深圳下半年入市楼盘“6万+”项目预计有40个，看谁买得起

下半年深圳楼市88项目入市千万元新房只是“豪刚”

在刚刚过去的上半年，受政策调控影响，火热的深圳楼市迅速冷冻，新房推售合计64个项目共15466套，较往年相比明显减少。下半年深圳楼市能否绝地反击？统计显示，下半年深圳预计会有88个项目入市。在经历了2015年的房价之后，新房豪宅化的趋势愈发明显，“10万+”（每平方米10万元以上）豪宅下半年合计供应12个项目，占比14%。

供应大户依旧是龙岗，南山毫不逊色

从深圳楼市历史趋势看，上半年供应一般占全年供应的4成左右。今年上半年，深圳新房批售项目合计41个共28189套，与往年相比处正常水平，但推售项目却明显减少。在调控的影响下，开发商推盘节奏也明显放缓，两宗的诞生也再次推高大众对深圳房价的预期，买卖双方之间持续博弈，造成了现在的僵持局面。

根据深圳中原研究监测，下半年预计会有88个项目入市。从区域来看，下半年龙岗仍是全市新房供应的主力，合计供应21个项目，占比24%。供应集中在龙岗城、布吉、坂田、横岗等。龙岗目前的新房大多都分布在3号线沿线，而坪山、大鹏等偏远的交通仍然是其发展的一个障碍，未来在东进战略的带动下，也会给这些区域带来新的机遇。

南山也是下半年的供应大户，预计会有20个项目入市。2016年以来，南山新房均价已经突破8万/㎡，堪称豪宅聚集地，下半年供应中，豪宅项目就占了三分之一。另外，之间竞品也在增多，竞争较为激烈，例如南头的豪方天际与前海东岸，西丽的博林天瑞与塘朗城等。

占比34%，“6万+”项目预计有40个

在供应类型上，是一大亮点。上半年项目占全市新房的比例为20%，下半年这个比例将继续增加，合计供应30个项目，占全市比例34%，其中近四分之三的楼盘均为不足90平方米的小户型。受限购升级影响，再次成为深圳楼市的香饽饽，、面积小总价低等特点正迎合了市场的需求。

从价格来看，下半年入市“6万+”以上的项目预计达40个，占全市比例为45%，在经历了2015年的房价之后，新房豪宅化的趋势愈发明显。目前，千万豪宅在全市新房中的比例已经超过1成，总价千万也只能戏谑为“豪刚”而已了。下半年，“10万+”豪宅的供应也相当亮眼，合计供应12个项目，占比14%，其中万科重回市场的瑧山府、瑧山道及瑧湾汇3个新项目均预计10万起，抛开股权之争，产品究竟做得如何，也值得期待。

新盘包围，超八成有覆盖

从站情况来看，下半年超8成的新盘都有覆盖。深圳中原地产研究表示，随着城市轨道交通的全面推进和建设，这条纽带就自然而然地将购买力由城向周边发散，线的意义正如4号线之于龙华，3号线之于龙岗，更有说法是要跟着沿线去买房，成交方面口的房子溢价率确实更高。

目前，盐田、坪山、大鹏等东部地区的轨道建设也在推进，深莞惠大都市圈的形成与建立也要依托于轨道交通之上。未来，深圳东部房价的崛起也将指日可待。

深圳楼市豪宅化，刀口舔血的客终于迎来下半场

“拿国家的钱来贬值，让银行为我们打工”，这是“山姆的故事”微博首页的自我介绍。

  山姆是一名80后，来自喜欢“以小博大”文化的广东潮汕地区，在华强北做电子生意起家。十年前开始深圳楼市，当时的新房均价是6700元／平方米，现在深圳原特区内随随便便一套小区房，六七万元/平方米算了。

