中原地产月报：2月深圳楼市传统淡季，供需低迷！

中原地产分析指出，深圳2月二手成交出现大幅下滑，二手均价小幅上涨。春节假期位于2月中下旬，极大的影响了市场成交量，预计3月成交将会出现较大幅度的回暖。

宏观经济·政策

制造业PMI持续19个月企稳荣枯线上方

人民银行：继续实施差别化住房信贷政策

广州花都发文：小产权房拆除不赔

房贷额度紧张，利率上浮10%~15%

制造业PMI持续19个月企稳荣枯线上方

2018年2月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，比上月下降1个百分点，春节所在月份指数出现一定程度调整属正常范围，虽然受生产活动减缓、需求增速放慢等因素影响，但整体制造业继续保持稳步扩张走势。

2月财新PMI录得51.6%，轻微上调0.1%，与官方制造业PMI呈现的走势相反。

总体来看，历年来春节所在月官方制造PMI都会出现一定的调整，官方制造业PMI虽有回落，但已持续19个月企稳荣枯线上方，制造业保持了较高的景气度。

人民银行：继续实施差别化住房信贷政策

沪银监局发文：限制并购贷款投向房地产开发领域

上海银监局下发的《关于规范开展并购贷款业务的通知》指出，自银监会发布《商业银行并购贷款风险管理指引》以来，辖内商业银行并购贷款快速增长。其中，投向房地产业及土地项目并购的占比较高，与《指引》有关审慎发展并购贷款，支持优化产业结构的政策导向不符。为此，上海银监局重申《指引》精神与政策导向，要求各行严格执行。

人民银行工作会议：继续实施差别化住房信贷政策

中国人民银行工作会议月初在北京举行。会议指出，要在金融方面支持供给侧结构性改革有力推进。其中，将加大对“中国制造2025”战略实施、京津冀一体化和雄安新区建设、生态环境保护等重点领域的金融支持。继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理，积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设，支持培育和发展住房租赁市场。

三亚发文：新房备案价不得超过去年2月一年内不得调整

三亚市发改委、三亚市住建局联合下发文件，对开发商新建商品房备案价格作出规定。根据文件要求，三亚市各区域已达到预（现）售条件的新建商品住房项目，申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套价；已办理预（现）售的商品住房项目不能超过2017年2月份该项目网签均价和单套价。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。非商品住房项目销售备案价格应控制在合理区间。

广州花都发文：小产权房拆除不赔

2月22日，广州市花都区政府官网发布《广州市花都区人民政府关于坚决遏制非法建设、销售或以租代售小产权房的通告》。官文要点为（1）坚决遏制非法建设小产权房；（2）坚决遏制非法销售或以租代售小产权房；（3）严厉打击查处非法建设、销售或以租代售小产权房行为；（4）小产权房一经拆除，不予补偿。

房贷额度紧张，利率上浮10%~15%

农行、工行、中行早已对广州地区无房或有房已结清的住房按揭利率上浮10%，而目前深圳商业银行住房贷款也普遍上浮10%~15%，且额度紧张，放款缓慢。据悉，临深城市惠州已有银行按照首套房贷利率基准上浮30%执行。在金融严监管，居民去杠杆的大环境下，预期房贷利率短期内不会有下降的可能。

新房市场

新房市场整体成交创新低

住宅月成交量不足800，价格平稳

小户型公寓成交占比近六成

2月成交的豪宅均为千万豪宅

新房市场各类商品房均大幅下降

2月新房市场共成交1260套，整体成交创新低

2月仅两项目获批，无项目开盘

置业淡季，市场关注度底，访客指数触底

新房市场住宅成交占比超六成

2月新房市场共成交1260套商品房，以住宅和公寓成交为主，住宅成交占比63%，公寓成交占比31%。

传统成交淡季，各类商品房成交均大幅下降，其中公寓和豪宅成交下降幅度更大。可见，政策调控下，不限购不限贷的公寓项目受市场关注度影响，成交波动。

新房市场整体成交创新低

受春节假期影响，楼市成交走低。新年伊始各项金融监管政策出台，表明了政府“去杠杆”、“控风险”的决心。一方面信贷趋紧，另一方面深圳官方发言强调楼市调控目标不动摇、力度不放松，确保房价不上涨。因此2月市场观望情绪浓厚，较去年同期表现更为惨淡，全市新建商品房共成交1260套，环比↓77.55%；成交面积为10.79万平，环比↓77.20%。

