中国提出：要去库存也要防泡沫 下半年因城施策将成为主流

要去库存也要防泡沫

有业内人士表示，下行压力正不断侵袭着地方经济及财政收入，在仍未找到替代行业的背景下，地方财政仍将继续对房地产的依赖，而这也决定了房地产稳的方向不能改变。此外，针对冷热不均的市场，下半年因城施策将成为主流。对于库存仍较大的城市，千方百计去库存仍是道。

对此，中银国际证券分析师袁豪表示，上周政治局会议首提“抑制资产泡沫”引起市场关注，虽然目前一二线城市楼市和地市面临过热困局，但包括三四线城市在内的行业，整体仍在漫长的去库存进程中，而国内外政治经济形势动荡加剧，国内货币政策不会做出激进调整。

但值得注意的是，独立经济学家乔瑞庆认为，当前形势下，房地产泡沫仍然存在，不能因为高库存和部分城市房价呈现下降趋势，而无视房价整体的上涨势头。在推进城镇化、调整优化产业结构以及完成“去库存”和“降成本”的迫切任务中，地方政府不能忘记“资产泡沫”的危险。

对此，国务院发展研究资源与环境政策研究所副所长李佐军日前在接受采访时也表示，供给侧改革取得了较为明显的进展，但一些地方、某些领域在推进供给侧改革过程中依然存在问题。比如房地产领域的供给侧改革应该是去房产泡沫、降房价，然而一些地方房价却出现了明显上涨，地方对这方面的认识还不足，需要探索调整。

房地产库存两极分化态势明显

多数城市库存回落 26城市不降反升

百城住宅价格同比增速

【新华社北京8月4日电】3日，发改委官网刊文称更好发挥对经济增长的作用，建议未来因城施策加大调控力度，进一步去库存；鼓励先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房，鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目。

上海房地产研究院报告显示，上半年库存削减态势明显，保持了连续10个月库存同比下滑的态势。但值得注意的是，在大多数城市库存下调的同时，26个城市的库存规模则不降反升。称，在持续“去库存”的同时，应警惕高带来的资产泡沫风险。

降温

房地产销售现回调

进入7月，“”的短期刺激效应正逐渐消退，加上淡季效应，此前领涨的深圳，也再次走在一线城市之前，率先进行下调。深圳规土委成交数据显示，7月深圳新房成交均价56720元／平方米，环比下跌8.2％，创下2012年以来环比跌幅的纪录。

事实上，回调已成为7月的房地产市场的主旋律。长江证券报告显示，75城成交数据同比增速持续回落。2016年7月，75城成交面积同比增长11.47％，相比6月回落7.58个百分点，回落幅度比上月再度加快。

对此，长江证券分析师蒲东君表示，楼市成交整体降温的趋势继续得到验证，在宽松政策边际效应递减、部分城市政策收紧、房价上涨、基数抬升等四重因素影响下，下半年销售增速将继续降温。

房地产也同步放缓。日前，统计局发布的数据显示，2016年1月至6月，房地产开发46631亿元，同比名义增长6.1％（扣除价格因素实际增长8.0％），增速比1月至5月回落0.9个百分点，其中6月单月同比增3.5％，比5月份回落3个百分点。这是2016年以来，房地产在连续3个月增速上涨后，第二月处于回落态势。同时，6月份国房景气指数为94.40，比5月份回落0.08点，为年内回落。

蒲东君认为，随着今年前期需求的加速提前释放，加之去年同期基数的不断走高，房地产销售加速回落，增速回调明显。

因此，中原地产张大伟认为，目前来看，房地产市场已经出现了高位下调迹象，而这也给处于“去库存”状态的房地产市场再度增压。

差异

不同城市库存两极分化

上海房地产研究院报告显示，截至2016年6月底，研究院智库监测的70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米，环比减少0.3％，同比减少4.7％。相比年初45425万平方米的规模，上半年库存削减态势明显，保持了连续10个月库存同比下滑的态势。

其中，重点监测的70个城市中，有44城库存出现同比下跌。具体来看，昆山、苏州、大厂、南京库存面积同比分别下调41.8％、47.4％、49.2％和56.2％，合肥库存面积同比下调更是高达66.5％。

