深圳二手房年前“反常态”火爆 中介笑了：开单到大年三十

深圳业主卖楼群的建立和邀请

2015全年楼市火爆 中国11重点城市合计成交套数超过275万套

上周深圳二手房成交面积环比上升12.61%

深二手房年前“反常态”火爆

春节将至，深圳二手房市场交投火爆。（资料图片）

春节，深圳楼市的交投情况却并未像其他行业一样，因放假等因素而受到影响，热情的深圳市民仍然前赴后继走在“抢房”的路上。深圳中原地产研究数据显示，上周深圳二手住宅共成交2972套，环比上升3.05%；成交面积约25万平方米，环比上升12.61%，高于2015年的平均周成交量2393套，显示二手房市场仍然呈火热态势。

上周龙岗二手房成交多

就职于深圳某银行的市民陈小姐从去年底开始关注福田、南山的二手房，近她发现，去年12月通过电话向她推荐房源的房产中介在进入今年1月后，来电少了很多。“估计近市场很好，中介都忙不过来了。”

某房产中介也向记者证实了这一说法，他表示，目前二手房处于“出一套卖一套”的环境。“其实二手房一直很火热，但近有不少业主希望在年前出手，一定程度上推动交投走高。”他笑称，“开单开到大年三十都回不了家了。”

对二手房市场年前火热的情况，有业内人士认为，整个市场是被去年底一波接一波的新房推出带动的。“这些开发商‘一窝蜂’开盘炒热了市场氛围。进入1月后供应量又骤降，使卖家的目光转而瞄准了二手房，惯性冲高市场。”其次，则是缘于深圳购房者的“恐慌”心理加上购房刚需——去年年底多个楼盘开出10万单价且仍被一抢而空，加之对于政策的未知，使得不少市民不得不选择追高入市。此外，当前下行的经济形势使得客们把目光从股市又转向了楼市。“不少客大幅买入等待楼市年后发力，一定程度上也推高了成交量和成交价。”该人士表示。

深圳中原研究对此认为，市场情绪在股市连续下跌之后仍然高涨，“这种情况确实比较反常。”

值得注意的是，在二手房成交的分区情况中，龙岗二手房成交占比，为25.4%。宝安和福田的二手房成交量分别居区域第二、三位，占比均为21.7%及17.4%。南山本次掉出三甲，但二手房成交占比仍然接近16%，罗湖则接近17%。

春节“空窗期”有望降温

来自深圳中原研究的一组数据显示，截至本月19日，深圳全市二手房已经成交了7401套，成交面积为60万平方米。去年整个1月二手房成交了8706套，面积约74万平方米，而2014年整个1月则只成交了4576套。这也在一定程度上反映出深圳二手房市场近两年的火热走势。

“虽然目前二手房市场和去年相比，只略低了1305套，但考虑到1月仅仅过去了三分之二，可以认为今年1月的二手房成交将会显著热于去年同期。”深圳中原研究认为，今年1月总体将会超过去年的成交热度，有望站上四年新高，短期仍然将呈现繁荣走势。但该同时也表示，高可能带来高风险，从中长期来看，需要警惕深圳楼市与宏观经济走势背离。

另一组数据显示，上周深圳二手住宅成交均价为4.45万每平方米，环比下降了6.25%。这似乎是一个好消息，然而该研究表示，周数据价格波动较大，并不具备太大的参考价值。“预计二手房在年初仍然会走出一定的上涨行情。但在各种复杂因素，尤其是在相对较紧的资金面和今年的高基数效应压制下，一线楼市可能会跟随股市，开始承受成交量、价格有所调整的压力。”

深圳中原地产研究经理飞也表示，目前现有的数据还是国土局的过户数据，实际上新房和二手房的成交在年前肯定都将步入要放缓的节奏，近两周推盘项目也会慢慢减少。“随着新房市场慢慢进入传统淡季，批售项目将不会像去年12月那么‘’，意味着市场被炒的机会将会减少。同时，随着二手房业主进入过年状态，预计在1月中下旬整个二手房市场和买卖双方都会冷静下来。”

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跨过深圳河：深港楼市的微妙变化

1月的深圳，空气中透着一丝丝冷意。地产中介小和往常一样，早早起床准备跨过深圳河，到香港上班。对他来说，这只是被高房价逼出来的每天例行来往，但他已经察觉到：深港两地楼市正发生着微妙的变化。

