中原地产2009年深圳一手房市场总结分析报告

2009年深圳一手住宅成交火爆，全年实现销售面积650万平方米，同比增加59%，而这是在供应量减少15%的情况下。全年实现销售均价15143元/平方米，同比上涨近20%，而年底与年初的价格比，上涨近1倍。

政策的威力是巨大的，虽然经济危机还没远去，在2008年底一系列优惠政策的影响下，楼市却奇迹飙升。置业及改善型置业首付2成、7折利率优惠、营业税减免，这些优惠政策极大刺激了购房者购房的冲动，而2009年天量信贷投放，通货膨胀预期陡起，保值需求也十分强劲，这一系列因素促成2009年火爆的市场。2010年我们面对的市场会有些变化，因2009年房价，政府在2010年将一定程度上控制二套房贷以抑制房价上涨，同时目前的高房价也抑制了一些刚性需求，2010成交量下滑应是毫无疑问。价格的调整要滞后于成交量，且新房的价格主要受开发商的资金状况以及对后市预期影响，因此房价会否调整要看房贷控制力度以及持续时间，不过，可以确信2010年房价上涨态势会大大减缓。

1.供应量创新低，豪宅供应大增

2008年房地产市场低迷，土地出让频繁流标，商品住宅的新开工面积也是大幅减少，2008年新开工472万平方米，同比下降超过24%。同时，已经开工的楼盘因市场的原因也有不少放慢施工的进度，从而导致2009年全市商品住宅批售量萎缩，仅批售461.59万平方米，同比减少30.27%，住宅批售量创多年来新低。

图1-1 历年深圳市商品住宅批准预售情况（2001-2009年）

数据来源：深圳规划与国土资源委员会

尽管政府部门要求商品住宅取得预售许可证之后10日内公开发售，但规避该规定的办法依然很多。2009年楼市成交火爆，价格变化快，开发商，甚至个别2008年取得预售证的项目2009年也仅推出其中少量单位，导致2009年公开发售（下称推盘）的量不大，共468.8万平方米，同比减少15.29%，推盘量创多年来新低。

图1-2 历年深圳市商品住宅公开发售情况（2005-2009年）

数据来源：深圳中原市场研究部

从各区来看，2009年住宅批准预售面积多的是龙岗区，其次是南山区，而2008年住宅批准预售面积的宝安今年仅位列第三。与2008年比较，全市仅罗湖区的住宅批准预售面积小幅增加，其它区均减少，其中宝安下降幅度。

2009年商品住宅推盘量的也是龙岗区，少的是福田区，不足8万平方米。全市仅罗湖和南山的供应量增加，其它区减少，其中福田和宝安减少的幅度很大。

表1-1 2009年各区商品住宅批售、推售面积列表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

与供应量大幅下滑形成鲜明对比的，是豪宅供应大增。

2009年全市供应别墅类产品2290套，同比增加86.09%，2009年别墅供应套数占总量5.32%，而2008年仅2.4%。

2009年全市供应的144平方米以上单位10868套，占供应总量25.22%，而2008年仅供应8960套，16.86%，2009年144平方米以上非普通住宅供应套数同比增加20.25%。

不过，90平方米以上户型的供应比例变化不大，2009年供应25480套，占总量59.14%，2008年为60%。

表1-2 2009年深圳市公开发售项目户型结构表

数据来源：深圳中原市场研究部

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2. 成交火爆，部分区域面临“房荒”

2007年房价高企、2008年房地产以及整个宏观经济低迷，购房需求受到抑制。2008年底在一系列房地产刺激政策的影响下，自住的刚性需求开始释放，楼市成交活跃。2009年3月份开始，因信贷极度放大而导致的通货膨胀预期以及宏观经济的改善，需求入市。一方面自住需求和需求旺盛，另一方面供应维持在低位，导致2009年6月份以来深圳可售住宅量一直低位徘徊，终使得下半年量缩价升。

2.1 需求旺盛，供求比创新低

2007、2008年抑制的需求在2009年全面爆发，全年成交住宅近650万平方米，比2008年增加近59%，比2007年增加超过37%。2009年新推出的楼盘普遍热销，开盘销售率8、9成的楼盘比比皆是，全年新盘整体销售率达到83%，而2008年楼盘开盘销售率普遍只有3、4成，全年新盘销售率只有56%。楼盘的快速消化使得2009年楼市呈现供不应求的态势，全年供求比只有0.72：1，远远低于以往各年。

图2-1 历年深圳市商品住宅供求情况（2001-2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2.2 产品普遍热销，中小户型略胜一筹

