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美联物业:深圳2018年上半年住宅市场报告!

房天下深圳二手房网 2018-07-12 13:53:00  来源:美联物业 |
[提要]按照美联分析,今年上半年全国楼市调控压力持续,受棚改政策及购买力外溢的影响,部分三四线城市去库存压力明显减小,调控政策的重点也从一二线城市逐渐转移到三四线城市。

美联物业:深圳2018年上半年住宅市场报告

供应加速,一二手住宅备案量同比上升

【政策】房贷持续收紧,严管控下市场平稳发展

今年上半年全国楼市调控压力持续,受棚改政策及购买力外溢的影响,部分三四线城市去库存压力明显减小,调控政策的重点也从一二线城市逐渐转移到三四线城市。

深圳方面,“三价合一”新政使得二手房交易程序更加透明,“二次房改”有助于通过加大房源供给满足更多的住房需求。此外,多家银行仍持续收紧房贷,目前主流银行的首套房贷利率全部上浮15%,进一步加重购房客户的月供压力。(详见表1)

【土地市场】“低价&底价”双助攻,全市土地出让量涨价跌

今年上半年全市共成功出让23宗土地(不包括深汕特别合作区),总出让面积约为97.49万㎡,较去年下半年增加41%,同比去年上半年增加86%。不过由于今年上半年土地供应主要集中在原关外地区,而且单宗土地的成交总金额并不高,导致全市土地出让总金额直线下降。上半年全市土地出让总金额约为90.59亿元,较去年下半年下降80%,同比去年上半年下降74%。此外,今年上半年土地市场延续底价成交趋势,除3宗居住用地有溢价率以外,其余土地全部以底价成交。(详见图2)

从全市各区域的出让宗数情况来看,原关内地区仅出让3宗土地,分别为罗湖黄贝岭片区的1宗商业用地、笋岗片区的1宗工业用地及南山妈湾片区的1宗环境卫生设施用地,均以底价成交。此外,南山桂湾片区流拍1宗商业用地。

原关外地区一直是深圳土地市场的供应主力,上半年坪山以7宗土地荣登全市榜首,其中2宗为居住用地。另外龙岗出让5宗、光明4宗、龙华3宗及宝安1宗。(详见表3。

受调控政策影响,深圳宅地供应量愈趋紧张,今年出让的4宗居住用地中有3宗为70年自持租赁地块,另1宗为限售地块。具体来看,3宗70年自持租赁用地(龙岗中心城G02405-0007、龙岗平湖G05425-1027、坪山G13302-8025)全被市安居集团收入囊中。值得注意的是,该3宗土地除了采用“单限双竞”(限成交地价、竞成交地价和人才住房面积)的出让模式以外,另要求全部租赁住房套内建筑面积在90㎡以下的建筑面积和套数占比不低于租赁住房总建筑面积和总套数的70%,有利于加大中小户型租赁住房的供应量,以满足多层次的租赁需求。

另1宗位于坪山(宗地号G13302-8024)的居住用地,虽然可以对外销售,但是宗地项目建成后,要求普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。最终,中海集团以最高限价12.545亿元、竞配面积21,800㎡竞得。(详见表4)

随着去年深圳被定为全国住房租赁试点城市之一,未来有望出现更多的自持租赁用地,以促进住房租赁市场的发展。同时对于新增居住用地有限的深圳来说,城市更新改造项目也将继续为深圳的住房建设提供土地资源。

 【新房供应】二季度新房供应提速,上半年住宅批售量同比升约五成

由于去年年末两个月新房供应提速,提前透支部分供应量,同时春节因素影响,导致今年一季度新房供应比较冷淡。但是二季度以来,受年中房企冲刺业绩及新盘定价谨慎的影响,部分购买力转向新房市场,房企推盘速度明显加快。据深圳市规土委数据,今年上半年全市共新增预售38个新房项目,所有项目的总获批套数约为1.87万套,环比去年下半年下降63%,同比去年上半年下降11%;总获批面积约为190.6万㎡。

住宅产品批售方面,今年上半年全市有26个新增预售项目含住宅产品,住宅总获批套数约为1.16万套,较去年下半年下降55%,较去年上半年上升49%。今年上半年住宅总获批套数占所有新房房源的获批套数比例直线升至62%。(详见图5)

从今年上半年各区住宅供应套数分布来看,全市88%的新增房源来自原关外地区,尤其近一半来自宝安区;龙岗、坪山和光明分别新增千余套住宅;龙华仅民治片区新彩苑项目含295套住宅。

原关内地区中南山表现稍出色,贡献1,161套住宅;罗湖和福田均只有一个住宅项目获得预售许可证,分别新增预售44套和222套住宅;但是盐田仍无住宅供应。

值得注意的是,今年上半年深圳新盘选房方式有所突破,个别楼盘采取公证摇号的形式,力图选房过程更加公正。(详见图6)

