深圳市2010年11月份二手房销售与租赁市场分析

一、内容摘要

楼市资讯：

2010年11月3日财政部发布规范公积金住房贷款政策通知

提要：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

2010年11月1日起实施 深圳房贷7折优惠利率全面取消 下限调至8.5折

提要：11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷标准变为：首付30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。

交通新闻：

1号线西乡段年底试运行 明年6月开通运营

厦深高铁2011年底全线开通 “串”起三个特区

二手房市场动态：

深圳市11月份挂牌均价为17786元/平方米，环比10月份上涨0.12%；住宅成交量共计7861套，环比10月下降17.94%。

租赁市场动态：

深圳市11月深圳租赁均价为2972元/月.套，环比10月微降28元/月.套，降幅为0.93%。

数据来源：房天下评估网

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深圳市2010年10月份二手房销售与租赁市场分析

二、楼市资讯

2010年11月3日 财政部发布规范公积金住房贷款政策通知

一、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

二、保持缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

三、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

四、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

五、城市住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人住房贷款额度，并报省级住房城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金个人住房贷款额度报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会备案。

六、城市住房公积金管理和受委托银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。住房公积金管理要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。同时，要简化办理手续，提高服务水平。

2010年11月1日起实施 深圳房贷7折优惠利率全面取消 下限调至8.5折

11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷标准变为：首付30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。

这一新规和此前下发的首套住房首付比例不低于三成两项政策叠加执行后，购房者需要投入的买房成本将进一步提升。一笔30年期100万住房按揭贷款，执行基准利率为6.14%，利率从7折调整为8.5折后，月供要多交555.31元左右，30年将多交20万元。所以，新的房贷利率标准将对住房需求产生明显的抑制作用，买房人的观望情绪浓厚，房屋成交量将大幅减少。

以上数据来源;    房天下评估网             

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 深圳市2010年10月份二手房销售与租赁市场分析

三、交通新闻

1、1号线西乡段年底试运行 明年6月开通运营

一号线续建工程西乡段历时４年多的建设，已接近尾声。深圳市集团公司在日前开展的市民代表试乘活动中介绍称，一号线西乡段包括前海车辆段以及桃园、大新、鲤鱼门、前海、新安路、宝安、宝体、坪洲、西乡，共九站九区间，全长１０．９９公里，计划于２０１０年１２月底试运行、２０１１年６月开通试运营。

１１月２７日，一号线续建工程西乡段正式完成车站管理权、使用权、指挥权等“三权”的移交接管，标志着一号线续建工程西乡段由工程建设阶段转入到运营管理阶段。

2、厦深高铁2011年底全线开通 “串”起三个特区

按照铁路建设规划和目前的建设进度，２０１０年，铁路计划新线铺轨３６９０公里，复线铺轨３１５０公里，新线投产４６１３公里，复线投产３４３８公里，电气化投产６４０１公里。到２０１２年，我国铁路营业里程将达到１１万公里以上，其中新建高速铁路将达到１．３万公里。届时，北京－上海、哈尔滨－大连、北京－石家庄、石家庄－武汉、广州－深圳、上海－杭州、南京－杭州、杭州－宁波、天津－秦皇岛、蚌埠－合肥、厦门－深圳、武汉－宜昌、南京－安庆等高速铁路将建成通车，我国高速铁路网将初具规模。

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四、 二手房市场动态

4.1二手房挂牌量

全市：挂牌量环比10月下降8.78%

从全市供应情况来看，2010年11月，深圳二手房挂牌套数总量为246923套，环比10月下降8.78%。

区：各区挂牌套数以跌为主

2010年11月，深圳各区挂牌套数仅龙岗区出现环比上涨，环比上涨11.59%，其它五个区域均为下跌状态，宝安区仍然是挂牌量的区域，全市挂牌量下降的是福田区，环比下降15.62%，其次是罗湖区，环比下降14.52%，再次是盐田区，环比下降13.08%。

4.2 二手房挂牌价格

全市：11月份挂牌均价环比10月上涨

深圳市11月份挂牌均价为17786元/平方米，环比10月份上涨0.12%。2010年11月份受国家“二次调控”及深圳银行11月份政策的影响，深圳二手房住宅市场成交量在10月份的基础上再次出现明显下滑，但二手房市场价格并没有出现实质性的下降。

区：11月挂牌均价以涨为主

从各区价格走势来看，11月份深圳各区二手房挂牌均价呈现以涨为主的状态，仅盐田区出现下降趋势。罗湖区涨幅，环比上涨7.10%，其次是龙岗区，环比上涨4.62%，再次是宝安区，环比上涨2.80%。

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4.3二手房成交量

全市：11月深圳二手房成交量环比10月下降

11月份深圳二手房成交量，环比10月有所下降，11月份深圳二手房共成交8922套，（包括住宅、商业、及其它），环比10月下降16.04%。其中住宅成交量共计7861套，环比10月下降17.94%。

区：11月深圳各区成交量普遍下降

深圳二手房成交量在11月份出现明显下降趋势，共成交面积799874.94平方米，日均成交套数大约400套。11月份深圳六个区中，以宝安区的成交量为，共成交1977套,占全市比例为22.16%，其次是龙岗区，共成交1832套，占全市比例为20.53%。

4.4二手房市场关注度

区：福田、龙岗、宝安较受关注

11月份深圳受关注区域是福田区、南山区及龙岗区，这三个区搜索比率均占全市的20%以上，其中以福田区的搜索比例为。环比10月份，这三个区域的搜索比率保持平稳上升状态。