中小户型因其总价低，历来受到自住需求及需求的欢迎，2009年同样如此，新增的43083套住宅中，90平方米以下户型整体销售率85.60%，高于90平方米以上住宅的76.56%。从各个户型看，销售率普遍在8成以上。90-144平复式销售率，但其供应量少。其次是叠拼别墅，新增供应销售率接近93%。2009年别墅类产品的销售火爆，虽然价格大幅上涨，整体销售率仍接近83%。

表2-1 2009年深圳市公开发售项目成交结构表

数据来源：深圳中原市场研究部

2.3 南山成交量增幅，福田、宝安供需矛盾严峻

从成交总量看，受供应量的影响，龙岗取代宝安，成为2009年全市成交量的区域，其次是宝安和南山区。

从成交量的增加幅度看，2009年南山成交量增幅，同比达123.65%。区域楼盘热销，是后海湾的豪宅，开盘销售率基本都在80%以上，全区2009年新盘整体销售率达85%，高于全市平均水平。另外2008年的存量也快速消化，典型代表是前海。宝安成交量增幅小，主要是受到供应萎缩的影响，如西乡，2009年下半年基本无房可售。从2009年新盘销售情况来看，宝安新盘整体销售率达87.45%，位居全市之首。

从供需情况看，福田区只有0.24：1，供应紧缺，远远满足不了需求。宝安2009年的供求比也很低，虽地处关外，但宝安区、西乡碧海区、龙华这三个地方凭借良好的规划，这几年都是置业的热点，就算是低迷的2008年，这几个楼盘的销售也都比较理想。2009年这些区域成交十分火爆，宝安区、西乡新盘销售率都超过92%，龙华也接近87%，楼盘快速消化而新增供应萎缩，使得区域供需矛盾也很严峻。

表2-2 2009年深圳市各区成交情况

数据来源：深圳中原市场研究部

2.4 存量大幅下滑，福田可售量少

从2008年10月份开始随着成交回升，深圳市一手住宅存量开始下降，不过截至2008年12月底，深圳住宅存量依然达到365万平方米。2009年随着成交持续火爆，新增供应又维持在低水平，全市住宅存量在上半年大幅回落。3季度受房贷政策的影响，成交回落，存量有所增加，但总量依然很小。4季度成交反弹，存量有些回落。至2009年12月底，全市可售一手住宅约122万平方米，仅是2008年峰时的三分之一，仅相当于2009年月均成交量的2.26倍。

图2-2 历年深圳市商品住宅存量情况（2006-2009年）

数据来源：深圳中原市场研究部；存量是指在售楼盘中显示“期房待售”的单位以及部分现售的单位

从各区来看，龙岗存量多，多集中在龙岗城。南山和宝安存量不足30万平方米，罗湖、福田和盐田存量都很小，各区均只有少量楼盘可供选择。

表2-3 2009年底深圳市各区存量情况

数据来源：深圳中原市场研究部

3. 群情亢奋，房价创历史新高

2008、2009年楼市把“追涨杀跌”的心理演绎的，2008年房价持续下滑，但买者少，成交量低位徘徊，从而又影响房价持续走低。2009年房价持续走高，但购房者众，楼盘频频实现量价齐升，从而促使房价攀升。宽松房贷政策、天量新增货币供应量引致的通货膨胀预期、紧缺的供应，这些是购房者追涨的信心基础，进而支撑房价上涨。另一方面，开发商频频采取分批推盘的策略，在前期热销的情况下加价加推新单位，也加快了房价上涨的速度。

3.1 3月止跌反弹，全年房价近翻番

从2008年10月以来楼盘销售速度加快，到2009年2月份，楼盘存货大幅减少，开发商资金压力有所缓解。同时，2009年1、2月份新增货币供应量放出天量，关于通货膨胀的言论开始见诸报端，更多客入市，3月份深圳房价开始回升。从3月到9月，深圳房价连续7个月上涨，全市均价从2月份的10988元/平方米，上涨到9月份的20941元/平方米，涨幅高达90.58%。10、11月售成交结构的影响，房价小幅回落，期间个盘的价格仍是稳中有升。12月份均价达22079元/平方米，创深圳历史新高，与2月份低点比，涨幅高达100.94%。

虽然有豪宅的影响，但与2008年底、2009年初价格相比，价格涨幅5成以上的楼盘比比皆是，一些2008年受影响大的热点，如西乡碧海区、前海、龙华、坂田、布吉等，楼盘价格基本都有7、8成以上的涨幅。从豪宅本身来看，价格涨幅也是惊人，豪宅扎推的后海湾高层产品涨幅超过5成，别墅产品价格上涨超过一倍。

图3-1 历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势（2008-2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

