美联：深一二手住宅备案量齐降，近9成新房成交来自龙岗宝安

美联：深一二手住宅备案量齐降，近9成新房成交来自龙岗宝安

上周新闻热点

[市场关注]

深圳出“未建用地土地用途变更、容积率调整处置办法”意见稿

5月31日，深圳发布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（征求意见稿）（以下简称《意见稿》），公开征求社会公众意见。征求意见稿全文包括：一、以问题为导向，维持原政策的连续性，推动解决历史遗留问题；二、以共享发展为原则，适度提高土地使用权人积极性，促进低效用地盘活两大部分内容。

美联评论：数据显示，深圳可供开发的土地面积为1023平方公里，截至2017年已建成区面积为925.2平方公里，可供开发面积所剩无几。为解决遗留问题、盘活存量用地、完善土地用途管理，深圳市于2015年出台相关文件，并在此基础上发布本次《意见稿》。主要变动包括：

完善用途变更处置——在用途变更后可继续开发建设的建筑面积的核定依据方面，《意见稿》进一步细化核定标准，商业服务业用地容积率按照2.0核定，城市基础设施和公共服务设施用地等其他用途用地容积率按照1.0核定。这一规定更能体现出用地价值的差异。在细分剩余用地的处置方面，《意见稿》明确剩余用地的判断标准和实施依据，并向保障房倾斜：对于剩余用地规划为居住用途，用地面积为3000平方米以下的，应折算为保障性住房建筑面积，并按照我市保障性住房管理相关规定执行。
调整规划提高容积率的贡献方式——将法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地纳入贡献，并根据用地面积提出不同的贡献要求。这条新规考虑到土地使用权人的已实现贡献，有助于提升其积极性。

优化土地使用年期的计算时点——《意见稿》规定土地用途变更后由土地使用权人继续开发建设的，土地用途变更后的土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变，而不采取土地用途变更后的起始年期可以从重新签订土地出让合同或补充协议的时点重新计算这一规定，防止土地使用年限被变相延长。

官方发布：惠州对一次性购房3套及以上，采取暂缓网签！

29日，大亚湾房管公众号发布信息：近年以来，粤港澳大湾区的发展有效吸引大量群众前来我区就业安居，推动我区房地产市场的有效发展。但也出现部分单位和个人购买多套房源的投机炒房行为，为规范房地产市场交易环境，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，我区一直以来采取限制性购房措施，对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签，核实其是否属于恶意和投机炒房行为。下步，不排除我局将联合其它部门对购买3套以上（含3套）的住房资金来源进行核查，全面打击炒房投资行为。（来源：惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局）

美联评论：随着粤港澳大湾区正式规划出台在即，各地政府陆续出台楼市调控政策。惠州方面，因紧邻深圳地段良好，而楼市政策环境在湾区内地九城中也属比较宽松，吸收到大量本土和外地需求，其中大亚湾区域因新房供应量大，成交表现更具热度。政策动向、成交热度造成惠州楼市将正式执行限购政策的传言出现，今日，惠州大亚湾区房产管理局回应，“我区一直以来采取限制性购房措施，对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签”。需要明确，这是大亚湾区一直以来采取的限制性购房措施。而文件中的“暂缓网签”，并不是指全部限制网签，而是对于一次性购买3套以上（含3套）的行为严格审核，明确其是否属于恶意炒房行为。

美联评论：由于深圳房价高居不下，住房压力极大，大部分“深漂族”都是通过租房解决居住问题，尤其房租较便宜的城中村和工厂宿舍更受青睐。所以，改善城中村和工厂宿舍的居住环境，以保障居民安全显得非常重要。

自去年号召大力发展租赁市场以来，热点城市陆续出现自持租赁用地，深圳已经成功出让4宗及深汕特别合作区出让1宗70年自持用地，未来租赁住房房源供应量有望增加。此外，深圳市住建局与相关企业合作推出住房租赁管理服务平台，以保障房东和租客的双方利益及租赁房源的真实性。

二. 土地市场

三．二级市场

[新增预售]

本周无新项目取得预售许可证

[楼讯]

上周（5.28-6.3）全市共2个新房项目入市销售，其一为南山蛇口片区的海上世界双玺花园，主力户型为205-425㎡住宅，为深圳政府主管部门+公证处监督抽签的形式开盘项目，开盘均价约为12.1万元/㎡；其二为宝安西乡片区的华丰前海湾二期，主力户型为87-166㎡2-5房住宅，开盘均价约为7.1万元/㎡。（详见表2）

 [住宅全市成交]

上周（5.28-6.3）全市一手住宅的网签量持续下降，共成交492套，环比下降8.6%；总成交面积约为5.2万㎡。全市一手住宅的成交均价为52,710元/㎡，环比下跌2.3%。（详见图4）

分区域来看，宝安成交量独涨，共成交148套，环比增加20.3%。不过龙岗仍以282套的成交量稳居全市首位，环比下降17.5%。此外，原关内地区成交量仍维持低位，其中福田成交27套，环比下降10.0%；罗湖成交18套，环比下降30.8%；南山成交量与前一周（5.21-5.27）持平，仍为17套；盐田维持零成交。（详见图5）

[商业全市成交]

上周（5.28-6.3）全市一手商业的网签量价齐跌，共成交145套，面积为7,870.67㎡，环比下降58.6%；成交均价因成交结构的差异性，环比下跌42.2%，至52,506元/㎡。（详见图6）

分区域来看，宝安、龙岗及南山“三分天下”。虽然宝安成交量独降，但是全市仍有52%的一手成交来自宝安区，宝安共成交4,100.26㎡，环比下降74.4%。此外，龙岗和南山两区成交量齐升，龙岗成交2,764.98㎡，环比增加37.0%；南山成交1,005.43㎡，环比增加84.0%。（详见图7）

[办公楼全市成交]

上周（5.28-6.3）全市一手办公网签量继续下降，共成交140套，面积为7,681.15㎡，环比降幅达69.9%；成交均价为53,592元/㎡，环比下跌4.0%。（详见图8）

分区域来看，南山和盐田仍无成交。宝安成交量大幅下降，但仍以4,420㎡的成交量稳居全市首位，环比下降72.3%；龙岗成交2,010.94㎡，仅次于宝安，环比下降2.3%。此外，罗湖和福田两区成交量双双增加，其中罗湖成交1,051.12㎡，环比增加5.4%；福田成交199.09㎡，环比增加35.1%。（详见图9）

四．三级市场

[全市成交]

上周（5.28-6.3）全市二手住宅的备案量继续下降，共成交1,470套，环比下降6.7%；总成交面积约为12.05万㎡。一期的美联市场景气指数显示，二手市场已经基本消化“三价合一”新政的影响，部分客户入市积极性稍许回升，预计后期全市二手住宅的备案量有望持平。（详见图10）

分区域来看，盐田成交量独涨，共成交35套，但由于前一周（5.21-5.27）成交基数低，成交量环比增幅高达45.8%。此外，龙岗及福田成交量仍在300套以上，其中龙岗以333套稳居全市首位，环比下降10.7%；宝安成交量跌破300套，成交292套，环比下降7.3%。（详见图11）

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