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美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

房天下深圳二手房网 2018-02-13 10:12:00  来源:美联物业深圳研究中心 |
[提要]美联指出,1月份,深圳一、二手住宅成交量合计9038套,环比下跌13%,同比上涨105%。

本期导读

1月份,深圳一、二手住宅成交量合计9038套,环比下跌13%,同比上涨105%。

1月份楼市基本特点如下:

• 全市新建住宅成交2778套,环比下跌14%;成交均价54240元/m2,微降0.03%;

• 全月有1个公寓项目推售;

• 全市二手住宅备案6260套,环比下跌13%;

• 美联物业(深圳)蓝筹住宅价格为52850元/㎡,环比上涨0.7%;

• 美联物业(深圳)蓝筹住宅租金水平为80.6.元/㎡.月,环比下跌0.1%;

• 1月份蓝筹住宅租金回报率为1.83%。

未来走势看法:

• 预计2月份无项目开盘或加推;

• 春节来临,预计新房网签量、二手房备案量将同步下跌;

• 预计新房成交均价、二手价格基本平稳。

政策环境

1月份深圳房贷市场放款情况没有改善,利率方面,四大行、招行等主流银行提供的首套房贷款利率保持上浮10%,交行为上浮15%,平安、光大等中小银行的利率也提升至上浮10%。

2015年以来深圳四大行首套住宅贷款利率走势如下:

图一2015年1月-2018年1月深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

数据来源:美联物业全国研究中心

一手市况

供应

图二深圳新建商品住宅供销量走势(单位:百套)

美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

数据来源:深圳规划国土委、美联物业全国研究中心

节前供应量显著下降,全月住宅产品新增供应降至冰点。12月有7个项目、8480套住宅获批,面积为71.0万㎡,1月份为0。全市仅有1个公寓项目取得预售许可,合计644套、3.22万㎡。

需求

全市

全市新建商品住宅成交(网签)2778套,环比下跌14%,同比上涨68%;成交(网签)面积28.14万㎡;均价为54240元/㎡,下降16元/㎡。12月份以来推盘量持续下滑,致月度网签量回落。

新房库存下降,月底为289.30万㎡,按前推8个月计算,去化周期再度下行,1月份降至10.95个月。

图三深圳一手住宅成交量价走势及库存周期(单位:千套、万元/㎡;月)

美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

数据来源:深圳规划国土委、美联物业全国研究中心

区域

全月近9成成交来自龙岗和宝安两区。分区来看,龙岗网签量较去年12月环比下降25%,仍以1421套稳居全市首位,在全市成交占比过5成。热点楼盘有大运的佳兆业未来城和京基御景中央、平湖的卓越星源、横岗的卓越弥敦道等,区域低价盘网签量的减少,助全区新房均价来到4万元/㎡以上。

宝安成交1021套,环比增加8.6%;新房的成交均价为54861元/㎡。全区成交热点主要有龙华的壹成中心和鸿荣源尚峻、松岗的满京华云著及西乡的润科华府等。

原关内地区除罗湖成交量增长以外,福田和南山双跌。盐田维持零成交。

图四1月份深圳各区一手住宅成交套数及环比变化(单位:套)

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数据来源:深圳规划国土委、美联物业全国研究中心

宝龙两区均价上涨,原关内区域普遍下跌,全市均价维持稳中有降。

图五1月份深圳各区一手住宅成交均价及环比变动(单位:元/㎡)

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数据来源:深圳规划国土委、美联物业全国研究中心

近期龙岗供应发力,1月份,全市有近5成在售项目的市场价低于5万元/㎡。

图六1月份深圳在售一手住宅价格分布情况(单位:个)

美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

数据来源:美联物业全国研究中心

本月TOP10成交项目中,南山的香山美墅果岭持续热销,价格9万元/㎡;龙岗的佳兆业未来城,价格4.9万元/㎡;龙华的壹成中心居于第三,参考价6.0万元/㎡。南山的在榜项目减少至两个,TOP10的均价因而回落至6.0万元/㎡以下。

