住建部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见

住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见

建房[2016]168号

各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局）、发展改革委、物价局、通信管理局、工商局（市场监督管理部门）、银监局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（）城支行、副省级城支行，各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局：

房地产中介行业是房地产业的重要组成部分。近年来，房地产中介行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。为加强房地产中介管理，保护群众合法权益，促进行业健康发展，现提出以下意见：

一、规范中介服务行为

（一）规范中介机构承接业务。中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查，房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。

（二）加强房源信息尽职调查。中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项。

（三）加强房源信息发布管理。中介机构发布的房源信息应当内容真实、全面、准确，在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产中介从业人员应当实名在网站等渠道上发布房源信息。中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，中介机构要在2个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。

（四）规范中介服务价格行为。房地产中介服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。中介机构应当严格遵守《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》及《商品房销售明码标价规定》等法律法规，在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价。提供代办产权过户、贷款等服务的，应当由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。中介机构不得实施违反《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国反垄断法》规定的价格违法行为。

（五）规范中介机构与金融机构业务合作。中介机构提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，并提供当地的贷款条件、低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考。中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

（六）规范中介机构涉税服务。中介机构和从业人员在协助房地产交易当事人办理纳税申报等涉税事项时，应当如实告知税收规定和优惠政策，协助交易当事人依法诚信纳税。税务机关对在房地产主管部门备案的中介机构和取得职业资格的从业人员，其协助房地产交易当事人办理申报纳税事项诚信记录良好的，应当提供方便快捷的服务。从业人员在办理涉税业务时，应当主动出示标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人签订“阴阳合同”，低报成交价格；不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠；不得倒卖纳税预约号码。

二、完善行业管理制度

（七）提供便捷的房源核验服务。市、县房地产主管部门要对房屋产权人、备案的中介机构提供房源核验服务，发放房源核验二维码，并实时更新产权状况。积极推行房地产中介服务合同网签和统一编号管理制度。房地产中介服务合同编号应当与房源核验二维码关联，确保真实房源、真实委托。中介机构应当在发布的房源信息中明确标识房源核验二维码。

（八）全面推行交易合同网签制度。市、县房地产主管部门应当按照《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）要求，全面推进存量房交易合同网签系统建设。备案的中介机构可进行存量房交易合同网上签约。已建立存量房交易合同网签系统的市、县，要进一步完善系统，实现区域的全覆盖和交易产权档案的数字化；尚未建立系统的，要按规定完成系统建设并投入使用。住房城乡建设部将开展存量房交易合同网签系统建设和使用情况的专项督查。

（九）健全交易资金制度。市、县房地产主管部门要建立健全存量房交易资金制度。中介机构及其从业人员不得通过账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。已建立存量房交易资金制度的市、县，要对制度执行情况进行评估，不断优化方式；尚未建立存量房交易资金制度的，要在2016年12月31日前出台办法，明确制度并组织实施。省级住房城乡建设部门要对所辖市、县交易资金制度落实情况进行督促检查，并于2016年12月31日前将落实情况报住房城乡建设部。

（十）建立房屋成交价格和租金定期发布制度。市、县房地产主管部门要会同价格主管部门加强房屋成交价格和租金的监测分析工作，指导房屋交易机构、价格监测机构等建立分区域房屋成交价格和租金定期发布制度，合理引导市场预期。

三、加强中介市场

（十一）严格落实中介机构备案制度。中介机构及其分支机构应当按规定到房地产主管部门备案。通过互联网提供房地产中介服务的机构，应当到机构所在地省级通信主管部门办理网站备案，并到服务覆盖地的市、县房地产主管部门备案。房地产、通信、工商主管部门要建立联动机制，定期交换中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。

（十二）积极推行从业人员实名服务制度。中介机构备案时，要提供本机构从事经纪业务的人员信息。市、县房地产主管部门要对中介从业人员实名登记。中介从业人员服务时应当佩戴标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。各地房地产主管部门要积极落实房地产经纪专业人员职业资格制度，鼓励中介从业人员参加职业资格考试、接受继续和培训，不断提升职业能力和服务水平。

（十三）加强行业信用管理。市、县房地产主管部门要会同价格、通信、金融、税务、工商等主管部门加快建设房地产中介行业信用管理平台，定期交换中介机构及从业人员的诚信记录，及时将中介机构及从业人员的基本情况、良好行为以及不良行为记入信用管理平台，并向社会公示。有关部门要不断完善诚信典型“红名单”制度和严重失信主体“黑名单”制度，建立健全守信联合激励和失信联合惩戒制度。对诚实守信的中介机构和从业人员，在办理房源核验、合同网签、代办贷款等业务时，可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施；在日常检查、专项检查中优化检查频次；在选择中介机构运营管理政府的公租房时，优先考虑诚信中介机构。对违法违规的中介机构和从业人员，有关部门要在依法依规对失信行为作出处理和评价的基础上，通过信息共享，对严重失信行为采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点对象，限制其从事各类房地产中介服务。有关部门对中介机构作出的违法违规决定和“黑名单”情况，要通过企业信用信息公示系统依法公示。对严重失信中介机构及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等，要联合实施市场和行业禁入措施。逐步建立房地产中介行业信用管理平台，并纳入社会信用体系。

