2016年10月20余城调控呼啸而至 楼市进入“速冻”模式？

20余城调控呼啸而至楼市进入“速冻”模式？

国庆长假期间，各地楼市调控政策如暴风骤雨般袭来，北京、南京、厦门、深圳、苏州、合肥等20余个城市先后出台政策，有的加码限购限贷，有的重启限购限贷。此次调控与之前的政策亦有诸多不同之处，比如这轮调控热潮呈蔓延态势，“一城一策”特征明显，且力度更为突出。

而从2015年9月份楼市调控政策松动到如今再收紧，中国房地产市场的这波牛市只持续了一年时间。那么，这轮新政实施后，各地房价是否下跌了？成交量如何变化？为此，《每日经济新闻》记者实地走访了北京、深圳、杭州等一线及部分二线热门城市新房及二手市场以探究竟。

在刚过去的“十一周”期间，北京、南京、厦门、深圳、苏州、合肥等20多个城市先后出台新的楼市调控政策，限购限贷在一些城市加码，在一些城市重启。

这一轮呼啸而来的“调控旋风”，相较2010年以来的多轮调控，在精细化和力度上都更胜一筹。

近日，接受《每日经济新闻》记者采访的多位业内人士预测，楼市将进入“速冻”模式，市场预期将回稳，房价涨幅或回落。然而，在新的基本面之下，这一轮调控之于房地产市场和中国经济的逻辑已大不相同。

分城施策力度

2000年以来，全球都在经历长期的量化宽松。在中国，A股市场从1990年至今前后历经了五轮牛熊交替。同样，中国楼市也经历了多轮调整周期。

2009年，楼市上演，次年一季度商品房销售均价同比增长了16.4%。2010年4月，国务院出台“新国十条”，将二套房低首付提升至五成；同年9月“新五条”祭出，直至次年出台“新国八条”，调高首付比例、限定购买套数、设定房价调控目标等措施进一步深化。

政策变动之际，《每日经济新闻》记者注意到，和“新国十条”、“新五条”、“新国八条”等被业内描述为“一刀切”的政策模式不同，这一轮楼市调控热潮呈蔓延态势，“一城一策”特征显著，且力度更为突出。

自今年3月25日上海、深圳出拳调控，昆山、杭州、南京、厦门、福州等城市纷纷跟进。而在“十一周”的7天期间，楼市调控如多米诺骨牌一般在20多个城市蔓延开来。

此次一线城市和热点二线城市不仅对本地户籍和外地户籍居民进行了限购，在社保、纳税等年份要求上也颇为严厉，甚至此前已出台政策的不少城市，也在国庆期间再度加码。

除限购限贷之外，本轮调控还在“确保土地和新房供应”、“遏制各种资金违规进入房地产”、“整顿开发企业和中介”和“舆论引导”等方面强化了管理，落点更细、辐射面更广。

多地成交量出现下滑

值得注意的是，和上一轮调控潮效果缓现的态势截然不同，这轮密集调控呼啸而来，市场预期快速回落。

中指院数据显示，“十一周”期间主要城市日均成交面积环比下滑48%。超九成城市环比出现回落，各线城市均有不同程度的下滑。

10月7日，新华社援引国际货币基金组织官员言论称，宏观审慎政策措施对于抑制房价过快上涨是合适的，中国房价涨幅将出现回调。

在不少业内人士看来，伴随部分未出台新政的热点城市继续跟进，市场或将如以往数次调控潮一样，进入一段“速冻期”，市场交投出现不同程度的回调。

但也有言论认为，产能过剩、信贷宽松、经济增速放缓等基本面不变，这次市场调控或无法扭转房地产的长期发展趋势。

10月2日，中国政府网转载的新华社文章《“金九银十”话楼市：多地调控政策升级能否稳住房价？》就直言，“一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济；另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。”

不能忽略的是，目前中国经济面临的客观压力和2009年截然不同，GDP增速在上半年已经降到了6.7%。无论是信贷宽松、债务压力，还是国内外形势，2016年的这一轮调控，身处的经济环境更加复杂和焦灼。因而此次调控旨在“稳住房价”，并且房地产依然是中国经济发展的重要支柱。

