业内人士解密中国房地产市场：房价为啥这么高！

导语

经济学家，投行，贩夫走卒，似乎人人都是房地产，都喜欢预测房价，有的年年诅咒房价腰斩，房地产崩盘，他们声称，中国房价泡沫严重，迟早崩盘，他们经常获得喝彩声。似乎他们代表了民意，是为平民鼓与呼。可是凡是相信他们的人，没有不后悔的；也有人认为中国的房价不高，长期看，还得上涨。他们常常受到攻击，被认为是“人民公敌”。可是，他们似乎是正确的。下面就一起来看看吧！

房价为什么高！

有人说，中国房价有其特殊性，哪个国家的房价没有特殊性呢？但是，价格终究是经济理论可以解释的，终还是由供求决定。需求：只有买房才能保值？！

北京的市区，被界定为五环以内，在这个区域内，要有党政机关、部队、事业单位、大中、绿化消防公园等等公用地，可供建设住宅的用地是有限的。供求差额巨大。当本地人和外地人，甚至全的人，都争相来北京买房的时候，房价的上涨，是必然的。什么温州团、山西和煤老板团的故事，能演绎出来的，不是没有一点由头的。

从1998年到现在，可以说，凡是买了房子的人，没有后悔的，如果说有后悔，就是后悔买的晚，买的少，凡是没有买的，都悔不当初。榜样的力量是无穷的，事实胜于雄辩，只有买房才能保值，是富人们的共识。

在2009年5月之前，北京四环以内的房价，大约只有1.5万元左右，到了下半年，就翻番了。1.5万只能在昌平等远郊区买。在2009年上半年买了房和没有买房的人，就是冰火两重天的生活，几乎是城乡差别。

当然，即使是钱不够多的人，只要抓住机会，借助银行抵押贷款，也能实现住房梦。在2009年早些时候，买房的首付只要20%，利率还可以打7折。这部分人，被称为房奴，因为其后的大部分收入，都要交给银行还贷款，不过，他们是痛并快乐着的。房价的上涨，房子的，他们的总资产还可以增加。

当然，富人热衷买房置地，也有文化上的原因，安土重迁，安居乐业，居者有其屋，都是农耕民族的文化基因，这一点，西方人却是喜欢迁徙的，美国就是英国人向新英格兰进军的结果。

供给：既有开发商，也有政府

房价在短期，取决于需求，在长期，也就是趋势上，取决于供给，因为在长期，竞争比较充分，如果某个行业赚钱多，会引起蜂拥进入，而赔钱了，会引起开发商退出。所以，房价在长期反应的是成本。

房子的成本包括三部分：地价，也就是开发商拿地的成本；建安费，建筑安装等等的支出；税费，政府各部门收取的税收和其他费用。

从供给角度，在正常情况下，房价就是以上三项成本，再加上开发商的利润。开发商的利润率，是波动的，一般是10%，高的时候是20%甚至更多。

如果房价长期上涨，一定是成本过高造成的。

成本的项是地价

地价就是土地出让金。在住房改革前，房子都是政府盖的，土地是通过免费的划拨方式获得。改革后，开发商一律国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是的“土地出让金”，进入地方政府的财政专户。

尽管法律是城市土地是国有的，但是，其实际的者，是地方政府。据说，地方政府靠卖地筹集资金，是受了香港地方政府的影响，土地出让收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴随城市化过程，农村人口向城市流动，小城市向大城市流动，后就会出现超大城市，就目前来说，中国出现的超大城市还不多，将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动，是造成地价进而房价高的基础性因素。

成本的第二项是建安费

这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本，大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的。

成本的第三项是政府各部门收取的税费

税收有营业税、城市维护建设税、费附加（是营业税的附加）、契税、印花税、耕地占用税、土地税等。

政府收取的费，各地有差别，明目五花八门，比如渣土费、人防费、增建费、旧城改造费、公建地费、墙改费、环境保护监察费、城市绿化费、监理费、质检费、价格评估费、审计费、散装水泥限袋费、工程质量费、工程造价管理费、安全监察费、劳动定额测定费、外省承包工程管理费、施工图纸审查费、预算费、施工噪音管理费、评审费、卫生费、行业管理部门培训费、城市建通集资、治安费、报刊费、街道管理费、计划生育管理费等等。

据经济学家郎咸平估计，大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的70%左右。

总结

明白了房价的构成，就不难理解，为什么2010年以来，在被称为严厉的调控政策之下，在万众喊打的声浪中，一线城市核心区域的房价只是轻微下跌，这是利益使然。土地出让金不降低，而且还在上升，税费一项不减，成本基本不变，房价安能下降？

楼市复苏力度不够房价上涨速度不宜高估

虽然商品房成交量已经好转，部分城市房价也止跌转涨，但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态，仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。

