住建部谈楼市调控 开启新一轮未来调控或升级到一城一策

6日，中国住建部在其官网发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》的实施方案。该方案指出，完善中国房地产宏观调控，坚持分类调控，因城施策。

近半年来，中国二线城市房价“高烧”不止，屡次占据中国城市房价涨幅前置。近期，随着厦门、武汉两地出台楼市限购政策，分析人士认为中国各地的楼市调控大潮即将来临。

如何调控？住建部当天发布的上述方案透露了层面信号，完善房地产宏观调控被置于依法全面履府职能的重要一环。

该方案强调，根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。同时，建立房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。

在用地方面亦坚持分类原则。方案指出，实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策，并要求建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、机制，支持居民合理住房消费。

在方面，方案提出加强市场机构和队伍建设，加大对建筑、房地产等企业和人员的，依法查处和曝光违法违规行为。

此外，应实行统一的建筑市场。按照简政放权、方便企业、规范管理的原则，简化前置管理，强化事中事后，给予外地建筑企业与本地建筑企业同等待遇。

该方案将从2016年下半年开始，分宣传发动、组织实施和检查总结三个阶段完成，在2019年下半年，对中国住房城乡建设系统贯彻落实情况进行总结。（夏宾）

开启新一轮去未来调控或升级到一城一策

日前，住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》的实施方案，"实施方案"中提出，完善房地产宏观调控。今日本版特邀业内从房地产的导向、监测机制、住房税收信贷和公积金改革等四方面给予解读，以飨读者。

近期，住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》（以下简称《纲要》）的实施方案，强调根据房地产市场分化实际，坚持分类调控，因城施策，完善房地产宏观调控。

据悉，《纲要》共出现了10次房地产的字眼。在主要任务和具体措施方面，有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份两会以来，住建部文件中涉及房地产市场调控问题。

表示，此类方案中明确了完善房地产宏观调控的思路，当然在此类宏观调控的思路中，明确了因城施策的导向，此类思路和近一年的调控思路一致，各地也在积极落实。

在接受媒体记者采访时表示，房地产市场分化加剧，从去库存的结构内容看，去化的大部分是一线、二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。近日，有关资产去泡沫的政策开始落实，针对房地产领域的降政策正密集出现，这代表了一轮收紧调控的开始。

"整体看，类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快的城市，未来去将成为主流政策取向。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。"表示。

表示，目前房价上涨过快或房价即将上涨的城市分为三类，后续较容易出台调控政策。类是房价已经明显上涨的城市，涨幅在前10的二线城市，类似福州、天津、杭州等城市；第二类是房价预计后续会上涨的城市，单价在一万以下或一万左右的城市，类似石家庄、青岛、长沙等城市，此类城市房价后续需要观察，容易引起管制；第三类是大城市周边的三线、四线城市，类似嘉兴、无锡、廊坊、惠州等城市。

表示，未来政策将开始"托底盖帽"，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础上，调控政策也开始了明显的分化。房价上涨较快的城市，包括部分一线、二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括部分城市的信贷收紧，部分城市涨幅过快还会出台限购政策。

房地产"同城分化"趋势显现监测机制促管控精准化

日前，住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015~2020年）》的实施方案，提出将建立房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制，值得关注的是，方案提出的监测机制的建立是在之前的文件中较少提及的。

对媒体记者表示，从房地产市场的发展看，未来房地产市场的分化已经不仅仅是一线、二线城市与三线、四线城市之间的分化，甚至有的一个城市内部都有不同区域、不同类型房源的分化，这种情况下，建立常态化房地产市场监测机制就有必要，可以给政策制定提供更科学化的数据和市场依据。

"同时，监测机制的建立可以检测楼市动向，提前预判市场走向，储备政策调控。对于房地产市场来说，建立常态化的房地产交易平台，检测市场走势，有利于事前调控，避免市场，调控进入更精准化。"表示。

在接受媒体记者采访时表示，显然此类数据监测平台建立将有利于房地产市场的健康发展和精准性调控。

"同时，此类平台建设，能够实现管控的精准化，基本上覆盖了各类重点城市，具有积极的意义。另外对于不同城市来说，后续根据库存去化周期来设定合理值、偏热值和偏冷值，能够为市场调控提出预警信号。"表示。