从年度来看，2009年深圳房价也创历史新高，达15143元/平方米。不过，因2008、2009年深圳房价呈“V”型走势，2008年持续下滑，导致2009年全市均价涨幅不大，同比上涨19.63% ，远低于个盘上涨的幅度。

图3-2 历年深圳市一手商品住宅成交均价走势（2001-2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

3.2 南山、宝安领涨，龙岗居末席

2009年福田、罗湖平均房价上涨幅度大，但是因为区域成交总量少，价格受个别楼盘的影响大，福田主要是受大中华IFC、世纪、绿景NEO这三个项目的商务影响，另外本年新推住宅价格也比较高，除金地名座外，均价都在22000元/平方米以上，而2008年很多楼盘销售价格在15000元/平方米左右。罗湖主要受到豪宅幸福里的影响，另外4季度推出的2个楼盘价格也比较高。

成交量大的南山、宝安和龙岗三区中，宝安涨幅，龙华、西乡碧海区、宝安区价格涨势惊人；南山各楼盘价格同样飙升，后海湾、前海楼盘价格上涨5成；龙岗涨幅很少，虽然坂田、布吉价格近乎，但供应量的龙岗城多数楼盘价格上涨幅度小。

从1、4季度价格的对比看，除罗湖因下半年幸福里入市大幅拉升均价外，南山涨幅，上涨近一倍，一方面9月份开始后海湾豪宅大量高价入市，另一方面价格相对低的前海4季度价格大幅拉升。宝安涨幅也接近86%，9月份开始龙华不少单位推出，价格都是大幅上扬。龙岗4季度价格比1季度上涨53.14%，远低于南山和宝安，尽管一些价格上涨幅度很大，供应大的龙岗城涨得较少。

表3-1 2009年深圳市各区成交价格情况

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

3.3分批推盘，房价节节高

除了供需矛盾推动价格上涨之外，开发商的推盘策略对房价上涨也有很大的影响。分批少量推盘，让开发商可以多次调整其销售价格，视上一批单位的销售情况以及市场氛围的变化，确定新一批单位价格上涨的幅度。典型如南山前海的依云伴山、诺德国际2期和鼎太风华7期，尽管都是一次性拿到单位的预售许可证，但楼盘都是采取分批推售的方式，每次新推价格均上涨，依云伴山4月份开盘均价11000元/平方米，11月份一批价格上涨至18000元/平方米，诺德国际2期2月份批开盘均价11000元/平方米，7月份第五次推盘价格上涨至15000元/平方米，鼎太风华7期1月份均价8000元/平方米，几次推盘后，5月份价格已上涨至11000元/平方米。

根据中原的统计，2009年全市94个楼盘推出，总共315次推盘，平均每个楼盘推盘3.35次。龙岗推盘频次多，其中坂田3个楼盘推盘次数达27次。宝安推盘次数紧随其后，其中龙华8个楼盘推盘37次。南山盘均推售次数也达到2.77次，其中前海5个楼盘共推售29次。

表3-2 2009年深圳市各区推售个数及次数情况

数据来源：深圳中原市场研究部

4. 土地供应少，频现

房地产二、三级市场成交活跃，价格攀升，使得土地市场也十分活跃，加上深圳土地供应少，2009年推出的土地质素相对高，导致2009年深圳出现多宗。

4.1 资金及政策支持，开发商拿地热情高

2008年房地产市场低迷，前景未卜，开发商资金压力大，造成土地出让频繁流标。2008年深圳出让的17宗用地仅成交10宗，成交面积166.72万平方米，成交比例只有61%，流标的比例大大高于之前的几年。而且，在成交的这10宗用地中，还有7宗是属于向特定企业出让，其可建建筑面积达132.95万平方米，也即2008年真正公开出让成交的用地只有34万平方米，创历年新低。2008年10月份开始受政府一系列刺激房地产政策的影响，房地产市场开始活跃，开发商存货快速消化，存货压力小，手上资金宽裕。

如表3-1所示，深圳7大开发商2008年多个楼盘推售，总共可售住宅接近230万平方米，而经过半年的消化，截至2009年4月份7大开发商手上可售的住宅仅60万平方米，存货压力十分小。如万科，2009年4月底该公司绝大部分在售楼盘都是尾盘；如金地，2009年4月底可售住宅仅4万余平方米；如佳兆业，2008年在售住宅约43万平方米，到2009年4月底可售单位不足14万平方米。