（十四）强化行业自律管理。充分发挥行业协会作用，建立健全地方行业协会组织。行业协会要建立健全行规行约、职业道德准则、争议处理规则，推行行业质量检查，公开检查和处分的信息，增强行业协会在行业自律、监督、协调、服务等方面的功能。各级行业协会要积极开展行业诚信服务承诺活动，督促房地产中介从业人员遵守职业道德准则，保护消费者权益，及时向主管部门提出行业发展的意见和建议。

（十五）建立多部门联动机制。省级房地产、价格、通信、金融、税务、工商等主管部门要加强对市、县工作的监督和指导，建立联动机制。市、县房地产主管部门负责房地产中介行业管理和组织协调，加强中介机构和从业人员管理；价格主管部门负责中介价格行为，充分发挥12358价格平台作用，及时处理投诉举报，依法查处价格违法行为；通信主管部门负责房地产中介网站管理，依法处置违法违规房地产中介网站；工商主管部门负责中介机构工商登记，依法查处未办理营业执照从事中介业务的机构；金融、税务等部门按照职责分工，好房地产中介行业管理工作。

（十六）强化行业监督检查。市、县房地产主管部门要加强房地产中介行业管理队伍建设，会同有关部门建立健全日常巡查、投诉受理等制度，大力推广随机抽查，建立“双随机”抽查机制，开展联合抽查。对存在违法违规行为的中介机构和从业人员，应当责令限期改正，依法给予罚款等处罚，记入信用档案；对违法违规的中介机构，应按规定取消其网上签约资格。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商主管部门要依法将其清出市场。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国工业和信息化部

中国人民银行

国家税务总局

中华人民共和国国家工商管理总局

中国银行业监督管理委员会

2016年7月29日

解读

亮出重拳套上紧箍 看谁还敢任性

——七部门加强房地产中介管理新规解读

近日，住房城乡建设部、国家发展改革委、人民银行、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。在七部门联合召开的新闻通气会上，相关部门负责人就相关政策进行了解读。

出台背景

近年来，随着二手房市场和住房租赁市场的快速发展，房地产中介行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了积极作用。但也存在部分中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押等信息、强制代办收费、吃差价、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务、捏造散布信息等问题，侵害了群众合法权益，扰乱了市场秩序。为此，住房城乡建设部部署开展房地产中介专项整治工作，要求各地房地产主管部门会同有关部门重点查处中介机构和从业人员的10类违法违规行为，及时曝光典型案例。目前，各地正在全面开展专项整治。今年6月，住房城乡建设部通报了首批房地产中介行业违法违规典型案例。随着专项整治工作的深入开展，还将陆续通报。

同时，针对群众反映的突出问题，住房城乡建设部会同国家发展改革委、人民银行、工商总局、银监会等部门，在深入调研的基础上，广泛征求地方主管部门、房地产中介机构、学者和行业协会的意见，在现有法律法规和政策框架内，从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场3个方面，提出了16条政策措施，并联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》），力求充分发挥各部门，充分履行职责，形成合力，不断规范房地产中介市场秩序，切实维护群众合法权益。

保证房地产中介机构发布的房源信息真实

当前，一些中介机构通过发布虚假房源或已成交的房源信息、恶意标低价格、隐瞒房屋存在抵押等方式，吸引客户，招揽业务。为规范中介机构这类行为，《意见》规定：

●实行房源信息核验制度。中介机构在发布房源信息前，经委托人同意后，要到房地产主管部门进行房源信息核验，确保发布的房源真实存在、可以交易。

●编制房屋状况说明书。中介机构发布房源信息要编制房屋状况说明书，标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等以及其他应当说明的重要事项。

●加强房源信息发布管理。中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。

●已交易房源信息要及时撤除。对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，中介机构要在两个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。

解决房地产中介机构收费不规范、不透明的问题

针对中介机构收费不规范、不透明的问题，《意见》明确：

●实行明码标价。中介机构要在经营场所醒目位置标出全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价。

●代办服务由当事人自愿选择。中介机构提供代办产权过户、贷款等服务的，应当由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。

●加强对中介价格行为的。充分发挥12358价格平台作用，及时处理投诉举报，依法查处价格违法行为。

保障房屋安全交易

为保障房屋交易安全、维护交易当事人的合法权益，《意见》提出4项措施：

●规范中介机构承接业务。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。

●规范中介服务合同签订行为。中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查。

●推行交易合同网签制度。各地要全面实行交易合同网上签约，一套房屋已经完成网上签约的，不能再重复签约，防止出现“一房二卖”。

●实行交易资金制度。各地要建立健全存量房交易资金制度，中介机构及其从业人员不得通过账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

