深圳正式发布商品住房和商务预现售价格管理操作细则通告

解读限价令的三个亮点

这几天，一直业内传开的深圳限价令，于19日晚上正式在国土委网站公布。

深圳市规划国土委关于《商品住房和商务预现售价格管理操作细则》的通告

根据市政府厅2016年10月4日转发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号，以下简称《若干措施》）有关规定，为进一步加强我市商品住房和商务预、现售价格管理，维护房地产市场稳定健康发展，现制定操作细则如下：

一、商品住房和商务预售价格管理

（一）建立商品住房和商务预售审批预审查制度。我委各管理局在受理商品房预售申请之前，需对拟申请办理预售的商品住房和商务项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。按照《若干措施》的相关规定，拟申请预售项目属申请预售的，其户型（按建筑面积小于90平方米、90-144平方米、大于144平方米三种类型计，以下同）申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格（二手房价格由市房地产评估发展提供或由申请企业委托评估机构进行评估）；拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。

我委各管理局对拟申请预售项目的申报资料和价格进行审查确认无误后，将项目有关情况按规定格式报委员会，预售受理时间由委员会按照前期已报预售计划做全市统一调配，房地产业处在委员会的统一部署下做好预售项目的高低搭配工作。

（二）完善预售价格备案和备案变更制度。预售价格备案仍按当前操作的程序办理，各管理局在办理预售审批后由市价格主管部门办理价格备案。按照《若干措施》有关规定，市价格主管部门不再办理商品住房和商务项目上调备案价格的变更手续，各管理局不再办理相应上调价格系统数据修改的有关手续，下调备案价格也需有度有节奏开展，不得短期内大幅度下调，防止房价大起大落。

二、商品住房和商务现售价格管理

（一）做好商品住房和商务现售价格指导。

1.对于已批预售的商品住房和商务项目转现售的，套房备案价格仍按预售申报价格确认，备案价格继续通过系统对外公示。

2.对于未办理预售直接办理现售的商品住房和商务项目，登记要在项目办理不动产权登记和分证变更登记之后，告知开发企业携带项目不动产权证书和分户表等材料并至少以栋为单位到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续（具体标准参照预售项目预审查制度）；信息要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的项目，不得开通网签现售合同权限。

3.对原属自用性质的住房或商务项目，通过补缴地价等形式入市现售的，登记要在项目换领商品房性质不动产权证书完毕后，告知申请单位携带项目不动产权证书和分户表等材料到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续（具体标准参照预售项目预审查制度），项目成栋的需以栋为单位申请办理，项目不成栋的需一次性办理；信息要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的，不得开通网签现售合同权限。

（二）商品房现售价格备案。目前，我委正在和市价格主管部门协商商品房现售价格备案事宜，在未明确相关程序之前暂不要求企业办理商品房现售价格备案手续。

三、带非毛坯交楼项目价格管理

对于带非毛坯交楼的商品住房和商务项目，各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含非毛坯成本，不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。

市场报道

深圳早在2011年就尝试过房地产价格调控机制

根据房天下深圳二手房统计，1月中旬深圳二手房的房价从4.76万到4.8万之间，房价近期有些小波动，但整体稳定，政府目前对房价的管控，将让价格的趋势得到进一步的平稳。

深圳楼市限价令升级管控商务

时隔近六年后，深圳市再度发布限价令，房价管控环节从预售延伸至现售，商务以及非毛坯房也纳入价格管控。1月19日，深圳市规划和国土资源委员会（下称“规土委”）对外公布《商品住房和商务预现售价格管理操作细则》（下称《细则》），提出上述要求。

深圳于2016年10月4日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（下称“深八条”）以稳定房地产市场，其中提出对商品住房和商务项目销售价格加强管理。此次出台的《细则》属于“深八条”的操作性文件，已经开始执行。

深圳早在2011年就尝试过房地产价格调控机制。当年房地产主管部门召集房企开会，口头通知传达政府的“限价令”。深圳规土委当年3月曾在官网提出深圳的控制目标：2011年深圳市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。同年7月，深圳部分提出房价“月度环比零增长”目标，政策细化到各个户型不能超过周边楼盘的均价等。

2011年政府调控主要抓住开发项目的预售环节，当年深圳新房住宅成交均价同比出现下跌。随后因市场低迷，价格调控在2012年底逐渐松动，但2013年再度从严。实质上，此类调控弹性较大，对于房价并没有起到硬性约束的作用，政府可以根据市场行情选择是从严执行还是放松执行。

此次《细则》不仅印证了地产政策周期性轮回，还表明政府价格指导要从预售延伸到现售环节，并且要将商务产品纳入视线。深圳表示：此次《细则》出台与本轮房地产调控有关，2017年政府调控房地产市场旨在控制房价不继续上行。

《细则》规定，新房申请预售审批时，政府需要对拟申请办理预售的商品住房和商务项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。申请预售的项目，户型按照建筑面积小于90平方米、90-144平方米、大于144平方米分为三类，这些户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价。若周边无同类在售项目参考，可参照周边同类二手房价格。若属于分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

《细则》要求，预售价格要在深圳市价格主管部门办理备案，价格主管部门不再办理上调备案价格的变更手续。同时，现售环节也要办理现售价格指导手续，具体标准参照预售项目预审查制度。若没有完成前述手续，开发商将没有开通网签现售合同权限。

市场预计，商务项目将成为调控重点对象。作为的类住宅产品，商务近几年在深圳楼市占比越来越大。据飞介绍，2013年商务占深圳商品住房体量的5%，目前已经攀升到20%左右。

深圳数据显示，从2008年起，商务批售量呈逐年上升趋势。2016年深圳共有36个商务项目取得预售资格，全年供应量达111万平方米，创历史新高，均价达到每平米5.2万元。

限购政策下，商务承接了部分住宅外溢的需求。“商务本身是个 产品，政府不希望资金涌向这样的出口，2017年市场处于调整期，新房是整个市场的风向标，房价预期必须得控制住。”飞说。

商务不只是受到价格指导，用地等改造为商务或将受到限制。1月13日，市场流传《关于进一步加强商业研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》，深圳市规划国土委对商业、、研发用房的建筑设计管理等提出意见。业内解读认为，若意见稿顺利通过，未来的商业、、研发用房用地将不能随意转换成可供居住的商务，这将导致该产品供应量下降。但目前规土委官网上尚未挂出相关文件。

此外，针对非毛坯的商品住房和商务项目，《细则》规定：在办理预售或现售预审查时开发商需要将装修成本从申报价格中剥离，并且在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含非毛坯成本。

为管控开发商，在深圳地区付诸执行的地产政策已经层层加码。在土拍环节，试行“双限双竞”模式，即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。在融资环节，开发商要承诺不得利用信贷资金缴纳土地出让金。在营销环节，开发商将受到整顿处罚。

数据显示，深圳新房周成交均价目前稳定在“5”字头。1月9日至1月15日，深圳一手住宅成交427套，成交面积约4万平方米，环比分别大幅下跌58.6%和64.8%。新房成交均价每平米为53556元。二手住宅共成交965套，成交面积约为9.3万平方米，环比分别上升88.1%和103.5%。二手房成交均价为每平方米52240元。