成交均价为54905元/平，环比↑2.06%。

新房市场仅两项目获批，无项目开盘

政府大力发展租赁住房，在深圳有限的1996.85平方公里上，可售新房土地供应越来越紧张，新增批售主要来源于城市更新中的旧改项目。2月深圳新房市场仅两项目获批，其中住宅57套，办公98套。

根据中原研究中心监测，陶柏莉花园（二期） 在取得预售证后已加推顺卖，无任何推盘活动，也没有折扣优惠。

春节期间访客指数触底

春节前大量置业客户返乡，大部分项目营销中心春节期间暂停对外开放，只有少量项目持续销售。另外，2月新房市场无新项目开盘入市，开发商和购房者观望情绪浓厚，访客指数大幅下滑。春节后随着置业客户回深及各楼盘新年活动的推广，访客量逐步回升。预计3月将陆续有新项目入市，市场回暖，访客指数将会触底反弹。

新房住宅均价持续平稳下调

住宅均价持续下调17个月共减少1420元/平

近两月仅一住宅项目获批，新房住宅存量5年来

各区成交量全面下滑，三区成交均价上涨

低价段成交占比减少一成，90-144平面积段成交占比上升

壹成中心为双料项目，行业集中度越来越明显

近两月仅一住宅项目获批

2月，深圳一次性成交了4宗住宅租赁用地，目前新增住宅项目绝大部分是城市更新中的旧改项目，而旧改项目的推进相比空地建房需要更长时间。

2018年1月无一住宅项目获得批售，无一住宅项目入市。2月仅一住宅项目获批，陶柏莉花园（二期）于2月6日取得预售证，共备案57套，直接顺卖，无加推活动，无折扣。

新房住宅月成交量不足800

新房住宅在去年12月大量批售供应及开发商为冲刺年终业绩大力促销的带动下，迎来了深圳楼市全年成交潮。1月份无一住宅项目获批、入市，且频繁出台各项金融监管政策，市场迅速降温，但是由于网签数据有一定的延迟，1月成交量并没有呈现骤然下降。

2月受春节假期影响，部分项目工作人员休假，国土局网签人员休假，连续9天无成交数据。2月新房住宅共成交794套，环比↓71.42%；成交面积7.8万平，环比↓72.38%。

新房住宅存量5年来

2014年以来月末住宅存量均在300平方以上，2018年开始连续两个月住宅存量低于300平方。截至2018年2月底，深圳全市新房住宅存量为267.3万平，环比下降7.6%，为新房住宅5年来存量。

按照过去半年平均成交量计算，当前去化周期仅需10.73个月，与上月持平。

住宅均价持续下调17个月共减少1420元/平

2013年到2014年来新房住宅均价缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，新政后基本保持稳定。根据网签数据得2月新房住宅均价54191元/平，环比下降0.1%，持续下调17个月，共减少1420元/平。

盐田区连续八个月无成交记录。

新房住宅三区成交均价上涨

2月网签数据显示新房住宅三区成交均价下跌，罗湖区共成交5套，成交楼盘价格较高，引起均价较大涨幅。本月宝安区成交以西乡片区和宝安中心区居多，核心片区均价较高，以致宝安区整体均价上涨。南山区2月有部分豪宅补备案，因此南山均价再次突破10万。而成交量较大的龙华和龙岗均价都小幅下降。

盐田区连续八个月无成交记录。

各区成交量全面下滑

2月全市成交面积环比下降72.38%，各区住宅成交面积均大幅下降，只有龙岗、龙华两区成交面积下滑幅度低于全市成交下降幅度。本月龙华成交2.19万平，占比接近三成，较上月占比增加了14.6个百分点。龙岗区12月大量住宅入市，大部分楼盘持续热销中，2月成交3.79万平，占比接近五成。