深圳依旧火热

2015年，全球资本市场的动荡让者警惕起来，楼市也是一样。但在深圳，无论是新房还是二手房，深圳过去这一年的房价涨幅将上海、北京和广州远远抛在了身后，在普遍低增长甚至负增长的情况下依然一枝独秀，，个别二手房价格在一年内甚至。

据国家统计局公布的数据显示，去年12月70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅与上月相同，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。与这形成鲜明对的是，根据深圳中原研究的数据显示，2015年深圳全市二手住宅共成交约1064万平方米，与2014年相比增长118%。二手房全年成交均价提升了59%，达到每平方米48239元。

其实，现在市场上对2016年深圳楼市趋于谨慎的观点不在少数。有研究机构认为，当前经济现状已经接近2008年金融危机的水平，一旦数据继续走差，深圳楼市也难独善其身，楼市将受其拖累。然而，进入2016年之后，不少购房者还停留在房价高增长的惯性里，在房产路上越走越远。

虽然春节，但深圳许多新开盘项目继续上演“千人抢房”、“日销八成”等壮观场面。在刚刚过去的中，深圳楼市又现抢房现象。一个位于龙华观澜的楼盘开盘，近3000人冒雨抢房，每平米均价3.5万元基本。对于2016年深圳楼市，多数机构依旧持有信心。美联物业研究预计，深圳房价仍会持续上涨，但比较2015年的而言无疑应将温和很多，预计一手住宅成交均价将呈波动性上涨，总体涨幅在10%左右，二手房价格涨幅在10%至15%。

“以前都说深圳房价迟早追平香港，都觉得遥不可及，没想到很快就要实现了。”小笑说，“都说北上广不相信眼泪，深圳人则开始有点不相信房价了。”在香港工作的小之所以选择在深圳罗湖居住，就是为了躲避香港的高房价和高房租，加之自己在香港北区上班。3年前，他在罗湖区文锦渡口岸买下了一套一室一厅，当时才每平方米20000元出头，如今已经接近每平方米6万元。“只怪自己当时买的太小了，在香港这样的房价涨幅也是望尘莫及，而且这个价格在香港北部地区也可能买到二手房了。”

香港传来寒意

作为地产中介人士，深圳房价在去年的飙涨让小也看不懂。这边仍在高歌猛进，但对于深圳河另一边的香港，仍在高位的楼市似乎已经出现一些不一样的声音。

2016年伊始，许多关于香港楼市的“坏消息”传来。香港差饷物业估价署数据显示，香港私人住宅楼价指数在连续两个月下跌后，去年11月落于293.4的低位，创下自去年3月以来新低。香港区长官梁振英近日多次在公开谈话中表示，近来房屋供应明显增多，楼价和租金开始回落。据香港媒体报道，今年年初香港长和集团主席李嘉诚在出席集团周年晚宴前称，今年香港的商业环境正在变得更加艰难，香港房价下跌10%也没什么的。

据美联物业提供的香港楼价走势图，从去年8月开始，香港楼市就开始出现向下的趋势，到去年12月建筑面积的平均尺价已从去年8月的8740港元跌至8190港元。

的确，在小看来，近几个月的成交有所减少。“我都有点羡慕在深圳的同事，深圳楼市的需求相当旺盛。以前说香港的房子买不起，现在深圳的房价即使对于香港的普通工薪，也不是一件容易的事。”

欧洲投行里昂证券在一份报告显示，香港房价在2015年一个季度下跌了7.5%。香港楼市从去年第三季度起气氛转淡，住宅价格与成交量双双下跌，二手房交易量更是连续多月在低位徘徊。此外，香港地产商的“价格战”可能会推动香港房价在今年季度跌幅达到8%，且在全年达到10%的跌幅。还有很多分析机构在看空香港房价。伦敦房地产咨询机构Knight Frank预期，今年香港的豪宅价格将下跌，将取代新加坡成为豪宅市场里表现差的城市。市场也预期，香港政府会放松购房政策来刺激房市，美银认为相比调整印花税，降低首付比例可能性更大。

对此，美联集团发展与研究部董事刘嘉辉对记者表示，未来供应量增加、香港跟随美联储加息的可能性较大、经济环境转弱、但香港政府楼市调控“辣招”不会轻易解除，这些因素都会影响今年香港楼市的表现，预计今年香港二手楼市场会出现10%的跌幅。

