有关房地产税的话题热到什么程度？2020年前或出台

房地产税草案已成型：2020年前或出台

有关房地产税的话题热到什么程度？用“见风就是雨”来形容一点都不为过。只要任何关乎房地产税的风吹草动，都会成为舆论关注的焦点。

引发此轮房地产税热议的，是国务院在年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。这篇长文有7000余字，只不过稍稍提及了房地产税，便被舆论反复研磨。

其实，该意见稿的原话是“在维护统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。短短几十字，提及诸多的探索创新项目，舆论唯独将“房地产税”这个概念放大解读，甚至得出“2017年房地产税真的来了”的判断。

但这个判断似乎过于乐观了。那么，从2013年提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，3年过去了，已经进入立法程序的房地产税为何迟迟不见“庐山真面目”呢？

房地产税法2017年仍难出台

近期媒体上刊发的一篇《注意！“房地产税”快来了！2017年房价终于要跌了？》的报道在热传。报道援引的是法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的观点：本届任期到2017年底，因此，预计房地产税法快在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届任期内通过。

就是上面的这段话，让很多人误读为2017年将开征房地产税并全面推行。这让刘剑文很无奈：“其实这个观点是2013年十八届三中全会召开后说的，后来在很多场合都纠正过，但都没有真正修正过来。”

他借《中国经济周刊》澄清道：“首先，本届任期不是到2017年底，而是到2018年3月份。其次，房地产税法草案已经完成，快有可能2017年提交常委会审议。但是，即便提交常委会审议，也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上，房地产税法在2017年出台是很困难的事情，也可以说是不可能的事。”

由于房地产税不仅涉及到千家万户的利益，也涉及到和地方的利益，还涉及到整个社会的稳定和私有财产的保护，这样一部重要的法律，慎重出台也在情理之中。

房地产税之所以久拖未决，刘剑文认为：“这个房地产税法应该在什么时候出台，应该解决什么样的问题，目的是什么，宗旨是什么，这些都很重要，立法有法定程序，出台也需要时间。”

刘剑文预测：“按照的部署，应该是在2020年前实施。还有4年时间。”

房地产税法草案已基本完成

在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，与房地产相关的税种有房产税和土地使用税。

房产税开征于1986年，仅适用于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行，因此对百姓生活基本没有影响。

房地产税的前身是物业税。2003年，我国开始提出物业税改革，这项改革实际上是在土地公有制下如何对个人住宅征税。与物业税改革同步进行的是房地产税费改革。

之所以要进行房地产税费改革，中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌给出了答案：“在我国现行税制下，房地产在开发、建设、交易的过程中，前端的税费负担较重；但保有环节税负较轻，除重庆、上海试点地区外，自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税。因此，在财税改革中强调房地产税费的综合改革，这样有利于税负的均衡。”

由于房产税是按照租金或者房屋原值进行征收，近年来，国家税务总局一直在推动房产税和土地使用税合并，合并后不按原值征收，而按评估值征收。这其实是在为推动房地产税铺道。

相较房产税而言，房地产税是一个综合性概念。我国正式提出对居民住宅征收房地产税是近几年的事情。

2013年11月，十八届三中全会通过《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，由此定下了房地产税先立法、后改革的“税收法定”原则，即“如果没有相应法律做前提，政府则不能征税”。

之后，房地产税的立法工作就此展开。但此次房地产税的立法跟以往的部门立法大不相同。此次房地产税法的起草，是由预算工作委员会牵头，财政部、国家税务总局等职能部门共同参与，同时也吸收了一些，组织形成一个团队来共同起草。

广受关注的是，在房地产税法中，是否会将现有的房产税和城镇土地使用税合并起来。

国务院发展研究研究员倪红日此前表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地税、契税等暂不纳入。

草案是否真如倪红日所言“要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来”，尚不得而知，不过，《中国经济周刊》记者获悉，目前，房地产税法草案已经基本完成。

“草案起草已经有一两年了。起草完成后，还要提交常委会审议。现在初步草案已经有了，至于什么时间出台，取决于高层对整个经济发展现状的判断以及纳税人的共识形成。”刘剑文说。