热点商圈：布吉成为热门商圈

网友搜索的热门商圈变动不大，11月份莲塘、新安搜索比率有微降，其它保持微涨，本月蛇口超过景田的搜索量，进入了前十名行列。

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 热点楼盘：桃源居搜索量

本月网友搜索的楼盘中，桃源居、万科城、万科第五园，依然位于排行榜前三甲。

总价区间：50-80万元区间受关注

11月份网友关注的依然是50-80万元房价区间的楼盘，其次50万元以下的的楼盘，再次是80-120万元房价区间的楼盘较受关注，100-120万元以下的楼盘是这个月不受关注的。

面积区间：70-90平米的房源

11月份房天下搜索数据显示，面积在70-90平米的房源，被搜索比率为25.80%，其次为50-70平米，被搜索比率为21.31%，再次是90-110平米，被搜索比率为12.83%。面积在300平米以上的房源关注度，被搜索率为1.42%。

户型区间:二居室房源搜索量

11月份深圳二居室搜索量，其次是三居室，相比10月份，一居室、二居室、 三居室、四居室、五居室搜索比率均有小幅上涨，五居室以上搜索比率有所下降。

线:1号线、4号线搜索量环比均下降

11月份房天下搜索数据显示，1号线楼盘搜索量所占百分比， 环比10月份，1号线、2号线、4号线、5号线的楼盘搜索量均有所上升。

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五、 租赁市场动态

5.1租金价格

全市: 深圳租赁价格环比10月微降

11月深圳租赁均价为2972元/月.套，环比10月微降28元/月.套，降幅为0.93%。深圳市2010年8月份、9月份、10月份、11月份的租房市场一直处于比较稳定状态，租金基本是在3000元/月.套左右徘徊。

区: 各区县租金挂牌价有涨有跌

对比10月份而言，11月深圳各区县租金挂牌价以跌为主。仅南山和龙岗两区有微涨外，其它四个区域均出现微跌，降幅较多的宝安区和罗湖区，宝安区环比下降1.84%，其次是罗湖区，降幅为0.69%。

户型区间:三居室租赁均价降幅

11月，三居室环比下降0.89%，3422元/月.套；二居室环比下降0.20%，2771元/月.套；一居室出现上涨，环比上涨1.43%，2136元/月.套。

 以上数据来源;    房天下评估网             

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5.2租赁市场关注度

区: 福田和南山两区受关注

11月份深圳租赁挂牌量多的是福田区，所占比例32.76%，其次是南山区，所占比例28.27%，环比10月，租赁挂牌量保持不变，挂牌量少的依然是盐田区，所占比例1.77%。11月份整个深圳租房市场处于稳定状态，租金价格微降，总的挂牌量环比10月有所上涨。

热点商圈: 布吉成为热门商圈

网友搜索的热门商圈变动量不大，11月网友搜索的租房房源以宝安区的商圈多，其次是福田区商圈，11月份热门商圈总搜索次数环比10月份上涨4.81%。

价格区间: 1000-2000元/月房价区间的房源

11月份租赁市场数据显示，1000-2000元/月房价区间的房源，被搜索比率为32.05%，其次为500-1000元/月的房源，被搜索比率为28.49%,再次为2000-3000元/月的房源，被搜索比率为12.73%。

户型区间: 一居室房源搜索量

11月份，租赁房源搜索中，一居室搜索量，其次是二居室，再次是三居室，相比10月份，被搜索比率各户型除了一居室有所下降外，其它户型均有所上升。

线：

1号线、4号线、5号线环比跌幅较大

11月份，线租赁房源，被搜索量环比10月均有所上升， 1号线的租赁房源所占比例依然。

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六、市场综述

国家出台的房地产“二次调控”已两个多月了，深圳市11月份住宅市场受10月份“二次调控”政策及11月1日起深圳各大商业银行取消房贷7折利率优惠政策的影响，无形中提高了购房门槛及增加了购房者的首付金额，住宅市场变得更加冷清，成交量出现明显下降趋势。据调查大型房企因销售金额的积累以及发展架构的调整，资金链压力相对较小，的个案更多集中在尾盘，甚至是朝向和户型都稍差的单位，主流区域的主流产品基本没有。

以此同时，二手房市场也依然保持平稳趋势，成交量虽然有明显下降，日均成交量在400套徘徊，但房价并没有出现实质性的降幅。目前大部分客仍然顶着压力不，部分二手房还出现微涨迹象；因商业地产好租，空置率低，这段时间商业地产相对住宅有所升温。从目前市场来看，还有大部分的刚性需求者正在慢慢加入到住宅购房队伍中。

整个深圳楼市11月份深圳二手房成交量，环比10月有所下降，11月份深圳二手房共成交8922套，（包括住宅、商业、及其它），环比10月下降16.04%。其中住宅成交量共计7861套，环比10月下降17.94%。深圳市11月份挂牌均价为17786元/平方米，环比10月份上涨0.12%。

11月份深圳二手房租房搜索量，环比10月份，整体有所上升，整体价格出现微跌，降幅不到1%。 2010年8、9、10、11月份深圳二手房租赁市场基本处于稳定状态，租金维持在3000元/月.套左右。其中福田区和南山区还是受租房者的关注，价格在1000-2000元/月房价区间的房源，一居室搜索量。

以上数据来源;    房天下评估网             

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