房地产税将正式立法 中国楼市将面临三个痛点

征收房产税：房价就能降下来吗

果然如所料，房地产税将正式立法已经成为现在楼市关注的焦点，据了解，十二届常委会立法已经正式将房地产税列入立法，这代表房产税的落地已经越来越近。据房天下深圳二手房统计，当年的上海重庆实施房产税，让楼市为之一震动，如今来实施，将让中国楼市进入另一种时代。笔者预计，中国楼市将面临几个痛点，房价的波动，房产税增加了持有房产人的每年的税费，更重要，是否会加重租房的租金上涨？

昨日，新调整过的十二届常委会立法规划公布了多项立法任务，其中，房地产税法在位列其中，这让一度淡出公众视野的房地产税话题再次发酵。在房地产税何时能落地，条件是否成熟等一系列疑问面前，业内观点多认为，在不动产统一登记等工作尚未完成的背景下，房地产税不会在短期内落地。

房地产税法正式列入立法规划

新公布的十二届常委会立法规划类项目中，房地产税法赫然在列，这意味着备受关注的房地产税法正式进入的立法规划。

事实上，近年来关于房地产税的各种消息和讨论始终未断。为此，房地产研究所所长周毕文对中新网房产频道表示：“大家对房地产税的关注已经有好几年的时间了，对于房地产税的推进首先需要解决‘法’的问题，以明确征收依据是什么，然后才是如何征收的问题。”

如今，房地产税法列入中国立法规划，为该税种的落实提供了法律前提。谈到房地产税的实施，住建部住房政策委员会副主任顾云昌对中新网房产频道表示，无论是从国家税收体制的改革，还是从房地长市场健康发展的角度出发，开征保有环节的房产税都是有必要的。

“一直在强调房地产税立法的推进工作，当前房地产市场在开发环节和流通环节的税种都有，但是缺少房产保有环节的税收。”顾云昌认为，在土地出让金成为地方政府财政主要来源的当下，住房价格居高，居民购房负担加重，但是土地资源的稀缺性决定了不能总是依靠土地出让金来作为财政来源，因此，住房保有环节的税收就显得尤为必要。

值得注意的是，除了房地产税法，同时被补充进第十二届常委会立法规划的还有环境保护法、资源税法、耕地占用税法等。对此，上海易居房地产研究院智库研究总监严跃进认为，从目前常委会的改革思路看，后续立法规划的力度会加大。除了房地产税法外，类似环境保护税法、耕地占用税法等实际上都对房地产市场的改革有利好作用，后续一个更紧凑的税法体系网会对房地产健康发展起到积极作用。

分类征税 适当减免

长久以来，针对房地产税的征收存在不少争议，对该类税收的概念范围、征收标准都需要分辨清楚。首先需要认清的是，房地产税和房产税并非同一概念。

房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地税、契税、耕地占用税等，“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

此前，在上海和重庆曾经试点过征收房产税，在周毕文看来，由于税率设置等方面的问题，实际效果并不理想。“所以这里有一个界定，即老百姓的基本生存权的保护，是全部要征收，还是对超额部分征收，这些问题都不是征税的税法条例定的，而是从根本大法上把各方面的矛盾分清楚。”

不过，顾云昌认为，经过多年的运营和讨论，大家总体上对房产税是接受的，他同样提到了征税范围的界定问题。“除了税基、征收目标、税率等需要进一步考虑，各个省市应该依据城市公共建设的需要、房屋数量等实际条件制定房地产税减免措施，对收入不高的家庭、人均居住面积低的要给与适当的税收减、免。”

分析称短时间内恐难落地

作为住房拥有者，很多人关心房地产税的落地时间问题。当前，作为房地产税先决条件的不动产统一登记工作正在进行中。中原地产分析师张大伟认为，从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期，而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地的可能性很小。

张大伟表示，目前的中国房地产已经进入了一个新常态，房价难以全面上涨，这种情况下，各种政府托市的政策频繁出现，房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台，所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税不会在2年内出台。

“2017年推出恐怕乐观了一点，起码2020年以前可以推出。”顾云昌认为，房地产税的推出要考虑房地产市场的变化，掌握整体发展节奏，在房地产市场保持平稳态势的情况下，近一两年时间内推出恐怕不可能。

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房地产税法正式列入立法规划

据悉，目前房地产税法草案正由预工委牵头抓紧起草，财政部立法。对于此次一并推进立法的其他税种，表示既是中国税收法定进程提速的表现，也与中国深化财税体制改革总体方案的重点相吻合。

