深圳楼市三月开始加速入市脚步，开盘价格或现优惠措施

春节深圳楼市冷淡一二手住宅零成交

新房网签量连续三个月下降，二手房备案量连续四个月下行

南都讯 记者郭锐川 时值春节，深圳全市住宅成交量仍处于下行通道。深圳美联物业今日发布1月份深圳住宅市场简报披露，2017年1月份，深圳一、二手住宅成交量合计4399套，环比下降26.4%。其中，一手住宅成交1652套，环比大幅下降23.6%；成交均价为54931元/㎡，环比下跌0.03%。二手住宅备案量为2747套，环比下降27.9%；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格51945元/㎡，环比下跌0.3%。

报告称，继去年“10·4新政”出台后，新房网签量已经连续三个月下降，二手住宅备案量连续四个月下行。报告分析，1月全市一、二手住宅成交量持续下滑的原因主要有：一是前期新房市场供应冷淡，年前新房网签量逐渐减少；二是春节因素的刺激作用，购房客户仍以观望为主；三是传统假期，国土局暂停办理网签业务，成交量的统计周期较上个月出现明显缩短。

报告指出，深圳作为一座移民城市，1月末正值春节传统假期，受返乡大部队的影响，深圳置业热情冷淡。据统计，春节期间深圳一、二手住宅零成交，零盘入市。报告认为，由于调控政策的影响，市场逐渐步入调整期，预计开发商将在阳春三月开始加速入市脚步，开盘价格或现优惠措施。

深圳

据新华社报道，深圳市规划和国土资源委员会日前公布的数据显示，1月，深圳市一手住宅成交量及房价均有下跌，其中一手住宅成交量环比下降超过两成，刚需和首套置业比例大幅提高。

业内人士表示，深圳一系列楼市调控政策效果显现，房地产市场消费进一步趋于理性。

据统计，受春节因素的影响，1月份深圳市一手住宅成交量下滑明显，共成交1652套，环比下降23.6%；房价微跌，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%。值得注意的是，今年1月深圳90平方米以下中小户型成交量为1172套，占总成交量的71%。刚需和首套置业比例大幅提高，房地产消费进一步趋于理性和合理， 行为得到进一步抑制。

去年10月4日，深圳市政府出台八项措施调控楼市，维护房地产市场健康平稳运行。深圳市房地产研究主任锋认为，自“深八条”出台以来，深圳房地产市场“量调价跌”，刚性需求继续稳定，消费结构进一步合理，房价上涨情况得到有效抑制。今年，根据经济工作会议精神，深圳将继续抑制房地产泡沫，防止市场大起大落，房地产调控将进一步深化。

近日，深圳市规划和国土资源委员会出台了《商品住房和商务预、现售价格管理操作细则》，规定新房备案价不得明显高于周边房价。《细则》体现了深圳调控楼市的明确态度，深圳开发商预售、现售价格将更为透明。深圳中原地产市场研究人士分析认为，深圳未来的楼市调控政策依然趋严，房地产市场将会进一步趋稳。

深圳去年楼市

各地城市楼市成交数据发布，情况也逐渐明朗。上海一手住宅成交金额达到5000亿＋，名列。深圳再次突破了2200亿，名列第八。

卖了近12万亿

1月20日，统计局公布2016年房地产行业的“年终成绩单”：销售面积打破15亿平方米，金额达到接近12万亿元，双双再创新高。商品房销售额117627亿元，增长34.8%，增速回落2.7个百分点。

，在成交金额榜上，上海以5320亿元名列榜首；北京次之，为4116亿元；深圳的2499亿元，仅排在第8位。

按照比值看，上海是的4.5％，深圳是的2.1％，深圳是上海的47％。

上海5000亿＋的市场容量，无疑是全球大容量。深圳仅与武汉、广州、成都同列，甚至有被佛山赶超的势头。

深圳楼市盘子小

从城市土地规模来看，九个典型城市中，北京和杭州城市土地面积大，超过1.65万平方公里；天津土地面积超过1.17万平方公里；苏州、南京、广州、上海城市土地面积在0.63-0.85万平方公里之间；深圳、厦门土地面积小，不及2000平方公里。

在四个一线城市中，深圳无论土地面积、城市建成面积，均处于倒数的位置。

去年深圳全年新建住宅成交套数40443套，较2015年降幅约四成。4万套在北上广深中，是一个怎样的水平？

以2012-2015年为例，北上深广四个一线城市近四年的一手住宅总的成交量，分别为27.4万套、38.6万套、19.6万套和32.7万套，深圳依旧是“垫底”。

深圳楼市“盘子小”，从市场成交量就体现得较为充分，四年的年平均成交套数4.9万套，是上海的几乎一半（9.7万套）。

佛山销量广东

据广东省房协提供的报告显示，2016年，广东商品房成交量价齐升，全年商品房销售面积1.46亿平方米，销售金额1.62万亿元，同比分别增长25.1%和41.7%.销售均价方面，突破万字头，为11097元/平方米，同比增长13.3%.