“而房地产也是将资金留在国内的重要渠道。”北京贝塔咨询合伙人杜丽虹向记者直言，经济下行压力大，宽松的货币政策是必然选择。在资产配置荒的大背景下，楼市仍是资金的好去处。

“因而用更深刻的逻辑来理解本轮楼市调控，其实可以视为‘借力楼市去库存提振经济’的一部分，即在楼市火热之后，从一线城市开始限购，将资金赶往二线；后在二线城市实施限购，将高涨的资金需求赶往三线，从一线城市到二、三线城市拉动整体经济。”有业内人士如是表示。

“十一”调控 楼市“猫冬”

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一线报告

在国庆长假期间，先后有20多个城市出台新的楼市调控政策，限购限贷在一些城市加码，在一些城市重启。多位业内人士预测，楼市将进入“速冻”模式，市场预期将回稳，房价涨幅或回落。

一线报告

近日，鄂尔多斯祭出“房票”大招，以平方米计量，拆迁户持“房票”自由兑换由政府回购的商品房，多则卖掉，少则购买。记者走访发现，当地去化库存仍然较大，部分“房票”可低至6.7折。

政策分析

今年国庆长假期间出台限购政策城市中，至少有3个今年初或年中已开始实施限购，它们分别是深圳、苏州和南京。分析指出，主要是部分地区前期的政策调控效果不够好，房价地价仍然上涨。

相关市场

诸多迹象表明，国庆长假期间掀起的这轮楼市调控潮让热门城市的楼市哑火了，比如北京成交面积环比下跌逾九成，南京下跌逾七成。此外，三、四线城市也并未因此而出现成交大涨的情况。

评论

民生银行地产研究院研究员冯焱东指出，房地产市场近些年往往是两三年一个明显的周期，而调控要反周期进行，按揭等作用明显的金融工具可能在3年内要随时使用才能应对市场的波动。

冯焱东：楼市波动为何周而复始？这六大因素在作怪

◎冯焱东

人类经济活动存在波动性特征，经济学家称之为经济周期，即国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。经济周期的起因有外因说，内因说和综合说等多种。其中，内因论认为，周期源于经济体系内部如收入、成本、在市场机制作用下的必然现象，包括纯货币理论，过度理论和消费不足理论和心理预期理论等。

以上经济波动理论对房地产周期波动都能做一定解释，比如基钦周期理论（由美国经济学家约瑟夫·基钦1923年提出）主要从库存角度去研究和观察经济波动，认为库存过多，生产商就减少生产，经济向下波动；库存减少，生产商又会加大生产，经济向上波动。从基钦周期理论观察中国房地产市场波动是有很大借鉴意义的。

目前，我国三、四线城市都存在房地产库存过大的问题，原因是地方在前几年过度供应土地造成的，这些城市的新开工量自然就降低了，房价可能还在下调，只有库存减少到一定程度，新开工量和房价才会上升。不过，宏观经济周期理论不能充分解释房地产波动现象，必须结合行业本身特质做进一步分析。

金融资源分布存在三个不平衡

与电信电力、医疗保健等弱周期行业相比，房地产是一种强周期行业，我国房地产波动性强的原因有如下几点：

一是房地产既是消费品，又是品。在当前高净值人群手握巨额现金、渠道不多的情况下，房地产很容易成为炒作对象。

二是土地是稀缺资源，在农村土地入市受限等情况下，土地显得更加紧张。是在人口不断涌入、集聚了大量资源的一线城市和省会城市、计划单列市，地价更容易快速上涨，进而推动房价上涨。

三是房地产金融属性较强。在开发和购买两端金融都有支持，按揭可以降到两成，房地产开发自有资金比例达到25%即可，土地款通过资管计划、地产基金、信托等方式可以获得七成甚至八成融资，这种高融资往往会造成金融过度支持房地产，在房地产泡沫形成过程中推波助澜。