哪里才是家？

夜幕降临，小又跨过深圳河回家。不过，每天奔波于深港之间，让小产生这样一个想法：把深圳的房子卖了，回香港买房。

“但香港房价不是在下跌吗？”记者问到。

“深圳房价的确涨得太猛，相对于内地，香港贷款利率比较低。相对股票而言，房屋始终是一项风险较低的，因此即使现在楼价明显下跌，仍有不少港人会将资金投放楼市。”小如是说。

据美联物业的数据，尽管楼价出现回调，一套位于屯门的397平方英尺单位刚刚以220万港元成交，200万港元的成交重现屯门区。据悉，原业主在2002年以60万港元买入该单位，物业约2.7倍。如果从租金来看，香港一般二手房的租金的确比深圳普通二手房普遍要高。从深圳到香港从事动漫工作的陈先生对记者表示：“要是有足够的首付在香港一定要买房而不要租房。我在香港北角租的一套450平方英尺的单位，租金要16000港元，买的话大概550万港元，租金依旧有3.8%左右。”记者在位于深圳区的福田彩田采访时发现，一套50平方米的小两房月租金达到5000元左右，但售价高达310万元，不到2%。

“不过，内地买家去香港买房要交高额的印花税，加之经济大环境，我还是要考虑考虑要不要在香港买房。”陈先生说道。

李宇嘉:保障房"新政"有望让深圳房价"软着陆"

根据国家统计局的数据，截至2015年12月，深圳房价已连续13个月领涨，同比上涨47.5%，这一数据远远领先北上广。按照目前均价超过4万元计算，深圳房价收入比已超过20倍，高居各大城市首位，这意味着对深圳普通常住居民家庭来说，要积累超过20年的收入才能买得起一套房。

不仅是普通人，多数人才也被房价“抛弃”了。深圳某网站做了一项调查，受访者中六成毕业超过5年、超五成为本科及以历，月薪在5000~ 10000元的占41%、1万元以上的占27%，应当说能代表深圳人才的平均收入了。按目前的房价，一套72平方米的房子要花费289万元，首付三成要87万元。即便是一个月薪1万元的人才，扣除吃饭、交通和房租等必要开支约2500元之外，以剩余7500元/月的收入，需要花近10年才能付得起首付。

尽管房价高，但需求和购买力却依旧很强劲。目前，深圳1100万常住人口中，70%的人无房。链家发布的《2015年深圳楼市大数据》显示，54.5%的看房客无房，这一比例在大城市中。另外，2015年“3·30”新政启动了深圳“换房潮”，二手房流转率达到8%，高居。

除了“刚需”和改善型需求外，住房需求在深圳也很旺盛。链家统计，2015年深圳二手房客占比超过30%。近期，笔者调研了均价在7万元以上的新开楼盘，也发现了大量的客，包括退出实体经济的企业主。在资产配置荒的背景下，民营私营企业集中的深圳，未来需求或不会减缓。

据笔者的调查，2015年，深圳房价每有下跌，需求就蜂拥入市，这给市场一个强烈的信号，即强大的“刚需”和改善型需求基本上封死了房价深度下跌的空间。而包括性需求和概念投机(如、自贸区)在内的总体需求强大，给未来房价上涨带来丰富的想象空间。这是住房均价在2015年“三连跳”后，各界对后市依旧乐观的原因。

从支付能力看，深圳楼市已抛弃了购房者的“合理需求”。但是，若楼市成为者“接龙”的方向，没有了“合理需求”对楼市基础的夯实，未来风险会大。从过往楼市泡沫引发的金融危机看，过分乐观和投机泛滥是罪魁祸首。

近日，深圳市住建局发布了《住房保障发展规划(2016-2020)》(征求意见稿)，提出未来5年建设保障性住房40万套，供应保障性住房35万套，面向人才群体(本科及以上)供应不少于70%。笔者认为，此举或是解决住房困境和深圳房价“软着陆”的一个机会。

根据深圳住建局的数据，“十三五”末，深圳住房保障覆盖常住人口的比率确保达到20%，力争达到23%，保障性住房与商品住房套数比将提高至40%，即未来深圳商品房和保障房或有望“对半开”，如此一来，未来深圳住房供给的局面将发生根本变化。

