集体用地将成为构建租房市场重要地 覆盖将有2个亿的租赁人群！

城镇化会产生大量的流动人口，这势必加大一些超大城市的租房需求量，目前中国正在构建租售并举的楼市体制。预计未来中国的租房达到2万亿市场规模，几年内达到2个亿的租赁人群。基本是五年内见到一定的成效。

就在今年的9月底，国土部全面启劢利用集体用地建设租赁住房试点，文件指出，以构建租购幵丼的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地丌劢产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平。

2017年来看，国家从几个方面入手构建楼市长效体制，而构建租售并举就是其中一个重大的变化，在国土部之前，北京已经发文采用集体土地试点租赁市场，而深圳同样也是，深圳拟在五年内收储100万套城中村住房纳入租房统筹管理……为了落实房子是用来住的理念核心，“930”政策满一年，超100个城市出台调控政策，仅北京一个城市就収布调控政策超过20次。各地的土地成交仍然是比较大的，这点可以看出一些城市的楼市仍然的可图的市场，统计显示，今年1-8月，50大城市的土地出让金额高达19671亿，超过1.9万个亿的市场，如北京，杭州，广州都是热点的，分析也指出，北京、广州两个一线城市成交土地的规划建筑面积已经翻番。重庆、成都、嘉共、无锡等城市的土地卑价则实现超过100%的增长。分析人士指出，房企补仏的时机已经到来，对土地的需求十分强烈，预计未来土地市场仍将维持较高的热度。

总体而言，当下的楼市，将完善购租并举的住房体系，建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型，一二三级市场联动的住房供应体系。

其实鼓励利用集体土地试点租赁市场，这已经在2017年8月21日一份文件《国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知就提到了，确定批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，现印发给你们，请指导、督促各有关城市认真执行。

试点的几个特点是

主要是几点，如政府主导，自主的意愿，还有各种配套和监控等工作。限定在上述试点城市范围的原因在于，这些城市租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。

一、保证有序可控。政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主

二、坚持自主运作。尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

三、批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

四、完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

五、探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。

六、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

七、2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。基本告知在今年11月将确认谁来执行，2020年底前，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作，预计到2020年将有一番新的总结面貌。

试点租房市场重点是超大的人口流动城市为主，从分析来看，人口聚集，一线城市租赁空间巨大。尽管从2010年起，城镇常住人口比重每年都有提升，但是增速缓慢，而且很大一部分原因是城镇化步伐的加快导致二三线城市常住人口增加，而在一线城市，尤其是北京、上海和深圳这三大经济发达的地区，它们是人口流入密集区，租赁服务市场空间大。就上海而言，其总人口为4,000万，其中常驻人口为2,500万，流动人口为1,500万，每年平均净流入在70万-90万之间。

未来3-5年中国将有约2亿人进入租房市场

分析也指出，未来3-5年中国将有约2亿人进入租房市场，有专家预测，未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，未来10年，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租赁人口将达到2.7亿人。分别从住房自有率和流动人口规模两个角度进行测算，两种方法测算的结果均显示，在不考虑通货膨胀情况下，我国租赁房每年GMV高达1.8-1.9万亿。