深圳一手楼成交火爆上涨60% 1093套大胜二手房885套

上周一手住宅成交环比上升六成

上周市场供应量稳步回升，新政对开发商信心的提振以及传统推盘集中期的到来，使得推盘项目再次出现突破，共6个项目开盘及加推，一二手楼交易市场回升明显。

据中原地产监测，上周（10.13~10.19）仅中海九号公馆三期取得住宅部分的预售资格，共144套联排别墅，面积为2.9万平方米。还有包括鼎胜金域世家、泛海城市广场、祥祺滨河名苑在内的6个项目开盘及加推，供应量再次达到1000套以上。尽管市场信心有所回暖，但各项目依旧比较谨慎，推盘量全部在300套以内。且开盘项目销售成绩平平，部分项目甚至不超过5成，火爆程度远不如一周前的“日光”现象。

数据显示，上周一手住宅成交1093套，环比上升65.9%，成交面积为10.2万平方米。分区来看，除南山成交量下降42.9%以外，其余各区均上升。价格方面，上周全市一手住宅成交均价为22589元/平方米，环比下降6.2%。业内人士分析，这些数据以备案为准，反映的并非当前开盘交易情况。

二手房回暖较明显，根据深圳中原地产的监测，上周二手住宅共成交885套，环比回升56.4%，基本回到了节前的水平。从各区来看，除盐田以外，其余各区均上升，其中罗湖、福田和龙岗升幅超过6成，南山和宝安上升了3成以上。二手住宅的成交均价为31543元/平方米，环比回升16.8%。从各区来看，仅罗湖价格下降了25%，其余各区均上涨。

中原地产分析，上周一手住宅成交量大幅上升，均价结构性下降；二手住宅成交量价均回升。新政发布后的半个月内，各方言论都对未来走势做出积极判断，且有几家中介机构对外公布即时成交情况，国庆及之后的一周业绩增幅多达1倍以上。两周之后，市场开始回归理性，由于四季度潜在供应巨大，库存压力不减，价格上涨的预期开始降温。上周有52%的在售项目客户到访量环比下降，表明购房者情绪开始回落，但仍明显好于政策出台之前。

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地产信托风险频现

业内人士称，随着“风控”变严，信托项目风险将会降低

信托行业近事情有点多。据不完全统计，至今为止2014年被曝出兑付危机的房地产类信托项目高达十余款，涉事金额至少达33亿元。频频出现的危机事件也让不少者产生疑虑，信托还能够吗？

风险频发者感到“纠结”

近日，中航信托一款在本月17日兑付的房地产信托产品因项目停工被传出可能存在偿付风险。还好在兑付日之前几天，中航信托有关负责人对外表示项目会如期兑付，借款方和担保方将确保该项目的8亿元资金可向者兑付。

平稳度过此次危机的中航信托，并不能掩盖房地产信托中隐藏的巨大风险。从整体来看，信托业近年来爆发式增长的过程中，信托业的风险也在积聚和逐步显现。据机构统计，今年9月份共有4款信托产品被曝出兑付危机，涉及金额达13亿元，迄今为止2014年被曝出兑付危机的房地产类信托项目高达十余款，涉事金额至少达33亿元。

有信托公司的业务人员私底下告诉记者，有些者正处于“纠结”的状态中，他们一方面希望能够高的信托产品，一方面又希望远离风险频发的房地产信托产品，而与他们希望相反的是房地产信托产品往往是的。

“你说我该怎么办？几百万的资金，率低了我不甘心，那和银行理财产品有什么区别；风险高了，项目要是违约我连本都没有，那就亏大了！”一位者向记者表示，信托产品的资金并不是小数目，尽管违约的产品在整个信托行业中占的比例小，但他依然很担忧自己购买的产品出现风险。

对此，新富资本董事长李先林在接受记者采访时表示，信托行业的刚性兑付打破以后一定是以“卖者尽责，买者自负”为原则，“这将会建立起一个更加健康的金融生态环境，迫使者更理性、更成熟。”李先林认为，者不必杞人忧天，信托行业总体来讲并无系统风险，经受得起风险考验，纵然有信托产品出现兑付危机，也不会带来太大影响。

今年7月，信托业协会专职副会长丽娟在解读信托业发展报告中指出，总的来看，信托行业风险可控，但风险防控压力增大。一是实体经济风险向信托传递，部分前些年大规模扩张的行业面临深度调整，个别产业风险显著上升，影响信托项目兑付。二是部分交易对手财务困难，是中小企业经营压力大，资金周转困难，可能难以按时偿还信托贷款。三是部分金融机构履职尽责不到位，未能发现交易对手涉及民间借贷、未及时发现交易对手违规担保或项目实际控制人挪用信托资金等问题。

冷却是回归理性过程

在2014年上半年信托产品规模突破12万亿元之后，信托市场的增速开始放缓。有业内人士指出，2014年以来，信托兑付事件频发，信托产品的刚性兑付频频受创，引发了者对信托产品的质疑。实际上，兴润置地破产，中融信托涉时代地产产品兑付危机，光耀地产因多年民间借贷过高而至资金链断裂，乃至近8月的“万家共赢景泰基金系列专项资产管理计划”约8亿元遭景泰基金背后的佳泰地产实际控制人挪用，而提供融资服务的银行、信托、基金、民间借贷都无不与房地产行业高度相关。