其中，住宅依然为主要的成交产品，销售面积高达1.30亿平方米，非商品住宅销售面积仅1589.63万平方米。

分区而言，珠三角九市和清远占据全省销量前十位，而东翼、西翼、粤北山区的成交量相对较少。前四位的佛山、惠州、广州、中山，销售面积均超过1000万平方米，分别为1856.95万平方米、1700.22万平方米、1624.01万平方米和1015.33万平方米。

除了销量的差异，各大城市的房价分化也较为明显。其中，深圳、珠海、广州、东莞四大热门城市超过全省住宅均价，分别为45498元、18386元、16346元和13780元。

的佛山为9662元/平方米，逼近全省平均水平。惠州、汕头、中山则在7500元/平方米左右，其余城市在4000～6000元/平方米之间。

深圳楼市调整隐现 刚需者终于可以缓一口气了

现在，深圳刚需者终于可以缓一口气了，2016年10月4日“深八条”的出台给了他们购房置业的希望，房价上涨的步伐暂时停止了。

“深八条”堪称深圳严厉的调控政策，从需求和供给两方面对房价进行把控。需求方面，限购社保3年改5年，提高首付，为深圳 客设阻，更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交;供给方面，政府严查拿地资金以降低资金、拿地模式改为“双限双竞”对备案成交价格严格划线。

尽管如此，由于深圳2016年前期房价上涨之势凶猛，全年楼市数据仍使购房者触目惊心。

深圳中原监测数据显示，2016年，在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下，深圳全面新房成交面积降至417万平方米，环比下降37%，成交套数降至4万套，环比下降 39%。但受人关注的房价方面，由于新房豪宅趋势明显，开发商定价依然坚挺，深圳2016年新房成交均价相比 2015年上涨近六成至5.3万元/平方米，创下2008年以来的大涨幅。

二手房方面，深圳中原数据显示，2016年深圳二手住宅成交价格同比上涨近 16%，虽然相比 2015年全年60%的涨幅有所收窄，但高成交均价也接近 6万元/平方米的历史天价。

倘若不是“深八条”出台，这组数据或许更加惊人。但如今，深圳新房、二手房成交陷入冰冻状态之中，除了叫苦不迭的开发商之外，深圳全城像久旱求雨般期盼楼市。

深圳白领女士有意在2017年“上车”，近半年来，辗转深圳各区密集看房。翻阅其朋友圈，“深八条”出台当晚，她转发了相关新闻链接，并评论“感恩，终于有机会买房了。”

女士此前看中了深圳罗湖大剧院一个小户型单位，近30平的大单间业主开价138万元，近一个月该业主了3万卖135万，但女士还是决定再等等。

下跌行情中观望心态为常见，说穿了不过是把寄望于明天，但深圳房价真的会大幅度下降吗，业内似乎并不这么认为。

深职院房地产研究所所长邓志旺便预测：“2017年政策不会有大的逆转，总体以维持目前政策为主。预计上半年整个市场行情将较为平淡，新房和二手房的成交量偏低，价格稳定。但经过政策的消费和购买力的积累，下半年购房需求将会集中释放，预计2017年全年深圳房价比2016年上涨5-10个点。”

一线城市住房需求依然旺盛，尤其是在四大一线城市中腹地小的深圳，政策改变不了长期的供需矛盾，只能设置门槛暂时抑制需求，但一旦需求储蓄池满泄，房价上涨的预期极为容易卷土重来。回看过去十年深圳楼市涨跌的行情不断循环，便呈现这一特征。

随意选择两个区间分析。如，2007年，深圳全市供求紧张，投机需求旺盛，是年新房成交均价为13369元/平方米，同比上涨45%;2008年，国家加强房地产宏观调控，深圳全市新房成交均价为12794.2元/平方米，同比下降4.3%;至2009年，在国家以房地产市场启动内需促进经济增长的政策基调下， 需求再度膨胀，深圳楼市重新走向繁荣，该年深圳房价为14868元/平方米，同比上涨16.1%;2010年，房地产市场进入新一轮的紧缩期，但由于前期需求过于旺盛，深圳全年均价为20296元/平方米，进入“2万元时代”。

在行业人士看来，深圳楼市今日之冷清与过去处于政策紧缩周期内的状态并无二致。因此，“深八条”至今，深圳购房者依然恐慌，政策的边际效应递减、停止后，楼市会否死灰复燃。为了避免下一个周期的再度 ，市场急需长效机制的出台，以稳定市场预期。

相比 ，普通购房者对楼市稳定的预期更渴求，只有预期稳定才不会造成恐慌，投机 者才能无缝可钻，楼市才能长期健康发展。

在业内人士看来，楼市稳定发展的前提是供需矛盾的解决，包括从源头增加土地供应、改变城市住房供应系统、推进小产权房合法化、盘活存量房，从方方面面增加供应;此外，促进房产税开征，增加多套住房的持有成本等。