福田和罗湖在售住宅项目相对较少，2月福田区成交6套，罗湖区仅成交5套住宅，但两区套均面积均在144平以上。

低价段成交占比减少一成

近五个月无豪宅项目入市，均价8万以上成交占比持续下降四个月后占比回升，本月网签成交均价8万+的楼盘有天鹅湖花园、深圳湾悦府、豪方天际及中粮紫云花园。4-6万价格段占比有所增加，接近五成。

价格段6-8万成交共2.13万平，占比增加一成，其中壹城中心、鸿荣源尚峻、前海东岸、宏发QCC前城均有大量6-8万户型成交。然而本月4万以下价格段成交仅占比17.4%，减少了一成。

6万+楼盘个数占比上升

以往网签住宅项目个数在60个左右，传统淡季2月新房住宅网签楼盘总数减少到46个，但6万+楼盘个数仅减少1个，以致6万+楼盘占比上升为30.4%。

2月新房住宅6万+楼盘共成交258套，环比↓ 63.92%，占全市成交套数的32.5%；6万+住宅楼盘成交总面积为2.8万平，环比↓68.79%，占全市成交面积的35.4%。

90-144平面积段成交占比有所上升

从成交户型面积段来看，60-90平2-3房刚需户型仍是住宅成交的主力户型，2月占比62.0%，其次是90-144平改善性住房户型占比30.5%。本月刚需户型和改善性住房户型，以及45平以下的小户型成交占比均有所增加，而144平以上大户型的成交占比下降。

从面积段成交价格上看，中间面积段成交均价相差不大，而极大户型和极小户型成交均价更高。另外，相比上月，各面积段成交均价均有所上升。

10楼盘占比超六成

2月10楼盘共成交505套，占全市成交套数的64%。10楼盘项目中龙岗楼盘项目个数占比七成，主要是因为限价政策下龙岗区在2017年年底仍有大批住宅项目入市，而近两月全市仅一住宅项目取得预售证。但成交最火爆的两个住宅项目都在龙华，成交套数遥遥领先。

大批置业客户返乡，楼市关注度骤降情况下，性价比高的楼盘项目仍然能保持较高的访客量及较好的成交转化率。

壹成中心为双料项目

网签数据显示，2月壹成中心共成交107套，成交金额为5.84亿元，摘得2月住宅项目成交套数、成交面积10的双料。

2月住宅成交金额10楼盘成交金额共计27.63亿元，占全市住宅成交金额的65.6%。

鸿荣源集团成交金额遥遥领先

2月鸿荣源集团凭借壹成中心、鸿荣源尚峻两个热销住宅项目位居开发商成交金额10榜首，但本月成交金额为10.1亿元，环比上月减少了8.3亿元。

“租购并举”各项政策的引导和支持下，大量房企纷纷进军长租公寓市场。2017年深圳住宅成交总量与公寓成交总量的比值为1.8,本月比值为2.0，公寓成交或将逐步赶超住宅成交。

鸿荣源集团连续两月成交面积

2月新房住宅成交面积10开发商共成交5.5万平，环比减少69%，占全市成交面积的70.8%，在市场冷淡的情况下，行业集中度越发明显。

鸿荣源集团连续两月位居成交面积10榜首，2月成交面积合计16847平，遥遥领先；其次是万科集团共成交5296平，万科本月网签住宅项目有万科臻山道和万科麓山，其中万科麓山本月位列住宅成交套数第三。

小户型公寓成交占比近六成

公寓零供应 成交量跌价升

龙华公寓成交占比近五成

45㎡以下小户型公寓成交占比近六成

100万-300万之间的公寓成交占比近七成

成交前十龙岗占五席

公寓零供应 成交量跌价升

2月公寓无批售。

成交方面，受春节影响，2月全市商务公寓成交量大跌，全市共成交394套，环比下降84.7%；成交面积2.14万平，环比下降87.7%；成交均价为63579元/平，环比上升5.37%。

龙华公寓成交占比近五成

2月龙华成交204套公寓，成交面积为1.02万平，环比下降89.9%；龙岗成交91套公寓，成交面积0.47万平，环比下降85.6%；南山成交45套，成交面积0.40万平，环比下降80.6%。

