深圳住宅数据，到底多少套房子？

4个亿平方米，假如是100平方一套就是400万套。

这是对深圳这个城市好的描述，石先生此言水平真高。这也意味着，深圳这座城市的房价一定是大款级别。

1、深圳到底有多少住宅？各类（包括所谓非法）住房总计超4亿平米，官方常住人口1200万

1、根据《2015年深圳国民经济和社会发展统计公报》，2015年时，该市建成区面积900平方公里。一平方公里随便建2、3万套（有读者朋友前几天认为容积率3有点高，今天纠正一下）100平米/套的住宅，考虑到一些老城区吧，只需要1、2百平方公里建住宅，就你能建300多万套房子。深圳是否有这么多地是用来建的住宅，看下卫星地图就明白了。

正如昨天（3月8日）《利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘③》一文，“游戏”（ID：ZhangYinyin0903）分析过：广州1000平方公里的建成区面积，城区至少有300多万套住宅。

如果算城中村、小产权房、非住宅性质的，实际也是用于住人，或许更多。所以，张银银低调认为，深圳大概也有广州这么多，多略少；

2、深圳具体的住宅数据，“游戏”（ID：ZhangYinyin0903）本准备像过往几篇系列文章那样自己计算一遍。恰好去年，“深圳看房团”（ID：ihouse0755）也算过，这里借用下其数据和研究。特此感谢！

撇开违法建筑，那么深圳的合法建筑到底有多少？在《深圳统计年鉴2015》中，记载了1990 年以后深圳成规模的商品房竣工面积（见下表）：

图1. 1991 年到 2014 年深圳市商品住宅竣工面积 图表来源|深圳统计年鉴2015

从 1991 年到 2014 年，住宅类商品房竣工面积约为 9164.62 万平方米，商品房竣工总面积约为 1.25 亿平方米。住宅类的占比约为 73%。

另外，1990 年深圳房地产开发面积约为 133.41 万平方米（见图3），按照 73% 的比例，当年住宅类商品房面积约为 97.38 万平方米。

2015 年，是深圳房价的疯涨之年，新竣工的住宅面积也不容忽视：深圳国民经济和社会发展统计公报显示，2015 年商品房住宅类竣工面积为 202.37 万平方米。

图2.2015年深圳市商品房相关数据 图表来源|2015年深圳国民经济和社会发展统计公报

根据以上数据我们可以推算，深圳自 1990 年到 2015 年，一共建成了商品住宅面积约为 0.95 亿平方米。由于 1990 年以前深圳商品房供应量小，按照 500 万平方米计算，一共是 1 亿平方米。

图3.1979-2014年深圳房屋竣工面积 图表来源|深圳统计年鉴2015

除了上述商品房住宅，深圳还有大量这样的房子：它们属于非房地产开发项目，多为政府建造。包括楼、住宅、城市配套设施。其中住宅包括廉租房、福利房、微利房等，随着世事迁移，部分此类房屋者的产权从绿证换成红证，拥有了完整的权。

根据图3，从 1979 年到 2015 年，我们可以算出深圳非房地产开发项目面积约为 1.75 亿平方米。按照 73% 的比例，可以推算出住宅类面积约为 1.28 亿平方米。

也就是说，深圳住宅分为三大类，一共 4.04 亿平方米。坊间传闻2000 万的实际人口，深圳人均住房面积只有 20 平方米。如果从“活着” 的角度观察，深圳目前的房子基本够用。但如果从 “正常”"角度（人均 30 平方米）看，则缺口高达 2 亿平方米。