告诉记者，未来政策开始"托底盖帽"，去金融是盖帽政策的主要特征，对于各地城市来说，目前房价上涨的城市数量逐渐增加，盖帽政策的主要特征将是去金融，一部分城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，实际力度并不大，所以大幅调整的可能性不大。

评论：一线城市房价上涨缘于供给不足

一线城市房价上涨缘于供给不足

笔者清楚记得在2014年9月30日，在房地产市场陷于低迷、70个大中城市新房价格环比上涨的城市数量为零的情况下，人民银行调整首套房的认定标准，打响了政府救市的枪。笔者在时间写的文章《不是每一朵野百合都会有春天》中写道："一线城市、热点城市以及人口未来流入的城市，需求依然旺盛，库存不是问题。一旦政策丧心病狂地救市，你一定要同样丧心病狂地出手买房"。如此判断的原因很简单，这三类城市未来仍然属于人口净流入地区，住房的需求长期处于旺盛状态，一旦政策回暖，房价自然回到上涨的趋势。今年房价的基本逻辑都是"供给短缺导致的报复性上涨"。

尽管高层明确警示房地产泡沫，明确提出要"抑制资产价格"，但未来房地产的走势主要受供求关系的左右，而不是政策的调整或者对价格泡沫的担忧。对于那些土地供应不够、新开工面积不够的城市而言，尽管房价已经让人恐惧，但恐怕仍将处在上涨的周期。

以北京的房地产市场为例。北京今年房价的上涨在进入下半年后，后劲十足，支撑房价的各种因素都在预示着房价可能不会就此止步。判断北京的房价，应该关注三个指标：

一是土地市场。除了今年3月，大兴出了一个""，土地市场并没有上海、深圳以及新"四小龙"那么火爆，根本原因是今年北京土地市场供应下降。数据显示，从5月至今，北京土地市场已连续3个月没有供一块地。并非因为北京无地可供，而是因为今年北京在土地供应上实现严控政策，明确新增建设用地控制在1850公顷以内。

二是房地产开发。前7个月，北京完成房地产开发2002.1亿元，同比下降9.6%。这意味着，在需求和成交大涨的情况下，未来的供应仍然处在下降的通道。8月份，北京只有两个住宅项目入市，两个项目共新增住宅产品209套。

三是库存。自8月份以来，北京的住宅库存跌至6万套以内。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套数为28932套，面积约398.7万平方米，可售现房住宅套数为32450套，可售面积约416.1万平方米。按照每月1万多套的签售，去库周期不足5个月，尽管北京市场已经是二手房唱主角，但新房库存的告急，势必对未来房价形成极大的上涨压力。

以上三个指标构成了对北京房价上涨的有力支撑。尽管北京平均每套的住宅价格超过了500多万元，四环以内新建商品房住宅单套成交价已超过1000万元，但在需求旺盛、看涨预期不改的情况下，目前已经太高的价格对看涨预期并未构成实质性的威胁。如果北京土地供应的政策不变，未来房价连想一下都很可怕。

对其他城市房价走势的判断，笔者认为基本上可以参照以上三个指标来判断。凡是土地供应充足、房地产开发增速快、新房开工面积大的城市，未来房价趋稳是大概率。比如合肥、郑州、武汉等城市，尽管目前房价表现抢眼，但看看这三个指标，在未来供应没有问题的情况下，基本意味着这三个城市的房价已经走到了尽头。今年的一个季度，房地产热点城市也许仍然会转换，但很显然，能够对房价真正形成支撑的，仍然是土地供应和未来的新房供应。在这个问题上，包括北京、上海在内的一线城市深得"饥饿营销"的真谛，玩得比合肥这些今年好像中了奖的"新人"要娴熟多了。未来房价，除了我持续看好的东莞，终还得回到老辣的一线城市！

：遏制房价乱涨 需落实差别化税收信贷政策

落实差别化住房税收信贷政策点中房价乱涨"死穴"

表示，通过政策严格控制投机性和性住房，以增加成本

日前，住建部在"贯彻《法治政府建设实施纲要（2015至2020年）》的实施方案"中指出，实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策。