受恒邦时代大厦的影响，福田均价上升至82927元/平，环比上升15.4%；受汇金天琅大厦的影响，罗湖均价提升至63871元/平，环比上升24.4% ；龙华是一个成交均价有所下跌的区域，成交均价为62301元/平，下跌1.1%；龙岗、南山和宝安的成交均价分别为环比上升6.6%、3.3%和1.1%。

小户型公寓成交占比近六成

2月的成交数据显示，深圳置业者越来越偏爱于小户型公寓，45㎡以下公寓成交占比↑13.64%，为59.14%，创下近三年来的新高；45-60㎡的公寓成交占比↑1.52%，为16.24%；60-90㎡的公寓的成交占比为13.20%，创近三年来的新低；90㎡以上的公寓成交占比为11.42%。

成交总价来看，总价100万-300万之间的公寓成交占比为69.80%，涨幅为13.15%；跌幅的是总价在600万-1000万以下的公寓，2月600万-1000万的公寓成交占比为3.05%，跌幅为10.28%。其他价格区间的公寓成交占比变化不大。

10成交占比超八成

2月成交10榜单中，龙华的龙光玖钻位居名，龙岗有5个项目上榜。

公寓前十榜单共成交2061套，占全市成交套数的85.79%。

豪宅量跌价升

受春节影响，2月豪宅成交量跌幅约八成

南山区成交占比近八成
 

千万豪宅在新房市场占比微跌至5.05%

1000-2000万豪宅成交占比超七成

零豪宅项目入市

2月没有豪宅项目取得预售。

2月零豪宅项目开盘，深圳已经连续五个月无豪宅项目入市。

豪宅量跌价升

2月一手豪宅共成交60套，环比↓79.7%，成交面积为1.08万平，环比↓80.4%。

成交均价为99856元/平，环比↑8.9% 。

南山成交占比近八成

分区域来看，2月成交量的是南山区，一手豪宅共成交48套，成交面积为8266.6平，面积占全市比重为76.5%，环比下降6.3%，南山的成交以柏瑞花园为主；福田区成交6套豪宅，面积共计1064.9平，面积占全市比重为9.9%，环比下降4.4%。

分类型来看，住宅类豪宅依然是成交主力，本月共成交1.02万平，成交占比为94.3%，环比上升2.2%，住宅类豪宅成交以柏瑞花园为主。公寓类豪宅本月共成交0.06万平，占比5.7%。

千万豪宅在新房市场占比微跌至5.05%

本月成交的豪宅均为千万豪宅，即千万豪宅共成交60套，千万豪宅成交套数环比↓79.02%；千万豪宅占比为5.05%，较上月↓0.30%。

5成交南山为主

本月千万豪宅成交套数5共成交50套。其中南山占据4席，福田占1席。

成交前五的项目均为住宅类型。

1000-2000万豪宅成交占比超七成

2月一手豪宅成交总价段3000万以上豪宅成交占比为13.33%，环比上升10.3%；2000-3000万豪宅成交占比下降9.60%，为11.67%；1000-2000万豪宅成交占比环比增加2.70%，为75.00%。

2月3000万以上豪宅共成交8套，成交以天鹅湖花园为主。

三月潜在计划入市项目

根据深圳中原研究中心监测，春节后各楼盘访客量已恢复正常，客户购买意愿强。官方调控仍以稳定深圳房价、控制房价上涨为主，目前深圳楼市限购限贷限价限商，甚至限签，加上美联储3月加息预期不断上升，全球货币流动性收紧，银行信贷趋紧，预计政策放开前，楼市仍将持续平稳下调。

3月市场逐步回暖，开发商将陆续推盘，预计3月有10个项目潜在计划入市项目，其中有6个含住宅项目，住宅成交将有所回升。

新房市场总结

网签数据显示新房市场整体创新低，实际市场受春节假期影响，访客量与成交量均大幅下降。

住宅均价持续下调17个月共减少1420元/平，近两月仅一住宅项目获批，新房住宅存量5年来；传统置业淡季，市场关注度低，各区成交量全面下滑，但三区成交均价上涨；壹成中心为双料项目，行业集中度越来越明显。

