一张图弄清楚深圳二手房交易全流程，赶紧收藏起来！

一般来说，深圳二手房转移登记类型包括二手商品房、房地产赠予、房地产继承、房地产交换、夫妻离婚涉及共有财产分割、法院强制转移。那么这其中二手商品房交易流程是怎样的，看完下面这张图你就弄懂了。想要在深圳买房的朋友们，赶紧收藏起来！

备注说明

步、选择转移类型

二手商品房

第二步、准备办理材料

二手商品房交易所需提供的特殊资料：

一、深圳市房地产买卖合同书，涉外的买卖合同书需公证。

二、除上述文件外，有下列情况的还需提供：

1、单位房改福利房的，提供市（区）房改部门的批复、房改住房分户表、安居房房价审查表。

2、以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，或权利人自行委托拍卖的，提供委托拍卖合同、拍卖成交确认书。

3、已设定抵押权的，提供抵押权人同意的书面文件。

4、房地产有共有人的，提供共有人同意转移的意见书。

5、行政划拨、减免地价的土地，提供主管部门的批准文件和付清地价款证明。

6、非法人企业、组织转移房地产的，提供产权部门同意转移的批准文件。

7、申请人为未成年人的，由其监护人代为申请并出具为未成年人利益而处分其房地产权利的承诺书。

三、符合《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》规定的家庭购房条件的，需提供：

1、《家庭成员情况申请表》。

2、已婚、离异和未成年人提供家庭成员的户口簿和（二代）身份证。

3、婚姻状况证明。已婚的需提供结婚证，离异的需提供明及未再婚证明；已到法定结婚年龄的未婚居民，提供户籍所在地民政部门出具的未婚证明。

4、非本市户籍居民，提供主管部门出具在本市最近连续1年以上纳税证明或交纳社会保险的证明文件。

四、纳税相关证明材料

1、转移二手住房的，提供《存量房交易税款计征申明》。

2、符合减征契税条件的，提供《房地产交易环节契税减征申报表》。符合免征个人所得税条件的，提供《房地产交易环节个人所得税免征申报表》。减免其他税款的，提供税务部门出具的有关批复。

3、其他纳税相关证明材料。

＊在税务部门完税的，提供完税凭证。

第三步、转移登记申请

由申请人（委托他人代办的，需要携带公证的委托书和代理人身份证明）到房地产权登记中心的业务受理窗口提出申请，提交共性材料和特殊材料原件及复印件，并回答窗口工作人员的询问。

附：

深圳市不动产登记中心登记科办公地址及咨询电话

第四步、登记机构审查

登记机构对申请人提交的申请材料进行审查。审查不符合条件的，通知申请人在五日内补正材料或退回申请材料或暂缓登记；符合条件的，计算税费并通知申请人缴交税费。该步为登记机构内部程序，无需申请人直接参与。

第五步、缴纳税费

由申请人到房地产权登记中心缴纳有关税费。税费标准参照下表：

三级转移登记税（费）一览表

二、标准说明：

（一）计税价格确定方式

1、我市对存量房（即二手房）交易实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据我市房地产市场交易情况定期更新，经主管税务部门确认后执行。

2、纳税人申报的存量房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的成交价格作为计税价格征税；纳税人申报的存量房买卖成交价格低于计税参考价格的，以计税参考价格作为计税价格征税。

3、同一套房买卖双方均采用同一计税价格。

4、因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的，以司法裁定价格作为计税价格征税。

5、通过公开拍卖取得房屋权属的，以拍卖的实际成交价格作为计税价格征税。

（二）销售营业税（登记中心仅代征存量房交易产生的销售营业税，其他由纳税人到房产所在地主管税务机关办理征收手续）

1、自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；

2、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

3、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

4、个人将购买的非住宅类房产对外销售的，或法人团体、企事业单位转让房产的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（三）城市维护建设税及教育费附加

1、根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》（深地税函〔2010〕344号），对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动：

①自2010年12月1日起，对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。

②根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%。

2、根据《深圳市地方税务局关于代征地方教育附加的通告》（深地税告〔2011〕6号），从2011年1月1日起，深圳市行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2%缴纳地方教育附加。

（四）印花税

1、对个人销售或购买住房暂免征印花税。

2、二级转移登记只收取买方0.05％的印花税。

（五）个人所得税：（个人所得税采用核实征收方式的，有房产原值凭证，又有费用凭证的，由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续。其它均由登记中心直接代征。）

1、核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1％（或1.5％、3％）

*我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房或非住宅类房产为1.5％，拍卖房为3％。

2、核实征收方式：应纳个人所得税＝（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）×20％。

3、根据财税字〔1999〕278号文，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

（六）契税

1、个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）住房的适用税率为1％；

2、个人购买90平方米以上144平方米以下（含144平方米）普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）住房的，适用税率为1.5％。

3、经济适用房的契税征收，按照深地税函〔2012〕191号文执行。

4、其他情况适用税率为3％。

（七）土地增值税：（个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”由登记中心代征，其它均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。）

1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、核定征收方式：应纳土地增值税额＝计税价格×核定征收率

*我市土地增值税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

（八）房地产交易手续费

1、新建商品房的房地产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。

2、经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由转让方承担。

3、其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

（九）登记费

1、住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书工本费。

2、房地产登记费应向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的房地产登记，向登记为房地产权利人的一方收取。

3、经济适用住房登记、以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，减半收取登记费。

4、除土地使用权各类登记按土地登记费收取外，房屋登记收费标准中已包含土地使用权登记费。

（十）其他说明

1、上述“普通住房”的执行标准具体为：同时满足以下条件的为“普通住房”，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或单套建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价格低于所在区域普通住房价格标准。

2、各项税费均按现行规定计算，如有实时规定，按新规定执行。

第六步、登记机构核准

登记机构对申请人申请事项进行复核，不符合条件的，通知申请人退回材料或暂缓登记；符合条件的，核准并将登记事项记载于登记簿。该步为登记机构内部程序，无需申请人直接参与。

第七步、登记机构缮证

登记机构制作房地产证。该步为登记机构内部程序，无需申请人直接参与。

第八步、登记机构发证

登记机构将房地产证颁发给登记簿记载的权利人，申请人凭受理回执到房地产权登记中心领取房地产证。