近期，国家统计局公布了8月份70个大中城市房价数据。同时国家统计局网站也发布了一个解读8月份房价数据的新闻，标题是：8月份新建商品住宅同比价格由降转升。其后，新华社也刊发了一篇报道：楼市回暖更要坚守政策底线，抑制投机。

仅凭这两条消息，好像楼市已经比较热了，又需要担心房价大涨、投机者乱窜了。

房价数据有很多，但及主要城市房价的指标，重要的有两个，一个是新建商品房成交均价，虽然统计局不公布，但通过换算统计局公布的月度成交总面积和总金额即可得出；另一个便是70个大中城市房价。

前者只能反映房价总体情况，不能准确反映月度变化，而且不涉及主要城市；而后者则每月18日由国家统计局按时公布，包括70个大中城市的新建商品住宅价格与二手住宅价格变化幅度，除了直辖市、计划单列市、省会城市外，还包括35个地级市(均衡选样本)。因此，70城房价，也就成为衡量月度房价变化的核心指标。

70城房价，其实是房价指数，通过选取样本楼盘，持续跟踪同质房源的价格。比如在上海就选取了上千个楼盘，进行持续跟踪。当然，不可能达到房源同质，总体看还是靠谱的。

统计局的8月份70个城市中，新建商品住宅同比上涨的城市个数为9个，下降的城市个数为61个。但测算出8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来转正。

这个“同比综合平均”，肯定设计了城市权重，9个上涨城市中，涨幅的是深圳，大涨31.8%，第二名的上海为6.5%，北京和广州分别上涨3.7%和2%。同比下跌的城市中，跌幅的是丹东，下跌8.7%，第二名是湛江，下跌8.6%。这就意味着，把四个一线城市的权重定得高，而把35个地级市(三线城市)的权重定得低，才得出8月份同比综合平均上涨1.7%。

如果一定要设计权重，可以按各个城市的新建商品住宅成交面积分配权重。如此，则61个下跌城市的成交面积是9个上涨城市的几倍，因此8月份70城总体同比房价一定是下跌的。

更合理的办法是，不必设计权重，用简单的计算方式，把70个城市的价格进行算术平均，更能较好反映实际市场情况。70个城市当中，35个地级市的成交面积较小，但考虑到它们是200多个地级市中的“代表”，所以不必有意降低它们的权重，得出来的平均同比增幅，基本上代表了的一、二、三线城市(不含作为县级市的三线城市)的房价情况。如果按此计算方式，则8月份70城房价平均同比下跌3.3%，比较符合总体情况。

总之，当前楼市复苏力度仍不够，虽然商品房成交量已经好转，部分城市房价也止跌转涨，但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态，仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。因此，不宜高估房价上涨势头，也不宜这么早就重拾“抑制论”。

京城楼市是怎样炼成的？

话说十八年前，干多干少旱涝保收、熬年头提拔分房的福利政策取消，从此货币买房成为人们获得居所的主要来源，住房的建设成为了中国经济新的增长点。旧格局被打破，意味着新秩序的开始，十八年来，各种类型的商品房社区为了吸引持币待购者的目光，使出各种解数；各种配套政策，或为市场添柴或为市场降温，始终操控市场于股掌；买房人从排斥、观望、盲动一直到抓狂、后悔乃至冷静，房子始终成为他们生命中不能承受之重……政府、开发商、买房人，再加上银行、二手市场等辅助因素，楼市形成了，让人们既爱又恨的楼市传奇也正式拉开了帷幕……

楼市前传 取消福利分房 楼市应运而生

1998年，是中国房改进入实质性阶段的一年。时任国务院总理的朱镕基宣布：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。”

朱镕基的话，宣布了“福利分房”时代的终结。从此，中国的住房分配，完全走上了商品化的道路。1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。

福利分房被叫停的动因，实际上是国家需要通过全民住房消费拉动经济增长并带动其他产业链条更长的消费。1998年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。通知要求，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。要全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于百分之五，有条件的地区可适当提高。要继续按照《房委会决策，运作，银行专户，财政监督》的原则，加强住房公积金管理工作。

通知指出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价格商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。

据很多人回忆，通知下达的那年年底，很多企事业单位都在抢福利分房的“末班车”，集资建房也加快脚步。

北京地产界资深人士季满如向北青报记者介绍，1998年住房改革还有一个重要的背景：亚洲金融危机。

“当时中国的经济发展速度不像今天这么快。要拉动经济必须靠大量投入，国家GDP7%、8%的目标，如果不靠新的经济增长点拉动，是很难保证的。因此，当时以住宅产业拉动内需的目标明确。毕竟住宅建设的产业链很长，涉及几十个行业，建材、化工、钢铁等，都能拉动经济增长。而且在买房以后，家居、家具、家电，又能带动很多行业。如此一来，与消费双重拉动，对国家经济与百姓生活是双赢的局面。”

