太可怕了：中国“救楼市”底牌曝光！首套房首付或降至10%？！

深圳全新复式省20万以上一套 楼市火热劲头“小爆发”

中国“救楼市”底牌曝光！首套房首付或降至10%明年打算买房的请收好

据齐鲁晚报

经济工作会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

  今年以来，陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。数据显示，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。

  为了去库存，稳定房地产市场，从而缓解经济下行的压力，2016年更多的救市大招或将出现。

  1房贷利息抵扣个税。

  据《经济观察报》报道，个人所得税体制终于要启动一次大改了。一位接近财政部的人士透露，上述方案中，住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，可能会率先启动。

  具体是指在征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入,再征个人所得税。也就是说，把你的收入先拿去扣除房贷利息，剩下的再交个税。

  该项政策能够切实提高购房者的购买力，是对改善型需求的刺激或更为明显。

  2 政府收购商品房用作保障房。

  在今年的政府工作报告中，李克强总理已经明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。

  按照部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。

  山东省政府厅9月曾下发《山东省房地产业转型升级实施方案》，方案中显示：

  山东将加快房地产“去库存化”，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中、幼儿园用房，缓解“难”、“入托难”问题。另外政府原则上不再直接集中建设公共租赁住房，确实需要的，收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。

  3 农民工全面纳入城市购房优惠体系。

  目前，河南《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》已正式实施，“真金白银”支持农民进城购房。根据规定：

  市政府将对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房补贴100元/平方米，对购买二手房的每平方米补贴为200元。

  买房直接给补助，多少让人感觉意外，不过在个别地方，也不失为可行之策。

  4 房地产税。

  据经济参考报报道：

  目前房地产税法草案正由常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门立法。财政部部长楼继伟在向十二届常委会第十五次会议作2014年决算报告时表示，今年将好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。

  作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。税率可能是浮动税率，具体定多少、何时开征可能由地方说了算。

  不过有观点认为：

  房地产税的开征，只会加剧经济发达地区和欠发达地区财政收入的差距；房地产税的开征，会加剧“没有使用价值的房屋”价格；有些人幻想通过房地产税大幅降低房价，是没有任何根据的。

  5 公积金管理条例修订。

  8月3日，山东省政府厅正式印发《山东省人民政府厅关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》，围绕进一步释放结余资金、提高资金使用效率，提出了16条有针对性的政策措施，在放宽贷款条件、提高可贷额度、扩大提取范围等方面向前再迈一大步。

  公积金新政既放宽了公积金的提取条件，也提出公积金可像养老金一样进入资本市场，可避免余额不足的问题。短期效果明显，不过也只是修修补补，长期待观察，万一亏了怎么办？

  6 户籍制度改革。

  11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

  根据中信建投测算，中国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，从2015年开始，这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右。

  7 土地供应“有供有限”。

  严把土地闸门仍是国土部门坚守的准则，一味通过增加供地来解决问题并不现实。

  库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。

  8 不同的城市区别对待。

  去年政府的刺激政策主要回暖了一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。未来在供应端，这些城市的土地供应或大大减少。

  9 继续降准降息。

  2015年，央妈慷慨解囊，6次降息为广大的购房者们带来了一阵温暖，也让多少的购房者冲着这一利好，立刻着手买房，但是多次的降息也仅仅只是为一线城市的库存带来了一些缓解，三四线城市的库存依旧严重。

  面对即将到来的2016年，预测，预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。

  10 首套房首付比例降至10%。

  首付下调能激活刚性需求，对楼市去库存将发挥为显著的推动作用。中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的大招！

  不过，首套房首付降至10%，并非对的购房者来说都是好事，因为较低的首付同时也意味着更大的借贷压力。

房地产去库存：地方通过财政补贴购房者遭质疑

日前召开的中国经济工作会议对2016年房地产市场定调去库存。据媒体报道，经济工作会议话音刚落，已有地方政府出台刺激房地产市场发展的措施。网民认为，近期个别地方出台的鼓励购房政策有“跑偏”之嫌，应防止地方政府为一时之需而错误激励投机需求再涌入市场。

防止政策错误激励

房地产去库存正在真金白银地落到实处。网民认为，地方在出台去库存政策时，切不可图一时之需让政策走偏，对促进房地产市场健康发展产生反作用。

“如浙江杭州富阳区就出台了对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，一次性补贴80万元。”网民“谭浩俊”质疑称，政府通过财政补贴的方式补贴购房者，假如是或投机的，是否也应当给予补贴?所谓的人才，又是以什么标准来衡量呢?显然，这里就有太多的操作空间和漏洞。

网民“易宪容”表示，对于一线城市及部分二线城市，房地产市场去库存的实质就是不能以优惠政策来形成错误的激励，让大量的或投机需求再涌入市场，而应该让其按市场法则去自行调整与恢复。

斩断快速扩张根源

“中国当前楼市库存的绝大部分，应该主要分布在下滑严重的广大三四线城市，乃至县级城市，它们才是真正需要化解库存的重点地区。”网民“刘志彪”说。一些网民提出，这些城市去库存的核心就是要切断住房市场再快速扩张的根源。

有网民指出，要为房地产市场去库存，必须下大力气压缩房地产产能。目前，在库存房已经很严重的情况下，房地产市场的仍然没有慢下来。国家统计局数据显示，今年1至10月，房地产开发高达78801亿元，比去年同期仍有2%的增长。因此，国家应该大力压缩房地产，三四线城市和西部地区城市在库存房未解决的情况下应该停止出售商品房用地。

