五大信号管窥经济工作会议 包含楼市去库存方案

深圳全新复式省20万以上一套 楼市火热劲头“小爆发”

经济会议释放五大信号包含去库存方案

每年的经济工作会议是判断当前经济形势和未来宏观政策走向的风向标。今年的经济工作会议是“十二五”的收官会议，也料对“十三五”做出部署，因此受到格外关注。今年的会议哪些看点，或可从近期释放的五大信号中管窥一二。

信号一：“任仲平”的“四个没有变”

18日，《人民日报》刊登“任仲平”的署名文章，对当前中国经济的现状及问题进行集中论述。

对于中国政情的观察者来说，“任仲平”三个字的分量不言而喻。从1993年出现开始，每每遇到中国重要的节点时期，“任仲平”都不会缺席。

这次“任仲平”文章全长8000余字，主要论述的是中国的发展方向问题，看似议题宏大，但行文中却加入了对当前中国经济形势的判断。

例如 “任仲平”此番便提出了“四个没有变”，即经济发展长期向好的基本面没有变，经济韧性好、足、回旋余的基本特征没有变，经济持续增长的良好支撑基础和条件没有变，经济结构调整优化的前进态势没有变。

这一论调与本月14日召开的政治局会议的表述基本一致，即“经济运行总体平稳，稳中有进、稳中有好”，意味着高层对当前经济态势仍然保持乐观。

这个判断将影响到明年宏观政策的总基调，这也是经济工作会议首先需要明确的问题。从2011年开始，中国的政策基调就一直维持在“稳中求进”四字。本次会议如何定调备受关注。

信号二：朱光耀“赤字可反思调整”

在确定宏观政策的总基调后，经济工作会议下一步便需要决定未来一年的“财政+货币”政策组合。从2010年开始，中国一直坚持积极的财政政策与稳健的货币政策。

但去年，财政与货币政策的表述中却加入了新的内容，即“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”。如果今年的会议仍然会对“财政+货币”政策作出针对性要求的话，或许会有新意释出。

就财政政策而言，有一个信号不得忽视：今年11月，财政部副部长朱光耀公开表示，当前全球经济面临2009年以来为严峻复杂的形势。“从金融危机的教训中，需要考虑传统的经济学理论是否要做调整，3%的赤字率红线、60%的负债率红线是否可以反思调整”。

中国2015年财政赤字的比例已从2014年的2.1%上调到2.3%，但仍低于3%的国际警戒水平。

此外，14日召开的政治局会议已经将“企业减负”列为明年工作的一项重要内容，预计在经济工作会议中或会有更加具体的表述。

同时，在货币政策对经济增长的边际效用逐步递减的情况下，赤字规模的扩大，也将使财政政策在宏观调控中的重要性增强。

信号三：美联储加息“靴子落地”

与财政政策相比，货币政策在具体的表述上也有发生变化的可能。今年以来，央行已先后6次降息降准。中国国际经济交流经济研究部部长徐洪才对“国是星期三”表示，去年货币政策“松紧适度”的说法可能会被类似于“更加灵活、更具针对性”等表述代替。

货币政策另一个不能忽视的影响因素在于美联储加息的“靴子落地”。

表示，尽管就中国自身而言，当前经济韧性好、外汇充足、宏观调控工具较多等积极因素与深化改革带来的红利，已经构成了强大且向好的基本面，但美联储加息的“利空落地”，仍然难免造成资本外流压力增大等问题，宏观政策有进行针对性调整的必要。

“考虑到资本流出加快的压力，明年货币政策降息的空间较小，但要保证货币供应的合理增长，法定存款准备金率预计将进一步下降，可能要下调5到7次。” 徐洪才说。

信号四：住建部的“去库存方案”

14日召开的政治局会议提出了“化解房地产库存”。据多家媒体报道，住建部日前召集了地方房管部门研究去库存方案，其中便提到了要促进农民购房、拆迁补偿方式变动以及加强商品房管理等内容。其中，促进农民购房是政策的主要着力点。

这一政策目前已在业界引发热议，尤其是当前对于农民购房后的贷款风险补偿机制并不很健全，如何解决这一问题，或许是会议需要考虑的问题。

另一方面，如果房地产去库存与城镇化相结合，那么除了房产调控外，还需要社保、户籍等改革的同步推进，这也有待于经济工作会议的进一步统筹。

无论怎样，经济工作会议的部署或将有助于改变房地产的低迷状况。徐洪才对“国是星期三”表示，房产调控将和城市群布局与经济带建设协同进行，预计明年三四线城市将加快去去库存步伐，一线城市的楼市也将回暖。