2月公寓市场零供应，受春节影响，公寓市场成交量跌幅超八成，但价格环比上升5.37%至63579元/平，45㎡以下小户型公寓成交占比近六成，100万-300万之间的公寓成交占比近七成。受春节影响，连续5个月零项目入市的豪宅市场成交量跌幅约八成，成交均价上升至99856元/平，总价在1000万-2000万豪宅成交占比超七成。

春节后各楼盘访客量已恢复正常，客户购买意愿强，预计3月有10个项目潜在计划入市。官方表态仍以稳定房价，控制房价上涨为主，另外，美联储3月加息预期不断上升，全球货币流动性收紧，银行信贷趋紧，预计政策放开前，楼市仍将持续平稳下调。

二手住宅

中原领先指数回升

各区二手成交大幅度下滑

罗湖均价微跌

投资客占比反弹

非深户购房占比大幅提升

低总价成交占比显著上升

中原领先指数回升

根据国土的备案数据显示，2018年2月二手住宅共成交3133套，环比下降50.0%；成交面积26.2万平，环比下降50.3%。2月二手住宅均价为58625元/平，环比上涨0.9%。

深圳中原领先指数继续小幅攀升，2月为861.7，代表二手住宅价格的持续回升。同时，从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看，业主报价指数上涨，业主报价继续提升，经理人对后市也以看涨为主。

各区二手成交大幅度下滑

2月各区域二手成交皆出现幅度下滑，各区跌幅基本都在50个点左右。其中宝安下滑最为明显，跌幅达到53.1%；紧随其后的为南山和龙岗，跌幅分别为51.2%和51.0%。福田和罗湖下滑，但跌幅也达到46.7%。

罗湖均价微跌

区域上看，2月份各区均价除罗湖微跌外，其余各区均上涨。其中，盐田均价38808元/平，环比上涨1.4%，涨幅。宝安和龙岗紧随其后，皆环比上涨1.3%。

投资客占比反弹

2月份深圳投资客占比继续上浮，但是依然在合理区间内，从2016年9月开始，限购升级后，投资客占比大幅度下滑，之后一直保持在稳定的区间内波动。

非深户购房占比大幅提升

2018年2月非深户占比28.6%，环比大幅提升。部分原因为2月份由于春节影响市场成交量较为低迷，从而造成较大波动。随着成交量恢复正常，非深户购房占比将继续平稳下滑。

小户型成交占比上升

2月全市二手住宅成交中，中小面积段成交占比皆出现上涨。90平以下占比都有不同程度提升，其中，45-60平面积段成交占比上涨，上升3%。而144平以上大面积段占比下滑达4%。

2月由于中小面积成交占比提升，而大面积段则成交下滑，因此1-2房户型成交占比上升。3房户型成交占比则下滑3%。

低总价成交占比显著上升

2月二手住宅套均总价为466万元，出现小幅下滑。虽然2月成交均价有所上涨，但2月小面积成交占比大增，导致套均成交面积出现较大幅度下滑。

从成交总价段的分布来看，250万以下总价段以及500-600万总价段成交占比上升显著；其中，150-250万价段成交占比上涨最为明显，上升5.3%。

而250-500万以及1000万以上价段成交占比略有下滑，其中350-500万下滑最为明显，下滑达3.9%。
 

租赁市场

租金小幅上扬

各区租金皆上涨

龙岗租赁占比大幅提升

租金小幅上扬

2月受春节影响，春节前租赁市场较为冷淡，但春节节后，从初八开始，租赁市场异常活跃，租赁成交量大增，租金价格也继续上浮。

据深圳中原研究中心监测显示，2月租金指数192.2点，环比上扬1.04%。当前全市租金73.9元/平·月， 2月 为1.51%，继续低位徘徊。

各区租金皆上涨

2月全市租金上涨1.04%，达到74元/平。各区租金都出现不同程度的上涨，南山和租金依然领跑全市，而龙岗租金全市。

其中龙岗区租金涨幅最为明显，环比上升2.0%；福田区涨幅，环比上升0.4%。

龙岗租赁占比大幅提升

2月深圳各区租赁占比，龙岗租赁占比独占鳌头，盐田、罗湖、南山差距较小。2月份龙岗租赁占比上升最为明显，达到37.3%，上升6.8%；而福田下滑明显，下降5.6%，占比只有10.5%。