有意思的是，《深圳统计年鉴2016》，也显示深圳人均住房建筑面积20.6平米。这和上述估算基本一致。

问题是，深圳一些所谓的违法房屋怎么转正，又怎么合法入市？是如何解决深圳官方自己承认的1200万常住人口合法居住问题、等公共服务？

对了，根据《2017年深圳市政府工作报告》，2016年深圳市竣工5.1万套保障房，2017年计划新开工及筹集人才和保障性住房8万套、供应4.5万套。也算不错。

2、深圳一年的住宅竣工面积不如重庆一个较大辖区

上述分析表明，谈深圳住房空置率可能是没有意义的。但有几组数据足以证明深圳常住人口、想要在深圳实现住房梦人的憋屈。首先我们看下图4。

图4.2009年-2016年深圳市人均住房面积 图表来源|深圳统计年鉴2016

从近28平米的人均住房面积，下降到2015年的20.6平米。背后是什么，是深圳常住人口的持续大幅增加，住房供给的持续较小。

没错，如上图2，2015年深圳市的住宅竣工面积仅202.37万平米，增长为-24.8%。同期，深圳违法建筑基本零增长，也就是过去可以改善深圳常住居民生活的所谓违法住房，不再增加。

至于202.37万平米是个什么概念，拿中国房屋供给大的城市重庆对比有趣。2016年重庆市住宅竣工面积为3084万平米，这还是下降了3.2%的情况下。有人会说重庆有38个区县，郊区、郊县一大堆。那我们看看重庆主城一个较大的区的房地产数据：

以重庆市渝北区为例，2016年，该区商品房施工面积3478.38万平米，同比下降4.9%，其中住宅施工2051.22万平米，下降9.1%。住宅竣工341.62万平米，且还是下降了29.2%。想想不下降，过去有多少，震惊！

图5.重庆市渝北区2016年房地产相关数据 图表来源|2016年渝北区国民经济和社会发展统计公报

深圳一方面是房地产施工，是住宅施工、竣工严重不足，供给太少。可见上图1，除了21世纪初深圳有几年住宅竣工面积超过400万平米/年外，大部分时候都很低。

另一方面更有意思的是，《深圳统计年鉴2016》显示，深圳市的森林覆盖率从2005年的38.9%，上升至2015年的41.5%。一个幅员仅1996.85平方公里的城市，对，仅仅是一个号称全域城市化、没有农村的城市，森林覆盖率搞得和如此之高，堪比一些数万、数十万平方公里的省份。这是为何？

深圳又不是独立的城市（国家或地区），周边城市、珠三角可以用于做森林的地方多了去。城市可以绿化好一些，似乎不必很多地方不开发只搞森林。

对了，2016年深圳又新增了50多万常住人口。

2016年深圳市主要经济指标数据通气会传出的数据是，2016年该市年末常住人口1190 .84万人。而2015年为1137.87万,其中户籍人口354.99万。2014年深圳常住人口有1077.89万，其中户籍人口为332.21万。

3、北京、上海算什么，香港房价或许也要被深圳超越

深圳人口这样增加下去，不多供地、不扩围，不在存量所谓非法建筑上想办法，那么深圳房价是无解的。

北京、上海都在严控人口，虽然贵，虽然是宇宙，前几天本系列文章（见文末文章超链接）分析表明，起码房屋供给和人口增速还勉强平衡。香港门槛还是很高的，且有国。不像深圳，本身是政策产物，受益于，也吸引各省区市的低中打工者、创业者去贡献青春。然后呢？

虽然深圳市域总面积不算大，周边交通，包括轨道也越来越发达，但深圳毕竟是一座1000平方公里左右的大城市。从城市角度而言，深圳很大。至于说工作在深圳居住在珠三角周边，word的天，只能说对于少部分人来说现实。

今天，深圳地价已经高到吓人。深铁和万科轨道上盖物业的合作也实现，正如“游戏”（ID：ZhangYinyin0903）1月12日，《拿下万科，意味着深圳的房价必须贵》。学香港土地财政，恐怕深圳才是我国成功的城市。

深圳需要拿出勇气，让人有机会安居乐业。当然，这也不仅仅是深圳的事，广东省的协调，甚至更高层面的统筹考虑刻不容缓。