由于部分城市的房价飞涨，目前除了一线城市北上广深之外，厦门、武汉、合肥、南京、苏州等5个二线城市也施行限购限贷政策。

在限贷方面，苏州规定，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购房，其首付款比例由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放"三套"及以上住房贷款。

而南京规定，拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭首付款比例调整为不低于35%；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭首付款比例不低于50%。

武汉规定，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

"落实差别化住房信贷政策关键在于执行力上。"谭云明对媒体记者表示，在房贷方面，对刚需首套自主性购房应给予政策性贷款优惠，而对投机性和性住房应予以严格控制，以增加成本。

在差别化住房税收政策方面，财政部、国税总局和住建部今年2月份联合出台的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定，90平方米以下首套房契税降至1%，90平方米以上二套房契税统一为2%；二手房无论普通住宅还是非普通住宅，满2年的统一免征营业税。

国税总局称，此次政策调整适当加大了个人购买住房的税收优惠力度，体现了对居民自住和改善性住房需求的支持。具体是将个人购买住房契税优惠范围由家庭住房，扩大到家庭第二套改善性住房，并不再区分普通住房和非普通住房。

"实施差别化住房税收政策，还是要在交易环节和所得税征管上做文章。"谭云明表示，在交易环节上，通过差别化住房税收政策主要是增大性房的交易成本，降低刚需住房的交易成本。在住房交易所得税上，需要加大税收征管，严厉打击阴阳合同，从而可以降低投机性购房的率。因此，落实差异化住房税收政策才会点中房价上涨的"死穴"。

调控楼市须标本兼治 限购限贷抑涨作用有限

调控地方楼市须标本兼治

今年以来热点城市房价高烧不退，时隔两年的“限”字旗重出江湖。据报道，厦门发出“限购令”不久，武汉也祭出了限贷消息，后续或有更多城市加入政策收紧序列。有网民表示，楼市涨幅过快，令刚需购房者望尘莫及，背后却是宽松的信贷政策和高价地作祟。限购政策只能治标，起到缓解作用，若要从根本上缓解楼市上涨趋势，还需从收紧信贷环境、增加土地供应量等长效机制着手，从而保障楼市平稳发展。

限购限贷抑涨作用有限

舆论认为，此轮房价疯涨并非偶然。网民“尹中立(博客)”表示，现今房价的原因是银行信贷等多方面原因造成部分开发商融资成本偏低，助推了高价地频现、“面粉普遍比面包贵”的现象。

有网民表示，面对高涨的房价，地方政府应该出台政策措施，防范楼市泡沫。限购政策正是在这种背景下重启的。

网民“长关漫道”表示，从今年年初以来，一些城市房价疯涨不停，超出了刚需承受范围，若政府不拿出有效调控机制，势必助长客的热情，推高楼市泡沫风险。

网民“徐立帆”称，不少企业将本应投放于实体经济的银行贷款和民间资金蜂拥投进楼市寻求利润，对实体经济形成抽血效应。在这种情形下，“抑制资产泡沫”为各热门城市楼市调控加码指明了方向。

也有网民表示，限购、限贷政策作用有限，只能在短期内有效控制住楼市的过热温度，终解决楼市问题，还需要通过市场机制来进行调节。

亟须供需两侧同时发力

有网民表示，限购只是治标，起到的只是缓解作用。如果信贷环境没有变化、高价地现象仍频频发生，那么热点城市房价上涨的趋势很难改变。此外，如果预期房价上涨，还是会有大量需求买入。

“徐立帆”表示，此前的调控也证明，仅靠单纯的限购、限贷，楼市并不会因此回到正常发展轨道，人为设定的拐点一旦松动，迎来的常常是更大力度的反弹。网民“邓新华”建议，要解决房价问题，还得从全局入手，在需求端，央行要解决人们的通胀预期；在供给侧，要实行更加灵活的土地供应制度。

网民“W1391”表示，银行和相关机构当务之急是收紧资金对房地产行业的投放，引导信贷进入实体经济，同时做好政策预期管理，给市场稳定的预期。

除了信贷，地价对楼价的影响力也不容小觑。有网民表示，部分城市因土地供应量急剧下降，拿地房地产企业通过高的方式推高地价来获得土地，为避免高拿地和一些地方政府搞饥饿营销，相关部门应把握好土地供应的区域、数量和节奏，因城制宜增加土地供应量。