国庆周深圳楼市旺 低房贷刺激需求入市成交大涨80%

深圳楼市重现“一成首付” 国庆楼市假期间现万人看楼

国庆周深圳楼市旺

低房贷刺激需求入市，成交同比涨幅超过八成

深圳楼市“银十”开局升温，成交同比涨幅逾八成。图为国庆周期间，龙华一楼盘销售现场聚集了众多市民。 深圳商报记者 陆剑伟 摄

十一周结束，深圳楼市“银十”开局交出成绩单。据市规土委的统计数据显示，深圳一手住宅成交量同比涨幅超过八成。深圳商报记者走访多个楼盘卖场发现，刚需盘成为周成交主力，部分楼盘推出小幅优惠，加上历史的房贷成本，共同刺激需求入市。

成交同比涨幅超过八成

10月1日至6日，深圳一手住宅共成交168套，相对于去年同期的90套，增幅达86.7%，较2013年的163套也有微量增长；成交均价为25993元/平方米，较去年同期的36048元/平方米，下滑27.9%。

在1日出现零成交后，一手住宅成交立即上扬，6日已攀升至71套。从成交楼盘看，以刚需盘为主导，如坪山京基御景印象、龙岗银信二期、宝安星航华府等等，以一房和两房为主；豪宅方面仅有宝安中海九号公馆5号，成交了一套四房单位。

近期，深圳一手住宅价格持续在3.4万~3.6万元/平方米区间运行，十月首周出乎意料跌破2.6万元/平方米。“从周日成交情况看，以坪山、宝安、龙岗刚需盘成交为主导。由于成交结构原因，终导致十月周成交价格的同比下跌。”美联物业研究经理何倩茹称。

“这几天实际上是9月末连续两周周均推盘2000套的反映。” 深职院房地产研究所所长邓志旺解释称，“规土委网签的统计存在滞后性，反映的是前十天左右的实际成交，国庆期间的实际成交量要好于预期，很多人在国庆周期间下定、认购，到了节后才正式签约，预计周的网签情况会在10月中旬开始表现出来。”

部分楼盘推出小幅优惠

据中原地产的统计，国庆期间深圳楼市逾30个楼盘开市纳客，营销活动丰富多彩：全家美食宴、合家一日游、小黄人主题展、国庆抢大礼等等。

深圳商报记者从周各大售楼处了解到，周前期仍有不少留守在深圳的市民看楼。10月1日，鸿荣源壹城开放售楼，到场参观人数突破万人。国庆期间，开盘的楼盘仅两个，不少楼盘仅仅是开放营销或是样板房，但人气爆棚。2日，龙华一楼盘开放样板房，前来参观的市民超过两千人；坪山一楼盘加推少量单位，日均售出三十单位，是平时节假日的两倍。

为了推动销售，部分楼盘在国庆期间推出小幅优惠。如港铁天颂高层单位两个99折优惠，佳华领汇广场推出“2万抵5万”、国庆成交可享两个99折，万科旗下三个项目也有小幅折扣，公园6号、万科广场均有特价单位针对国庆市场推出。5日，恒大帝景开盘，当日推出额外92折。这也是周期间，折扣的一个楼盘。

低房贷成本刺激需求入市

9月30日，央行释放利好，非限购城市首套房首付比例降至25％。去年也是9月30日，央行松绑房贷政策，刺激楼市量价上行。

深圳商报记者了解到，目前深圳房贷成本处于历史水平，少数外资银行首套房贷利率可以打82折，并出现了二套房首付四成的优惠。

在龙华一楼盘，一家国有大型银行个贷经理向深圳商报记者介绍说，周期间，不少市民前来咨询房贷成本事宜，尤其是刚需盘，购房成本下降明显，在一定程度上促进了市场成交。

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄看好十月份后期的成交表现，他说：“央行的利好在周期间，对市场起到‘心理刺激’作用。从七天楼盘卖场人气高涨的现象来看，楼市需求还是在的，但是激活成交，还有待房贷新政进一步落地后才会体现出来。”

而对于四季度市场，克而瑞机构认为， 7、8月的连续下滑，9月市场的不及预期，使得多数开发商业绩承压，四季度将是其冲业绩的关键时点，也是今年后一博的机会，为此，企业必定加大供应，并采取更加多样、积极的策略以求快速出货，提振销售；目前来看，房地产市场仍未实质回暖，因而政府在政策面或迎来更大松动，在流动性预期方面，进一步的降准、降息可期，金融机构的流动性或进一步打开，财政政策支持力度也可能进一步增加。因而，四季度市场整体回升是大概率事件。

看点

政策持续接力下，一线城市三四线城市惨淡经营

楼市回暖明显 城际分化加剧

【新华社北京10月7日电】“十一”周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例降至25％。住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。

在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。“新华视点”记者十一期间在多个城市房地产市场采访发现，三四线城市楼市仍然“惨淡经营”；一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始，有楼盘“待价而沽”。