二手市场

全市

因2018年全国房地产市场贷款基准将调整为以国土局备案价与银行评估价中价低者为准,年底以来二手住宅的备案量居于高位。1月全市共备案6260套住宅,较上月、2017年单月的备案最高值环比下降13%,整体仍属高位,同比涨幅达128%,成交面积约52.62万㎡;美联物业(深圳)蓝筹住宅价格为52850元/㎡,环比上涨0.7%,同比上涨1.7%。

进入新的一年,银行放贷情况无改善,信贷环境不理想,且临近春节,客户观望情绪浓厚,置业积极性不高,市场成交难以达成。最新美联物业景气指数调查显示,返乡高峰来临,买家欲视年后政策走向再做决定,市场将正式进入“休假模式”,经理人对后市持有量跌价稳的预期。

图七深圳二手住宅成交量价走势(单位:千套;千元/㎡)

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数据来源:深圳规划国土委、美联物业全国研究中心

12月中旬起二手备案量进入快速上涨通道,月初受元旦影响而下行,之后回升至高位,月底随节日临近再度下行。

图八 深圳二手住宅周成交量走势(单位:百套、万㎡)

美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

数据来源:深圳规划国土委、美联物业全国研究中心

区域

全月各区二手住宅备案量全线下降,且环比降幅普遍高于10%。

图九1月份深圳各区二手住宅成交量走势(单位:套)

美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

数据来源:深圳规划国土委、美联物业全国研究中心

分区来看,本月罗湖的布心片区90㎡以上的大户型需求较为活跃,成交均价小幅下降;翠竹片区部分监测学区盘均价较上月回落5%-10%左右;黄贝学区房价格坚挺。福田区相对活跃的片区是皇岗口岸周边,本月小户型需求占比较高,整体成交均价因而有一定上涨,区域楼盘价格差异不明显;上步片区成交表现较好,价格坚挺;香蜜湖片区豪宅需求抬头。南山的深大片区成交较为活跃,均价稳定;后海及周边板块少量房源价格有一定松动。宝安的西乡表现相对突出,成交价格在4.5万元/㎡至7万元/㎡不等;新安、龙华监测盘表现回落,且低价盘成交占比高。龙岗的布吉为全市最活跃片区,价格稳定。

图十1月份深圳各区蓝筹住宅价格及变动情况(单位:元/㎡)

美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

数据来源:美联物业全国研究中心

租赁市场

1月份美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数回落至222.93点,对应的租金水平为80.6元/㎡.月,环比下跌0.1%,同比上涨7.6%。年初部分换房需求入市,租赁需求相对上月变动不大,整体虽出于淡季,全市成交租金水平在换房需求下,仍显得平稳。

蓝筹住宅价格微涨而租金水平下降,美联物业(深圳)蓝筹住宅租金回报率回落,本月为1.83%。

图十一深圳租金水平、回报率及利率走势(单位:元/㎡•月)

美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

数据来源:中国人民银行、美联物业全国研究中心

各区租金水平普遍下降。分区来看,罗湖区租赁需求相对稳定,布心、翠竹片区整体均租小幅回落,其中翠竹受学位利好的单房户型租金表现最为坚挺;莲塘租金低廉、稳定。福田租赁需求有一定下降,皇岗和皇岗口岸、上下沙等区域租赁热度较高,租赁户型面积普遍较小,成交均租普遍较高且有一定上涨;CBD地区的部分成交租金近期出现小幅松动。南山方面,南山中心区周边需求活跃,因不同品质楼盘多,年初成交房源租金小幅下跌;深大片区表现活跃,租金走势坚挺。宝安的新安、西乡、龙华等片区租金水平差异不大。龙岗以布吉租赁表现最为活跃,租金水平稳定。

图十二1月份深圳各区蓝筹住宅租金水平(单位:元/㎡•月)

美联:深圳住宅市场年初供求下行,一、二手住宅成交量双降!

数据来源:美联物业全国研究中心

后市预测

随着春运“返乡大军”陆续迁移,深圳市场将逐步进入“休假模式”,预计2月份全市一、二手住宅的成交量将明显下行。现阶段市场处于开发商、二手业主及买家的博弈阶段,房价仍将维持坚挺。春节临近供应速冻,预计2月份仅有1个项目入市。

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住宅

新房成交

2月楼盘

 

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