李先林在接受记者采访时还指出，信托市场的冷却是主动严格风控回归理性的过程。2013年房地产市场出现了分化，存销比过大、库存积压问题突出，不少地区楼市供过于求。在融资与再融资收紧、房地产库存高企、政策不搞强刺激的三重压力下，很多项目出现了兑付危机。

数据显示，房地产信托2014年到期的地产集合信托总规模为1780.06亿元，其中四季度就达到了527.82亿元，为全年的兑付高峰期；明年的情况对房地产信托而言似乎更不乐观，2015年预计还将有2057.54亿元的地产集合信托到期，高于今年的兑付规模。

实际上，业内多数分析人士认为房地产信托的走低与楼市疲态有着一定的关系，房地产信托今年6月的发行量和募集规模呈现出双降的局面。用益信托统计数据显示，今年9月集合信托发行的数量和规模齐下降，其中545款产品共募集资金742.9亿元。

地产信托难现系统性风险

中天金融集团研究总监吴春明对房地产信托持乐观的态度。他认为房地产信托的风险一直存在，但今年房地产市场遇冷的迹象令市场更加忧虑。“但我们调研发现，北京、上海、广州、深圳一线城市的很多楼盘，表面上说跌但实际上并没有，这也意味着一线城市的房地产还能经受考验，一线城市的房子还是能卖得出。”

吴春明认为，就房地产市场而言，二三线城市的风险可能会比较大，由于房地产信托更主要的是看项目，因此一线城市的房地产信托产品风险要小于二三线城市的房地产信托产品。如果二三线城市房地产信托产品出现违约风险，这些风险也难以形成整体性的影响，形成系统性风险的可能性小。

“风险当然是有的，作为国内经济的支柱，很多资金都会流入到房地产当中。”万盈财富总经理钱荣在接受记者采访时表示，信托资金流入房地产项目的占比，要高于房地产信托项目的占比，因为一些类如“日常经营周转”、“补充流动资金”等工商企业项目的信托产品，其资金的终目的是房地产。钱荣认为，在未来一两年内，房地产信托还会是信托行业的主流，如果国家对房地产的政策有所松动，房地产信托或会好过一些；如果政策一直不变，房地产信托会产生一些变数。

钱荣指出，从信托产品近期的销售情况来看，者对房地产信托有一些忧虑，一部分房地产信托并不好卖，进而导致集合房地产信托无论是规模还是数量，都出现大幅下降的原因，“市场大环境所致，房地产信托近期的情况可能会持续低迷。但随着信托公司的风控严格，信托项目的风险也会降低，只不过率也会随之降低。”

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行业瞭望

楼市正在告别“青春期”

杜宇

近一年来国房景气指数趋势示意图

新华社记者 杜宇

步入新常态的房地产市场，犹如告别“青春期”的少年，开始走向理性平稳的成长新阶段。

一种很直观的表现就是，房价不再单边上涨，交易量不再“高歌猛进”。统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。前8个月商品房销售面积同比下降8.3％，降幅比1至7月份扩大0.7个百分点。与此同时，商品房待售面积比7月末增加930万平方米。

“市场分化，房价涨幅放缓，房地产企业利润下调，价格波动周期缩短。”来自市场一线的中原地产分析师张大伟这样概括新常态下房地产市场的新特征。

而这一切变化，并不缘于那只“看得见的手”的指挥，更多源自市场自发调节。比如楼盘大多位于高库存市场，开发企业为了“跑量”在价格上让步；三四线城市销售遇冷，一线城市需求旺盛，企业布局从三四线城市重返一线城市等。

对于这种变化，表示符合市场规律。住房城乡建设部政策研究主任秦虹多次在不同场合强调：“楼市是市场，一定会有上下波动调整，波动是常态，不可能一成不变。”

犹如青春期的孩子容易任性，近年来楼市预期与政策导向多呈逆向变化。房价“愈调愈涨”、社会资金过多涌入楼市、住房需求过度透支等，种种表现，令人深思。

以限购为例，尽管限购城市范围不断扩大，限购要求不断升级，但并没有从根本上解决房地产市场高热的局面。

面对楼市新常态，政府“看得见的手”该如何自处？事实证明，习惯性地用手段应对楼市风险的做法并不可取，更需要打破思维惯性，提高用市场手段、法律手段应对经济挑战的本领。

对于步入新常态的房地产市场，不做过度反应，并不意味着政府不作为。是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，在坚持抑制投机性需求外，更要注重满足居民的合理住房需求。

面对告别“青春期”的楼市，开发企业的心态或许尤为五味杂陈。但是一些目光长远的大型房企已经意识到，房地产市场已经与“暴利可图”的时代渐行渐远，必须要用创新思维来迎接成长。 （据新华社北京10月20日电）

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