美联：2018年上半年全国房地产市场总结及下半年展望

美联：2018年上半年房地产市场总结及下半年展望

按照美联分析半年的市场指出，上半年调控政策“推陈出新”密集出台，下半年治理楼市乱象成主角。

2018年

一、政策

GDP同比增速维持6.7%，房地产业增加值同比增速缩小

初步核算，上半年国内生产总值418961亿元，按可比价格计算，同比增长6.8%。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，连续12个季度保持在6.7%-6.9%的区间，国民经济总体平稳、稳中向好。其中，房地产业增加值同比增速在各行业内来看偏小，2018年上半年整体同比增速在4.9%左右，有所下降。房地产业增加值同比增速缩小，究其原因不断加深的从严调控将是主导。

房地产开发投资持续高企，住宅投资增速高达13.6%

上半年房地产投资增速有所上升，1-6月累计增长9.7%，其中住宅投资增速更是高达13.6%，创下2014年下半年以来新高。
上半年，房地产市场虽严政不断，投资增速在5月份开始有所下降。但2017年增加的有效土地供给陆续投入开发，租赁市场建设的不断提速以及各地棚改的不断推进，仍让房地产开发投资实现较大幅度增长。

年内两次降准，释放流动性资金超2万亿

2015年10月起，贷款基准利率未有变化，5年以上贷款基准利率仍维持在4.9%，但房贷上调贷款利率成数却未“消停”。
上半年两次针对所有商业银行的降准达成。4月25日，定向降准1个百分点，释放约1.5万亿流动性资金；7月5日再次定向降准0.5个百分点，释放约7000万流动性资金，该两次降准均旨在支持市场化法治化“债转股”、支持小微企业缓解其融资难融资贵问题。虽然资金流动性有所增加，但极少进入房地产市场，因此对市场的影响非常有限。

今年以来，银监会多次发声，严控个人消费贷款等违规资金进入楼市，大力遏制楼市泡沫。

房贷利率上浮成常态，首套普遍15%-20%，达40%

2018年政府工作报告中的八大房地产要点

2018年层面从严调控基调不变

从陆续出台的从严调控政策来看，上半年房地产市场调控的主旋律是：抑制投机投资、支持刚需住房需求，抑制房价过快上涨；主要内容是：加强市场监管、打击违法违规行为进一步规范市场；重要内容是：加快落实房地产税，以便市场长效机制的建立。

可见，以下几个方面仍将是2018年下半年调控焦点:

保障住有所居：合理支持刚需购房，保障房及租赁型住房的供应加快、保障对象进一步扩大；

抑制房价过快上涨：涨幅过快城市仍面临严政出台可能。

治理房地产市场乱象；以一线城市在内30城为主展开。

房地产税公平合理化：抑制炒房、建立长效机制。

上半年政策出台不断，内容上“推陈出新”

2018年房地产调控目标“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位没有改变，自两会上提出“要继续坚持这一目标，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”后，深圳便落实“三价合一”政策，各地也相继推出相应的调控措施。

据我们统计数据显示，上半年层面共计超50个城市先后出台100多次的从严调控政策，呈现出从一线向二、三线甚至四线城市逐步扩张的趋势。从出台政策类型来看，可以用“推陈出新”四个字来完美概括。所谓“推陈”即限购、限售、加强商品住宅预销售价格指导、加强市场监管、人才优惠政策等普及性广的政策，且仍是主要的调控方向及内容。所谓“出新”则是在现行流行的政策上做优化，如长沙对家庭、个人、企业购房推出不同的限售年限，海南给人才赠予房屋产权，且产权份额与工作年限挂钩等；也有创新性政策出台，如西安、杭州、长沙暂停向企业销售商品住房，珠海横琴对商业物业的购买对象进行限定，佛山加快共有产权房试点等等。 

此外，作为辅助性调控措施的房贷利率继续上浮的“脚步”未曾停止，目前层面首套贷款利率以上浮15%-20%为主，甚至上浮至40%，比如惠州；另外，部分银行因额度紧张已暂停办理房贷业务。

上半年治理市场乱象已成为调控的主要方向

市场监管/治理乱象/规范市场：包括预售证管理、预售价格管理，各类违规行为治理等。

限售：新加入限售行列、加大限售力度等。

保障房市场建设：加大公租房供应、申请人扩围、建立共有产权试点、发展租赁市场等。

公积金管理：加强公积金缴存/提取/贷款额度管理、给特定人群提供贷款优惠等。

限贷：深化差别化信贷、贷款乘数变化等。

限购：新加入限购行列、扩大限购范围/限购对象、禁止销售对象等。

放宽落户/人才优惠：落户准入门槛降低、人才租房/购房提供优惠等。
限价：限制备案价格、销售价格。

上半年主要城市出台政策类型分布情况

2018年上半年出台的亮点政策合集

深圳——落实“三价合一”，防止高评高贷，杜绝阴阳合同

3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委
深圳正式执行“三价合一”政策，网签合同价、银行评估价和贷款金额三个价格统一为一个，此政策的实施或能从根本上防止高评高贷，杜绝阴阳合同。