“从长远看，房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负，增加保有环节税负，进而完善房价形成机制。”张斌说，未来，随着中国城乡土地制度改革的推进和房地产市场的变化，房地产税立法也要为下一步农村住房和土地改革预留空间。

任鹏飞说，未来何时开征房地产税必须结合现实时机情况和社会发展情况考虑，并让市场提前有预期。从当前看，开征房地产税对房地产市场有影响，但不是市场变化的主要因素。

中原地产分析师张大伟说，鉴于当前开征房地产税的必要前提——不动产登记还未全面完成，房地产税短期内落地的可能性很小，目前看对市场影响小。

“立法规划越清晰、税收政策越透明，人们就会对未来提早规划，如针对房地产税的开征而对房地产等经济生活做出预期安排，更有助经济发展和社会稳定。”施正文说。

对于此次一并推进立法的其他税种，表示既是中国税收法定进程提速的表现，也与中国深化财税体制改革总体方案的重点相吻合。

张斌说，环境保护税法、资源税法经过前期探索论证，目前看这两个税种立法难度不大，而关税、船舶吨位税、耕地占用税等在税收体系中都属于小税种，立法条件相对成熟。如果今年“营改增”顺利完成，随后推进的税法则难度较大，简并税率、优化税制结构、重新划分和地方收入分配等难题都需要伴随立法考虑。

“总体来看，七大税种的立法安排体现了落实税收法定‘先易后难’的稳妥推进思路。”法学院教授熊文钊说，目前，中国以法律形式存在的税法只有三部，其余１５个税种都是依据国务院条例的形式存在。要在２０２０年全面落实税收法定原则，意味着未来平均每年要制订三部左右的法律，立法工作量大。

不仅如此，随着改革向深水区迈进，个人所得税法等难度更大的综合税种立法也将提上日程。施正文说，税收涉及广大社会公众的切身利益，立法面临重重挑战。但中国推进税收法定的改革列车已经出发，将伴随税制改革的攻坚克难，推动中国财税体制向现代化转型，更好为经济健康发展保驾护航。

七大税法列入立法规划 房地产税快2017年出台

十二届常委会立法规划经调整于8月5日向社会公布，规划列举了包括房地产税法在内的34项立法任务。这意味着，房地产税法应该在本届任期内（即2017年）提请或常委会审议。介绍，如果一切顺利，房地产税快有望于2017年出台。

调整后的第十二届常委会立法规划包括房地产税法、环境保护税法、税法、资源税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等7个税种立法，释放出税收法定进程提速的重要信号。

中国财税法学研究会会长刘剑文在接受《经济参考报》记者采访时表示：“2013年本届公布五年立法规划时的表述是‘税法等若干单行税法’，这实际上是把包括房地产税在内的税种都纳入了。此次点名具体税种，是因为《立法法》对税收法定有明确规定，故而需要细化。”

此前《经济参考报》记者获悉，房地产税改革路径日渐明晰，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在确定的税率区间内自行决定。

“房地产税立法此次被列入一类立法。一类立法指条件比较成熟、要在任期内履行审议程序，即要提请或者常委会审议的法律。”刘剑文表示，有些税种立法应该在2017年年底前通过，有些可能本届审议、需要下届通过。房地产税立法，今年主要是听取征集各界意见、进一步调研、修改完善草案。

刘剑文介绍道，根据常委会法律工作委员会的落实税收法定原则的计划，2020年前将税种上升为法律。

具体而言分为两步：一是2017年前完成本届立法规划的7个税种的立法；二是对于未列入本届立法规划的在2020年前将税种上升为法律。

不过，也有不少业内人士认为，本次新调整过的十二届常委会立法规划包括房地产税，并不意味着该税法推出将加速。中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，事实上，在十八届三中全会确定房地产税立法后，对于房地产税的立法工作就已启动，也一直在进行之中。

中原地产分析师张大伟认为，从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期，而在作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地的可能性很小。（记者 高伟）

房地产税法正式列入立法规划 或抑制房企囤房囤地

一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。新调整过的十二届常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中，这意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。

早前报道：

房地产税改革路径日渐明晰。《经济参考报》记者获悉，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。据悉，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在确定的税率区间内自行决定。

财政部部长楼继伟日前在向十二届常委会第十五次会议作2014年决算报告时表示，今年将好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。

据悉，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、费附加、企业所得税和印花税;交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和费附加、土地税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地税和印花税。