而当时的北京房地产市场，住房商品化已经领先于。除了只能卖给外国人的涉外楼盘（即外销房），还有早在90年代初，很多单位福利分房后，都能匀出一部分卖给非本单位职工的房产，这就是住房商品化的雏形。

楼市正传 打破内外销房界限 楼市从此统一

“当年住房商品化提出后，很多后的配套政策、经验教训、操作手法，都是跟当时的外销房学的，因此，外销房对北京房地产市场具有不可磨灭的贡献。”时任北京罗马花园销售总经理的卢明告诉北青报记者。在内外销界限打破后，才有了双方的融合，北京地产界才真正意义上有了售楼处、推广、分期付款、租金等等营销手段，才真正意义上形成了楼市。

福利分房时代的住宅格局

在1998年之前，北京住房市场大体存在三种类型：

一、福利分房。大多数老百姓不会考虑买房，基本是熬工龄等分房。

二、商品房。基本是单位分房后匀出一些在市场上出售，成为单位的额外营收。由于很多单位建房都在位置，因此很多没有单位背景的商人、演员成为早商品房的购买者，而大多数老百姓是不敢购买的，因为对产权存疑，担心还是福利分房的变种。因此，早买商品房的那批人，就成为人们眼中的“有钱人”和“敢个吃螃蟹的人”。据一位住在方庄的同事讲，那时候，单位分房的人发现自己单位对外出售的房价居然达到了“惊人的”3000多元/平方米，“恨不得把自己的房子卖了，大赚一笔，自己租房子住”。

三、外销房。当北京的商品房价还在每平方米三四千元的时候，外销房的价格已经在每平方米10000元至15000元之间了。据卢明回忆，那时候，港台、韩国、新加坡人是北京外销房的主力购买人群，即使对国内一些所谓有实力人群，外销房也是他们高不可攀的梦想。那时候，没有太多国人会认为房子怎么能花几百万去购买。普通的商品房4000元/平方米已经算很高了。但逐渐他们发现，亮丽的外观、花园般的社区、精致的物业管理是普通商品房社区完全无法实现的。所以在取消福利分房之后，随着取消外地人可以在京买房、住房按揭贷款的推出、内外销房打破界限，很多实力人群通过资金，也成为这些社区的业主。

取消福利分房之时 也是营销时代的开端

在外销房主导个人买房的时代，也是楼市批从业者入行的时间。

当时外销房销售体系分两个派别。一是台湾系。以罗马花园、阳光广场为代表的台湾系从大学生中海选销售员，进行魔鬼训练，从销售员的着装、礼仪、销售技巧进行强化培训。他们集中力量卖好一两个楼盘，然后再去接另外的楼盘，当初韩国人与新加坡人购买了大量罗马花园和阳光广场。后来这批销售员成为北京楼市各大楼盘的营销负责人，影响深远。

另外一派是香港系，以利达行为代表。他们没有自己的楼盘，纯粹的代理公司为外销房负责销售任务。他们的打法是人海战术，把销售员发出去，到各个写字楼、商场等各个有富人的地方去找客户。同样，这个体系也培养出一批楼市的销售人才。这两套体系直到2010年左右还在影响着地产销售市场的打法，但随着开发商销售系统体系化、渠道为的新形态下，它们才淡出了市场。

福利分房在退出历史舞台后，普通商品房和外销房在2002年9月1日正式取消。从此，楼市进入大一统时代。

取消内外销房界限根源所在

据一个常年采访建设部的记者回忆，早在1999年，建设部研究建立内外统一的房地产市场，将内销房与外销房并轨。未来的商品房只认钱不认人，管你是国内的还是海外的，一律平等对待，一手交钱一手交房！

当时的考虑是，WTO脚步日益逼近，中国将汇入全球经济一体化的潮流。打破商品房的内外销售限制，对境外人实行“国民待遇”，这是大势所趋。

内外销售限制解除后，境外人士的选择空间无疑将大大扩展，除经济适用房外，上市的商品房尽可随意选购。而且，大量新上市的内销楼盘的品质纷纷提升，设计更具人性化，已远非昔日可比，其多项指标足以比肩外销房。例如，北京当年上市的珠江骏景，均价4900元／平方米，还附送全套非毛坯；清芷园的“小区一卡通”配置是一派高档社区的“风范”。内外销房两者的差异化越来越不明显。

后来的事实证明，中国加入WTO后，大量外籍公司和人士进驻中国，同时，随着国内宏观经济形势的趋暖，无论是内销房还是外销房，都成了受益者，房地产业迎来了一个新的上升期。