网民“易宪容”也认为，对当前三、四线城市及部分二线城市的房地产市场，去库存化的核心就是要斩断住房市场再快速扩张的根源。其中既包括不少地方的土地财政、对GDP过分追求的偏好，也包括少数官员的寻租与设租等。这些城市的房地产去库存化并非仅仅是把现有的住房卖出去那样简单，还需要进行一系列的制度改革。(来源：经济参考报)

深圳再现 广州楼市库存降至新低 地产发展商积极散货？

广州2015楼市喜忧参半

  80后的张小姐目前与父母同住，今年利好楼市的政策不断，她都心动了，想买套80平方左右的两房单位。看楼几个月，一直未出手。她表示长远看好楼市，但觉得短期楼价还有下调空间。

  广州不少准买家现在和张小姐想法相似，希望在政策利好下，抓紧完成买楼大计，有些已经出手，但有些仍然观望，希望买楼成本再低点。

  事实上，广州楼市今年经历了由复苏到低迷再逐渐升温的过程，楼市330新政令5、6月份成交攀至峰值；但接着大幅回落，到10月才企稳，再度回升，年底成交出现翘尾。截至12月22日，全市一手房总成交88142套，涉及金额逾一万五千多亿元，成交均价保持在每平方米1万5千左右，低过去年均值。

  『图表：2015广州楼市成交』

  截至12月22日

  方圆地产市场分析师邓浩志表示，其实除了今年下半年股灾影响之外，还有一个很重要的因素就是经济走弱，整体购买力跟不上是一个很大的因素。部分上市房企为了追回之前未完成的指标，采取、大规模促销的措施，还有很大量的营销创新、反营销等各种手段，都想去库存，创造业绩。

  盘点今年广州楼市录得成交前茅的新盘，几乎集中在东部和南部。新黄浦区核心的萝岗，楼价年内升幅已有一成几；而拥有自贸区概念的南沙，成交量同比上涨超五成。这些区域的楼盘多以60到110方的刚需单位为主，每平方均价低过市区一、两万元，吸纳了大批初次置业的新广州人。

  满堂红链家广州市场部经理周峰表示，广州的刚性需求在2015年已经达到70%的释放，这种释放包括了本地户籍的结婚或是换房客的需求，还有非广州户籍。目前，整个住宅市场在价格上还是处于轻微下调的趋势，就算今年有多项利好政策出来，但是广州的限购政策还在执行，从而令到市场有效客户数量相对来说比较少一点。接下来，会进入2016年春节前的传统淡季，这个淡季会直接导致客户看房量或者议价的频率相对下调，周峰预计接下来第三个成交高峰，有机会在春节之后。

  目前广州楼市去化周期已经由去年底的17个月降至10个月，但库存结构中144平方米以上的大户型占比超过一半，估计滞销局面会进一步加剧。2015年中国楼市冰火两重天，在政府明确提出加快去库存的背景下，仍然处于限购中的广州楼市明年将会点样走，的确牵动着好多人的心。

  香港2015年楼市回顾

  2015年即将完结，过去一年的香港市场聚焦新盘，一手楼交投持续火热，新盘人头涌涌，买家入市态度积极。二手楼，尤其是细价物业更有价有市，几乎每天都有新高价成交。

  香港金融管理局约两年来再度出手，在二月底推出新一轮楼市逆周期措施。金融管理局总裁陈德霖指出，细价楼持续升温，金管局今次收紧700万港元以下自用住宅物业按揭成数，是为应对这趋势所带来的风险。

  不过发展商对楼市的态度正面。长和主席李嘉诚表示，楼市难跌，但不要炒楼；但若你买楼分期付款，可以支持就随时买。

  恒基地产主席李兆基表示，经常说楼价不会跌，是因为建筑成本持续上升，而且供应多了，但楼价不会大幅增加。

  发展商现在推盘步伐加快，短短一年间推出多达近50个新盘，楼花期长达30个月的项目亦应运而生。

  看准市场对小型单位的殷切需求，不少新盘亦主打“蚊型”户，实用面积不足200呎的单位随处可见，而且卖得很红。不过随着年中开始股市下跌，财富蒸发效应逐步影响香港楼市。全年计，二手成交宗数减少至约4.2万宗，跌至历史新低。个别月份二手交投更跌穿2000宗，较SARS时期还要少。业主主动减租，“劈价”大幅减价成交个案增多；新盘亦录得多宗挞定个案，全年累计有逾150宗。

  嘉华国际主席吕志和表示，近跌势这么急速，人人都担心；不过担心是一回事，事实又是一回事，大家都不用害怕，暂先观望。

  新发展主席郑家纯表示，楼价有下跌空间，但空间约10%以内，上升的空间也不会太大。

  纪惠集团总裁汤文亮表示，现在楼市很多减价一减就减一成或以上，要钱不要货的心态。

  转眼间楼市由升转跌，香港财政司司长曾俊华更直言，有需要时会调整政策。香港金管局亦表示，楼市下行的话，会放宽逆周期措施。陈德霖指出，香港房地产价格与市民收入与购买力脱节的情况已经十分严重；随着内地及香港经济开始放慢，市民在决定及承造按揭时是要考虑超低利率的情况是不会长期存在。

  不过，香港区长官梁振英却强调政策不会“减辣”，香港政府没有责任保证楼价只升不跌。

  截至12月中，反映楼价表现的指数全年只升了约3%，不少分析对香港楼市前景亦转趋审慎，普遍认为明年楼价会向下调整。另一个值得留意的跌市警号是除了近期新盘定价低于二手楼外，发展商透过旗下财务公司为买家提供高成数一按更成为常态，务求加速散货，反映发展商对后市看法不乐观。