：化解房地产库存 一线城市暂不会解除限购

深圳全新复式省20万以上一套 楼市火热劲头“小爆发”

在刚刚结束的经济工作会议上,“化解房地产库存”被明确提出。会议提到了多个方面的政策,包括通过加快农民工市民化、扩大有效需求、将公租房扩大到非户籍人口、发展住房租赁市场、鼓励房地产开发企业顺应市场适当降低房价、促进房地产业兼并重组、要取消过时的限制性措施等。

三四线城市库存高企已是众所周知的现实,而这些政策将如何作用于一线城市,则引发多方关注。其中,“要取消过时的限制性措施”引发坊间猜测,称这可能意味着将取消一线城市限购政策。

对此,亚豪机构市场总监郭毅对记者分析,“过时的措施”指的是不符合当前发展要求的,与已经执行的政策相冲突的措施,在仍执行限购的“北上广深”今年成交量普遍上扬的背景下,限购的“过时”一说尚需画个问号,与此同时,对北京而言,住房限购的另一重意义还包括控制北京常住人口规模。

在郭毅看来,限购是否“过时”,取决于楼市未来的供需形势。

据亚豪机构统计数据,以北京为例,由于出让地块中大量配建保障房、自住房及配套设施用地,大幅挤占了纯商品住宅用地,2014年～2015两年,北京出让住宅用地中纯商品住宅用地的面积不过600余万平方米,而仅今年一年,北京纯商品住宅的成交面积就接近700万平方米。这意味着,两年的供地相当于一年的市场去化,北京纯商品住宅市场长期仍然处于供不应求的形势下。

郭毅指出,从北京来看,依靠新房市场的单边供给显然不足以满足北京购房需求,未来如何调动二手房市场的流通性,将成为政策修正的要点。

家住北京东四环的杨林林告诉《财经日报》记者,她想将现在一家三口居住的上世纪80年代的老房子出手,在同地段换一套房龄10年以内的二手房,但发现房源较少,很多次新房都不满五年,她自己的房子也未满两年。于是高额的税费让她放弃了换房。

北京二手房市场目前税负较高,虽然营业税的减免年限“五改二”,但二手个税依然要“满五”才能享受税收优惠。这成了降低二手房流通效率的因素之一。尽管如此,北京的二手房依然紧俏。《财经日报》记者近期走访发现,刚过去的两周,不同区域的北京二手房出现不同程度的调价现象。

如东五环外的东坝区域某改善性小区一套150平方米的下跃式三居室,本报记者12月8日在网上查询的报价为680万元,上价格调高至780万元;北五环外北苑区域某2005年建的小区内一套66平方米一居室,12月20日业主将217元报价上调了2万元至219万元,单价约3.3万元/平方米;东三环外1980年代小区的一套40平方米一居室,12月20日业主将170万元的报价提高至175万元。

链家日前提供给本报的数据反映了近期北京二手房市场的趋势。据链家研究院统计,截至12月20日,北京市二手住宅本月累计成交量为13835套,与上个月同期相比上涨22.8%。

价格方面,进入12月以来,北京二手住宅市场热度持续升高,成交量上升的同时,成交均价也有进一步上涨趋势,上周,北京市二手住宅议价空间进一步下降至2.1%,同时调价中占比下降5.6个百分点,跌至50.26%。这被认为是业主对北京二手住宅市场的心理预期乐观的表现。

链家研究院李巧玲对记者分析,近来北京二手房市场持续趋好的主要原因包括,政策利好信息不断,引导市场参与者的心理预期持续出现积极性调整。

她认为,虽然北京市目前并无去化压力,但是这一利好政策从心理上影响了参与者的市场预期,客户入市积极性受到鼓舞。随着成交量持续上升,北京二手住宅市场供需关系将进一步趋紧,预计未来北京成交均价或将出现进一步的实质性上涨。

“因政策所致,人为造成二手房可售房源量的不足,在‘取消过时的限制性措施’的新方向之下,二手房个税有望得以减免。”郭毅对记者表示,在此基础上,限购虽然不会全面解禁,但为了加强二手市场的流通功能,对限购加以微调,“卖一”或者“卖二”从而腾挪购房资格,这样的政策是可以预期的。