楼盘的快速消化使得开发商回收大量资金，支付能力强。另外，2008年深圳很多开发商没有土地进帐，而当前可售项目已不多，开发商需要补充土地，以备后续开发。

表4-1 标杆房企可售房源对照表（2008-2009年）

数据来源：深圳中原市场研究部

另外，为应对金融危机带来的影响，刺激经济增长，政府出台一系列刺激政策，以充分发挥房地产作为支柱产业的巨大拉动作用，政策的扶持使得开发商对房地产前景十分看好。同时，2009年一季度天量货币投放，全年货币供应量预计十分可观，未来通货膨胀预期显现，这也促进开发商拿地的热情。

4.2 用地供应少，成交火爆

2009年深圳市出让的用地萎缩，全年共13宗用地挂牌出让，同比减少4宗，挂牌出让面积只有177.58万平方米，同比减少35.27%。2008年多宗土地流标，导致成交的土地只有167万平方米，2009年仅有2宗土地流标（其中一宗面积小，另外一宗为定向出让），共有133万平方米土地成功出让，同比只减少20.36%。

图4-1 深圳市历年用地供应与成交情况（2005-2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

从拍卖的过程更可看到土地市场的火爆，除了两宗没有成交的土地和一宗定向出让成交的土地外，其他地块均经过多轮的竞拍。

表4-2 2009年深圳市出让的用地拍卖情况

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

4.3 高溢价，多，土地价格创新高

住房成交火爆，土地市场僧多粥少，必然导致土地价格走高。2009年成交的12宗土地中（其中一宗商办用地捆绑出让），除定向出让的地块之外，其余均溢价成交。12宗土地总出让底价53.94亿元，终成交总价79.27亿元，整体溢价达46.96%，而2008年土地基本都是底价成交。

2009年深圳土地市场出现多宗，宝安新安捆绑出让的2宗用地和1宗商办用地成交总价26.10亿元，成为深圳市有史以来的成交总价。宝安光明两宗捆绑出让的用地溢价110.53%成交，成为近年来的溢价。宝安尖岗山地块成交楼面地价18874.64元/平方米，成为深圳有史以来的单价。2009年4月份出让的龙岗城地块共竞价113次，也是深圳历年土地出让中竟价次数多的。另外，福田地快、宝安光明地块和宝安观澜地块也都是各自的。

表4-3 2009年深圳市成交的用地价格情况

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

地块普遍溢价成交，2009年深圳市用地成交楼面地价也创历史新高，达5591元/平方米，创历史新高，同比上涨166.24%，也比2007年上涨49.17%。

图4-2 深圳市历年用地成交楼面地价（2005-2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

5. 多方受压，2010高位盘整

2009年深圳楼市量价齐升，主要是在宽松的货币政策、宽松的房贷政策环境下，前几年压抑的刚性需求释放，同时在宽松货币带来的通货膨胀预期影响下需求也大量入市，而另一方面供应减少，楼盘供不应求，房价不断创新高。政策和供应，也将是影响2010年的关键因素。

房贷政策是影响房地产走势的要素，这从近几年深圳房地产的走势可以清楚地看到。从图5-1可以看到，2005年至2007年上半年政府出台了很多调控政策，包括规范市场行为、90/70、征税、加息、上调存款准备金率等，对市场都没有产生实质的影响，成交量多仅短暂低迷，而价格则是持续上涨。2007年至2008年9月，政府实行二套房贷政策，成交量一直低迷，房价也是大幅下滑。2008年10月开始政府放宽房贷政策，成交量放大，2009年量价齐升。

在图5-1我们也发现，成交量是价格的先行指标，成交量先于价格变动，时间相差5-6个月。

图5-1 近年深圳市商品住宅量价变动情况图（2005-2009）

数据来源：深圳中原市场研究部

供应量对成交的影响相对复杂，结合图2-2和图5-1可以看出，楼市活跃期，供应增加对个体楼盘的成交基本没有影响，总体成交量增加，楼盘的轮番炒作甚至助涨房价，如图5-1所示的，2005-2006年供应量大，但楼盘成交活跃，价格也是持续上涨。楼市低迷期，供应就算减少，但实际可售量增加，制约个盘成交，整体成交下滑，如2007年下半年和2008年。楼市活跃期，供应减少，楼盘成交火爆，价格快速上涨，如2009年。