中国房地产税的改革方向已经清晰明朗：重大改革要有法有据。但是，对于征收房地产税，目前仍有较大的争议：一是征收目的问题，二是如何征收的问题。这些仍需时间厘清。

免征涉及人的居住权

张斌告诉《中国经济周刊》记者，社会各界讨论房地产税问题时涉及的目标主要有四个：一是打击抑制房价；二是调节财富分配；三是作为基层政府的主体税种，完善地方税体系；四是促进土地资源的有效利用。

老百姓比较关注的是降房价。事实上，上海和重庆出台的房地产税试点方案的起因，均是以抑制房价和打击为背景。

在抑制房价和打击的目标之下，在张斌看来，房地产税征收有两个思路：一个是上海模式，对新增房产超过一定面积的部分征税，不涉及到存量；一个是重庆模式，涉及到存量，但只涉及少数高档住宅。

如果以抑制房价过快上涨和调节财富分配为房地产税征收的目标，则应侧重调节功能，设置较高的免征额，对基本住宅消费和改善型住房消费免征。这是老百姓为关注的，毕竟房地产税一旦实施，买房后每年是否要交钱，要交多少钱，这些钱都需要从老百姓的口袋里拿出来。

2011年上海和重庆的房产税试点方案，都有免征条款：上海本地户籍居民人均60平方米免征，重庆对于新购房100平方米免征。除此之外，坊间热议的还有人均30平方米或50平方米免征。

刘剑文告诉《中国经济周刊》记者：“现在舆论一再强调并不是的私人房产都要征税，因为这涉及到纳税人的基本居住权和生存权保护问题。因此，在征税过程中需要有一个合理扣除，即有多少面积可以不征税。我很支持在征税过程中给予必要扣除，根据中国的现实状况，我认为人均30平方米、50平方米的扣除都是可以考虑的。”

普遍征收难度大

如果进行免征，就意味着绝大部分老百姓的自住型住宅甚至自住加改善型住宅两套以内，可能都在的范围之内。

但是，随着去年5月1日我国全面启动营改增改革，房地产税便被赋予了要扛起地方财政支出缺口这面大旗的重任。

长期以来，营业税都是地税收入的主要来源，且营业税具有稳定性、可控性等特点。而营改增之后，原本属于地税的“营业税”一下子改成了国税的“税”，地方税收失去主体税种，地税收入大幅下滑，目前“营改增”后在过渡期和地方对税5：5分成，但在过渡期后，如何建立完善地方税体系仍然是重要的问题。

再加上地方负债沉重、土地财政难以为继，多种情况下，房地产税被赋予另外一层重要角色也在所难免。

国家税务总局原副局长许善达表示，当初房地产税改革试点时提出了三个目标。个目标是增加地方政府收入。但现在看来，上海和重庆的房产税收入规模都极小。第二个目标是缩小居民收入差距。第三个目标是稳定房价。上海和重庆的房产税改革取得一定成效，但要期待它实现改革目标仍不太现实。

张斌的表达则更为直接：免征模式的房地产税一定成不了地方政府的主体税收，因为征收的范围有限，收入就有限。这种情况下的房地产税，根本不可能替代地方政府的其他收入来源，也填补不了营改增之后的地方财政缺口。

在张斌看来，美国式的房地产税，是普遍征收，收上来的钱主要用于满足当地公共服务的资金需求。如果我国出台房地产税的目的跟美国一样，那么，老百姓交的钱的数额要足够大，才能享受到跟地方政府直接挂钩的各项服务。

“总而言之，出台房地产税抑制房价的种思路，因涉及面小，社会争论少，推出难度也小，相比之下更容易推出来；但是作为弥补地方财政缺口的第二种思路，如果推出就要慎之又慎。因为普遍征收的话，千家万户都要缴税，能否完全征收上来很难说。”张斌说。

房产税

不可置否，调控大年2016年，在中国楼市史册上留下了浓墨重彩的一页。

2017年2月23日上午，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）举办新闻发布会，部长陈政高和副部长陆克华就房地产情况答记者问。

