房财产税或房地产税是以当前市场估价的5%缴交（香港的每一个住房都有档案，市场的价格能够及时反映在档案资料上去，1983年时该税率达到13.5%），在5%税率的情况下，2006年度香港光是住房财产税收入达到154亿港币，占政府整体收入7.2%。但是2010年中国整个房地产税（主要是交易流转税及交易所得税）仅为837亿元，占政府总税收1.2%。2010年以前住房财产税为零。可以说，住房税收是遏制住房投机炒作的有效手段，但是新房地产政策却是采取十分温柔的住房税收政策，那么要想真正达到遏制住房投机炒作是不容易的。是当住房投机炒作者看到政府的房地产政策不想对住房投机炒作真正采取政策限制时，那么整个市场对住房投机炒作的预期就不会改变。在这种情况下，住房的价格要想调整是相当困难的。

在这种情况下，国内商业银行所面对的风险就是高房价下的信贷风险。可以说，2009~2010年，当大量的银行信贷通过按揭贷款进入住房市场时，不仅吹大国内房地产市场泡沫，也增加国内商业银行信贷风险。当房价仍然是在上涨，这种信贷风险是不会爆发出来的；但是当住房市场出现周期性调整时，这些信贷风险自然会暴露出来。因此，面对当前高房价（是不少住房市场泡沫巨大的城市）信贷市场，商业银行决不可掉以轻心，以为这种潜在的信贷风险永远不会暴发出来，从而认为住房按揭贷款是资产。如果住房市场出现价格周期性调整，这些风险都会暴露出来。到这个时候商业银行要规避这种风险已经来不及了。因此，面对政府大造保障性住房对市场带来的冲击，面对居高不下的房价，商业银行要对当前住房按揭贷款信贷风险作出重新定位，这种大造保障性住房对住房市场及金融市场的影响决不可低估。

总之，大造保障性住房是今年住房市场的一项重大政策调整。尽管这项政策调整看上去与金融市场关联不大，但是这项政策对住房市场及金融市场的影响决不可低估。商业银行及金融机构在看到其商机的同时，更要看到其影响与风险。