二手看房量增2成业主心态分歧大 有利买房议价

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个别放盘价上涨，称“非正常”

“现在这种市场情况下，为什么还有些楼盘的网上报价依然在涨？”昨有读者胡先生致电本报。记者一番搜索后发现，南山确有部分物业价格在上涨，更有后海某盘环比上月涨幅达26%，对此多位业内人士均表示，完全属于个别情况，不能代表市场现状。

南山有盘挂牌价涨26%

一直想在南山置业的胡先生，近日却发现之前他所关注的部分楼盘在房天下二手房的“评估均价”出现不寻常的逆市上涨，其中南山后海的半岛花园环比上月增幅更高达26.27%，让他疑惑。记者先就“评估均价”的来源采访了房天下二手房集团深圳公司副主编邓明莉，她表示“评估均价”是根据该楼盘“在售物业的挂牌价”进行后台统计得出，与挂牌价的多少有直接关系。

关于上述物业挂牌价逆市上涨，中原地产蛇口区总监郭辉则表示为“非正常情况”，在他的从业经历中，再差的行情下都有对自己物业“有信心”加价出售业主，且栋数、朝向和装修的不同都会导致二手房价格有很大差别，但并不能代表整个市场的情况。

“成交价将稳中有降”

“区内也有业主，但只是个别情况。”世华地产龙坂区经理杨俊波也表示，“业主的议价空间小，甚至提价，买家都不买账。”

中原地产研究部总监则表示接下来如果政策没有太大变化，成交价会稳中有降，去年涨幅大的楼盘可能会领跌，的楼盘将保持相对平稳，“即使是第3套房贷松动对于市场短期也不会有太大影响，因为该政策主要针对客制定，而目前客入市的不多。”世联集团研究部总监海斌明确表示，“现在二手房价格下降才会有成交。”

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荀盘吸引深圳不少潜在买家深圳二手房看房量小幅增加

房产“新政”一个半月后，国土局数据反映深圳二手楼市成交低迷逐渐显现；整体置业者观望浓重态度并未出现大的变化。据房天下深圳二手房统计，上圳二手房成交持续第三周下滑，成交2511套，环比跌幅为22.26%。虽然成交市场持续低迷，但据实际的一线市场反馈数据显示，近期深圳二手房市场看房量出现小幅增加，市场实际成交量也出现小幅的增长。

根据世华地产一线的二手房销售人员介绍，近期客户看房量小幅增加，其中以自住需求的客户为主。调查显示，成交量的持续低迷，令部分业主的放盘价有所松动，是一些荀盘（即放盘价低于市场成交价的盘源）的推出，吸引了不少潜在买家的注意，从而使得近期深圳二手房的看房量在近期出现小幅增加。

二手房作为深圳主流市场，其相关资源明显，尽管在市场调整时期，价格也十分具备抗跌性。据中联地产研究人士反馈，在市场调整阶段，福田区因其区域和抗跌特点得到了置业者的青睐。中联指出，上圳二手房福田区占中联总成交比例超过3成，均价接近1.7万元/平米。据中联地产数据显示，单价2万元/平米以上的物业成交近期成交仍然低迷，比重依然较小，可见大户型高价位物业受政策的冲击尚为比较明显，中联分析人士指出，近期深圳二手房市场的中低单价、中小面积物业将仍然是未来一定时期内市场成交的重心。

中联数据显示，3 圳二手房成交均价回升

从图可以看出，近期深圳二手房成交均价在慢慢上涨。从5月10日这一周开始，深圳二手房市场成交均价已由12241元每平上涨到13366元每平，上涨9.19%。而世华地产成交均价显示，由5月10日这一周的11298元每平，上涨至近期的12635元每平，上涨11.8%；笔者认为，随着市场成交结构的变化，不排除近期深圳二手房均价持续上涨。

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京沪深二手房成交全线下滑6月或创新低

据21世纪不动产监测，在新政调控作用下，京沪深三地二手楼市5月成交量全线下行。其中，上海二手房成交量环比降69.0%、北京环比降58.8%、深圳环比降24.1%。

上海初现回暖

5月份，上海二手房交易量环比下降69.0%，而且二手房成交量依旧下行，许多人认为，在没有更严厉的政策抑制下，上海二手楼市的成交量或已触底。

5月下旬上海的买家已经开始入市看房，市场初露回暖迹象。数据反映，在普陀长征、徐汇、浦东西三林等10多个前期交易热点板块，5月下旬的日平均看房买家较5月中、上旬有10%-50%不等的增长。从看房人群上看，有意入市的客户中以刚性需求和置换型为主，同时也有少数意在抄底的客。目前这些看房客户多为了解行情，出手谨慎、意向报价一般与业主存在不小的价差，不同区域买卖双方的价差幅度从3%-10%不等。

21世纪不动产上海方面表示，置换型需求占了70%，关注多的是总价在100-200万元的房源，砍价幅度近10%。受置换型买家积极入市影响，闸宁块5月下旬的看房客户已较上、中旬水平回升超过20%。但是，对应房源目前仅提供3%-5%的议价，双方预期存在3%-7%的差距，成交往往因此受阻。而且置换型买家多为购第2套以上住房，需支付不低于五成的首付款，这也是交易未能大量达成的重要因素。

北京量价下行

自北京出台“京12条”以来，北京一手房和二手房的交易活跃度均下降。5月份，北京新房、二手房市场均呈现量价齐跌局面，二手房议价空间提升。

“根据我们的监测数据，北京二手房市场挂牌15000元/平方米左右的房产，议价空间能达到千元左右；20000元/平方米以上的房子，一般让价能让到2000元/平方米。”市场分析师齐凡说，受累于近期市场成交量的大幅缩水和房产税征收预期的日益增强，业主方尤其是拥有多套房产的业主压力倍增。在此压力下，议价空间、范围呈扩大之势。

物业税是否会推出的疑问成为此轮政策调控以来一直高悬的“达摩克利斯剑”，等待这只“靴子”落地是许多人观望的原因。

北京房价在严厉的调控政策下，5月北京二手房成交均价为18650元/平方米，环比4月的20154元/平方米下降7.46%，出现2009年以来下降，但同比依然有超过70%的上升，这是令很多观望者目前仍深陷困惑且持续观望的主要原因。5月，二手房整体成交均价因经适房集中过户被拉低，总体成交均价有所下降，但二手商品房成交价格没有太大变化。

商品房住宅6月交易量可能不足4000套，将创2009年来的点，北京中原做出这样判断。二套房限贷的政策在6月初的确定，将使得性购房客户购房更加谨慎，而大量刚性需求也会期待房价下跌而转为观望，这将使得6月楼市成交量继续延续5月份下跌的趋势。

中国不动产研究认为，在政策出台以后，随着需求量的下滑，房源供给也在减少，大多转售为租，二手房供求格局发生变化。北京二手商品房价格在短期内仍不会有太大变化。

深圳跌势明显

根据深圳泛城监测数据，深圳二手房交易量3月初呈上涨趋势，而目前的二手房交易量跌势明显。5月深圳二手房成交量环比下降24.1%。而且，深圳特区内福田、罗湖和南山区的大多数楼盘当前的价格相比4月17日新政前的价格也出现下跌10%~15%的幅度。

近来，伴随着欧元的跌势加速，全球市场普遍担心债务危机之后的财政紧缩可能影响欧洲乃至全球经济的复苏前景，加之近期全球股市的低迷，市场资金急于寻找出口更多的者将目光盯准商用物业市场。分析认为，新政后，深圳二手市场成交量一路攀升的火爆场面不再，而深圳的商用物业成交有上涨态势。

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