大批炒房投机客开始逃命？深圳其实大部分业主楼价都不松口！

日前一个观点，大批炒房投机客开始逃命，在2017年多轮的市场调控下，买房的风气已经更加“干净”。但说句实话，投资依然存在房产，不可能消失。而从实际数据来看，2017年深圳其实大部分业主楼价都不松口，只能说是过程调整，来回迂回。

购房春天虽然近，还不可以触摸。按照中国一个月几十万套的二手房成交，市场总有一定的购房者，同时，支撑二手房房价波动的，是业主的心态和业主的报价，业主作为房屋拥有者，他们的价格是真正的二手房价格。哪怕现有的房贷利率，也还没够动摇太多的业主出盘的可能性，毕竟深圳高净值收入的人群不少。

一、购房者的情况

按照上海的一些数据，总价250万元以下的房源成交加速，而总价300万元以上的改善型房源几乎成交停滞。

北京，市民李先生几个月前办的二手房房贷，审批好不容易通过后，放款的消息却遥遥无期。记者了解到，像李先生一样等待放款的人不在少数。“没额度。”一家股份制银行的个贷部工作人员透露，几乎每个月压额度是新常态。随着半年末MPA大考临近，各家银行都在从严管控流动性，在排队放款的情况下，会优先考虑高利率客户。

深圳是，业主报价近期波动比较频繁，由于预期不稳定，呈现震荡走下的趋势。而一个实际的看客则表达自己的看法，“我看房几个月了，二手房价格还是很坚挺的，业主愿意降价抛售的并不多。我后悔在2014年深圳房价低谷的时候没有买房，现在眼看孩子要读书了，才想着买套学位房，但是价格已经高不可攀。”

一个地产中介描述深圳当下的楼市，“现在业主心态和之前不同，心理价位不会轻易改变，除非急着用钱，会降价10%~20%出售，大部分都不松口。有位客户出售罗湖区一处170平方米的住宅，心理价位就是1400万元，我告诉他，1100万元比较好卖，但是他认为房子卖出去的价格得足够支付下一套，尤其是限购政策后，有贷款记录再买房，首付要交5成，如果不能达到心理价位，不会轻易卖房。”

二、各城市一些所谓的投资客比例多少？

根据一项统计，2016年深圳投资客比例达到40%，2017年的深圳应该是20%的幅度，或是更加少些。

惠州，深圳投资客比较从70%到50%。一项同，惠州的天御项目上门客的减少主要是两个方面的原因，一是新政过后，纯投资客户减少，此前天御项目有40%的投资客，他们中除了15%比例的深圳客之外，还有其他汕尾、梅州、河源等地的投资客。

北京：北京主力买房人群结构，买房人中自住客及投资客比例7:3。

上海：2016年，上海楼市投资客的比例确实较大，有的项目投资客占比超过50%，现在的上海应该是不足20%。

广州：2016年，广州投资客比例约30%，近期无明显增长，其投资偏好是按照市场价格选择成熟的楼盘，2017年预估已经在20%，广州这几年的房价增长也有一定的幅度，预计投资的氛围也不会不存在。

三、一些操作的方式

据一个张先生介绍，以基金形式组织朋友炒房是较为流行的模式，可以做到1比9的杠杆，即1000万元本金，可以拿到9000万贷款，贷款利率是10%左右，然后去投资1亿元的项目，买卖了旧楼后翻新再出售，一平米毛利达到1万元。

正常市场的投资客比例是介于10%-15%之间。2016年深圳购房者中，有将近三分之二属于换房或者改善住房，都用已有住房进行贷款抵押，从银行套出资金进行投资。

四、认清投资客的一些概念

到底什么是投资客？按照一般的认为，投资客首先进入市场，赚到了桶金。随着财富效应的递增，更多的买家加入到投资客的队伍中。换房客、刚需买家中都有买房投资的动机。投资客不可能消失，或许正如一位人士描述所说：“我们买房是为了资产保值，如果现在能有更好的投资渠道，我们也会选择，只是当下，深圳的房子更为值钱罢了。”