在租金方面，租金在3500-5000元占比，达到31.2%；而2000-3500元和5000-7000元则稍有落后，分别占比达23.9和22.4%。租金在2万-3万之间的占比则，只有1.5%。

二手市场总结

2月二手成交3130套，环比下降50.0%，分区域来看，各区下降幅度都接近50%；二手均价58625元/平，环比上涨0.9%，仅罗湖区价格微降，其余各区价格都上浮超1%。春节假期正好位于2月月中，较大程度影响了一二手房市场的成交，预计3月成交将会出现较大幅度的回暖。

深圳作为一个典型的移民城市，春节期间市场惨淡，节后由于市场需求量大，成交大幅度回升，租金也出现相应的上涨。2月份全市平均租金73.9元/平，上涨1.0%。3月上半月依然为节后需求旺盛时期，租赁市场依然会保持较高热度。

商业市场

零项目获批 一手商业成交大跌

仅三区有成交，中等面积段

二手成交创近三年来新低

布吉、龙岗商圈坚挺，金融行业占比提升

零项目获批 一手商业成交大跌

受春节假期影响，深圳商业项目批售继续减少，本月无一商业项目获得批售。而成交方面也大幅下滑，月内成交面积约0.18万平，环比下降82%。价格方面，2月一手商业均价42906元/平，环比下降19%。