四是中国金融资源分布存在几个严重不平衡现象，即行业不平衡、地域不平衡和企业不平衡。行业不平衡表现在金融资源过于集中在房地产方面，今年上半年银行贷款增加7.53万亿元，其中房地产就增加了2.93万亿元，占比高达39%；区域不平衡表现在金融资源主要集中在一线、省会城市和计划单列市，是东部城市，这些区域的存贷比远高于其他区域，可以说中西部城市和中小城市在金融资源上是在支持东部和大城市；企业不平衡是指在行业集中度不断提高情况下，各金融机构把资金投放对象纷纷锁定大型开发商，债券市场和股市也对大型开发商给予大力支持，这就导致大型开发商手头资金充裕，且十分，直接刺激了纪录不断被刷新。在中国城镇化快速发展时期，这三个不平衡和房地产区域明显分化结合在一起，很容易使得一线城市和部分二线城市地价房价过快上涨。

五是房地产行业政策性很强，也对房地产周期波动形成较大影响。首先，房地产具有基础性特点，住宅是居民基本的生存条件，住房问题一要靠市场，二要靠政府保障，全都如此。同时，土地又是人类经济社会活动基本生产要素，政府作用异常重要。其次，房地产关联性强，对上中下游的电力煤炭、钢铁机械水泥、家电家具消费等各种产业带动性十分明显，房地产发展好坏对于经济社会影响相当大。第三，房地产易诱发投机，并形成泡沫，房地产泡沫分为供应泡沫和价格泡沫两种。当前，三四线城市主要是供应泡沫，一线城市和部分二线城市主要是价格泡沫。如果让市场机制起主要作用的同时，政府不积极作为，房地产市场的大幅波动必然对国民的生产生活产生很大负面影响，甚至可能危及经济金融安全。基于以上原因，政府对房地产格外关注，但问题在于，政策出手的时机、力度、侧重点如果比较到位，对减轻周期波动是有好处的，反之，则可能加大波动幅度。

六是房地产调控本身存在一个天然矛盾和难点——不能对同一个时段的需求和供应同时进行调节。需求是一个快变量，供给是一个慢变量，需求与供给的节奏天生不太合拍。如需要供应增加来满足需求、避免供不应求和房价快速上涨时，因从买地到达到预售条件存在1~2年的时差，一时上不来；而在库存过大，需要降低供应、避免严重积压资金时，加上房地产往往存在一定刚性增长特点，短期内很难使供应量降低，一时又下不来。总体来看，调节需求相对容易，调节供给相对困难。就供给调节而言，抑制供给又比刺激供给更难。

未来应在五个方面下功夫

房地产周期波动越大，对房地产本身和宏观经济影响越大，所以如何减轻房地产波动幅度是政府和行业的一个重大课题。笔者认为，降低房地产波动幅度要在以下几方面下功夫。

，要理顺和地方政府调控的责权利关系。房地产是地方性产业，且各地发展差异很大，房地产健康发展仅靠政策是不行的，必须充分发挥地方政府的主导作用。和地方利益诉求有所不同，是导致以往房地产调控效果不甚理想的重要原因，如何解决？应该把房地产调控主要责任落实在地方政府身上，房价波动要列入主要政绩考核目标。我国不少城市人口动辄数百万甚至几千万，相当于一个其他国家总人口，应该赋予地方房地产调控更多更灵活的权利，包括金融、税收等方面政策调控的权利，如首付比例、限购限贷政策、交易环节税收政策等。

与此同时，要积极贯彻落实“分类调控、因城施策”精神，当前大部分城市供过于求，需要去库存，少数城市供不应求，需要补库存。在去库存的大旗下，部分热点城市也在执行去库存政策，而不是补库存政策，可谓火上浇油，导致地价房价狂飙。因城调控政策执行不到位是此轮房地产热潮的重要原因，须引以为鉴。

第二，地方政府要立足城市长远发展，提高房地产调控的本领，加强土地供应计划性。计划与市场经济调节两大手段，在房地产方面，计划性尤为重要，因为土地是政府供应的，一方面要防止无节制供地，这会形成供应泡沫；另一方面，要防止供地不足，这会催生房价泡沫。房地产的需求调控相对容易，重点要放在供给侧，要努力形成供应略大于需求的长期态势，供不应求会导致房价快速上涨，要明白房价是易涨难跌、快涨慢跌的。