信号五：“僵尸企业”加快退出

如何深化改革仍然是经工会议的一项重点。在政治局会议提出的四大重要领域改革中，国企改革位居首位。

本月9日召开的国务院常务会议，已经开始以分类讨论的办法部署国企的增效升级，即除了进一步加强混合制改革以及强化央企创新力度外，对不符合国家能耗、环保、质量、安全等标准和长期亏损的产能过剩企业将实行关停并转和剥离重组。

煤炭行业首当其冲。煤炭工业协会高层目前已表态，正在研究该行业的国企退出机制；国家发改委副主任连维良则在本月召开的煤炭交易会上表示，目前正在围绕化解产能过剩、推动企业重组等方面，进一步研究完善煤炭脱困的相关措施。

国企改革之所以重要，也与其涉及供给侧的结构调整有关——在过去的一个月里，高层至少五度提及“供给侧改革”，被解读为对经济工作会议重点议题的“吹风”。

“对于产能过剩行业及能源超标的国企，目前的情况是非公资本不愿意进入，很多企业存在率居高不下的问题，一些企业甚至处于半停工、停产状态。如果一刀切进行混合制改革，这不是向前进而是向后退。所以从去产能的角度来说，关停并转是一个合理的考虑。” 财政部财科所公共资产研究主任文宗瑜对“国是星期三”说。

中国楼市库存创下新低 一线城市房价涨幅扩大

近日，国家统计局发布“11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示，一二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均有所扩大。与房价涨幅扩大相对应，某房地产研究院发布报告指出，一线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，创下新低。

具体来看，在新建商品住宅价格变动情况方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的有27个，上涨的33个，持平有10个。环比价格变动中，涨幅为2.9%，为下降0.4%。与去年同月相比，70个城市中价格下降的有49个，上涨的有21个。11月份同比价格变动中，涨幅为44.6%，为下降5.6%。

在二手住宅价格变动方面，与上月相比，70城市中价格下降的有16个，上涨的有40个，持平的有14个。环比价格变动中，涨幅为1.9%，为下降0.7%。与去年同月相比，70个城市中价格下降的37个，上涨的有32个，持平1个。11月份同比价格变动中，涨幅为38.9%，为下降9.4%。

国家统计局城市司统计师刘建伟分析认为，11月份，房价环比上涨城市增加，涨幅有所扩大。数据显示，11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个。

从涨幅来看，11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅，已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大，分别比上月扩大0.2和0.3个百分点。

值得一提的是，11月份一二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均有所扩大；三线城市新建商品住宅价格环比由降转平，二手住宅价格环比持平。

“房价同比上涨城市个数继续增加，涨幅持续扩大”。刘建伟进一步指出，11月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅持续扩大，分别比上月扩大1.5和1.2个百分点。城市间房价同比涨跌差异明显。

数据显示，同比来看，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅分别比上月扩大2.4和1.2个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比下降0.2%，降幅比上月收窄0.8个百分点，二手住宅价格同比则由上月持平转为上涨0.6个百分点；三线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均下降，但降幅分别比上月收窄0.7和0.5个百分点。

与一线城市房价涨幅扩大相对应的是，一线城市的楼市库存正在回落，整体呈现供小于求的局面。12月18日，上海某房地产研究院发布的报告指出，11月份，一线城市新建商品住宅供应远小于市场需求；成交均价突破3万/平方米，再创历史新高；存销比为9.8个月，创下新低。

报告数据显示，2015年11月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为275万平方米，环比减少20.7%，同比减少40.0%；新增成交面积为373万平方米，环比增加6.3%，同比增加4.2%。

该房地产研究院研究员姚腊认为，一线城市新房供应量持续走低，早已进入存量房时代，而自住和改善需求旺盛，加上政策面宽松，推动一线楼市持续升温。

姚腊表示，当前国家经济下行压力依然较大，货币政策和房地产政策仍将保持宽松态势，而一线城市需求旺盛，同时土地供应有限，年底标杆房企在一线城市争相抢地，频繁出现，地价超过房价的状况频频发生，这会导致未来一线城市的房价依然强势。

三线城市房价降转平 2016"库存歼灭战"或迎好开局

对2016年的经济工作即将明确定调，此时房地产再次聚集了业界关注的目光。按照以往的规律，在经济工作会议对明年经济作出的部署中，房地产话题会在公报中占据相当重要的一席之地。

上周国家统计局公布11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，楼市在继续回暖。国家统计局城市司统计师刘建伟在对70城房价数据进行解读时表示，从涨幅看，11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅已由自7月份连续4个月的涨幅回落转为涨幅扩大，其中一、二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均扩大；三线城市新建商品住宅价格环比由降转平。

