深圳中原:龙岗购物供应井喷 市场培育尚需时日

11月12日原计划出让的龙岗两块纯商业地块因报名竞买人低于三家而流拍，与上月龙华一住宅地块吸引7家房企角逐，历经85次报价竞拍形成鲜明反差，着实让跌眼镜。此次拍卖的两块商业地块面积共计约2.1万m2，挂牌起始总价为7亿元，起始楼面价约7000元/m2，远远高于去年11月以3589元/m2楼面价成交的坪山某商业地块。此次流拍除了高楼面价因素外，还与龙岗去年购物供应爆发式增长，而目前该区域商圈尚未成熟等有很大关系。

2013年购物供应爆发式增长 市场尚未培育

龙岗借助2011年大运会的举办，区域配套迅速改善，加之房价低洼，越来越多的人选择来此置业，数据显示，

目前龙岗常住人口约200万，达到一个中等城市人口规模，2013年户籍人口增速10%，高于全市2个百分点。人口的增加积聚了商业人气，众多开发商纷纷前来抢占商机，去年全市新开的12家购物龙岗独占4家，新增营业面积高达19.9万m2，是过去三年新增供应总和的1.6倍。

去年入市的星河COCO PARK、万科广场等大型购物的入市改善了区域环境，吸引不少人气，但由于起步较晚，市场尚未培育，商圈氛围尚不能与原关内相媲美，甚至低于与之区域特点相仿的宝安区。数据显示，2013年宝安每平米商业面积社会消费品零售额为27760元/m2，而龙岗仅为24168元/m2。

数据来源：深圳中原研究

受电商冲击 区域消费品零售总额增速逐年下降

深圳平均年龄偏低，居民网购热情很高。据深圳市经济贸易与信息委员会发布的数据显示，2013年全市网购人数突破500万人，网购金额达到889亿元，占全市消费零售总额的20.1%。龙岗置业人群以年轻刚需为主，一方面电商的兴起对购物形成较大冲击，另一方面置业人群购房大多通过按揭贷款，房贷压力抑制了年轻人的消费能力，全区社会消费品零售总额增速从2010年的18.5%下滑至2013年的11.6%。

数据来源：深圳市统计局 深圳中原研究

社区商业供应大增 分流部分客源

社区商业伴随着住宅供应的增长而增长，仅2013年龙岗商业供应总面积达32.4万m2，约为2012年的2.2倍，其中社区商业占比高达八成。虽然从某种程度上讲，社区商业与购物有互补的一面，但二者更多处于竞争关系，社区商业得天独厚的便利性无疑会分流部分客源。另外，目前大多数人的购物习惯仍倾向于原关内的热门商圈，这些因素都会给龙岗购物带来较大挑战。另外值得注意的是，龙岗区域内购物分布也不均衡，目前主要集中在龙岗城区域，对周边的坪山、平湖等辐射力有限。

总体来看，正是以上因素使得龙岗购物的发展陷入了困局，商业氛围的培育尚需时日。未来购物的发展趋势是倾向体验式消费，结合龙岗居住人群的刚需特征，可适当增加以运动娱乐为主的年轻消费体验和以儿童为核心的家庭消费体验，只有走特色化或个性化之路才能区别于原关内的成熟商圈，从而取得更多竞争。

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