北京——共有产权房管理

5月7日，北京市住房和城乡建设委员会：《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》
限价项目可售住房的销售价格与政府评估价比值高于85%的，由开发建设单位自行销售，属性为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权房。

珠海横琴——产业项目及商业服务项目管理

6月19日，横琴新区管委会办公室《关于加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理的通知》
新取得用地的产业和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业和事业单位。

佛山——共有产权试点

6月26日，佛山市住房和城乡建设管理局：《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案（征求意见稿）》
共有产权住房配售价格要低于周边市场价10%-20%；个人出资比例不低于6成，其余部分产权份额由政府承担；购买5年后可上市出售，但同等条件下，政府优先享有优先购买权。
北京等30城——治理房地产乱象

6月28日，七部委：《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》

2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

重点监测城市土地及住宅市场表现详情

上半年土地购置面积及成交价款增速放缓、购置单位成本下降√

2018年上半年各重点监测城市土地出让面积以涨为主√

上半年各重点监测城市土地出让单价以跌为主

新建商品住宅销售面积涨幅趋缓，成交均价上涨
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一线：严政执行力度大，成交量价同环比以跌为主
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西南：新房成交环比重庆跌、成都涨，均价同比均上涨
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 珠海：住宅项目预售证获取加速，助力成交量上涨

土地购置面积及成交价款增速放缓、购置单位成本下降

2018年地块出让方式仍旧存在较多的限制措施，如限制竞拍地价，竞自持面积、竞公租房面积等，全方位考验发展商的经营能力，让发展商拿地更趋理性。加之共有产权房及租赁住房的不断增加，也在一定程度上拉低整体土地购置的单位成本。

上半年各重点监测城市土地出让面积以涨为主

上半年各重点监测城市土地出让单价以跌为主

上半年各重点监测城市土地出让主要特点

上半年各重点监测城市亮点土地成交详情（单价）

全国新建商品住宅销售面积涨幅趋缓，成交均价上涨

2018年，房地产市场继续加强从严调控政策，投资性需求进一步挤出，层面商品住宅销售面价涨幅趋缓。
成交均价方面，上半年新建商品住宅均价为8427元/㎡，同环比均呈现一定涨幅。

一线：严政执行力度大，成交量价同环比以跌为主

一手：深圳上半年成交量同比上升，广州价格继续上升

从成交量来看，从严调控政策效果继续发挥作用，除深圳成交量同比出现2成以上增幅外，其他同环比均呈现不同程度下跌，其中跌幅为北京。

从成交价来看，深圳新房价格虽呈现逐月走低的趋势，但幅度较小，基本同环比均趋于平稳；广州房价则继续呈上升态势，同环比均呈现一定涨幅；北京、上海新房成交均价同环比均下跌。

二手：北上广成交量环比涨、同比跌，深圳反之

从成交量来看，北京、上海、广州上半年环比有所好转，成交量上涨，但同比仍呈现下跌趋势；深圳则恰好相反，成交量环比跌、同比涨。

从成交价来看，北京、上海同环比均下跌，广州、深圳同环比均上涨，但幅度均不大。

西南：新房成交环比重庆跌、成都涨，均价同比均上涨

一手：重庆环比量价齐跌，成都环比量价齐涨

二手：环比成交量重庆涨、成都跌，两城价均上涨

珠海：住宅项目预售证获取加速，助力成交量价齐涨

2018年上半年珠海住宅项目取得预售许可证速度明显加快，市场供应增加助力成交量的上涨；成交价环比来看呈现稳定趋势，但同比来看仍处上升通道中。

2018年下半年房地产市场走势预测

政策：从严调控继续保持，治理楼市乱象成调控“主角”

√ 土地：土地市场或迎放量，地价或进一步走低
√ 成交：新房

成交量价或小幅走高，二手量价趋稳

政策：

从严调控持续，量价稳定，治理楼市乱象成“主角”

2018年下半年调控放松的可能性不大，继续保持现有政策执行是主要趋势，但仍有继续加大的可能性；
信贷风险防范贯穿全年，信贷环境仍不乐观，房贷利率存继续上浮的可能性；
治理市场乱象，规范市场交易行为将成为下半年调控的重要内容。

土地

土地市场调控取得显著成果，房企拿地热度得到有效控制，地块“限价+”的出让仍将是主要出让方式；
上半年土地市场供应稍有放缓，预计下半年供给将迎来放量；
人才住房及租赁性住房用地的将继续加大供应，地价或继续走低。

住宅成交

成交量：从严调控政策不放松，市场迎大幅波动的可能性不大，但下半年新房供应量或提速，有望刺激新房成交量的上涨；二手房方面，目前市场趋稳明显，预计下半年将继续维持“稳势”。

成交均价：从国家统计局每月公布的70大中城市房屋销售价格变幅来看，价格同环比上涨的城市仍占主流，但呈现区域化发展，一线城市调控力度大，价格环比趋稳、同比涨幅不断缩小；二、三线热点城市则仍呈现一定涨幅，但随着调控的继续，有望得到控制。整体来看，新房价格仍存涨势，但幅度缩小；二手价格则以稳为主。