深圳福田区豪宅热销 楼市真的了？

福田区豪宅热销

近日，位于福田区的大康福盈门公园入市。据了解，项目本次共推售108套159-179平方米板式大户型单位，均价5万/平方米。其中单价的达6万/平方米，总价超过千万。据开发商透露，当天热销七成。

豪宅今年“扎堆”

2014年，随着城市更新的推进，地处城的重建项目逐步面市，再加上“”商务基于政策因素走俏，从盐田、福田到南山，改善型物业推盘量之大在近几年都是不多见的。而更为引起关注的是豪宅成为市场主力。今年多个新盘加入豪宅行列，市场关注度已经从价格转入更强有力的资源整合和更人性化的服务。

在福田区，大康福盈门、深圳天元和深业上城皆属于千万元级豪宅区间。其中深业上城已于去年面市，公开数据显示项目平均单套成交价格在1600万元左右。作为区域今年入市的纯新盘，大康福盈门共推238套159～179平方米的大户型单位。项目销售人员表示，大康福盈门开盘总价700万元起，而180平方米以上的大户型总价则超过千万。

深圳一线物业仍有

央行新政对于个人房贷的放松，有效降低了改善型购房者的购房首付门槛及资金成本，有利于提振购房者看待后市的信心，进而促进原本犹豫不决的改善型客群加速出手。

但是对于豪宅置业者来说，更看重的是豪宅本身价值。作为一线城市核心区的物业，和一般产品相比，拥有抗跌性以及较强的保值性能；而物业所面对的特殊财富在这些年增长速度快，他们对居住的需求和对物业品质的需求庞大，而且还在不断发展，这也导致豪宅在市场中备受客的青睐。

“人们对居住品质的要求不断提升，就会过滤原有物业，因此物业的需求上涨也是必然的。”一位业内人士表示。而与其他地区的豪宅市场相比，深圳豪宅市场热销又有其城市独特的因素。

睿力营销顾问的张楠表示深圳豪宅热销的深层原因：“首先在一线城市中，深圳富豪经济实力较强，购买豪宅的意愿强；其次作为移民城市，购买豪宅的需求旺盛；第三是在现有市场中渠道也比较少，而豪宅的抗跌性和空间也能吸引富豪把资金投入豪宅市场。”

CBD“公园豪宅”开盘热销

据开发商提供的数据，大康福盈门开盘当天热销七成。据悉，开盘当天现场到场客户约40余批，多为看中“公园物业”的购房者。项目作为福田区融合生态与繁华的公园物业，生态价值和地段价值被普遍看好。大康·福盈门项目位于福田区福田路，享有深圳“海德公园一号”的美誉。项目与147公顷的“深圳绿肺”深圳公园仅一路之隔，穿过公园更能享受到福田CBD的全优配套。项目占地面积为6800平方米，总建筑面积达67137.59平方米，其中商业面积为14750平方米，住宅面积为40140平方米。项目总高度160米，建成后将成为滨河大道上的地标性住宅项目，在产品打造上实现了两梯两户、两梯三户的纯板式结构设计，均为156～178平方米平层大宅，达到3.1米，在空间尺度上保证了居住的舒适性，并在顶层安排了天际复式单位。

除了占据福田区地段外，开发商联手国际设计团队对项目进行整体设计，无论地标级建筑高度、干挂石材立面、大堂设计等都追求物业品质。此外该项目拥有区域内少见的159～179平方米的板式纯大户产品，户户能看深圳公园景观或香港米埔景观。

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君临海域别墅“趁热”入市

新政刺激改善型置业

近日，君临海域·臻玺举办了媒体品鉴会。业内人士齐聚一堂解读房贷新政，把脉政策走向，探讨深圳别墅市场的发展态势。

房贷新政主要针对二次置业，所以对于改善型需求人群而言，新政影响尤为深远，该政策将会使得改善型客户全面回归，对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意向购房人群。

深职院房地产研究所所长邓志旺博士看好房贷新政，他认为认房不认贷兑现楼市调控更加市场化，对购房者的信心起到很大的提振作用，尤其是对于价值敏感的客群来说，房贷新政降低的首付门槛，不仅让更多拥有改善型需求的人转战市场，加强了他们对于置业的信心和决心，更是直接触动了持续回暖的市场，令别墅市场迎来新的契机。

