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“面粉贵过面包”房地产库存的时候一线城市不必担忧

————一线城市"存量时代":二手房决定走向

房天下深圳二手房网 2015-12-01 09:10:00  来源:房天下综合 |
[提要]火爆的楼市,激进的开发商,成为了这一年一线城市楼市的缩影。业界普遍认为,这些土地出让的溢价率将不会低。这意味着,在一线城市,“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈,明后年“豪宅”供应将大规模放量。

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一线城市"存量时代":二手房决定走向

在房地产业内,如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量,即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分,四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。

当开发商在提起房地产库存的时候,他们一般认为,一线城市不必担忧。

然而,今年以来,一线城市凸显的结构性矛盾点醒了他们:大量普通住宅豪宅化,刚需人群无力承担动辄9、10万甚至15万每平方米的价格,在投机需求已经基本退出市场的情况下,这部分房源面临过剩的风险。

未来可能打开这一市场的销路的,是改善型需求和二手房市场的充分流动。

“面粉贵过面包”

火爆的楼市,激进的开发商,成为了这一年一线城市楼市的缩影。

截至11月25日,北京土地市场成交地块达到100宗,成交金额高达1920.77亿;与此并行的是,今年北京拍出了约20宗。而之上,将盖出数千套单价10万+豪宅。

中原地产分析师张大伟推算,未来北京售价预期10万以上的项目多达50多个,北京商品房住宅将出现化的趋势。

京城遍地,上海滩也不甘落后。11月25日,信达地产以72.99亿元的价格拿下上海杨浦区新江湾城地块。根据多家机构推算,该地块实际楼面价已超过6.1万/平方米,刷新了上海住宅楼面价的新纪录。而此前,上海已经连续出现了5个以上。这些的出现,也将加大未来上海的豪宅供应。

在几乎已经没有土地供应的深圳,截至本月今年仅有一幅住宅用地出让。该幅土地为旧改项目鹿丹村,终以8.88亿元的价格成交。根据深圳业内研究的推算,这幅土地的实际楼面价在4万元/平方米以上。获得该地块的中海地产表示,该楼盘入市的价格在10万/平方米以上。

即使在市场相对理性的广州,11月25日番禺市桥一地块也拍出了超过1.6万/平方米的楼面价。而根据广州房管局此前发布的数据,番禺的一手房均价目前在1.5万元/平方米左右,楼面价已经高过房屋均价。

进入年末,一线城市又将迎来土地供应的小高峰。根据官方数据显示,下个月北京将有7块土地待售,上海则将有13幅经营性土地入市。深圳预计也将有三幅住宅用地出让。

业界普遍认为,这些土地出让的溢价率将不会低。这意味着,在一线城市,“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈,明后年“豪宅”供应将大规模放量。

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