他们晒出去年楼市成绩单—2016年，商品住宅销售面积为13.7亿平方米，同比增长22.4%；销售金额为9.9万亿元，同比增长36.1%，量价齐升。

这一年，商品房销售金额、销售面积双双登上历史高峰。事实上，按照国家统计局口径此前披露的数据，这张成绩单考分更甚—2016年前11月，商品房成交额就创出了逾10万亿元的历史天量；销售面积13.58亿平方米，刷新了2013年全年13亿平方米历史纪录。

惊喜之余不乏隐忧。亢奋的市场情绪早已引起了层的高度警觉，一张调控大网从去年年初就已迅速铺开。时至今日，国内楼市“紧箍咒”仍有越念越紧之势。

长效机制成为今年楼市发展的重要目标和落脚点。在“改革深化年”2017年，如何消灭楼市“内火”，解决市场积弊及对经济金融的掣肘？如何在稳增长前提下推进长效机制的建立？房产税呼声渐行渐近背后需要怎样一场嬗变？

大家仍在等待那张清晰的框架、路线和时间表。

楼市企稳

2016 年伊始，在“去库存”“加”等利好政策下，国内房地产销量、房价、新开工等多项主要指标达到了近年来同期高位。去年上半年，商品房销售额同比增速连续三个月达到50%以上的历史高点。

调控组合拳由此纷至沓来。

早收紧政策的地区包括上海、深圳以及2016年的房价上涨“四小龙”（苏州、合肥、厦门、南京），尤其以沪深两地的 “3·25 ”新政内容为严厉。

北京去年9月30日推出的“京八条”，拉开了年内强调控的序幕。随后，上海、深圳等陆续推出升级措施，并蔓延到逾20个城市。

据时代周报记者统计，目前，重启“限购令”的主要城市达到 22 个，虽然规模不及 2011 年期间的 40余个城市范围，但无论是政策收紧力度，还是执行严厉程度，均较以往有过之而无不及。

这22个城市的市场规模对影响力不容小觑。一线城市中，上海、深圳非户籍人士的限购年限延长至 5 年，与北京一致为严。此外，各地针对首付比例都作出不同程度上调，苏州、南京部分情况下首付比例甚至高达80%，上海更是将首套房的首付比例以及二套房的认定标准都升级为严。

郑州、武汉等地房管局在2016年12月连夜发文，让楼市限购再度升级，范围扩容。

去年至今开启的第四轮密集调控，在鸡年春节刚过就开始施展威力—北京再次收紧信贷政策，除全面、严格落实房贷利率折扣高九折外，还将二套房商业贷款长期限缩至25年；随后，天津、深圳、广州等地银行陆续收紧信贷政策，将商贷利折扣限定在九折。

据中原地产统计，去年9月30日至今，国内已陆续出台各种房地产新政接近80次。

除了限购、限贷等手段外，源头土地市场亦在调控之列。据时代周报记者了解，继北京执行“限房价、竞地价、竞自持”之后，天津也开始加入这一行列，报价达到上限之后“拼自持面积”；广州、深圳等多个城市也在土地出让当中实施限价；而杭州、郑州等地则是对于溢价率进行限制。

这一系列调控组合拳可谓多角度发力，中介、媒体等相关环节无不面临不同程度的检查整改行动。住建部副部长陆克华就介绍称，2016年住建部会同有关部门对存在违法违规行为的508个在售楼盘项目和984个中介机构依法进行了处罚。

一路高歌的楼市从去年10月开始放慢了脚步，影响范围辐射到，而非单单受调控城市。比如，去年第四季度起，楼市已在调控大潮中应声回落，其中开发 、销售、新开工等关键指标在冲高后调头直下。

国家统计局2月22日发布的数据显示，今年1月，一、二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨，三线城市走势总体平稳。

“经过共同努力，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。”住建部部长陈政高预计，今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。

长效机制与民间“药方”

交通银行(6.260, 0.00, 0.00%)经济学家连平认为，决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度坚决。考虑已出政策的后续效力边际会衰减，预计政策有深化、加码的可能，且这种“紧”格局不大可能在2017年上半年发生改变。

事实上，去年年底一周内的两次表态，已为2017年楼市定调—强调“抑制房地产泡沫”与强调“房子是用来住的、不是用来炒的”共为主基调。

重新梳理和设计中国房地产的基本制度，正成为有关部门工作的“重中之重”，即综合运用金融、土地、财税、 、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。目的在于，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