有地产分析认为，城市别墅应该具备2个特征：一是周边拥有优美的自然山水；二是生活的便利。与一些位于郊区的度假别墅和远郊别墅相比，城市别墅产品作为居所，除强调别墅的尊贵感之外，更注重社区生活氛围，已从简单的财富彰显和面子感过渡到对居住者的关怀。邓志旺博士则称，城市CBD别墅同时具备了“别墅”的稀缺性和“城市”的核心土地价值，具备极强的保值属性，而君临海域·臻玺位于正在发展的盐田CBD，巨大。据了解，深中润·君临海域位于盐田CBD，与海只有20米距离，背靠31.82平方公里梧桐山，面向大鹏湾，收纳了大鹏湾海岸景观以及梧桐山的山景。项目收官之作——君临海域·臻玺，在建筑布局上，分为高中低三区，与海岸线平行布置，实现海景化。目前，项目约399平方米别墅样板房已开放。（兴 文）

“”效应渐显

龙华房价租金齐看涨

颜斯敏

受龙华拍出的消息影响，龙华房价看涨再次成为舆论焦点。记者走访发现，在媒体讨论龙华房价能否“破三”的时候，其实龙华部分二手房房价已经“破三”了，而龙华物业租金也正与市区逼近。

部分二手房价已“破三”

记者来到龙华线白石龙站，这一片分布着万科金域华府、万家灯火、书香门第等二手房。据一位中介人员介绍，白石龙位于白石龙站和民乐站之间，属于龙华位置的区域。以万科金域华府一期为例，目前二手房均价在3万元左右，贵的已经达到4万元。其他较老的二手房价格也普遍在2.3万元到2.4万元之间。根据中原数据显示，10月龙华二手房均价为27591元/平方米，同比去年微涨1.4%。目前龙华整体房价稳步上升，整个龙华，梅林关比较的二手房均价在2.7万元左右；清湖幸福城、锦绣御园均价达2.4万元到2.6万元之间。

目前来看，近期龙华拍出的消息对龙华二手房影响并不大。不少中介表示，并没有说一拍出房价就，近年来龙华房价一直在上涨，虽然慢于宝安区和南山，龙华房价的上涨属于稳健型的。对于龙华新区部分二手房价格贵于新房的原因，中原研究飞表示，主要还是因为供应量的关系。“一直以来龙华新房供应量不足，2012年又少于2011年，今年供应量也不多，主要就是华业四季玫瑰，前三季度新盘供应量在20万平方米左右，导致新房价格没有突破2.5万元。”

龙华租金堪比市区

“89平方米小区房的租金8500元”、“89平方米农民房租金也要3600元左右”……这是记者目前了解到龙华部分房子的租金。

深圳中原研究的一份数据中显示，今年1~7月，龙华二手房租金已由年初的40.6元/平方米·月，上涨到47.2元/平方米·月，上涨了16.6%。据Q房网的中介介绍，目前万科金域华府内一套89平方米高拓展的三房，非毛坯家私齐全，已经叫价到7000元/月。而位于其的农民房，即使是30平方米小单间，也达1500元/平方米。而如果想要选择价格比较实惠的小区房的话，只能是位置比较差、房龄较老的楼梯房。

根据中联地产的《龙华线物业租金调查报告》显示，以龙华线一房小户型租金为例，北站商务核心区的南北生活区租金情况相差比较明显，南面的关口居住区比较高，达到3000元/月，北面的龙华新城较低，约为2500元/月；龙华老城小户型租金，为1900元/月。即使是这样，目前白石龙单间租金价格已快与关内城中村价格比肩。

目前，龙华三房价格普遍叫价在5000～7000元/月的租金水平，在市区内都可以租到类似的房源。在龙华交通和区域配套与市区还有差距的同时，龙华租金价格已经直逼市区。业内人士表示，“地缘的亲近是龙华无可比拟的，随着区域配套的改善，越来越多人会选择来龙华住。”

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聚焦“后”时代龙华楼市系列之一

龙华基础配套“跑输”房价

江南鸾 张小禹

深圳商报记者 江南鸾/文 张小禹/图

10月22日，龙华白石龙区域住宅用地，拍出了2.5万元/平方米的楼面价，成为深圳住宅新，龙华房价将“破三”成为业内共识。有向记者表示，白石龙2.5万元/平方米的楼面价，加上建设成本和利润，该地块楼盘未来估计至少要卖到3.4万元/平方米。但在龙华地价房价创新高的同时，根据记者了解，目前基础设施配套依然紧张，配套改善速度跟不上房价涨幅。

现状

龙华房价要“破三”