2010年市场环境会有变化，房贷政策适当收紧，新房供应有望增加，同时在目前的高房价下刚性需求会受到抑制，2010年楼市有压力。

5.1政策可能调整，楼市面临政策压力

从表5-1所列政策信息看，政府的态度已经明确，2010年房地产需要，合理的住房需求继续鼓励，但视情况会出台政策遏制投机。

表5-1 2009年末主要政策列表

数据来源：深圳中原市场研究部

本文认为2010年：

①信贷政策适当宽松，新增货币供应量仍会比较大。

②经济回升，“管理通货膨胀预期”，通过可能通过加息、上调存款准备金等手段回收货币。

③ 整体房贷政策仍会比较宽松，但有保有压，投机会受到一些政策制约。

④ 置业仍得到政策支持。但是目前的房价已经脱离了很多置业者的负担能力，政策的扶持作用已不明显。

⑤ 抑制投机，政府会适时再要求收紧房贷，提高首付、提高贷款利率以及出台一些税收手段都成为可能。

⑥ 增加普通商品房供应，除了增加土地出让外，还可以通过打击屯地开发商屯地行为来实现。预计2010年政府会出台更多措施，除了已经出台的提高购地首期和缩短付款期限外，政府还可以通过加大对囤地、的处罚力度，限制囤地企业的融资等措施来释放供应。

整体来看，2010年楼市面临政策压力较大。

5.2 供应增加，销售压力逐步显现

据中原的监测，2010年深圳市有超过140个楼盘可以入市销售，供应住宅可达640万平方米，同比增加33%。各区的新增供应均有增加，其中关内增加幅度较大，不过供应量多的仍是龙岗，其次是宝安和南山。按楼盘目前的进度，上下半年供应量相差不大，但以往的市场显示，下半年的供应要大于上半年。

从可售量看，全市2010年可售量减少约9%，供应压力似乎不大，但2009年大部分可售量在房价还较低的上半年已经消化，而2010年可售住宅要在房价上涨近一倍的情况下消化，其压力显然要大很多。如按2009年下半年平均44万平方米的月成交量算，2010年可售量需要近17个月的时间消化，年底存量超过200万平方米；如按2009年12月38.8万平方米的成交量算，2010年存量可满足近20个月的需求；如按销售短暂低迷的7、8月份的成交量算，2010年存量消化需要超过21个月的时间。

年初存量低，新增供应少，市场压力小。如果房价持续上涨，楼盘销售放慢，随着新增供应增加，存量累积，个盘销售压力会增大。

表5-2 2010年深圳市各区潜在推盘情况

数据来源：深圳中原市场研究部。全年可售量=存量+推盘量

5.3 房价高企，需求受抑制

从2009年4季度各区二手房价和租金的对比看，二手房价值已经不高，除罗湖外，其它各区租售比都高于1：400，远远超过1：300的国际公认的警戒线。新房的价值更低，目前新房的价格普遍比二手房高10%以上，个别区域甚至超过20%。

表5-3 2009年4季度深圳市各区二手房租供情况

数据来源：深圳中原市场研究部

低，风险增大，加上2009年房价过快上涨，同样会使一些客户担心房价回调，这些会导致2010年需求减少。

自住需求则早在2009年3月份开始逐步被挤压，一季度市场主要以置业、改善置业为主导，整体比例较低。3月开始的比例逐步增加，到5、6月份时一些楼盘客户的比例已经超过5成。国庆后楼盘客的比例再有增加的趋势，据了解，4季度很多项目比例达到5成。2010年如价格持续走高或高位盘整，自住需求显然还会受到抑制。

另外，2009年全市1、2手房成交总量超过2000万平方米，远远超过之前任何一年，如此高的成交量有过度释放需求之嫌，2010年难以维持。

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5.4 资金雄厚，房价难有大调整

2008年深圳一手住宅成交517.84亿元，2009年成交983.76亿元，同比增加近9成，而2008年、2009年开发商拿地少，扣除一些规定未来商品住宅只能向特定对象销售的土地，2008、2009年深圳用地成交金额不到112亿元，另外深圳开发商成交外地土地的情况也不多，显然大部分开发商目前手上的资金十分充裕。

除了销售回款之外，2009年万科、金地、招商、华侨城、中海等大型房地产企业都获得大额的银行授信，另外一些房企上市融资，如佳兆业地产、地产和花样年地产，这些都给开发企业带来强大的资金支持。

根据监测的潜在供应，2010年推出的楼盘多在2009年已经有部分入市，2010年有楼盘推出的开发商大部分在2009年都有销售回款。手握重金，2010年开发商显然不急于，即使，其幅度不会很大。

综合以上分析，我们认为：2010年市场在政策调控、房贷收紧、高房价等因素打压，成交放慢，存量增加，销售压力增加，房价高位盘整。随着政策调控的持续，一些区域房价出现微调。

当然，并非产品都有调整的需要。2010年政府施行释放宽松的货币政策，信贷规模虽然会减少，但总量以及仍是比较大，这意味着通货膨胀压力持续，而银行信贷资金也无法避免仍有一些流入楼市，这将支撑豪宅市场。

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