仅三区有成交，中等面积段

区域分布来看，龙岗依然是一手商业成交的主要区域，达74%，较上月有7%的回落。宝安、南山成交占比分别为19%、7%。罗湖、福田两传统商务区域均无成交。

成交户型来看，中等面积40~70㎡的户型，占比达48%。

二手成交创近三年来新低

2月深圳二手商业成交跟跌，共成交206套，创三年来新低，环比下降74%，而成交面积同样下降，环比下降72%，共成交约1.24万米。

受春节假期影响，二手成交连续两个月下滑。春节过后，需求或有所释放，市场热度预期将有所回升。

布吉、龙岗商圈坚挺，金融行业占比提升

根据中原二手商铺成交数据显示，在2月市场较淡的情况下，布吉、龙岗中心城、西丽商圈仍有少量成交，相对较为坚挺，成交占比均为10%。

客户行业分布来看，本月二手成交中金融行业占比25%，比上月提升6个百分点。而实业和零售行业各占15%和20%。

办公市场

一手办公量跌价升

各区成交萎缩，南山罗湖跌幅超九成

各区均价普遍上涨，南山涨逾七成

龙光玖钻持续火热，连续两月占据榜首

二手办公成交连续两月回落

南山零成交 传统区域占比居大

一手办公量跌价升

2月深圳一手办公市场成交面积约1.3万平，环比大幅下滑80%，连续两个月呈现下滑状态。

价格方面，据国土局公布数据显示，2月办公楼均价飙升，升至 59652元/平，环比上涨21%。均价出现大幅度的上涨或许是受南山、福田和罗湖的成交均价拉升所影响。

各区成交萎缩，南山罗湖跌幅超九成

同样受春节假期影响，2月深圳一手办公市场各区成交普遍下滑，且下降幅度较大。

其中南山、罗湖月内分别成交不足10套，合计成交面积不足1千平米，萎缩较为严重，两区成交环比下滑均超9成。（注：盐田无成交记录）

各区均价普遍上涨，南山涨逾七成

虽然成交状况遇冷，但各区均价却普遍上涨，涨幅1.4%，涨幅达77.7%。

或受月内各区成交较少，样本数较少影响，2月各区域均价呈现普遍上涨状态，其中南山涨幅较为惊人，暴涨77.7%，均价超过11万/平。（注：盐田无成交记录）

龙光玖钻持续火热，连续两月占据榜首

2月整体成交都有大幅回落，而在写字楼成交榜单中，龙光玖钻延续之前的火热，新年连续两月占据榜首位置，红山6979位列第二。两者月内分别成交165套和18套。

龙光玖钻、红山6979的办公产品丰富了红山片区的宜商环境，红山片区或成为企业入驻新的选择。

二手办公成交连续两月回落

同样受春节假期影响，2018年2月深圳二手办公楼成交面积仅0.32万平方米，环比下降约79%，本月成交量已低于近一年来成交量的平均值，也是近年来的水平。

写字楼相对可观，固放盘量相对较少，这或许是二手成交长期在低位震荡的主要因素之一。
 

南山零成交 传统区域占比居大

由各区成交来看，传统商务区域福田、罗湖依然占比较大，分别占比50%和40%，但月内成交较少，两区合计成交不足3千平米。

南山区上月有4千平米的成交量，而本月却出现零成交的状况，成交出现腰斩。

商办市场总结

供应部分，受春节假期影响，全市无商业批售，办公产品仅有一项目获批，项目为位于新安的易尚创意科技大厦，共批售98套，约0.9万平。

商业市场方面，历年来春节所在月份成交都会有较大回落，而今年在调控大环境的影响下，一二手双双下滑，成交跌至冰点。

办公市场虽然同样成交下滑，但均价却有较大幅度提升。近期一手办公市场震荡较大，成交区域向外延展；二手办公方面，由于办公物业 可观，导致放盘量较少，二手市场成交则一直在低位震荡。

Alan 点评 深圳中原总经理 郑叔伦

2月一手住宅备案成交794套，环比下降71.4%，二手成交3133套，环比下降50.0%。一二手成交皆大幅下滑。价格方面，一手均价54191元/平，保持微降趋势；而二手价格58625元/平，环比小幅攀升0.9%。

2月份住宅市场表现低迷，主要有以下两个原因：一是春节假期影响，二三四线城市可能由于返乡潮的影响，成交量反而会有一个较大的回升，而深圳作为典型的一线移民城市，春节前后市场表现都十分冷淡，特别是2018年春节时间正好在2月中下旬，对市场的影响都集中体现在2月份，造成了2月份市场成交的大幅下滑。二是二月份全球各地股市的影响，二月份以来，全市股市出现了较大幅度的波动，香港、日本、英国、法国、德国以及A股市场在一月底二月初出现了由美股大跌引发的股灾，使得房地产的投资环境受到了较大的影响。

2月初，规土委相关负责人表示，今后3至5年，深圳楼市调控不会放松，确保房价在未来几年“环比不增长”。可以预料，未来政府将严格控制一手价格，给继续缓慢上涨的二手房价格施加压力，抓好一手，管理二手，最终实现一二手价格的稳定。从这里也可以看到，未来几年住宅价格将会保持稳定，投资价值越来越低，而商业地产由于较高的 将成为更优的投资选择。

2月份虽然成交量大幅下滑，但是从价格上看，深圳市场表现依然较为稳定，相信3月份市场成交将会出现较大幅度的反弹，2月底开始，市场成交已经开始活跃。当然，3月市场的反弹并不预示着市场的暴涨，而是春节假期影响之后的正常回暖。今年市场与去年相比变化不大，成交量与价格都将保持稳定。政策面上，由于3月初两会召开，各地市场仍以稳为主。

中原研判

新房，传统置业淡季，市场关注度低，访客量与成交量均大幅下降。春节后各楼盘访客量已恢复正常，客户购买意愿强，预计3月有10个项目潜在计划入市。官方发言要稳定房价，控制房价上涨，另外，美联储3月加息预期不断上升，全球货币流动性收紧，银行信贷趋紧，预计政策放开前，楼市仍将持续平稳下调。

二手房，2月二手成交出现大幅下滑，二手均价小幅上涨。春节假期位于2月中下旬，极大的影响了市场成交量，预计3月成交将会出现较大幅度的回暖。

租房，深圳作为一个典型的移民城市，春节期间市场惨淡，节后由于市场需求量大，租赁市场成交大幅度回升，租金也出现相应的上涨。3月上半月依然为节后需求旺盛时期，租赁市场依然会保持较高热度。

商业，春节假日对商办市场的成交影响明显。面对全市较高的居住成本与较大的住房需求，楼市调控不会放松，住宅市场不会有太大起伏，而商办物业相对较高的或许将吸引部分资金进入。预期3月开始市场恢复正常，商办物业将受到更多投资机构的关注。