纵观龙华近两年房价，在今年前三季度楼市整体低迷的环境下，龙华房价依然坚挺。中联地产监测数据显示，龙华前三季度商品房成交均价为21636元／平方米，较2012年同期增长了约四成，增长幅度高出全市近一成。而房贷新政的落地更是掀起一轮置业热潮，截至昨日，龙华10月商品房均价为22942元／平方米，较9月同期增长了4.02%。

“原本水榭春天6期一套88平方米的房子之前业主打算卖280万元，10月新政一出，看房的客户多了，有的房东坐地起价，立马加价10万元。上周的新诞生，‘效应’还没那么快显现，不过已经有业主问我能不能加价了。”中联地产龙华分行经理昨日透露，由于新政和龙华的刺激，近期龙华首置刚需入市的积极性大涨，看房量和成交量直线上升，置业者纷纷看涨龙华后市房价。

综合开发研究院 （深圳）旅游与地产研究主任宋丁向记者表示,以近两年来龙华房价稳定持续增长的走势和近期置业者对龙华房价看涨的态度来看，龙华房价破三是大势所趋。

根据中介机构统计数据显示，2014年下半年至明年年初，在龙华新区将有金地鹭湖1号、特发和平里二期、金亨利都荟二期、润达圆庭、港铁天颂、中海锦城、星河传奇、华业玫瑰四季8个大盘推出，总建筑面积预计将超过340万平方米。记者近日踩盘了解到，这些大盘中有部分楼盘项目为非毛坯房。有地产业内人士向记者表示，于近期开盘的龙华幸福城楼盘项目，开盘价格在2.8万元/平方米左右，而该项目仅为毛坯房。“如果今年龙华有非毛坯房楼盘开盘，房价或将直奔3万元/平方米。”

记者调查

配套难以支持高房价

深圳作为刚需大城，楼市长期处于供不应求的局面，房价节节上涨，而近两年来龙华“2字头”的房价让刚需对其青睐有加。基础配套相对成熟的福田部分房价尚在“3字头”，如今龙华房价或将“破3”不禁让人质疑： 2011年底才成立的龙华新区是否能匹配每平方米3万元的高房价？记者近日调查发现，龙华新区成立后，龙华、医疗等基础设施配套与之前相比有了很大的改善，但目前仍然不够完善。

：班级人数长期超额

紧张一直是近年来长期困扰龙华新区的民生难题。随着龙华新区政府的建立，良好的发展前景吸引了众多楼盘的入驻，也带来了更多的人口。有数据显示，龙华新区175平方公里的辖区实际承载人口已经接近300万。与人口增长相伴的是需求的与日俱增，记者调查发现，龙华新区一个班级五六十名学生的现象十分普遍。

“素质，首先要求小班制，每个班以不超过30人为宜，以保证老师有更多精力关注到每个孩子。”龙华新区长在接受媒体采访时表示，该校一共有26个班，共1290多名学生，每个班近50名学生。

据记者了解，龙华建区之际，就面临着公办“先天不足”的格局：每千人数78个，仅为全市平均水平的68%；2013年公办小一缺口4052个、初一缺口1650个；2所公办完全仅能提供2300个高位。虽然近年来龙华新区政府对龙华事业给予了足够的重视，但是紧张状况始终无法缓解。今年统计数据显示，龙华新区现有幼儿园141所，中共60所，公、民办各30所。有向记者表示，从今年起，若龙华新区每年增加1万个，至2016年才可消除目前中“大班额”的现象。

医疗：大病基本到市内

“早上九点多来到龙华新区人民医院排号，居然就没号了！”家住龙华新区的卢先生近日向记者反映，由于在龙华公立医院排队等号的人多，小病都跑门诊部，大病基本就只能去市内。“看病难”，几乎是每个龙华人都要面临的问题。记者查阅资料得知，从医疗资源来看，近300万人口的龙华新区目前尚无一家市属大型综合医院，仅有3间公立医院，龙华目前的医疗资源现状与全市平均水平相比还存在一定的差距。若按新区统计的141万人口数计算，每千人口床位数、医生数和护士数分别为2.05张、1.36人和1.32人，而同期全市平均水平为2.56张、2.19人、2.29人。从医疗需求来看，龙华新区两所公立医院（含社康）年诊疗人次均超过350万人，分列全市前列。医疗资源短缺、医疗需求太多成为龙华新区当前的医疗现状。

据了解，龙华新区人民医院门诊量在2011年就曾达到全市的首位，连续多年位列全市前列。龙华居民罗先生告诉记者，虽然家离龙华新区人民医院，但是小病基本都上门诊部，“曾经在龙华人民医院给孩子看个感冒发烧，下午去排号，排了两个都没排到自己。门诊部相对人少，看病能速战速决，不会耽误病情。”罗先生表示，对于大病，他一般还是会选择去罗湖、福田的大医院。“市内的大医院当天去基本都能排到号，对于医院的选择也会更多。”