第三，要增强房地产调控的前瞻性，努力避免滞后性。调控不能等到问题很严重了，房价已经很离谱了再出措施，应及早出手。调控之所以滞后，除管理部门对形势变化缺乏足够敏感外，另一个原因是金融等调控工具无法常态化使用，短效调控机制没有建立起来。房地产调控有财政税收、金融、法律、、舆论引导、户籍、土地等等多种方式，其中有些是快变量，有些是慢变量，税收、金融、舆论引导、等快变量工具，地方政府应该常态化和及时使用，做到短效机制短效调控机制与长效调控机制结合，快变量调控手段与慢变量调控手段结合。

按揭等金融工具在房地产调控中的作用大，时效性也强，必须随时灵活采用，房地产市场这几年往往是两三年一个明显的波动周期，调控其实就是反周期，所以金融调控工具可能在3年内要随时使用才能应对市场的波动。现在往往是几年才有一次调整，这种节奏是审批的方式，还算不上根据市场激烈变化及时应对，这对调控房地市场显然是不利的。税收政策也很重要，在房地产过热时期要及时调整流通环节乃至持有环节的税务政策。

第四，房地产热点城市往往是经济发达地区，理应在经济转型和创新创业方面做出表率。具体来说，要主动减轻地方经济对房地产的依赖，地方财政对土地出让金的依赖。土地财政是分税制改革之后形成的一个问题，需要在税制改革方面进一步深入解决，物业税对减轻土地财政依赖、抑制房地产投机、促进房地产平稳发展有一定作用，可以考虑在适当时机实施。

第五，集体土地出让步伐需要加快。土地垄断供应容易抬高地价房价，集体土地入市能有效破除垄断，减轻地价上升压力。

（作者系民生银行地产研究院研究员）

热门区域哑火 三四线楼市不会“雨露均沾”

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◎每经记者 杜冉乐

近期，一些投机性资金大量涌入房地产市场。针对近一段时间部分热点城市楼市持续高热，今年国庆节前以及国庆期间，北京、天津、合肥、郑州、杭州、武汉等城市陆续出台了房地产市场调控政策。这些楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。

事实上，在本轮楼市火爆行情中，三、四线城市仍然低迷，两极分化趋势依然存在。通过这次调控，典型一、二线城市房地产市场暂时降温吗？会否挤出更多需求，从而给三、四线城市去库存带来良机？楼市与股市是否有跷跷板效应，炒楼资金会否进入股市？股市能否迎来一波上涨行情？《每日经济新闻》记者对此进行了调查。

多种迹象表明，今年“十一周”期间掀起的这轮楼市调控潮让热门城市的房地产市场哑火了，比如北京成交面积环比下跌逾九成，南京下跌逾七成。

典型一、二线城市房地产市场暂时降温了，这会否挤出更多需求，从而给三、四线城市去库存带来良机？

据相关媒体报道称，10月7日，常州市通江路沿线的深业幸福里5号楼近百套房源开盘即。在热门城市受调控的背景下，这个消息备受关注。

常州作为三线城市典型代表，周边有同属三线的无锡以及二线的苏州、一线的上海。上海一家房企营销人士表示，楼市调控溢出效应会带来上海周边未限购楼市成交活跃，但不尽然，这要看区域。

《每日经济新闻》记者调研发现，位于中西部地区的更多三、四线城市并未因此而表现出明显的成交大涨行情。

三、四线城市成交冷热不均

中指研究院新监测数据显示，以华南为例，今年国庆期间，像“京沪深”等热门城市的楼市受较严厉调控影响出现不同程度下跌，但像东莞、惠州、韶关等三、四线城市成交却没有集体表现向好。

具体来看，“北上广深”4个一线城市成交面积环比不同程度下跌，其中北京、上海跌幅大，分别为64%与92%。济南、南昌、杭州、武汉与南京等16个二线城市成交面积环比全部下滑，但多数同比却有所增长，济南同比增幅高，南京与厦门成交量有所下滑。

从今年国庆期间三线城市的成交情况来看，东莞成交2103套，成交面积25.4万平方米，成交面积环比下跌36%；惠州成交243套，成交面积2.9万平方米，成交面积环比下跌74%；韶关成交696套，成交面积6.8万平方米，成交面积环比涨幅120%。