楼市外传 楼市早溯源地寻踪

北京楼市开始的地方在哪里？没有像样的售楼处，同样可以赚得盆满钵满；没有正式的产权证，照样可以蒙有钱人来买房……就是那个年代，楼市依然有火爆的理由，也就是后来那个理论的由来——房地产重要的三要素：地段，地段，还是地段，在那个年代，楼市的是三个地方：“豪宅”方庄、“中产”望京、“别墅”亚北。

方庄 没落的

记者曾走访1996年的方庄楼盘，当时每平方米4000元不到，前不久闻听一个新盘将在方庄面市，每平方米价格应该在10万元以上……也许仅以这个小小区域的房价变迁，可以管窥北京楼市20年跌宕起伏、冰火两重的历史。

方庄的商品房早在1986年就开始销售。一部分是单位分房多余出来进行销售的，当然很多都是打擦边球，明明是单位的房子卖给非本单位职工，当时有句话叫“民不举官不究”，大家都这么做，自然也就法不责众了；还有一部分就是早真正的商品房，很多北京市房地产企业就是从方庄起家的。

当时，能在方庄购套房产，那是“相当有面子”。从1986年房价从700元/平方米至1800元/平方米到1996年4000元/平方米至5000元/平方米，很多早的住户成为批从房产上直接受益的人。

直到进入21世纪，北京楼市突飞猛进发展，方庄慢慢进入慢车道。据资深人士回忆，方庄开发的初衷是为解决北京市、国有单位职工及其他区域拆迁户的住房问题。因此，后来为了节约用地，建造了大量超高塔楼，而且户型极小，绿化配套也跟不上，停车位也不足。有实力的买房人不再把方庄当成买房，而早的买房人很多搬离了方庄，从此很长一段时间，方庄的房价反而成为北京的。

望京 厚积薄发的样本

望京更是一度被冠以“睡城”的称号，由于不是正南正北总让人迷路，进不去出不来的堵车常态，满街“思密达”声会让人感觉身在韩国……很多年中，一听说去望京会让很多人头疼。但即便如此，望京仍然是众多有眼光的买房人赌对的一个区域。

根据政府规划，望京将建成超大规划的社区，总规划占地16平方公里，总居住人口将达到50万-60万人，相当于一个标准的中等城市。据早在望京扎根卖望京花园的伟业顾问胡先生介绍，望京早的居民中演艺界、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外国人较多，中产人群比重较大，年龄呈年轻化趋势明显。望京小区的家庭私家车拥有率接近50%。这个区域从一开始就有了定论：中产者的生活区。望京拥有众多小区，20世纪末的一笔投向望京，将成为中国乃至全亚洲的居民区。

在世纪之交，望京成为北京热的区域之一。大西洋新城、宝星园、圣馨大地、慧谷根园等等一大批商品房社区，正是由于有了扎堆的社区，再加上本身就具备一切生活配套，越来越多的人把望京定位成一个居住区。随着居住人群与私家车的大量涌入，望京的交通配套承载不了一下子爆发的居住需求，因此，上班出不去下班回不来的拥堵状况，很长一段时间内人们给望京戴上了“睡城”的帽子。

据时任慧谷根园副总的杜明冬介绍，2004年政府在望京新建9条道路，逐渐改善了望京地区的交通状况，望京各大社区都因此。后来随着远洋、保利等的进入，望京由“中产”慢慢开始向“富豪”挺进。

亚北 “违规别墅”集中地到豪宅扎堆区

早亚北留给买房人的印象都是“违规项目”，也就是常说的小产权房。早那批“先富起来”的人，很多也是早学会维权的人。记者曾在1997年至1998年接待众多关于亚北各大别墅的业主投诉，很多都是产权问题。

但今天看来，那批早的“豪宅”购买者，都为后来人买房提供了重大的参考价值。即：一、不能买小产权房。在当时，很多买房人对产权概念不清，而且开发商会承诺（不会写入合同）未来肯定能办大产权，结果开发商卖完房把公司注销，上告无门。二、非品牌企业的房子谨慎购买。当时虽然还没有太多的品牌概念，但一些国企开发的楼盘已经在市场上有了一定度，还有诸如万科这样的外来企业都有不错的口碑。那种个体户式的开发商开发的楼盘要谨慎购买。除了产权问题，这种开发商基本没有开发经验，就是把房子盖好就卖，没有园林、配套、车库这些概念，很多业主入住后发现，连上下水都没连上，供暖居然要用土暖气……

很长一段时间，亚北区域是后来开发商不愿触碰的地方。大量土地已经被那些早年没有任何产品力的楼盘占据，在人们心目中已经不是一个好区域，即使好产品进入，也难以形成一个豪宅区域的模样。直到今天，亚北概念已经虚化，而包括京承高速、京藏高速沿线区域，大批品牌企业开始纷纷跑马圈地，大量楼盘出炉，使传统的亚北区域焕发出真正的春天。记者 张舰

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