交通：依然难满足出行需求

新彩通道的开通，对于每天开车或乘坐公交车来市内上班的龙华居民来说无疑是重大利好，“英雄难过梅林关”渐渐成为历史。与前几年相比，龙华新区交通状况已大有改善，但仍难以满足龙华居民出行的需求。对于依靠出行的龙华居民而言，每天上下班高峰期出行仍然存在困难。“周一到周五早上七点半在深圳北站排队候车，在换乘大厅至少要排队十才能进入站台，基本上都要等两趟车以上才能挤进车厢。”龙华居民小姐无奈地告诉记者。

据记者了解，4号龙华线一直存在早晚高峰时段拥挤的困扰。对此，港铁轨道交通（深圳）有限公司总经理胡瑞华近日曾对媒体公开表示，龙华线目前已经有17列车厢列车完成4车厢变成6车厢的改造，早晚高峰之间的白天平峰时段全部用6节车厢列车服务。而全部列车有望在明年一季度完成改造，届时运能将增加50%。

对于龙华线4车厢变6车厢将带来的出行利好，每天乘坐龙华线上下班的市民钟先生表示并不看好，“6节车厢肯定是会缓解车厢拥挤的程度，但是远远不够。龙华线拥挤的根本原因是龙华新区居住人口多，客流量大，要缓解龙华线目前的拥挤现状除了加多车厢，增加班次更为重要。”

龙华配套难“承重”

“与市内相比，龙华、医疗等基础设施配套还不够完善。所以现阶段龙华商品房均价还不具备整体破3的条件。” 中联地产二手房研究院总经理肖小平接受记者采访时表示。

地产业内人士陆先生向记者表示，随着龙华新区新建楼盘的增多、入住人口的增加，龙华新区的基础设施配套明显已经处于“吃力”的状态。在此情况下，龙华房价整体破3显然与目前的配套情况不相匹配。

据陆先生介绍，从龙华新区政府2011年底成立起，龙华楼市便进入一条快速发展的快车道。“新楼盘如雨后春笋一样被开发出来，但是相应的基础设施配套却不能及时跟进，这将严重影响到该居民的生活质量。”

记者看市

刚需龙华置业：想说爱你不容易

从市区前几季度的开盘价格来看，即使是定位置业群体的刚需盘，目前整体均价已过3.5万元/平方米，换言之，深圳刚需置业起步价已提至3.5万元/平方米，而核心区域楼盘如华润城等，价格达4万～5万元/平方米。越来越多的置业者选择龙华、龙岗、坪山等区域。

这些中，尤以龙华受置业者青睐，龙华曾一度是被福田、南山高房价挤出的刚需们选择的集中置业，对于来说，二线拓展以内均可看作福田北。但如今随着城市扩容、产品更新换代，重要的是地价的推动，该房价也跟着一路拉升。现在要想在龙华置业，普通购房者不得不前思后想。

他的房子会卖出更高的价

近，龙光2.5万元的拿地价再一次触动刚需市场，业内人士估算该地块净地价加上建安成本、财务成本及其他费用和因素，售价要达到3.5万元才能有钱可赚。而每平方米3.5万元的价格，已不是普通刚需所能承受的。届时，其周边楼盘及区域价格将随之带涨。万科金域华府一业主表示，本来已准备将小区房售出，在上周看到拍地消息之后，决定暂不卖了，他相信该地块的楼盘盖起来之后，他的房子会卖出更高的价。现在只需坐等。当然，催涨区域房价不是普遍现象，而短期内置业者对龙华房价的预期更是高涨。据了解，龙华部分二手房目前单价已经“破三”，而近期入市的新盘中，中海锦城同样因其去年的身份，开盘成为有可能直接“破三”的项目。有业内人士预估，按目前楼市政策趋势，就算不取消限贷，稳中有升也是大势所趋。届时，龙华房价大范围“破三”将成为现实。

龙华房价如果卖到3万多元一平方米贵不贵？讨论这个问题时，虽然业内观点不一，但是很多人却认为龙华的各项配套缺失、交通不成熟等不足以支撑龙华一再上涨的房价。随着未来几年龙华与市区的房价差距逐渐缩小，如果区域规划配套落实再不提速，将可能降低居住生活质量。会不会降低龙华楼市竞争力？有待观察。（杨芳梅）