有业内人士指出，现行房地产税费内容繁复。对于调控而言，以交易环节调整税收为重，短期内能产生一定效果。但从建立长效机制来看，税收政策调整频繁，出台较为仓促，应急色彩浓厚，缺乏顶层设计。此外，还存在制度建设滞后、保有环节改革进展缓慢等问题。

“现阶段保有环节几乎没有税收，历次调控均以交易环节税收为主，促进住房资源合理配置效果不够明显。”上述业内人士表示，除保有环节税收外，现阶段交易环节税收重在调节卖方。在供求关系紧张的市场环境下，卖方承担的税负基本转嫁至买方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的购房负担，偏离了调控方向。

以2013年房地产相关税收为例，直接来源于房地产的税收收入约为2.56万亿元，占税收收入比重约为23.1%，占财政收入比重约为19.8%。其中，建设环节收入在房地产税收收入中占35.6%，交易环节收入占54.9%，保有环节税收仅占9.5%。

上述业内人士表示，根据房地产税立法改革总体思路，拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。

财税法研究主任施正文在接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产税立法初稿已基本成形，现阶段应在、财政部内部征求意见，进行完善，还没有到向等社会各界征求意见的阶段。

“但房地产税改革路径的大框架已基本成形。”施正文说，主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。土地税、契税等税种暂不纳入房地产税，随着房地产税征收步入正轨，未来会再进行改革。

国务院发展研究研究员倪红日也表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。

值得注意的是，上述业内人士认为，税改应注意合理制定对家庭基本需求的政策，同时对房地产企业持有的土地和正在开发项目征收房地产税，抑制囤地、闲置土地等行为。

倪红日表示，现阶段房地产开发商要缴纳城镇土地使用税，未来房产税和城镇土地使用税合并后，房企也应作为有地无房新的房地产税纳税人。她认为，税收覆盖面和强度或比现在更为严厉，“新的房地产税计税依据发生很大变化。是根据房地产的评估值作为征税基础，而评估值是以市场价值为基础，进行专业计税评估。将按照土地面积和地理位置，实行差别税率”。

有房地产商认为，未来房地产税若以评估价为缴税基础，将增加房企的囤地囤房成本。在房地产市场下滑的背景下，将对目前大量囤地囤房等行为产生抑制作用。

此外，倪红日指出，立法框架建立起来之后，具体征收时，地方应有一定的自主权。“房地产税将作为地方税种，给地方一定的征税自主权。比较可能的方式是类似于煤炭资源税的征税方式，规定一个税率区间，各个地方在这个区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。各地的开征时间、具体征税依据、操作细节也会有细微不同。”施正文说，即便房地产税立法完成，可以开征房地产税，也不会范围内统一开征，各地会各自出台征收细则。

针对将在什么时间、以何种形式开征，以及征收对象、免征范围的划定等涉及具体执行层面的问题，有业内人士称暂时还没有定论。

房地产税法实施可以带给我们哪些改革红利

房地产税法的制订可谓一波三折，历经多次调研修改试行，困难重重，是改革的一块硬石头。如今正式进入立法规划说明已进入改革的后攻坚阶段，就让我们来看看一旦房地产税法实施可以带给我们哪些改革红利。

条红利就是平抑房价。所谓金窝银窝，不如自己的狗窝，中国人民天生有土地情结，居者有其屋的思想深根内心，都希望能有片瓦立锥之地属于自己。高企的房价更是这种迫切需求的现实写照。房地产税法实施就是从过往的交易税调节向更合理的保有税转变，扼制过渡需求对刚性需求的挤压，让房价回归到合理区间，避免竭泽而渔。

第二条红利就是引导合理。近些年相对团的火热，实体经济黯淡无光。资本都是逐利，追求利润是它们的天性。当房地产无法带给他们畸形的，他们必然需要寻找新的财富点。这时候政府就可以合理引导资本进入实体经济、国企改革等资源，即为资本找到合理出口，也为中国的改革发展注入新的动力。

第三条红利就是提高群众幸福感。一词“房奴”道尽了群众在高房价下的苦涩，辛苦操劳的收入基本都被房子吞噬，自然没有余钱再去想怎样提高生活品质。而随着房价的合理化，更多人可以去消费、旅游，摆脱贷款压力去体味生活的真谛。消费的提高也能反过来刺激生产的需求，资本也就通过扩大的生产获得了合理的利润，进一步去坚持这种手段，这才是国家繁荣的多赢局面。

改革从来不是一蹴而就，这次房地产税法进入规划也是步履维艰。改革红利虽然耀眼，还需要相关部门尊重国情，真正将之带给群众，才能梦想成真。(长江网 张锐)

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