在此背景下，去库存周期大幅缩短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和无锡，在年初去库存周期分别为59、40、18、24和18个月，而到了上半年末，去库存周期分别调整为30、28、9、15和9个月，分别减少了30、12、9、9和9个月。同时，苏州库存仅存5个月，燕郊、惠州的库存周期分别为4个月和3个月，而南京与合肥的库存消化周期仅为2个月左右。

但值得注意的是，在大多数城市库存下调的同时，26个城市的库存规模则不降反升。具体来看，济南房地产库存规模同比上涨34.6％，大连同比上涨35.1％，荆门同比上涨35.6％，蚌埠、三亚同比分别上涨37.0％和37.5％，海口、淮南同比分别上涨40.0％和48.9％，太原同比上涨56.2％，济宁同比上涨67.0％，茂名库存同比涨幅更是高达69.2％。

从去化期来看，在合肥、南京等地面临“库存荒”的同时，沈阳、晋江等8个城市去化周期仍高达20个月以上，其中，丹东、唐山去化周期高达30个月。

上海研究院分析师表示，在经历一段较长时间的去化下，房地产库存已得到不同程度的释放。但对于库存压力较大的三四线城市来说，积极去库存依然是其未来的主要任务。

宁夏

银川库存持续增加

【新华社银川8月4日电】记者从3日召开的银川市房地产运行情况通报会上获悉，上半年，银川市房地产开发、施工面积均有所增加，商品房销售面积同比增长6.7％，其中住宅销售同比增长1.9％。然而，随着竣工面积大幅增加，库存压力进一步加大。

据银川市住建局介绍，上半年，全市商品房待售面积636.7万平方米，同比增长3.5％。其中，住宅待售面积361万平方米，同比增长29.2％。商业营业用房待售面积170.5万平方米，同比增长49％。

银川市住建局局长刘鹏说，银川市商品房供应总量已趋于饱和，且房地产市场供给结构不合理。由于近几年商业营业用房、别墅、高档占比较大，导致供求关系失衡，商业地产开发量过大，空置时间较长，无法快速去库存。

记者了解到，在银川市辖区427万平方米的商品房待售面积中，住宅有229万平方米，同比与去年同期持平，但商业营业用房同比增长70.6％。而且，库存仍有不断增加趋势，截至6月，全市商业营业房施工面积453万平方米、新开工面积38万平方米、竣工面积22万平方米。

刘鹏说，下一步银川市要着力优化商业地产布局和功能，通过整合市场资源盘活现有存量。对已建成的商业地产项目，鼓励企业引进新型业态；对未开发的商业业态，引导企业进行业态布局、商业功能调整，使之符合市场需求。

福建

拟分城分县施策调控

【新华社福州8月4日电】随着各地房地产市场的分化日益明显，福建出台的供给侧结构性改革方案中明确提出，房地产调控遵循“一市（县）一策”原则，即区分不同情况，分城分县施策。

根据这一方案，对于房价上涨过快的二线热点城市要采取有针对性的措施，抑制地价房价过快上涨，稳定房地产市场，不再出台新的购买住房鼓励政策。

对于库存数量大、去化周期长的三四线城市和县，要在落实购买首套房和改善性住房信贷税收优惠政策的基础上，根据本地实际，制定扶持合理购房消费的优惠政策，对购买新建商品房按所缴契税给予奖励等。此外，对三四线城市要创新金融产品，加大进城农民购房信贷支持力度。鼓励各市、县（区）加大户籍制度改革力度，进一步落实户籍改革方案和居住证制度，简化农业转移人口购房手续。

同时，方案要求做好住房公积金制度扩面工作，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。全面开展住房公积金异地个人住房贷款，满足缴存职工回户籍地购房需求。

业内分析认为，这一政策出台的背景，是福建各地的房价出现了明显分化。省内既有房价领涨的厦门，也有环比下跌的泉州。6月份的数据显示，厦门新建住宅价格同比涨幅为33.6％，为第二；其环比涨幅达到4.7％，为。而福建经济总量的泉州市6月新建住宅价格环比下降0.2％，同比也仅仅增长1.8％。

福建住建部门数据显示，截至今年6月末，福建商品房待售面积2066.59万平方米，同比增长30.5％。福建商品房上半年施工面积2.88亿平方米，同比增长4.2％，其中住宅施工面积1.9亿平方米，同比增长1.8％。