从供应方式上看，未来深圳保障房供应有两个变化，一是棚户区改造释放出的土地资源，除建设拆迁安置房和公共配套设施外，主要用于建设保障性住房，这意味着未来城市更新将大规模配建保障房。同时，以三期、四期工程、“七横十三纵”干线路网建设，以及公交线网开设和调整为契机，明确轨道交通沿线及场站邻近区域住宅建设用地优先用于保障性住房。综上，过去集中于特区外的保障房供应将有望改观，保障房供应的效率将大大提升。

二是保障房封闭流转。已购经济适用住房和安居型商品住房的个人，向轮候在册家庭自由转让其所购住房;已购公共租赁住房和安居型商品房的重点企事业单位，面向市区两级重点企事业名录中企业，整体转让其所购住房。

在土地资金紧缺的背景下，深圳探索出了一条可持续的住房保障之路，即开辟一个独立于商品住房市场的保障房流转市场，让保障房在人才内部自循环，这无疑是解决问题的捷径。

深圳住房保障“新政”或透露出一个信号，即在“去化”、人口进城“弃小从大”、资金资源集聚的背景下，类似于北上广深之类的超级大城市，房价长期看涨或许是挡不住的趋势。因此，政府也就有了新的认识和行动逻辑：低收入人群租住城中村、公租房，政府将保障重点放在人才上。该保障的对象保障到位了，压力也就小多了。

“合理需求”另辟释放途径，房价上涨的逻辑和预期将彻底反转，深圳房价也有了“软着陆”的机会，不至于因投机泛滥而泡沫化和破灭。

当然，在为深圳住房保障“新政”叫好的同时也提个醒，编制规划固然重要，但能完成且效才是关键。深圳的住房保障“新政”掐准了问题的要害，关键在于执行，包括土地和资金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、分配是否公平等。

深圳楼市持续火爆

2015年，深圳楼市“”，进入2016年依然持续火爆。官方数据显示，截至15日深圳1月份二手房成交7189套，同比增长19.7%。供需双方均看好楼市，置业需求在春节到来之前集中释放，其中外地买家的比例在不断增加，如北京人、潮汕人等。

北京人南下到深圳置业

一直生活在北京的黄先生，由于北京天气越来越槽糕，雾霾更是成为了全注的焦点，便萌生了去别的城市定居的想法。通过多方对比后，他发现作为一线城市的深圳，经济发展充满活力，生活配套、交通设施等与北京相差无几，更为重要的是深圳空气环境好。经在深圳朋友的推荐，他于近期在福田区买入了一套三房物业，未来期望前来定居。

据了解，像黄先生这样的置业者并非个案。一方面北方部分地区环境变差，买房者期望寻求更好的居住环境，另一方面深圳房价持续上涨，在领涨各大城市，不少人期望资金能够在深圳楼市获得保值、。

广东购房者两成潮汕人

还有一股重要的购买力量是潮汕人。根据深圳链家市场研究监测，购房的潮汕人在广东户籍购房者中占21%左右。

潮汕人刘小姐，发现近几年在深圳的很多亲戚、朋友通过买房，赚得“盆满钵满”。去年刘小姐也通过深圳的亲戚在罗湖区果断买了一套两房物业，短短半年即50%左右，连她自己都意外，而近期刘小姐又在多方了解、看房，希望再买入一套。

深圳人更倾向贷款买房

近日，深圳链家市场研究总监肖小平透露，深圳平均月供已经高于平均收入，并且2015年深圳二手房购房者中贷款购房的比例达到91.2%，平均贷款成数达到64.6%，平均月供为8543元。而从历年的数据来看，肖小平表示，2015年深圳二手房成交量达到14万套，为2008年以来的次高峰。而从购房用途看，链家统计，2015年深圳置业占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍，其中个别月份超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得。

美联物业认为，“深圳人”贷款买房比例及贷款成数都高于北京，说明深圳人更倾向于贷款买房。不过，目前深圳贷款平均月供已高于7631元的人均月度收入，“这并不是一个正常现象，说明深圳的占比明显增加，有部分客利用金融负债，看好短期内深圳楼市持续走高。占比的逐渐升高，对深圳楼市的长期稳定发展来说并不是一件好事。”