北京上海房企“”

“由于房源紧张，国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。

在北京，开发商对提升楼盘“热度”底气十足，部分开发商“”。北京朝阳区望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。据了解，该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10％。

在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上，人气异常火爆。开幕不到两个，观展人数就已破千。由于成交持续火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。多数参展商明确表示，楼盘没有任何折扣，甚至大部分楼盘连定价都没有。

浙江一家大型房企表示，“9月份以来我们的房源十分紧俏，大家对新推项目的售价很有信心，所以不会让利。”

二手房市场上，房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反，4月以来中介实体门店数量骤增。记者发现，在北京、上海住宅较为密集区域，每条街几乎都会增加2~3家门店。链家地产在上海仅半年时间，门店就从200余家迅速扩张至800余家。

与房企在一线城市的底气十足相比，三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现，芜湖市的多数楼盘均启动了大力度促销，如中建地产旗下的“中建500米”项目推出“5000元抵2万元”活动。尽管如此，多数售楼“惨淡经营”。位于芜湖汽车南站的“新亚特花园”、的“锦天天和苑”等楼盘售楼均门可罗雀。

一线城市楼市量跌价升

虽然十一期间一线城市房地产市场热度不减，但与此前预期相比，表现出量跌价升的趋势。

某研究机构的统计显示，今年9月份，上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月份环比增长均不到10％；而北京9月份新建商品住宅面积和销售额较8月份环比下降两成左右。根据北京市住建委公布的数据，“十一”前六天，北京新建商品住宅网签套数仅为353套，较去年同期下降了四分之一。

与此同时，一线楼市价格却继续走高。中指研究院10月1日发布《2015年9月中房指数系统百城价格指数报告》显示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5％、11.27％和5.63％。

在量跌价升的背后，一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘化、豪宅化的趋势。

认为，一方面，新盘是中低价位刚需盘供应减少，进一步刺激了一线楼市的预期。据网易房产数据的统计，今年年中以来，北京门头沟、大兴和石景山等原先刚需盘集中的区域，新建住宅的平均单价都已经突破3万元。

记者在北京、上海多个项目看到，目前即使新盘入市，高价盘的占比也越来越大。截至9月中旬，北京单价超过10万元的豪宅签约套数创下历史新高。

另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头，并通过价格传导效应向外围扩散。今年以来，一线城市频出区域，八九月间，北京、上海、福州、苏州、成都等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超过50％的土地出让。

广州 长假网签量 同比增三成

【新华社广州10月7日电】广州市房管局下属的网站阳光家缘新数据显示，2015年“十一”周前六天（10月1日~10月6日），广州全市一手住宅网签540套，较去年“十一”周前六天的405套相比上涨33.3％，网签面积58182平方米；网签均价为12315元／平方米，较去年同期的12070元／平方米上升2％。

与上个月前六天（9月1日~9月6日）网签1152套相比，国庆周前六天成交量环比下降113％；网签均价则从14285元／平方米下降至12315元／平方米，环比下降16％。

网易房产分析指出，从广州近六年的“十一”周（前六天）成交走势来看，今年的成交量处在较低位置，网签套数仅高于去年，与2013年以前日均销售破百套的国庆周楼市“盛况”仍有距离；网签均价上，2013年以后从低位回升，去年、今年国庆周网签均价均呈上升趋势，但今年的上涨幅度跟去年相比有所放缓。

房企拿地 热情高涨

【新华社福州10月7日电】随着楼市政策逐步宽松，楼市销售市场普遍回暖。在楼市加速去库存的同时，房企拿地热情高涨。

进入9月以来，一些房企纷纷进入土地市场，一二线城市高价地频出。中原地产据各大房企的公开数据统计，截至9月末，包括万科、保利、恒大、万达、中海、碧桂园等在内的20大标杆房企，拿地总额高达328.34亿元，刷新了今年近8个月的纪录，仅次于今年1月份的567.97亿元。

值得一提的是，房企热情拿地缘于房价上涨。事实上，包括北上广深在内的一线城市近年来土地成交数量锐减，成交金额也不断下降，但楼面价却持续上升。

9月底，碧桂园经11轮报价，以总价12.71亿元竞得光丛生佛山市顺德区佛山新城一宗地块，折合楼面地价每平方米15112元。同一日，碧桂园还竞得江苏省太仓市长江口旅游度假区内4宗地，总价为6.24亿元……据记者不完全统计，十天内，碧桂园共斩获六幅地块。

不仅是碧桂园，万科、阳光城、保利等公司在土地市场均斩获颇丰。记者统计发现，万科9月在杭州、沈阳、上海等一二线城市土地市场频繁落锤；而阳光城不仅在福建晋江、上海等深耕城市强势拿地，更在开拓杭州、苏州等新战场；保利也在佛山、太原、上海、武汉等一二线城市频繁出击。