业内告诉记者，在他们所采样研究的35个城市中，19个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快，去库存压力在积极释放。他预计，明年房地产的“库存歼灭战”有望迎来一个良好的开局。

一线领涨同比上涨城市持续增加

11月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个；持平的城市个数分别为10个和14个，分别与上月相同和比上月增加5个；下降城市个数分别为27个和16个，分别比上月减少6个和7个。

一份报告指出，70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势。6月份增幅扩大，7-9月份总体上维持持平态势，10月份增幅略有收窄，11月份增幅继续扩大。在相对宽松的购房政策环境下，房价增幅继续扩大。

刘建伟解读说，今年以来，陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现，房价环比上涨城市增加，涨幅有所扩大。

一线城市仍是房价领跑者，除广州外，其余三个城市均进入涨幅榜前五位。数据显示，11月，北京新建商品住宅环比涨1.0%；上海环比涨1.9%；深圳环比涨2.9%；广州环比涨0.6%。

根据某研究院的库存报告，一线城市已经连续11个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。

深圳在同比涨幅榜中，也拔得头筹。国家统计局数据显示，2015年11月份，70个城市中，深圳在同比涨幅排行中位居首位，为44.6%。

今年3月份，70个城市全部出现同比下跌，说明房价都已跌回一年之前。但自4月份开始就呈现态势，深圳房价率先出现同比上升。

统计显示，6月份上海加入同比正增长的城市行列。7月份北京加入，8月份同比上升的城市数量继续增加，达到9个，9月份则达到12个，10月份继续增加，为16个，11月份则增加到21个。

值得一提的是，按照严跃进的分析，11月70城同比跌幅0.4%，目前已出现连续15个月同比下跌的现象，但跌幅在加快收窄，相比10月份1.2%的跌幅水平收窄了0.8个百分点。预计年前随着房价环比的继续增长，同比跌幅收窄的速度将继续加快，并出现止跌的现象。

未来三年将处于持续去库存状态

同比涨幅不断收窄，环比涨幅稳步上升，楼市是否一片向好？答案显然不是，原因就两个字：库存。

在11月召开的领导小组会议上，化解房地产库存已成为习近平总书记提出的“四个歼灭战”之一，而在本月14日召开的政治局会议中，作为供给侧改革中重要的一环，房地产去库存也成为会议上的重要议题。

同策咨询董事长孙益功表示，2010年因需求大幅增加，国家要求增加供应，导致土地控制放松。“从当年5月到年底的大半年时间，很多城市卖了之前5年甚至8年的土地。从目前来看，去的就是这个阶段的库存。”

同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅价值》报告，显示重点监测的35个城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅7个，占比20%，这意味着，其余80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。

整体库存量偏大，会导致开发商再的意愿不强，进而拉低房地产对和增长的作用。

正基于此，房价不能成为判断楼市的指标，即便70城同比涨幅已逼近转正，但刘建伟也直言，城市间新建商品住宅价格同比涨跌差异明显。

具体来看，一线城市上涨且涨幅较大，涨幅比10月扩大2.4个百分点；二线城市下降0.2%，降幅比10月收窄0.8个百分点；三线城市下降，但降幅比10月收窄0.7个百分点。

同海咨询董事长张任远告诉记者，目前来看，去库存将是大多城市必须面对的现实。一线城市供需比整体较低，具有一定价值，但对于供需比偏高的城市来说，则是土地供应量偏大导致供需比上升，在未来三年将处于持续去库存状态。

业内说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向“补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。而对于其他非重点城市而言，应该在目前去库存的政策导向下，继续采取灵活的销售策略、落实宽松的购房政策，从而较好地实现去库存的目标。

经济会议或破题城市工作：农民工市民化去楼市库存

城市工作破题 农民工市民化去楼市库存

有称，经济工作会议可能套开了城市工作会议；城市工作或有重大突破

子约

被认为是中国经济重要风向标的经济工作会议即将闭幕。此前，《人民日报》发表的评论员文章透露经济工作会议于18日开幕。对比以往两到三天的会期，今年会议持续时间明显较长。

接受《财经日报》采访的分析称，会期延长可能是套开了城市工作会议。《人民日报》客户端18日也称：“城市工作会议将于近日召开。这是时隔37年后，‘城市工作’再次上升到层面进行专门研究部署。”

上述称，如果套开的话，两个会议的会期会压缩至三天半到四天。

14日召开的政治局会议透露出本次经济工作会议的一些要点。政治局会议提出，将推进农民工市民化作为化解房地产库存的重要方式之一。结合近期召开的城市工作会议预示着城市工作有望迎来重大突破，中国新的城市政策已经从户籍人口方面打响了枪。