“我国的住房制度设计一直在探索，试图在‘高度福利化’与‘高度市场化’之间找到平衡点，”中国社会科学院金融所房地产金融主任尹中立撰文指出，加快建立基础性制度和长效机制，是扭转多年来形成的以房地产为支柱的经济增长方式之举。

尹中立相信，在国内住房制度变革史中，长效机制会是个里程碑和转折点。

早在2013年，长效机制的探讨就已进入公众视野。如2013年国务院发展研究曾召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制”的课题报告评估会，邀请国内有实力的科研机构，但后因难度颇大而搁置；2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，也曾提过房地产调控的长效机制；2015年4月30日的政治局会议上，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，但随后均未见有实质落地。

“我国现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件。”陈政高提到三点，其一，经济工作会议做出的决策部署，为制定上述机制指明方向并提供根本遵循；其二，有广大人民群众的支持；其三，有一定的工作基础，包括房地产市场已有的法律、法规、体制、机制及实践经验等。

但这项艰巨、棘手、庞大的任务，并不可一蹴而就。

房地产健康发展的考核维度太多、影响链条太长、机理太复杂，因此给出长效机制的具体内容也比较困难。如何建立房地产长效机制，外界至今仍难看到清晰的框架、路线和时间表。

从大框架来看，房地产长效机制应呈“三足鼎立”态势，包括不动产统一登记制度、房产税和稳定住房消费政策，但前两者进展缓慢，影响长效机制的整体建设进程和调控效果。

“牵一发而动全身，房地产长效机制兹事体大，涉及地方政府土地财政、土地改革、和地方财权事权划分等诸多方面，要突破许多困难，协调各方的利益，”时代周报记者所接触到的解读，无不点出，“长效机制并非只是在房地产市场打转，而是要进行全方位的改革。而每一个方面何时推出、具体内容、执行路径、短期选择等又有很大不确定性，甚至相互牵制或阻力重重。”

他们给出的民间“药方”各有所指。

中国社科院城市与竞争力研究主任倪鹏飞建议，开征房产税和实施重税制度，建立支持“住”和抑制“炒”的税收调节机制；改革并建立公共财政新体制，形成对地方公共服务、基础设施的财政投入与人口流动正挂钩，与城市级别及财政收入倒挂钩的机制；健全政府市场管理和内部管理制度，构建政府的运行机制、激励机制和约束机制；加快出台“住房法”“住房租赁法”和“房产税法”，构建支持“住”强保护和抑制“炒”硬约束的法律机制。

深圳市房地产研究研究员李宇嘉则认为，基于楼市与地方政府行为和财政金融关系之复杂、利益关系之深远，应当要把革新土地财政作为建立房地产长效机制的“牛鼻子”。

“房地产市场长效机制不可能毕其功于一役，决策层短期内将稳住房价上涨势头，以时间换空间，”苏宁金融研究院宏观经济研究主任黄志龙称，即以居民收入增长逐渐消化房价泡沫，渐次推进上述相关改革和立法，终建立房地产基础性制度和长效机制。

“什么时机出台、分几年落实推进都需要思考。”国务院参事夏斌强调，要预防政策变成口号。房地产长效机制有了初步顶层设计之后，再具体措施出台，才有希望以逐步纠错的方式来扭转长期以来形成的以资产市场为主的波动局面。

房产税不搞突然袭击

房产税话题永远不缺听众。

“房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。”陆克华在新闻发布会上称，有关部门正在按照要求开展工作。

此前不久，国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施，并明确提到“支持各地区在房产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。再加上财经委副主任委员尹中卿日前的“房地产税法正在制定工作之中，关键是要选准出台的窗口”的表态，引爆了市场对房产税的猜测。

作为房地产长效机制的重要制度基石，房产税何时落地，怎么开征，税率几何等问题牵动各方神经。

“然而，从今年经济工作部署、重大立法改革程序和基础性配套条件来看，短期内房产税出台的可能性微乎其微。”黄志龙撰文指出，长效机制还正在“研究”，房产税的落地实施需要以完成财政体制、土地改革等作为支撑。