克而瑞研究分析师沈晓玲认为，由于一二线城市去库存相对较快，三四线城市库存仍然高企，因而房企紧盯一二线城市，以补充去库存带来的土地储备的“缺货”。另一方面，受益于房地产再融资的松绑、国内利率下行等金融层面的利好因素，一定程度上缓解了房企的资金压力。不过，有业内人士同时提醒，房企应据自身情况入手，注意高价、高溢价地块带来的风险。

在深老外不

多数喜欢租房住，并以小户型为主

陆剑伟

【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）作为国际化大都市，深圳吸引了众多国际友人居住。从中原地产的统计看，绝大多数在深老外喜欢租房住，九成以上是用来自住用途，近三成住在南山，以小户型为主。

从深圳中原研究对外籍客户近一年的买卖类型来看，外籍客户的租赁占比在过去的一年内，始终保持在7%以上，而买卖占比一直居于租赁占比之下，可见外籍客户大部分通过租房解决住房需求。究其原因，一方面是因为深圳房价高，房价涨幅明显高过工资涨幅；另一方面是国外友人对房产周围的配套设施要求高，认为深圳的楼房性价比，不及他们在本国拥有的房产。

原特区内地区区位明显，生活配套设施比较优越，对于高品质要求的外籍客户吸引较大。根据9月深圳中原实时租赁数据，外籍客户原特区内租房，其中近三成的客户选择南山区。受前海自贸区和合作区双重的影响，外籍客户在前海和蛇口两个租赁较多。此外，华侨城多豪宅分布，租赁比较活跃。

福田是深圳的CBD，金融实力逐渐壮大，外籍租户大多聚集在皇岗、香蜜湖和福田区。中原地产和安居客的数据显示，在上述三个的外籍客户租赁占比近五成。究其原因，一是由于周围资源较丰富，游学的外籍教师可以就近解决住房问题；二是离较近，方便出行。

宝安受前海自贸区辐射的影响，外籍客户租住占比逐年提升，8月租住占比同比上涨3个百分点。其中外籍客户较集中于沙井，因为沙井工业发达，外资企业较多。

无论是外籍客户，还是国内客户，大多客户租房以自住为主。深圳中原三级市场成交数据显示，外籍客户在租赁市场的自住占比均在9成以上。外籍客户喜欢独立自由的生活，相对于户型大小，他们更注重房屋的舒适度。从租赁面积档次分布来看，60~90平方米面积段的小户型住宅占主要比例，8月租赁占比超过五成。

上海 “金九”成色足 “银十”可期待

【新华社上海10月7日】“十一”周期间记者走访上海房地产市场发现，在政策利好频出的市场环境下，多数开发商开始拒绝让利，购房者房价看跌预期也开始松动，随时准备“出手”的心理占据上风。在此背景下，楼市“银十”可期。

素有上海楼市风向标之称的“十一假日房展会”6日闭幕。本届房展会人气十足，据主办方数据，开幕不到两个，进馆人数就近1000人次。尽管人气很旺，但真正给出实在优惠的楼盘却不多。

一家浙江大型房企销售人员说：“9月份以来我们的新房销售十分紧俏，近半年上海城区的房价涨得厉害，我们在浦东新建的小户型两个月少涨了50万元。新推的项目根本不愁卖。所以基本不会有折扣。”

据上海链家市场研究部数据显示，9月上海新房价格全面上涨，新房成交量同比上涨72.4％，成交均价同比上涨了10.2％。

在“金九”成色十足的市场环境下，来自多家房企的信息显示，10月中项目将扎堆入市。从本届房展会上也能看出端倪，总价在500万元以上的住宅产品比比皆是。据中原地产统计，本届房展会改善型住宅产品占“主流”，而刚需项目仅占约四成。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，改善型项目弹性更大，在楼市环境好的时候销售快些，一旦风向转变将面临困境。因此，在当前市场环境较好的情况下，开发商抓紧时间去库存的心情比较迫切。

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楼市显现 “虹吸效应”

虽然同享优惠政策，但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授认为，在新政策下发后压力释放有限。

认为，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和的“虹吸效应”。

——贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看，“930”和“330”政策并非普惠。一位银行部门官员介绍，“目前房地产信贷资源高度集中，六大城市的贷款余额约占整体水平的30％左右。”

——购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，一二线城市人口持续流入。“一线城市拥有发达的产业，可以吸引大量外来人口，从而形成持续强劲的住房需求；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡，靠后的城市多为人口流出现象显著、人均可支配收入较低的城市。”

——开发性资金向一二线城市集聚。中原地产分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，房地产资金快速转向一二线城市市场。

研究称，从长期来看，三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地产调控政策正改变当前简单宽松的导向，针对不同区域采取不同的治理：一线城市适度控制，防止价格过度上涨，同时给予三四线城市住房消费政策扶持。（新华）