东莞、惠州深圳都市圈，佛山、惠州广州都市圈，韶关不具有此等。一位在深圳做生意的广东韶关籍吴先生说，“我们仰望深圳高房价，买不起，户口在老家（韶关），多挣些钱回老家买房。”

今年国庆期间，东莞与佛山等广东省内多个三线热点城市也出台调控新政，但相对“京沪深”一线城市及南京等典型二线城市来说，其调控较为温和。以佛山为例，该地新政重点针对禅城区、南海区与顺德区等。从佛山新政来看，其强调把购房资源导入到佛山中西部，试图扭转区域结构不平衡问题。

《每日经济新闻》记者注意到，放眼“长三角”地区，“苏锡常”中的苏州、无锡因限购而哑火。以无锡为例，10月2日限购当日及次日分别成交167套、184套，但此后4天成交严重下挫，其中10月5日仅成交28套，但常州楼市却曝出较活跃的迹象。搜狐焦点信息显示，10月7日，常州市通江路沿线的深业幸福里5号楼近百套房源开盘即。

此外，北方的保定、包头等城市虽受惠于相关重要的区域规划，但成交也并不显著，甚至也出现了下滑。包头在今年国庆期间成交了224套，成交面积2.6万平方米，成交面积环比跌幅66%。

需求外溢效应助力三、四线

上海社科院城市与人口发展研究所所长、博士生导师郁鸿胜近日在接受《每日经济新闻》记者采访时说，“‘长三角地区’很多三、四线城市都快成二线城市了，为什么？主要是其一线城市的边缘。”

实际上，记者也观察到，位于“京津冀”、“长三角”与“珠三角”三大城市群的保定、唐山、常州、无锡、东莞、佛山等城市从传统级别划分来看，他们确实是三、四线城市，但论经济实力及增长，已不输于中西部偏远地区的一些省会城市。

此前，包括新城控股副总裁欧阳捷等房地产业内人士曾提说三、四线城市高库存是个伪命题，其意思是说对于三、四线城市不要一概而论，而要区别看待。

以保定为例，房天下监控监测新数据显示，从8月份到9月份短短1个月，保定五大区房价都涨了。其中，竞秀区房价一个月涨两千多，涨幅19.48%；莲池区涨幅18.33%；满城区、徐水区幅度分别为11%和23.25%，清苑区幅度高，涨了30.14%。

中指研究院数据显示，9月百城新建住宅价格指数榜单上，同属河北的廊坊环比涨幅5.85%，第六；“长三角”的常州环比涨幅6.83%；昆山环比涨幅6.21%；“珠三角”的珠海环比涨幅5.95%。

目前，9月百城房价前六的郑州、无锡、昆山已出台限购。北京一位房产机构负责人说，从当前调控趋势来看，哪个城市房价出现过热迹象，当地政府肯定不敢怠慢，势必会出台调控政策。

今年初以来，房价上涨潮从沿海一线城市波及到典型二线城市，从典型二线城市再到中西部典型省会城市，似乎完成了这轮调控前的上涨路线图。外界分析其背后动因为楼市需求外溢效应。那么，这个效应会否引爆多数三、四线城市加速去库存？

中城产联主席陈宝存表示，很多三、四线城市缺少典型一、二线城市所谓都市圈或城市群等资源聚集能力，在当前宏观经济低迷背景下，这些城市产业又缺乏核心竞争力及人口净吸纳能力，对客的吸引力也在减弱。

据《经济观察报》近日报道称，一位在北京事业单位工作、月薪过万的高净值人士并未参与而投向了香港保险业，其结论是聪明的钱已撤离楼市，高净值人群正在转投境外保险，其中香港就是站。

四川一位房地产行业从业人士说，“我肯定不看三、四线（城市）了，家里人在三、四线（城市）买的房子根本卖不掉。三、四线城市户口的父母早就有房了，因为房改房等各种原因，好多家里不只1套，只有去撬动换房的改善性需求；农村的父母，倒是可以启动一下刚需。”