规范房地产中介机构与金融机构业务合作

目前，许多群众在购买房屋时都需要办理个人住房贷款业务，因此许多中介机构与金融机构建立了业务合作关系。但在实践中，存在中介机构指定金融机构、捆绑服务、违规提供或与其他机构合作提供等问题。为规范中介机构与金融机构业务合作，《意见》规定：

●中介机构提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑。

●中介机构不得提供或与其他机构合作提供等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。

●金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

规范房地产中介机构协助当事人纳税

目前，一些中介机构在协助当事人纳税时，存在瞒报真实成交价格、偷逃税费等问题。为规范中介机构协助当事人纳税行为，《意见》规定：

●中介机构和从业人员在协助房地产交易当事人办理纳税申报等涉税事项时，应当如实告知税收规定和优惠政策，协助交易当事人依法诚信纳税。

●规范中介从业人员办理涉税业务。中介从业人员在办理涉税业务时，应当主动出示标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人就同一房屋签订不同交易价款的合同，低报成交价格；不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠；不得倒卖纳税预约号码。

●对在房地产主管部门备案的中介机构和取得职业资格的从业人员，诚信记录良好的，税务机关要提供方便快捷的服务。

强化房地产中介机构管理

长期以来，中介机构设立门槛低，鱼龙混杂，有的中介机构未经备案从事中介业务，游离于之外。为进一步强化中介机构管理，《意见》规定：

●严格实行备案制度。中介机构及其分支机构应当按规定到房地产主管部门备案。对于通过互联网提供房地产中介服务的机构，除应当到机构所在地的省级通信主管部门办理网站备案外，还应当到服务覆盖地的市、县房地产主管部门备案。

●实行中介机构名单公示制度。各地房地产、通信、工商主管部门建立联动机制，定期交换信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。

加强对房地产中介从业人员的管理

针对当前房地产中介从业人员流动性大、整体素质不高、侵害群众权益等问题，为加强中介从业人员管理，提升中介从业人员形象，《意见》规定：

●规范中介从业人员服务行为。中介从业人员在网站等渠道上发布房源信息的，应当以真实姓名发布。

●推行中介从业人员实名服务制度。要求市、县房地产主管部门对中介从业人员实名登记。中介从业人员服务时，应当佩戴标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。

●落实房地产经纪专业人员职业资格制度。鼓励中介从业人员参加职业资格考试，接受继续和培训，不断提升职业能力和服务水平。

加强房地产中介行业信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合惩戒制度

加快建立健全房地产中介行业信用体系，构建以信用为核心的新型市场体制，有利于营造公平诚信的市场环境。为此，《意见》提出了措施：

●加快建设房地产中介行业信用管理平台。要求各市、县房地产主管部门会同价格、通信、金融、税务、工商等主管部门，加快建设房地产中介行业信用管理平台，及时将中介机构及从业人员的基本情况、良好行为以及不良行为记入信用管理平台，并向社会公示。

●建立守信激励和失信惩戒机制。要求市、县相关部门不断完善诚信典型“红名单”制度和严重失信主体“黑名单”制度，建立健全守信联合激励和失信联合惩戒制度。

●逐步建立房地产中介行业信用管理平台，并纳入社会信用体系。

《意见》还规定了一些具体的守信联合激励和失信联合惩戒措施，让守信者一路畅通，让失信者寸步难行。

●对诚实守信的中介机构和从业人员，在办理房源核验、合同网签、代办贷款、涉税业务时，将享受方便快捷的服务；相关部门在日常检查、专项检查中将优化检查频次；各地在选择中介机构运营管理政府的公租房时，将优先考虑诚信中介机构。

●对违法违规的中介机构和从业人员，有关部门将在依法依规对失信行为作出处理和评价的基础上，通过信息共享，对严重失信行为采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点对象，限制其从事各类房地产中介服务；对中介机构作出的违法违规决定和“黑名单”情况，将通过企业信用信息公示系统依法公示；对严重失信中介机构及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等，将联合实施市场和行业禁入措施。

建立多部门联合机制

房地产中介管理工作，涉及房地产、价格、通信、金融、税务、工商等多个部门。《意见》明确要求，省级房地产、价格、通信、金融、税务、工商等主管部门要加强对市、县工作的监督和指导，建立联动机制。

●市、县房地产主管部门负责房地产中介行业管理和组织协调，加强中介机构和从业人员管理，全面推行存量房交易合同网签和交易资金工作。

●价格主管部门负责中介价格行为，依法查处价格违法行为。

●通信主管部门负责房地产中介网站管理，依法处置违法违规房地产中介网站。

●工商主管部门负责中介机构工商登记，依法查处未办理营业执照从事中介业务的机构。

●金融等部门按照职责分工，分别负责做好对金融机构与中介机构的业务合作和涉税服务的工作。

摘自 《中国建设报》 2016.08.18 记者 吴国文