此外，作为总体改革思路，近来大热的“供给侧改革”将贯穿在各个重要的调控部署领域。总体来看，无论是“四大歼灭战”还是转型升级，明年稳中求进的基调不会改变。在内外情况不明朗的情况下，潜在风险防控和化解将被提到新的高度。

主要领导人齐集北京

作为党内级别较高的经济类别会议，每年的经济工作会议都是大员齐集。记者梳理以往官方报道发现，中共政治局委员、书记处书记、常委会副委员长、国务院副总理、国务委员、人民法院院长、人民检察院检察长、政协副主席等主要领导会出席会议。

此外，各省、自治区、直辖市和计划单列市、新疆生产建设兵团的党政主要负责人，党有关部门、国务院有关部委和有关单位的主要负责人，管理的部分企业和金融机构负责人，军队及武警部队有关负责人参加会议。

昨日有官方媒体通报称，由于深圳突发山体滑坡事故，正在北京开会的广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞和市长许勤已中断会议赶回深圳。这一信息，被认为从侧面佐证了地方主要大员目前均在北京参加经济工作会议。

有熟悉经济工作会议流程和内容的人士告诉本报记者，经济工作会议的主要形式是领导人作报告与小组讨论相结合。

上述熟悉会议流程和内容的人士还透露，作为年度重要的经济会议，经济工作会议虽然会期不长，但准备周期和流程可谓细致。每年7、8月，直属机构和国务院各部门就开始收集有关年度经济工作的材料，并上报到领导小组。

城市工作将迎重大变化

近期官媒频频发声，透露出城市工作会议将在近日召开。这是时隔37年后，“城市工作”再次上升到层面进行专门研究部署，预示着中国城市工作将迎来重大变化。

前述分析称，在实现全面小康的过程中，中国的城市化进程有着重要意义。近期，包括领导小组会议、政治局会议等重要高层会议都提到了有关城市工作的内容。

此外，中财办副主任杨伟民还于近期表示，要再有十个类似北京这样的城市才行。至于这些城市的位置，他说，珠三角、长三角、京津冀发展空间趋于饱和，新的城市重点将在东北、中原、成渝等几大城市群培育和发展。

值得注意的是，12月14日召开的政治局会议将推进农民工市民化作为化解房地产库存的重要方式之一，将两大重要战略联系在一起。

12月12日，《居住证暂行条例》发布，鼓点渐密的户籍制度改革敲开了农民工进入城市的大门。从“十三五”规划建议可看出，未来将有更多举措推进“人的城镇化”，让新市民共享城市公共服务，真正在城市安家。

此外，有多家媒体报道称，住建部日前召集了地方房管部门研究去库存方案，其中便提到了要促进农民购房、拆迁补偿方式变动以及加强商品房管理等内容。其中，促进农民购房是政策的主要着力点。

国务院参事室特约研究员姚景源认为，现在预计有6亿平方米以上的库存，库存量很高。化解库存才能继续，才能可持续。所以应当说，明年确实会在化解房地产库存存量上面，有一些实实在在的政策出台。

多项具体政策将落地

在经济工作会议召开之际，目前官方释放的信号已显示出一些明确的改革方向。其中，加强扶持创新型实体经济的“供给侧改革”为明确。本报记者梳理发现，其中主要包括两大逻辑：加速坏企业的出清，降低好企业的成本。

具体来看，为加速坏企业的出清，14日召开的政治局会议提出，通过兼并重组、破产清算，实现市场出清；9日召开的国务院常务会议明确出清的企业主要集中在能耗、环保、质量、安全等标准有问题和长期亏损的企业中，并要实现到2017年末经营性亏损企业亏损额显著下降。

企业无法顺利实现破产和出清一直是饱受诟病的问题，有许多学者认为这是中国产能过剩的症结所在，制定明确的出清制度，有利于生产要素的流动，为新动力提供资源。

此外，在降低企业成本方面，14日的政治局会议明确提出了降低制度性交易成本、企业税费负担、社会保险费、财务成本、电力价格、物流成本等。

本报记者梳理采访发现，降低制度性成本包括简政放权以及反腐等一系列构建公平市场环境的政策；降低企业税费与积极的财政政策相一致，未来相关税费会进一步降低；社会保险费涵盖通常所谓的“五险一金”，但在目前养老压力增大的情况下，相关政策推行的空间有限。

此外，降低财务成本主要针对企业的融资压力，预计降准降息将进一步推进；电力价格下调被认为是操作难度较小的一部分，有消息显示已经上报国务院，预计很快出台；在物流成本方面，目前油价已经大跌，预计在高速公路费率等方面会有一些措施出台。