从明确的财税体制改革路线图看，“推动与地方财政、事权和支出责任划分改革”，“加快制定和地方收入划分总体方案”，“抓紧提出健全地方税体系方案”这三项改革任务是依次递进的关系，只有与地方权责厘清后，房产税才有落地空间。不出意外，房产税将是地方税的主体税种。

其次，房产税作为事关全局的重大改革，将面临漫长立法过程。

2013年，官方正式提出“加快房产税立法步伐”。2015年召开的第十二届常委会立法规划中，房产税法被列入了类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

不可否认，房地产税已经列入本届的一类立法规划，但这并不意味着本届任期完成之前将完成立法。黄志龙指出，从我国重大立法过程看，由于决策层、学界、企业和民众难以达成共识，许多立法十年也磨不成一剑，立法规划在任期内未完成的不在少数。

例如，《反垄断法》在草案形成12年之后，才正式进入常委会的立法程序；《民法典》列入立法规划数十年，至今遥遥无期。房地产税涉及的利益太复杂，尤其是事关普通民众的核心经济利益，迄今为止仍没有广泛共识，更妄谈相对成熟的改革方案或者房地产税立法草案。

此外，当前开征房地产税还缺乏数个基础性配套条件。

中国财税法学研究会副会长施正文透露，长期以来，不动产登记制度不统一以及不动产产权属性复杂等因素，为房地产税全面推开带来了较大阻碍。

据了解，共约有30多种产权属性，其中仅北京各类产权属性的住房至少有十七八种，如商品房除一般住宅外，还包括外销和内销房，两限房（限价格、限套型）、自住型商品房等；政府部门公共住房包括房改房、央产房、军产房、校产房、乡产房、使用权公房等；保障性住房有经济适用房、廉租房、公租房、安置房，等等。

不同产权属性的房产交易限制条件、税收、分配机制等差异巨大，要制定相对公平的税率难度较大。此外，这些不同产权属性的房产登记体系相互分割。

这个难题何时才能解决？

国土部不动产登记局给出的时间表是，从2014年开始，力争4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

“2017年将大力推进不动产登记平台的接入，335个地市州盟和2854个县市区旗要全部接入信息平台，80%以上的市县要完成存量数据整合入库，并向省和部汇交数据。”国土资源部副部长广华此前表示。

只有房地产税立法和不动产登记全部顺利完成，房地产税才有可能真正全面落地，从目前的信息看，两者同时在2017年完成的可能性并不大。

尹中卿明确表示，房地产税不会搞“突然袭击”。面对社会和民众的关注和疑问，尹的上述表态恰好给人以积极正面的预期。

认识一下这位新任财政部副部长：房产税“老手”、在重庆任职38年

据财政部官网，刘伟已任财政部副部长。媒体报道称，他在房产税实施方面经验丰富。

刘伟出生于1961年3月，曾在重庆任职38年，2013年11月任重庆市副市长，2016年2月任常委会预算工作委员会副主任。

简历显示，刘伟在2008年至2013年任重庆市财政局局长。该段时间正值房地产税在重庆落地。

据华夏时报 ，2010年10月，正是房产税将出未出、谣言满天飞的时候。时任重庆市财政局局长刘伟很泰然的告诉媒体，重庆的房产税试点方案还未获得后批复，待消息确定后，将会时间召开新闻发布会。

2011年初，重庆宣布将于当年1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点。时任重庆市财政局局长刘伟曾表示，从长远来看，房产税对房具有遏制作用，对控制房价、地价也将起到作用，并将和公租房一起肩负起“有约束，低端有保障”的任务。

刘伟说， 政府并不在意能收多少房产税，如果房价下降，税收收入减少，政府乐见其成，房产税收入将全部用于公租房建设。

刘伟此前回应“房产税征收面不到10%”的问题时称，这正是重庆方案的特征。

重庆对房地产市场和房价的调控，应用的是“组合拳”，用房产税制约“”，用公租房保障“低端”。当初房产税方案设计的征收面就是10%左右。从实际效果看，应税高档房减少，客观上会导致房产税减收，但也相应增加了中端房供给，这正体现出房产税政策实施的初衷。