  7月初的一张供楼明细显示，山姆申请的一笔总额1700万的个人贷款，按4.41%的利率分成360期，每个月需还款8万余元。

  这还只是一张。在2015年深圳的楼市中，山姆于前海、后海、蛇口分别购入11套房产。随着今年逐渐平稳的量价涨幅，去年的大手笔投入开始进入收获期。用山姆的话说就是，“去年下的11张单，就等明年交货了。”

  在深圳，房子已逐渐脱离居住属性，远离深圳普通市民，成为工具属性渐强的金融品。

  深圳房价“豪宅化”

  11套当然是极个别的例子，但不可否认的是，手持多套房的客，作为一个强大的群体，正在影响深圳楼市。

  深圳规土委的监测显示，2016年6月新房成交均价已达 61756 元/平方米，较去年 12 月份的 42476 元/平方米大幅上升 45%。分区域来看，福田、南山均价都已逼近8万／平方米，罗湖也已过6字头。

  “豪宅化”的趋势愈加明显。据深圳中原统计，上半年成交量前十的楼盘中，过半项目的成交价在6万元／平方米左右。

  数据来源：中原研究、相关网站

  整体成交均价也是由高价盘拉起。南山、福田全市价格，打着前海概念的宝安区频出高价楼盘，还有“宇宙”龙华的盘价格直逼豪宅，如鸿荣源的壹城、龙光的项目玖龙玺，成交均价皆超过6万元/平方米。

  价格整体上涨之后，市场上频繁冒出售价“10万＋”的楼盘，它们毫不例外披上各种概念的外衣，价格炒作成为一种时髦。上半年之后，深圳豪宅正式迈入“8万时代”。

  同时，客占成交客户比例持续走高。据深圳中原统计，深圳购房比例从2014年10月的10%，飙涨至今年年初的25%。而几乎成交火爆的项目操盘手会对你偷偷地说，这个百分比保守了。

  二手房市场的比例还要更高。链家研究的数据显示，二手房比例在2014年已达23％，2016年上半年逼近30%。

  “适当的比例，可以保证市场的活力。不过目前的比例确实比较高，这也是没办法的事，民间财富无处可去，房产成了的仓库。” 深圳链家市场研究总监肖小平对见地君说。

  另外一组来自中原的数据说，今年2、3月，深圳总体客比例开始出现明显回落，减至20%左右。此时全市的成交量伴随“325新政”也出现了同比下降，供应量应声回落。

  客、成交量、成交均价三者之间，出现了几乎同步的走势。

  超级明星城市的“奇耻大辱”

  把房价的原因只归结于同步增长的客比例，当然是不合理的。

  推动深圳楼市“豪宅化”的原因，首先是土地供应的逐年减少。据统计，上半年全市土地招拍挂市场共成交 18 宗地块，总成交面积为 52.79 万平方米,仅占 2015年成交量的三成，土地几乎成为这座城市超级稀缺的资源，而龟速的城市更新步伐，加剧了供需矛盾。

  事实上，深圳的房地产市场一直供不应求，近几年通过招拍挂出让的土地不仅在逐年减少，纯居住用地更是凤毛麟角，现有的土地供应，更多来自于城市更新这个主渠道。问题是，城市更新远水解不了近渴，而且“拆迁改造的成本快要长到天上去了”。

  高昂的成本带来的结果就是：豪宅化。罗湖的鹿丹村、南山的大冲村即为典型。

  以鹿丹村为例，它是首例通过“定地价、竞容积率”的方式出让的项目，意味着开发商每举一次牌，容积率就下降一些，可售面积也随之减少。终经过近70轮竞价，中海以3.99万元/平方米的可售建面、3.97的容积率竞得地块。

  按照8.88亿的报价，算上更新成本，鹿丹村地块楼面价达4万元／平方米。建面比初计划减少了56%，价格随之翻番。4万元/平方米的价格已接近当时周边二手房报价。终，旧改后的鹿丹村改名为中海天钻，于去年12月开盘，均价10.5万元/平方米，现在，据说，这个价格已成追忆。