2014下半年买房“金砖”攻略 10大买二手房注意事项

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楼市已经很快到“国庆”，不少城市楼市开始慢慢活跃，由于松绑限购的利好，市场仿佛逐步走出低迷……

那么，随着9月楼市已经来到中旬，你还在犹豫2014下半年怎么买房吗？本文从二手房的角度来分析，10大二手房买房注意事项，让你做一个买二手房省心的。

注意1了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

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注意2 了解房屋权是否真实、完整、可靠

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房屋权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋权证”。

注意3 了解所购“二手房”的准确建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

注意4 了解购买“二手房”的程序

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

注意5 了解屋内设施的交验细节

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。

注意6 付款方式

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。

注意7 交房时间

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间； 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。

注意8 违约责任

买卖双方在合同约定时清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

注意9

二手房遭遇“户口老赖”

导读：购买了二手房，想要迁入时却发现，房屋的原住户户口还未迁出。近日，院受理一起由于二手房卖家户口未迁出引发纠纷的上诉案。北青报记者在采访中发现，类似情况引起的纠纷案件并不少见。

法律人士认为，二手房的问题与纠纷，根源就在我国户籍管理制度上，我国现行户籍制度对此并无明文规定，属于政策空白。根据1958年由常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定，使得现实中，纠纷只能以协调为主。

案例

二手房新房主遭遇迁户口“死结”

购买了二手房，想要迁入时却发现，房屋的原住户户口还未迁出。近日，院受理一起由于二手房卖家户口未迁出引发纠纷的上诉案。

“按照合同约定，我向李先生支付了全部购房款369万元，且双方于2012年7月完成产权过户。”买主康女士称，2012年5月，她与李先生签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，李先生将北京市朝阳区青年路华纺易城小区的房屋出售给她。

当时签订的合同约定，出卖人应当在该房屋权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。

“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；超过30日未迁出的，自超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”根据此约定，康女士多次联系李先生，敦促其迁出户口。

康女士表示，李先生以各种借口直到2014年7月10日才将户口迁出。康女士认为，这种行为严重侵害了她的利益，特诉至法院，请求依法判令被告赔偿她违约金20万元。

原房主李先生辩称，他曾多次去当地派出所办理户口迁出手续，但因其新购买的房屋原住户的户口未迁出，他也无法将自己的户口从涉案房屋迁出，其新购房屋原住户在2014年7月9日将户口迁出后，其在2014年7月10日亦将自己的户口从涉案房屋迁出。李先生认为，这是国家政策问题，对此不应由个人承担责任，故向三中院提起上诉。

注意10

抵押查封的不买

抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由于抵押权是一种物的担保，其的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益，为此，《物权法》明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。显然，如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋，无疑是要上当受骗的。

同样的，被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋，其权的转移不得对抗这种公权力。如被执行人无给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施;被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。

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