 【一手住宅成交】原关内供应乏力,新房9成成交来自原关外地区

由于今年一季度新房供应乏力,导致今年上半年整体成交量少于去年下半年,不过去年上半年正值2016年“10.4新政”消化期,所以,今年上半年全市一手住宅的网签量环比降同比升。据美联物业全国研究中心统计,今年上半年全市共网签12,804套一手住宅,较去年下半年下降16%,同比去年上半年上升22%;总成交面积约为128.86万㎡。

成交价格方面,自2016年“10.4新政”落地以来,全市一手住宅的成交均价一直处于微幅连跌趋势。今年上半年全市一手住宅的成交均价约为54,160元/㎡,较去年下半年下跌0.3%,同比去年上半年下跌0.9%。(详见图7)

分区域来看,龙岗和宝安两区仍为新房市场的成交主力,两区总成交量占全市的比例高达9成。其中龙岗区成交6,950套,较去年下半年上升12.1%;成交均价为39,863元/㎡,环比上涨11.8%。全区成交热点楼盘主要分布在大运片区的佳兆业未来城、京基御景中央、坂田片区的佳兆业城市广场房价 户型 二手房 租房)、平湖片区的卓越星源及坪山的奥园翡翠东湾、深城投中心房价 户型 二手房 租房)公馆。

宝安区上半年共成交4,510套一手住宅,较去年下半年下降34.7%;成交均价为55,471元/㎡,环比上涨12.9%。全区成交热点楼盘主要分布在西乡片区的宏发QCC前城、润科华府、松岗片区的满京华云著及龙华的壹成中心、鸿荣源尚峻。

由于新房供应不足,原关内各区的成交量维持低位,尤其盐田区已经一年无成交。表现稍佳的南山区成交728套,较去年下半年下降47.1%;房价领先全市其他区域,全区一手住宅的成交均价为101,062元/㎡,环比上涨2.4%;全区成交主力项目为后海片区的华润深圳湾悦府、南头片区的前海东岸及华侨城片区的香山美墅果岭。此外,罗湖上半年共成交335套,较去年下半年上升23.2%,成交主力项目为黄贝岭片区的深业东岭;成交均价为73,340元/㎡,环比上涨1.6%。福田成交281套,较去年下半年下降50.4%,成交主力项目为安托山片区的万科瑧山府;全区一手住宅的成交均价为93,199元/㎡,环比上涨11.0%。(详见图8)

 【二手住宅成交】二手住宅备案量环比降同比升,房价小幅上扬

受春节假期因素及“三价合一”新政的影响,今年上半年全市二手住宅的备案量较去年下半年下降2.5%,但与去年上半年同期相比上升16.2%,今年上半年全市共备案33,704套二手住宅,总成交面积约为276.86万㎡。

美联物业(深圳)蓝筹住宅价格方面,今年上半年全市二手住宅的成交均价为54,178元/㎡,较去年下半年上涨3.0%,与去年上半年同期相比上涨3.3%。(详见图9)

分区域来看,除盐田成交量不足千套以外,其余各区成交量均位于5,500-8,000套区间内。其中龙岗以7,762套的成交量稳居全市首位,但是环比降幅也领先全市其他区域,较去年下半年下降10.5%。此外,宝安成交量也在7,000套以上,今年上半年共成交7,050套,仅次于龙岗,较去年下半年下降1.5%。

原关内地区方面,福田以6,729套的成交量位居全市第三位,较去年下半年上升2.8%;南山成交5,992套,较去年下半年上升2.6%;罗湖成交5,517套,较去年下半年下降2.4%;盐田仅成交654套,较去年下半年下降7.4%。(详见图10)

【租赁市场】租金小幅上扬,自持租赁地块助力租赁市场

自去年年中九部委确定住房租赁试点城市以来,部分城市陆续出现自持租赁用地的出让,深圳目前已经出让6宗自持地块,其中4宗为居住用地,未来有望加大租赁住房的供应量,推动住房租赁市场的发展。

美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数显示,今年上半年全市租赁均价约为83.2元/㎡•月,较去年下半年上涨3.7%,同比去年上半年上涨9.6%。此外,今年上半年全市租金回报率约为1.84%,现微幅上涨。(详见图11)

毕业季已经悄然来临,对于生活配套设施相对比较成熟,且交通条件相对便利的原关内地区罗湖、福田和南山来说,或将刺激部分租赁需求。

【下半年预测】客户转向新房市场,公证摇号购房或成主流

虽然目前二手住宅市场已经基本消化“三价合一”政策,但是随着近期新房供应增加及限价政策,市场已经出现一、二手房价倒挂现象,导致部分购房客户将重心转向新房市场,而且“三价合一”后二手房交易成本明显增加,预计下半年全市一手住宅市场的成交热度或高于二手市场,不过整体来看,今年下半年全市一、二手住宅的备案量有望步入上升通道,一、二手房价仍维持坚挺。

此外,公证摇号的购房形式未来或将成为深圳新开盘项目的趋势,同时从全国各地已出台的调控政策来看,深圳有可能会跟进限制企业购房或限售等政策。

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